bank_house_stock_comp(online share version)
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ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZAAABACADAE
1
储蓄利率(bank interest)0.03
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投资收益(stock return rate)0.08
3
贷款年数(years of installment)20.00
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首付款(initial house payment)300,000.00
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房价(house price)贷款(loan size)每月还款(利息1.8%) (installment)物业 (manamgement fee)房价增长 (house price change rate)房屋出租(house rental return)
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豪华房贷款$1,000,000.00$800,000.00$3,500.00不再适用 n/a0.02$2,800.00
7
普通房贷款$700,000.00$400,000.00$1,750.00不再适用 n/a0.02$2,400.00
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年份(year)买豪华房(luxury house)(共有收益all profit)普通房房屋价格(common house incoming)普通房(月现金流投资)买普通房共有收益(common house total income)首付款投资收入stock return of intial payment首付款投资收入stock return of installment (if pay for house)月供投资收入stock total return只储蓄 bank deposite only
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初始状态(initial state)
$300,000.00$300,000.00$0.00$300,000.00$300,000.00$0.00$300,000.00$300,000.00
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1$213,600.00$322,800.00$16,200.00$339,000.00$324,000.00$8,400.00$332,400.00$317,400.00
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2$309,600.00$386,880.00$33,696.00$420,576.00$349,920.00$17,472.00$367,392.00$335,322.00
13
3$406,008.00$451,245.60$52,591.68$503,837.28$377,913.60$27,269.76$405,183.36$353,781.66
14
4$502,832.16$515,902.51$72,999.01$588,901.53$408,146.69$37,851.34$445,998.03$372,795.11
15
5$600,080.80$580,856.56$95,038.94$675,895.50$440,798.42$49,279.45$490,077.87$392,378.96
16
6$697,762.42$646,113.69$118,842.05$764,955.74$476,062.30$61,621.80$537,684.10$412,550.33
17
7$795,885.67$711,679.97$144,549.41$856,229.38$514,147.28$74,951.55$589,098.83$433,326.84
18
8$894,459.38$777,561.57$172,313.37$949,874.93$555,279.06$89,347.67$644,626.74$454,726.65
19
9$993,492.57$843,764.80$202,298.44$1,046,063.24$599,701.39$104,895.49$704,596.87$476,768.45
20
10$1,092,994.42$910,296.09$234,682.31$1,144,978.41$647,677.50$121,687.12$769,364.62$499,471.50
21
11$1,192,974.31$977,162.02$269,656.90$1,246,818.91$699,491.70$139,822.09$839,313.79$522,855.65
22
12$1,293,441.79$1,044,369.26$307,429.45$1,351,798.70$755,451.04$159,407.86$914,858.90$546,941.31
23
13$1,394,406.63$1,111,924.64$348,223.80$1,460,148.45$815,887.12$180,560.49$996,447.61$571,749.55
24
14$1,495,878.76$1,179,835.13$392,281.71$1,572,116.84$881,158.09$203,405.33$1,084,563.42$597,302.04
25
15$1,597,868.34$1,248,107.84$439,864.25$1,687,972.08$951,650.73$228,077.76$1,179,728.49$623,621.10
26
16$1,700,385.71$1,316,749.99$491,253.39$1,808,003.38$1,027,782.79$254,723.98$1,282,506.77$650,729.73
27
17$1,803,441.42$1,385,768.99$546,753.66$1,932,522.65$1,110,005.42$283,501.90$1,393,507.31$678,651.63
28
18$1,907,046.25$1,455,172.37$606,693.95$2,061,866.32$1,198,805.85$314,582.05$1,513,387.90$707,411.18
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19$2,011,211.17$1,524,967.82$671,429.46$2,196,397.29$1,294,710.32$348,148.61$1,642,858.93$737,033.51
30
20$2,115,947.40$1,595,163.18$741,343.82$2,336,507.00$1,398,287.14$384,400.50$1,782,687.64$767,544.52
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假设: 能拿出30万现金做首付买房子。能够负担起月供。
算法:
因为投资豪华房需要最大的现金流.所以上面表格是按照投资豪华房产的现金流来做的。 比如说, 投资豪华房产每月的月供需要1000元, 投资普通房需要100元,
那么剩下的900元按照定投来计算收益。如果只是投资的话, 那就把所有的1000元来做定投, 或者做银行储蓄。所以,最终盈利都是相对的。主要是看那个选项比较合理。
投资豪华房产就只有一部分资产, 那就是在还清贷款后的房产的价格。这个收益受三个部分的影响:房屋出租的价钱, 月供也就是银行贷款的利息,房屋价格的变化。
投资普通房的收益分为两部分:房屋的收益(因素和投资豪华房产一样),(相对投资豪华房的)每月剩余现金流的投资收益。
只做投资的收益分为两部分: 首付投资的收益, (相对投资豪华房的)每月剩余现金流的投资收益。
只做储蓄的收益通之作投资收益类似。 只是说储蓄的利率和投资的收益率不同。
(对于现金流来说,投资普通房的每月现金流最大)
贷款80万的利息和月供: 利息1.8 时, 月供大概3100, 利息4.9 时, 月供大概5200.
结论:
1. 只做储蓄20年后的资产是最差的, 考虑储蓄利息不会超过4%, 投资收益不低于8%的情况。只有在房产价格长期下跌, 投资收益相对于银行储蓄利率相当的时候,储蓄才是最好的选择。
2. 在贷款利息2% 以内, 房产年增值2%, 投资收益8% 的情况下,买房会比投资多收益30%,如果投资收益达到10%的情况下, 那么投资收益比买房略高几个百分点。
3. 房产年增值2% (就是说35年房子的价格翻倍, 可以设置)。投资年收益10% 的情况(就是7.2年资产翻倍可以设置)。因为投资房产有杠杆, 并且有房租的收入, 所以房产价格本身增长并不快的情况下就可以实现不错的收入。但是在利息比较高的时候,比如说大到4% 以上, 那么买房的收益(特别是买豪华房)就大不如不买房,全都用来投资。 但是一旦投资收益低一点, 比如说8%,投资收益20年后大概比投资房产要差30%的收益。
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