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1 | Allocating Capital Worksheet - Alternative Scenarios | |||||||||||||||||||||||||
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3 | Background Note: | |||||||||||||||||||||||||
4 | The Housing Committee has had some discussion about the school buying an exisitng property such as the property at 368 Overlook listed at $2.8 million, or the Purple Gate property at 201 Mesa Rd listed at $3.8 million - to create housing for teachers. I think that amount of money could be better spent on purpose built housing, or even subsidising rents. The purpose of this spreadsheet was to be an aid in conversation with the ad hoc Housing Committee where alternative scenarios are explained. | |||||||||||||||||||||||||
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6 | $2,500,000 | Cash Available | ||||||||||||||||||||||||
7 | 5% | Target Investment Return (amount withdrawn every year without reducing principal) | ||||||||||||||||||||||||
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10 | Option 1 - Invest Principal to Buy a Multiunit Property (eg. Overlook Property) | |||||||||||||||||||||||||
11 | $2,500,000 | Cash Available | ||||||||||||||||||||||||
12 | $2,500,000 | Cost of Building | ||||||||||||||||||||||||
13 | $0 | Remaining Cash for future | ||||||||||||||||||||||||
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15 | Result (Assume Overlook property purchased for $2.5 million) | |||||||||||||||||||||||||
16 | School owns 3 units, of a specific size and type, and gets $60,000 annually from their $2.5 million investment. | |||||||||||||||||||||||||
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18 | $3,000 | Income from Master Unit - 3 bedroom apartment | ||||||||||||||||||||||||
19 | $1,750 | Income from Outbuilding A - 1 bedroom apartment | ||||||||||||||||||||||||
20 | $1,750 | Income from Outbuilding 1 - 1 bedroom apartment | ||||||||||||||||||||||||
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22 | $6,500 | Total Gross Monthly Income | ||||||||||||||||||||||||
23 | $1,500 | Monthly Repairs/Improvements/Upkeep, etc. | ||||||||||||||||||||||||
24 | $5,000 | Net Monthly Income | ||||||||||||||||||||||||
25 | x 12 | |||||||||||||||||||||||||
26 | $60,000 | Annual Income to School | ||||||||||||||||||||||||
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29 | Analysis: only 3 families served, with inflexible housing sizes that may not match need. Won't pay principle back. | |||||||||||||||||||||||||
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32 | Option 2 - Invest Principal in Portfolio and use interest to subsidize teacher/staff rent. | |||||||||||||||||||||||||
33 | $2,500,000 | Cash Invested | ||||||||||||||||||||||||
34 | $125,000 | Interest available to subsidize rents. | ||||||||||||||||||||||||
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36 | Result | |||||||||||||||||||||||||
37 | School owns no units. | |||||||||||||||||||||||||
38 | School has money to subsidize rents in perpetuity. | |||||||||||||||||||||||||
39 | $500 | Available per staff member | $1,000 | |||||||||||||||||||||||
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41 | $500 | Staff 1 | $1,000 | Staff 1 | ||||||||||||||||||||||
42 | $500 | Staff 2 | $1,000 | Staff 2 | ||||||||||||||||||||||
43 | $500 | Staff 3 | $1,000 | Staff 3 | ||||||||||||||||||||||
44 | $500 | Staff 4 | $1,000 | Staff 4 | ||||||||||||||||||||||
45 | $500 | Staff 5 | $1,000 | Staff 5 | ||||||||||||||||||||||
46 | $500 | Staff 6 | $1,000 | Staff 6 | ||||||||||||||||||||||
47 | $500 | Staff 7 | $1,000 | Staff 7 | ||||||||||||||||||||||
48 | $500 | Staff 8 | $1,000 | Staff 8 | ||||||||||||||||||||||
49 | $4,000 | Monthly EXPENSE for School | $8,000 | Monthly EXPENSE for School | ||||||||||||||||||||||
50 | $48,000 | Annual EXPENSE for School | $96,000 | Annual EXPENSE for School | ||||||||||||||||||||||
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52 | Analysis: creates more competition with local families for rentals - further reducing enrollment. | |||||||||||||||||||||||||
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55 | Option 3 - Invest Principal to Build Specialty Housing On Existing Campus | |||||||||||||||||||||||||
56 | $2,500,000 | Cash Invested | ||||||||||||||||||||||||
57 | $0 | Land Cost | ||||||||||||||||||||||||
58 | 8,333 | New Square Ft of Living Space | ||||||||||||||||||||||||
59 | $300 | cost per square foot to build | ||||||||||||||||||||||||
60 | $2,500,002 | Total Cash Outlay | ||||||||||||||||||||||||
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62 | Result | |||||||||||||||||||||||||
63 | School now has EIGHT 2 bedroom, income producing units of 925 sqft each | |||||||||||||||||||||||||
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65 | $2,000 | Staff 1 | ||||||||||||||||||||||||
66 | $2,000 | Staff 2 | ||||||||||||||||||||||||
67 | $2,000 | Staff 3 | ||||||||||||||||||||||||
68 | $2,000 | Staff 4 | ||||||||||||||||||||||||
69 | $2,000 | Staff 5 | ||||||||||||||||||||||||
70 | $2,000 | Staff 6 | ||||||||||||||||||||||||
71 | $2,000 | Staff 7 | ||||||||||||||||||||||||
72 | $2,000 | Staff 8 | ||||||||||||||||||||||||
73 | ||||||||||||||||||||||||||
74 | $16,000 | Monthly INCOME for School | $2,500,000 | Paid back after upkeep in ~15 years | ||||||||||||||||||||||
75 | $192,000 | Annual INCOME for School | ||||||||||||||||||||||||
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77 | Not enough space on Campus? Find a piece of land nearby. | |||||||||||||||||||||||||
78 | Not enough water meter bandwidth - buy the next available water meter for $350k and/or supplement with a well. | |||||||||||||||||||||||||
79 | Still not enough water - install catchment systems for all field irrigation | |||||||||||||||||||||||||
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81 | Analysis: 8 purpose built homes, income from renters that eventually pays back the initial expense. | |||||||||||||||||||||||||
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84 | 350 Lauff Ranch Road Purchase - $2.25 million | |||||||||||||||||||||||||
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86 | 1.55 acres | |||||||||||||||||||||||||
87 | Structures | Sq Ft | Beds | Could be | Added Cost | Cost Split | Cash Down | Monthly Cost | ||||||||||||||||||
88 | Home 1 | 1500 | 2br | 3/1 | 30k | 40% | $290,000 | $4,475 | ||||||||||||||||||
89 | Home 2 | 1000 | 1 br | 2/1 | 20k | 25% | $181,250 | $2,797 | ||||||||||||||||||
90 | Home 3 | 1000 | 1 br | 2/1 | 20k | 20% | $145,000 | $2,238 | ||||||||||||||||||
91 | Home 4 | 700 | 1 br | 1/1 | 15k | 15% | $108,750 | $1,678 | ||||||||||||||||||
92 | ||||||||||||||||||||||||||
93 | Pool | Well | ||||||||||||||||||||||||
94 | Lanscaped | Near School | ||||||||||||||||||||||||
95 | ||||||||||||||||||||||||||
96 | Sales Price | 2,250,000 | Monthly | Annually | ||||||||||||||||||||||
97 | Cash Down | 725,000 | - | - | ||||||||||||||||||||||
98 | Loan at 5% | 1,500,000 | $8,000 | $96,000 | ||||||||||||||||||||||
99 | Property Tax | 1.20% | $2,250 | $27,000 | ||||||||||||||||||||||
100 | Insurance | 0.50% | $938 | $11,250 |