Kantorenmonitor
 Share
The version of the browser you are using is no longer supported. Please upgrade to a supported browser.Dismiss

 
View only
 
 
ABCDEFG
1
Kantorenmonitor Benoordenhout
2
Hieronder treft u aan de Kantorenmonitor van de vereniging Wijkvereniging Benoordenhout, een initiatief om meer helderheid te geven in een al langere tijd aanwezig gevoel van onrust en zorg bij o.a. de Wijkvereniging en bij veel bewoners van het Benoordenhout. Voor de toelichting zij verwezen naar onder de monitor.
3
Kantorenmonitor Wijkvereniging Benoordenhout
4
5
In transitie
6
Kantoren
7
Gebouw en adresTotaal bvoWebsite gebruiker, beheerder of makelaarAanzichtBestemmingEigenaarToepasssing
8
Van Bylandthuis, Benoordenhoutseweg 46, 2596BC, Den Haag (voorheen hoofdkantoor Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds, nadien kantoor Reed Elsevier)7532www.cogmakelaars.nlGemengd 4-W (wonen verboden)OGON Nederland B.V.Deels leeg; tijdelijke ingebruikgeving aan derden ter vermijding van leegstand
9
Berlagehuis, Van Groenhovenstraat 2, 2596HT, Den Haag (voorheen hoofdkantoor Nederlanden van 1845, nadien van Nationale Nederlanden)13900www.cogmakelaars.nlGemengd 4-W (wonen verboden)Apo Immobilien Kapitalanlagegesellschaft MbhDeels leeg; tijdelijke ingebruikgeving aan derden ter vermijding van leegstand, o.a. aan een muziekschool.
10
Voormalige Octrooiraad, Willem Witsenplein 6, 2596BK, Den Haag14036www.rvob.nlDeel: kantoor 2 (wonen verboden); deel: kantoor 1 (wonen toegestaan)De Staat (Economische Zaken, Landbouw en Innovatie)Merendeels leeg; Is ter verkoop aangeboden
11
Kazerne Marechaussee, Van Alkemadelaan 85, 2597AC, Den Haag
(grondgebied gem. Wassenaar)
21388www.rvob.nlDe Staatkomt ter verkoop
12
Huize Katwijk, Raamweg 47, 2596HN, Den Haag (voorheen Europol, voordien Centrale Recherche Informatiedienst en internaat bij het Aloysius College).13503www.rvob.nl
Maatschappelijk (wonen verboden).
De Staat (Veiligheid en Justitie).Klein deel leeg; tijdelijke ingebruikgeving aan derden ter vermijding van leegstand.
13
Carillon, Raamweg 46, 2596HN, Den Haag (voorheen Europol).2500Maatschappelijk (wonen verboden).O.A. de Jong en Stichting Beleggingsfonds Timeless (ieder 50%).Leeg. Vermoedelijk zorgwoningen op termijn.
14
Voormalig Ministerie V&W, Koningskade 4, 2596AA, Den Haag.35341www.rvob.nlGemengd 4-W (wonen verboden).De Staat (Infrastructuur en Milieu).Komt ter verkoop.
15
Juliana Kazerne Therese Schwartzestraat 15, Den Haag (voorheen landmachtstaf).10178www.rvob.nlKantoor 1; kan worden gewijzigd in Gemengd 4-W (wonen verboden).De Staat.Komt ter verkoop.
16
Y-psilongebouw, Floris Grijpstraat 2, 2596XE, Den Haag.11000www.joneslanglasalle.nl IEF Capital Vastgoed Rietveld ( Den Haag-Floris Grijpstraat-Wassenaarseweg) B.V.Leeg; nu in renovatie, beoogd lijkt: Tijdelijke verhuur door professionele verhuurder van tijdelijke kantoorruimte.
17
CG&I/Lummus, Oostduinlaan 73, 2596JJ, Den Haag (voorheen Shell hoofdkantoor).39000OD75 B.V.(Pinnacle B.V.)In april 2013 gekocht door Pinnacle B.V. met de bedoeling er woonappartementen in te realiseren. 250 luxere appartementen lijkt beoogd.
18
O2 gebouw,
Oostduinlaan 2, 2596JM, Den Haag (in 1920-1944 Centraal Bureau voor de Statistiek, nadien Shell en PWC Accountants)
10115www.joneslanglasalle.nl Gemengd 4-W (wonen verboden).Bfg Immobilien Investment Gesellschaft Mbh.Leeg.
19
ANWB-complex,Wassenaarseweg 220,2596EC, Den Haag (grondgebied gem. Wassenaar).9766www.joneslanglasalle.nl ANWB Vastgoed Beheer B.V.Leeg?
20
Subtotaal kantoren188259
21
22
Varia
23
Arendsdorp, Wassenaarseweg 76, 2596CK, Den Haag, zorg en wonen.18000www.serviceflat-arendsdorp.nlHervormde Stichting Flatgebouw-Arensdorp (verkocht aan: Pinnacle B.V.).Deels leeg; recent verkocht om faillissement van de zorginstelling Arendsdorp te vermijden; 1/3 in gebruik; 2/3 tijdelijke ingebruikgeving aan derden ter vermijding
van leegstand of leeg.
24
Kantoor Marechaussee, Van Alkemadelaan 700, 2597AW, Den Haag (nadien Deloitte & Touche Accountants, nadien Bird & Bird Advocaten).3371www.dtz.nlKantoor 1; kan worden gewijzigd in Gemengd 4-W (wonen verboden).Het 700-Monument B.V.Het advieskantoor Mandema & Partners heeft per 1 januari 2014 het pand betrokken
25
Florence, Goetlijfstraat 5, Den Haag achterste woonflat, verpleeg- en verzorgingsinstelling.5000www.florence.nlStichting StaedionDeels leeg; tijdelijke ingebruikgeving aan derden ter vermijding van leegstand of leeg.
26
Subtotaal varia26371
27
28
Totaal in transitie214630
29
30
Uit transitie
31
Kantoren
32
Rode Olifant (voorheen Esso Gebouw), Zuidhollandlaan 7, 2596AL, Den Haag.10113www.spaces.nlKantoor 1; wijziging mogelijk in Gemengd 4-W (wonen verboden).De Rode Olifant B.V. (Spaces B.V.).Tijdelijke verhuur door professionele verhuurder van tijdelijke kantoorruimte (nog niet geheel verhuurd).
33
Voormalige Arrondissementsrechtbank –s-Gravenhage, Jan van Nassaustraat 112, 2596BW, Den Haag.3000www.compananny.nlElmahage Onroerend Goed B.V.Kinderdagverblijf en appartementen (nu nog in verbouwing).
34
Subtotaal kantoren13113
35
36
Varia
37
Voormalig Ziekenhuis van Shell, Van Hoogenhoucklaan 56, 2596TE, Den Haag.8000Diverse eigenaren.Appartementen (allen in gebruik).
38
Voormalig Patershuis van stichting Willibrordus (oud-eigenaar Aloysius College), Oostduinlaan 42-48, 2596JP, Den Haag.6000Diverse eigenaren.Appartementen (allen in gebruik).
39
Voormalige zusterflat van Bronovo Ziekenhuis, Van Hoogenhoucklaan 95, 2596TC, Den Haag.2000Diverse eigenaren.Appartementen (allen in gebruik).
40
Voormalig Renswoudehuis, Jozef Isrealsplein 36, 2596AV, Den Haag (daarvoor Burgerweeshuis van de Fundatie van Renswoude).3000www.zeinchildcare.nlZein Real Estate B.V.Kinderdagverblijf (nu nog in verbouwing).
41
Bunker van Ouwenlaan 11, Den Haag.2160www.rvob.nlDe Staat.Komt ter verkoop.
Geen kantoor. Toegestaan voor bedrijven, opslag en/of groenteteelt.
42
Subtotaal varia21160
43
44
Totaal uit transitie34273
45
46
Samenvatting
47
Totaal kantoren in en uit transitie201.372
48
Totaal varia in en uit transitie47.531
49
Totaal nutsgebouwen in en uit transitie
248.903
50
De Hout is het gebied ten noorden van de Koninginnegracht en Prinsessegracht en bestaat uit Bezuidenhout, het Haagse Bos/Koekamp/Malieveld en het Benoordenhout. Het Benoordenhout, voor zover niet zijnde het Nassaukwartier, is bebouwd in enkele decennia vanaf ± 1910. Het huidige Benoordenhout was een duinlandschap met een aantal doorgaande wegen vanaf Den Haag naar Wassenaar en Leiden en een beperkt aantal landgoederen als bijvoorbeeld Clingendael. Alleen het Nassau-kwartier, waaronder toen de Diergaarde op de plaats van het huidige Provinciehuis, bestond al. De latere Shell en de paters Jezuïten van het latere Aloysius College behoorden tot de eersten, die de oversteek maakten over de noordelijkste gracht van Den Haag naar het duingebied. Het Benoordenhout is uiterst groen opgezet en tussen de meer luxere woningen is een groot aantal markante kantoorgebouwen neergezet. De grote gebouwen vallen weg in de parkomgeving en de parkuitstraling die het Benoordenhout als wijk heeft. Bij ministerieel besluit van 29 okt 1996, is een groot deel van het Benoordenhout een rijksbeschermd stadsgezicht. Belangrijke overwegingen waren onder andere de eenheid van stijl en de uitvoering daarvan. De grenzen van het rijksbeschermde gedeelte zijn weergegeven in de kaart hieronder (blz 19 uit de Toelichting van concept-bestemmingsplan Benoordenhout). Vrijwel de hele wijk.
51
52
Door de jaren hen hebben de Staat, gerenommeerde ondernemingen en organisaties grote kantoren en zelfs hoofdkantoren gehad in het Benoordenhout. Door de toenemende internationalisatie, internet, verbindingen met groter openbaar vervoer, de concentratie zoals op de Zuid-As in Amsterdam en het Beatrix-kwartier en het CS-kwartier in Den Haag is een groot vertrek op gang gekomen van gebruikers van kantoorruimte uit het Benoordenhout. Van die kantoren in het Benoordenhout is er vrijwel niet één afgebroken. Het gaat anno 2013 naar schatting om meer dan 150.000 m2 leegstaande kantoorruimte in het Benoordenhout. Veel wijkbewoners vinden deze situatie zeer zorgelijk. De wijkvereniging ook. Al jaren lang trekken opvolgende besturen van de wijkvereniging zich de toenemende leegstand van deze grote gebouwen in het Benoordenhout aan.

Waar een karakteristiek groot gebouw als Nirwana, Boschzicht en Duinwijck of het hoofdkantoor van ANWB of Shell duurzaam in gebruik is en niet in transit, geldt dat voor een groot aantal ‘grote jongens’ niet. Met name zijn deze nutsgebouwen kantoren, het betreffen echter ook andere grote gebouwen, niet zijnde kantoren.

Voor wat betreft de kantoren, betreft het in een aantal gevallen private partijen, die de kantoren ooit gesticht hebben resp. in eigendom hebben, die het voortouw moeten nemen. Naast overigens een omvangrijk aandeel in die voormalige kantoren waar de Staat der Nederlanden de leidende partij was, en in de meeste van die gevallen nog steeds is. Private eigendom van private partijen of van de Staat betekent echter niet dat het niet bijvoorbeeld aan de overheid kan zijn om zich dat ook aan te trekken en haar stem hier te laten gelden. Hetzelfde geldt voor de bewoners van de wijk het Benoordenhout en de mensen die wel werken in het Benoordenhout.

Is het een vraag van ‘Ja, maar…..’, ‘je rommel opruimen na vertrek?’, ‘laat niet na het aangenaam verpozen aan ….. de schillen en de dozen ‘? Of is het een vraag van eigendom en ‘Ja, maar…..’, ‘stilzitten is ook eigendom, en wanneer ik niets wil doen is dat aan mij en gaat jou dat niets aan’. In de kern zijn we allen in het Benoordenhout elkaars buren, ook van lege kantoren en andere leegstand. Niemand ziet dat graag, de eigenaar niet, maar ook de buren niet.

Er zijn veel ontwikkelingen gaande, per groot pand verschillen die ontwikkelingen. Daarom deze monitor van grote gebouwen, met name kantoren, en daarbij als aanvulling lege grote gebouwen voor zover niet kantoren. Onder leeg wordt voor het oogmerk van deze monitor verstaan ‘niet in gebruik nu en in de komende jaren op zodanige voorwaarden, dat dit zakelijk langdurig gerechtvaardigd en beoogd zou zijn voor een gemiddelde exploitant of eigenaar’. Wie in gebruik geeft om leegstand te vermijden, kan in de huidige markt daar thans zeer tevreden mee zijn en voor nu is dat ook te verkiezen boven leegstand. Op termijn is dat vermoedelijk geen blijvende oplossing en valt dat wel onder ‘leeg’ in de zin van de monitor.

Om een beeld te houden van de situatie en het verloop erin is een apart overzicht gemaakt van grote gebouwen in de wijk, die eerder in de Kantorenmonitor geplaatst zijn geweest of zouden zijn geplaatst indien de wijkvereniging op dat moment al deze Kantorenmonitor zou hebben. Een ‘afloopcontrole’ als het ware enkele jaren nadat een pand uit de monitor is. In transit en uit transit tesamen – beide delen van het overzicht - dragen bij aan een beeld van het verloop in het komen tot een duurzame oplossing voor de eigenaar resp. exploitant van deze ‘grote jongens’ in de wijk en in de gemeenschap.

De eigenlijke monitor vormt met uit transit samen ook een hulpmiddel om beoogd toekomstig gebruik te bezien. Waar voorheen de nadruk lag op 1 bestemming voor deze grote gebouwen, kan een beeld van wel of niet diversiteit in toekomstige gebruiken ook belang hebben. Een oplossing lijkt niet alle voormalige grote kantoren en masse her te gebruiken als top segment appartement of als topsegment verzorgingsflat. Niet iedereen kan aan de top zitten, meestal is onder een top een 2x of 3x of ……x grotere middenlaag. Niets is uit te sluiten. Het zijn de leegte en het stilzitten, die graag beëindigd gezien worden. Het is aan de betreffende eigenaar of exploitant om te bepalen en te bezien wat een wenselijk en haalbare exploitatie zou kunnen opleveren, wanneer er actie komt. Toekomstig gebruik lijkt tot op heden vooral woonappartementen, kinderdagverblijven en of tijdelijke verhuur van kantoorruimte.

De gebouwen, welke in de monitor zijn opgenomen, liggen allen op een paar honderd meter tot 2KM van de sociale centra van het Benoordenhout: de Van Hoytemastraat en het Willem Royaardsplein. Het gaat om 2 gemeenten, Den Haag en Wassenaar. Voor Wassenaar-Zuid/ANWB en Beatrix Kazerne gaat het om 1 bestemmingsplan, en voor Den Haag om

1. Beheersverordening Benoordenhout Noord-Oost (BNH-NO)
2. Bestemmingsplan Oostduin-Arendsdorp
3. Bestemmingsplan Benoordenhout
4. Bestemmingsplan Bosjes van Zaanen (witte vlek op kaart BNH-NO)
5. Bestemmingsplan Juliana Kazerne (weggehaald (?) uit BNH-NO)
6. Bestemmingsplan Benoordenhout Internationaal Strafhof (Duttendel, uitweggend naar BNH)
7. Nieuwbouw en revitalisatie Frederikkazerne (Duttendel, uitweggend naar BNH)
De wijkvereniging is in bezwaar of beroep als partij betrokken terzake de verordening resp. plannen hierboven genoemd onder 1, 2, 3 en 6.

Binnen de huidige bestemming is tijdelijke verhuur van kantoorruimte steeds realiseerbaar en dat het nog niet is gebeurd lijkt dan eerder een kwestie van vraag, nu het aanbod al bedrijfsklaar staat. Voor 2 panden in de monitor is omschakeling naar kinderdagverblijf gaande (de oude Rechtbank en het Renswoudehuis), welke panden vooruitlopende als “uit transit” zijn opgenomen. Er is in het Benoordenhout een ruim aanbod terzake kinderdagverblijf. In het verleden heeft de overheid de kosten van kinderopvang meer gesubsidieerd dan thans; niet uit te sluiten is dat de subsidiëring van kinderopvang verder wordt afgebouwd in verband met de noodzaak te bezuinigen. In vrijwel alle gevallen van de huidige leegstand is wonen een verboden bestemming.

Tot slot 3 vergelijkingen ter visualisering, waarom de wijkvereniging en de bewoners in de wijk van mening zijn dat die leegstand belangrijk is, en zo maar een opmerking:

Leegstand in Nederland betreft volgens recente publicaties 7.000.000m2 kantoorruimte. 200.000 m2 vormt 3% van de landelijke leegstand. Relatief ten opzichte van het aantal inwoners in de wijk en nationaal is de kantoor-leegstand in het Benoordenhout gemiddeld grofweg het 20-voudige van het landelijke gemiddelde.
Een voetbalveld heeft een oppervlakte van ± 100*70 = ±7000m2, derhalve betreft de leegstand in het Benoordenhout ± 30 voetbalvelden.
200m2 lijkt gemiddeld een ruime maat voor een appartement en 50 m2 voor een verzorgingsflat. 200.000m2 in transit zijn dan ‘over de duim’ 1.000 (zegge: duizend) appartementen of 4.000 (zegge: vierduizend) verzorgingsflats. Dat aantal na omzetting is behoudend berekend, in 39.000 bvo (Oostduinlaan 73-75) lijken nu 250 appartementen te worden begroot. Het Benoordenhout omvat thans ± 8.000 woningen, derhalve minstens 12% extra huishoudens erbij. Eerder lijkt uit die leegstand wellicht 15 tot 20% extra huishoudens erbij in het Benoordenhout, 2.500 tot 4.000 personen.
2.500 tot 4.000 personen, die extra kunnen wonen in het Benoordenhout, zullen vermoedelijk zijn voor een deel huidige bewoners van huizen in de wijk, en voorts expats (de Internationale zone ligt nabij het Benoordenhout) en anderen van binnen en buiten de wijk. Vermoedelijk de baby-boomgeneratie uit grotere huizen, die zonder trap in hun woning wil wonen, en individuen of (echt)paren zonder of met een beperkt aantal kinderen. Voor een deel zal het toevoegen van kantoren-leegstand aan de woonvoorraad dan ook doorstroming in de wijk bewerkstelligen, wanneer grotere en of kleinere huizen vrijkomen, en zo kansen voor weer anderen bewerkstelligen op een woning in de wijk.
***

Treft u onjuistheden aan in de Kantorenmonitor? Geef het ons svp door op info@wvbn.nl

Disclaimer: Deze Transitiemonitor of Kantorenmonitor is met zorg samengesteld. De monitor tracht bij te dragen aan het vormen van een mening over een in de wijk Benoordenhout gevoeld probleem van leegstand of aanstaande leegstand van grote gebouwen in de wijk. Voornamelijk is de informatie hierin gebaseerd op openbaar gemaakte informatie van derden – niet zijnde de betreffende eigenaren of gebruikers. De Wijkvereniging Benoordenhout kan niet de juistheid verifiëren van de informatie, die voor de samenstelling van de monitor is gebruikt, en staat daar ook niet voor in. Op de juistheid en of volledigheid van informatie in de monitor mag niet worden afgegaan. De wijkvereniging sluit iedere aansprakelijkheid uit, o.a. voor onjuistheid en of onvolledigheid.
Loading...
 
 
 
Blad1