| A | B | C | D | E | F | G | H | I | J | K | L | M | N | O | P | Q | R | S | T | U | V | W | X | Y | Z | AA | AB | AC | AD | AE | AF | AG | AH | AI | AJ | AK | AL | AM | AN | AO | AP | AQ | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
1 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2 | INPUTS COMPRA | OUTPUTS (UF) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
3 | Precio Propiedad (UF) | 12,000 | TIR Compra | 1.85% | vs. | 4.0% | Retorno Inversiones | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4 | Tasa Crédito (% UF) | 4.50% | Ahorros Compra Año 30 | 15,934 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
5 | Palanca (%LTV) | 80% | Ahorros Arriendo Año 30 | 19,067 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
6 | Plazo Crédito (años, <=30) | 30 | Delta Ahorros Año 30 | -3,133 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
7 | Seguros Hipotecario (% - tasa) | 0.235% | KS PME Compra | 0.84x | ¿Cuántas veces más ahorros tengo al año 30 de comprar la propiedad? | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
8 | Cuota Crédito Aprox (UF) | -50.48 | Direct Alpha Compra | -0.9% | ¿Cuánto más debe ser el retorno de mis inversiones para ser indiferente de comprar la propiedad? | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
9 | Valor UF (CLP) | 40,500 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
10 | Cuota Crédito (CLP) | -2,044,430 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
11 | Contribuciones (% Propiedad UF) | 1.00% | Regla del 5% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
12 | Capex (% Propiedad anual) | 1.00% | Costo Compra: | 6.4% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
13 | Plusvalía (% Propiedad anual) | 1.00% | Costo Arriendo | 4.3% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
14 | Costos Compra (% Propiedad) | 2.00% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
15 | Año Venta/Salida | 30 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
16 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
17 | OTROS INPUTS | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
18 | Valor Arriendo (% Propiedad anual) | 4.26% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
19 | Valor Arriendo (CLP / mes) | 1,725,300 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
20 | Retorno Inversiones (% UF) | 4.00% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
21 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
22 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
23 | CÁLCULOS (UF) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
24 | Compra | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | |
25 | Valor Propiedad | 12,000 | 12,120 | 12,241 | 12,364 | 12,487 | 12,612 | 12,738 | 12,866 | 12,994 | 13,124 | 13,255 | 13,388 | 13,522 | 13,657 | 13,794 | 13,932 | 14,071 | 14,212 | 14,354 | 14,497 | 14,642 | 14,789 | 14,937 | 15,086 | 15,237 | 15,389 | 15,543 | 15,699 | 15,855 | 16,014 | 16,174 | 16,336 | 16,499 | 16,664 | 16,831 | 16,999 | 17,169 | 17,341 | 17,514 | 17,689 | 17,866 | |
26 | Interés | -455 | -447 | -440 | -432 | -424 | -415 | -406 | -397 | -387 | -376 | -366 | -354 | -342 | -330 | -317 | -303 | -289 | -274 | -258 | -242 | -224 | -206 | -187 | -168 | -147 | -125 | -102 | -78 | -54 | -27 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
27 | Capital | -151 | -158 | -166 | -174 | -182 | -191 | -200 | -209 | -219 | -229 | -240 | -252 | -263 | -276 | -289 | -303 | -317 | -332 | -348 | -364 | -381 | -399 | -418 | -438 | -459 | -481 | -503 | -527 | -552 | -578 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
28 | Cuota Crédito | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | -606 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
29 | Contribuciones | -121 | -122 | -124 | -125 | -126 | -127 | -129 | -130 | -131 | -133 | -134 | -135 | -137 | -138 | -139 | -141 | -142 | -144 | -145 | -146 | -148 | -149 | -151 | -152 | -154 | -155 | -157 | -159 | -160 | -162 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
30 | Capex | -121 | -122 | -124 | -125 | -126 | -127 | -129 | -130 | -131 | -133 | -134 | -135 | -137 | -138 | -139 | -141 | -142 | -144 | -145 | -146 | -148 | -149 | -151 | -152 | -154 | -155 | -157 | -159 | -160 | -162 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
31 | FCF | -2,640 | -848 | -851 | -853 | -856 | -858 | -861 | -863 | -866 | -868 | -871 | -874 | -876 | -879 | -882 | -884 | -887 | -890 | -893 | -896 | -899 | -902 | -904 | -907 | -910 | -914 | -917 | -920 | -923 | -926 | 15,245 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
32 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
33 | Compra - Ev. Marginal [UF] | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | |
34 | Costo Arriendo | -516 | -521 | -527 | -532 | -537 | -543 | -548 | -554 | -559 | -565 | -570 | -576 | -582 | -588 | -593 | -599 | -605 | -611 | -618 | -624 | -630 | -636 | -643 | -649 | -656 | -662 | -669 | -675 | -682 | -689 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
35 | Costo Compra | -240 | -697 | -692 | -687 | -682 | -676 | -670 | -663 | -657 | -649 | -642 | -633 | -625 | -615 | -606 | -595 | -585 | -573 | -561 | -548 | -534 | -520 | -505 | -489 | -472 | -455 | -436 | -416 | -396 | -374 | -351 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
36 | Delta Flujo Compra | -2,640 | -332 | -329 | -326 | -324 | -321 | -318 | -315 | -312 | -309 | -306 | -303 | -300 | -297 | -294 | -291 | -288 | -285 | -281 | -278 | -275 | -272 | -268 | -265 | -261 | -258 | -254 | -251 | -247 | -244 | 15,934 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
37 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
38 | FV(Flujos) | -2,640 | -1,035 | -987 | -941 | -897 | -855 | -815 | -776 | -740 | -704 | -671 | -639 | -608 | -579 | -551 | -524 | -498 | -474 | -450 | -428 | -407 | -386 | -367 | -348 | -331 | -314 | -298 | -282 | -268 | -254 | 15,934 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
39 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
40 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
41 | Disclaimers | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
42 | El retorno de las inversiones será, en realidad, increíblemente volatil (y no X% al año parejo). En el lapso de 30 años ocurrirán varios ciclos económicos, con sus respectivas correcciones, que pondrán a prueba la disciplina de mantenerse invertido e invirtiendo. La inversión en la propiedad, por su lado, es menos volatil y se siente menos volatil aún, además de que faiclita la disciplina del ahorro (Un dividendo mensual es una de las formas más sencillas de mantener la disciplina del ahorro) Sin embargo la inversión en la propiedad, involucra un riesgo de iliquidez que debe ser mitigado: si pasa algo inesperado, el ideal es no tener que vender la propiedad. De partida la pripiedad no se venderá rápidamente, por lo que puede no ayudar a soluciar problemas inmediatos. Por otro lado, los ciclos inmobiliarios duran varios años, vender en el ciclo a la baja puede causar un daño patrimonial considerable. En el extremo, ante un problema financiero, al invertir en la propiedad tengo un dividendo que seguir pagando, versus ahorros líquidos a los cuales puedo meter mano. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
43 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
44 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
45 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
46 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
47 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
48 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
49 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
50 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
51 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
52 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
53 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
54 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
55 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
56 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
57 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
58 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
59 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
60 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
61 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
62 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
63 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
64 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
65 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
66 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
67 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
68 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
69 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
70 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
71 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
72 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
73 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
74 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
75 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
76 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
77 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
78 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
79 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
80 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
81 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
82 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
83 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
84 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
85 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
86 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
87 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
88 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
89 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
90 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
91 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
92 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
93 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
94 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
95 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
96 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
97 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
98 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
99 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
100 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||