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交渉区分細分類チェック確認項目交渉(例)交渉できる根拠備考
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絶対拒否書類作成費等□書類作成費等の本来仲介手数料に含まれるはずのものが請求されていかないか。①書類作成費が必要とのことですが、他の不動産業者さんでは、仲介手数料のみで対応していただけるところもあるようでして…。こちらの物件は気に入っているのですが、できれば追加費用がない形で進めたいと思っております。

②ご案内いただいた『書類作成費』についてなのですが、宅地建物取引業法で定められた仲介手数料に、書類作成や契約手続きが含まれていると認識しておりまして…。できれば、その範囲内でお願いしたいのですが、いかがでしょうか？

③「書類作成費について少し確認させていただけますか？
仲介手数料には、通常、契約書類の作成や手続きが含まれていると伺ったことがありまして…。
追加の費用が必要な理由をもう少し詳しく教えていただけると助かります。」


仲介手数料のなかに契約書の作成やこれに付随する書類の作成費用も含まれているため、別途書類作成費として請求するのはおかしい。また、宅建業法第47条において、「不当に高額の報酬を要求する行為」は禁止されているので、これに抵触する可能性がある。

〇宅建業法第47条（不当な請求の禁止）
宅地建物取引業法 第47条第1号
「正当な理由なく、依頼者に対し、不当に高額な報酬を要求し、又は取得する行為をしてはならない。」
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簡易消火器□簡易消火器が請求されているか。不要です。自分で用意します。
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害虫駆除等□「害虫駆除費・抗菌・室内消毒・浴室コーティング費等」が請求されているか。不要です。
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安心入居サポート□「安心入居サポート」が請求されているか。不要です。安心入居サポートとは、水回りトラブル対応、鍵紛失対応、緊急駆け付け等
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交渉対象火災保険□・火災保険はぼったくりに強制加入させられてないか。

・火災保険が契約書で指定されていないか。		・指定された火災保険の補償内容を教えてください。私が入ろうとしている保険と補償内容は一緒ではないでしょうか。ならば、貸主さん的にも問題ないと思うのですが、いかがでしょうか。選択肢が一切与えられず、他の火災保険を選ぶ余地がないのは違法性の可能性が高い。根拠法令は、下記のとおり。

〇消費者契約法第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
「消費者の利益を一方的に害する条項は無効である。」

〇独占禁止法第19条（不公正な取引方法）
「事業者が、相手方の取引の自由を妨げるような行為は不公正とされる。」
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仲介手数料□仲介手数料は0.55か月以上請求されているか。①仲介手数料について確認させていただいたのですが、宅地建物取引業法に基づき、仲介手数料の上限は**賃料の0.55ヶ月分（税込）**と認識しています。
今回の請求が少し上回っているように思うのですが、調整していただくことは可能でしょうか？

②介手数料について、一つお願いがございます。
私の認識では、法令上、仲介手数料は税込みで0.55ヶ月分が上限とされているようなのですが…。
お手数をおかけしますが、こちらの範囲内でご対応いただくことは難しいでしょうか？

「宅地建物取引業法第46条」および「「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号）」において、借人からは0.55か月(税込み)しかとってはいけないとなっている。ただし、合意があれば0.55か月より多くてもOK
なので、合意なしに1か月を請求するのは違法行為。

・全日本不動産協会のサイトには「賃料の0.55か月分より多いのは違法」と書いてある。
https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E8%B3%83%E8%B2%B8%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E3%81%A8%E5%85%83%E4%BB%98%E6%A5%AD%E8%80%85%E3%81%AE%E5%A0%B1%E9%85%AC/
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□仲介手数料に共益費が含まれていないか。共益費は含まない。・計算を確認させていただいたところ、仲介手数料が家賃と共益費を合わせた金額で計算されているように見えました。ひょっとして共益費も含めてしまったのかなと思いまして…。法律上は家賃部分だけが基準になると思いますので、再度ご確認いただけると助かります！・「「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号）」に仲介手数料は「建物の借賃」となっているため、共益費は含まない。

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賃料・共益費□家賃・共益費を下げてもらえるか確認する。・ほかの物件も気になっているのですが、そこの家賃(もしくは共益費)
が○○円なのですが、今の家賃(もしくは共益費)を下げていただくかフリーレント１か月分をつけていただくことは可能でしょうか。そうしていただけたら契約しようと思います。

※相見積もりや近隣の賃貸を比較し、相場より高ければ交渉		・家賃および共益費は、値下げ交渉が入る前提で少し高めに設定されている場合がある。

・家賃および共益費やフリーレントの話は大家が判断することで、仲介業者では判断できないので、仲介業者が判断してきた場合は、その業者は要注意!
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敷金・礼金□敷金・礼金を下げてもらえるか確認する。・ほかの物件も気になっているのですが、そこの敷金・礼金
が○○円なのですが、今の敷金(もしくは礼金)を下げていただくことは可能でしょうか。そうしていただけたら契約しようと思います。

※相見積もりや近隣の賃貸を比較し、相場より高ければ交渉		・敷金および礼金は、仲介業者が上乗せしている可能性がある。かならず相見積もりをとる。

・敷金および礼金の話は大家が判断することで、仲介業者では判断できないので、仲介業者が判断してきた場合は、その業者は要注意!
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ハウスクリーニング代□①　入居時に必要と言われた場合
内覧して綺麗なら断る。
※だいたい前の人の退去時に清掃されている。

②　退去時に必要と言われた場合(特約でついている場合)
特約を外してもらう
※契約約款と重要事項説明書に記載があるので、要確認。		①　入居時に必要と言われた場合
・不要です。

②　退去時に必要と言われた場合(特約でついている場合)
・国交省のガイドラインでは、通常の清掃を行っている場合の退去時のハウスクリーニング費用は賃貸人が負担することとされています。そのため、こちらの特約について見直しをご検討いただけないでしょうか。		①　入居時に必要と言われた場合
・普通に考えて、なぜ必要なのか？退去時にハウスクリーニングしていると思うので。

②　退去時に必要と言われた場合(特約でついている場合)
・国交省のガイドラインにおいて、通常の清掃を行っている場合の退去時のハウスクリーニング費用は賃貸人が負担することとされている。(原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)　平成23年8月　P.21)		余談ではありますが、賃貸借契約書に「ハウスクリーニング代は賃借人が全額負担」という特約がある場合は、この条文は無効になる。ただ、具体的な金額やすごく具体的な条件(たとえば、壁に備品が付けたら撤去して、これで汚れた個所はすべて掃除して、エアコンもオーバーホールして清掃して・・・みたいなこと書いてあった場合は認められたという事例あり。)が付いている場合は無効にできない。(『賃貸借契約における通常損耗特約について（判例解説）』|⼀般財団法⼈⼤阪府宅地建物取引⼠センター メールマガジン等　「最高裁平成17年12月16日判決」で検索すると判決や解釈等が出てくる。)
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鍵交換代□鍵交換を仲介業者にお願いすると高額になるので、自分でやる。ただ、契約書上で勝手な鍵交換が禁止事項になっている場合もあるので、契約書をよく確認する。・鍵交換は自分で行うので、不要です。(家族との相談結果)
・鍵は交換する。
・契約書を見て、禁止されていないようなら自分で交換。
・禁止されているようなら泣く泣く交換をお願いする。
※まぁ、１，２万円ぼったくられても、それで数年間安心して住み続けられるのなら仕方ないか・・・。
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保証会社加入料□だいたい家賃の50～80％くらいが相場であるが、金額設定はおかしくないか確認する。その際、家賃保証会社の負担がかかれたパンフレットを初期費用の見積もりと一緒にもらう。
・仲介業者が上乗せしている場合がある。

・相場は、だいたい家賃の50～80％くらい。とか、家賃合計の1.85%を毎月、毎月かかるが、初期費用無料的な。
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