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前回作成したCF予測とDCF分析の結果を使用してください。
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国債金利は2.0%、この物件のキャップレート（還元利回り）は 5%、長期的なNOI（営業純収益）の成長率は 2% と仮定します。
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物件DCFのおさらい
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１物件価値６２７．０３６６を、運営純収益を割り引いて求める際に使った割引率はCR＋g＝５％＋２％＝７％でした。
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同じ物件価値627.0366を求めるのに、純CFを使って割り引くのに適切な割引率は何％ですか。ソルバーかゴールシークを使ってください。
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２1で求めた純CF用の割引率と、運営純収益用の割引率の差は、資本的支出が運営純収益の何％に相当するのかによります。
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資本的支出の１０年間総額を、運営純収益の１０年間総額で割った比率をCapExと表したとき、純CF用割引率＝キャップレート＊（１－CapEx）＋２％を計算してください。
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借入（レバレッジの導入）
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３当初の投資時に、借入比率８０%で借入１（５年、元本一括、利率2.5%、年1回支払）の融資を受けます。元本支払、利息支払、融資残高を5年間分計算してください。
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４５年目の借入１返済時に、借入２で全額借り換えます。条件は、４年、元利一括、利率2.5%、年1回の利息計算です。元本支払、利息支払、融資残高を5年間分計算してください。
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５エクイティ税引前CFを９年分（売却時まで）計算してください。その際、初期のエクイティ投資額も計算して負の値で０年に入力してください。
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６税引前エクイティIRRは何％ですか
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７税引前エクイティの現在価値はいくらですか。物件価格から負債の現在価値を差し引いたものです。
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８エクイティの割引率は暗黙に何％とするのが適切ですか。ソルバーかゴールシークを使ってください。
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９０年目と９年目のレバレッジ比（物件価値/エクイティ価値）の平均値を、次の「エクイティ資本費用」の式に代入して、エクイティの割引率を計算してください。エクイティ割引率= 借入金利 + (純CF割引率 - 借入金利) * 最初と最後の平均レバレッジ比
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１０法人税を計算するには、本来は減価償却や元本返済など収入と損金を正しく修正した所得を計算し、損失の繰り越しや、売却益の課税なども正しく考慮する必要がありますが、今回は単純にCFが正の場合に一律３０%税金を支払うとします。法人税額を計算してください。
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１１エクイティ税引後CFを９年分（売却時まで）計算してください。その際、初期のエクイティ投資額も計算して負の値で０年に入力してください。
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１２法人税支払額の現在価値はいくらですか。毎年の法人税額を、上記８で計算した税引前エクイティの割引率で割り引いて計算してください。
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１３税引後エクイティのIRRを、１０で計算したエクイティ税引後CFを用いて計算してください。
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１４税引後エクイティの現在価値はいくらですか。税引前エクイティの現在価値７から法人税支払額の現在価値１１を差し引く方法か、エクイティ税引後CF１０をエクイティ割引率８で割り引く方法があります。
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バランスシート
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５種類のバランスシートを作ってもらいます。
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１５費用に基づくバランスシートを作りましょう。左側は投資額、右側は借入金額と、エクイティ投資額です。
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１６税前価値に基づくバランスシートを作りましょう。左側は税前物件価値、右側は借入金額、税前エクイティ価値です。
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１７税前正味価値を分離したバランスシートを作りましょう。左側は物件投資額と正味現在価値の２項目、右側は借入金額、エクイティ投資額、そして正味現在価値の３項目です。
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１８税後価値に基づくバランスシートを作りましょう。左側は税後物件価値と法人税現在価値の２項目、右側は借入金額、税後エクイティ価値、法人税現在価値の３項目です。
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１９税後正味価値を分離したバランスシートを作りましょう。左側は物件投資額、正味現在価値から法人税の現在価値を差し引いたもの、法人税の現在価値の３項目、右側は借入金額、エクイティ投資額、正味現在価値から法人税の現在価値を差し引いたもの、法人税の現在価値の４項目です。
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収益グラフ
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収益グラフを描きましょう。横軸に物件価値を０から１０００まで、縦軸には物件価値に応じた収益額を、貸し手、借り手（エクイティ投資家）、合計額の３種類について描きます。横軸の物件価値の値は、
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0
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345.253
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431.566
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627.036
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1000
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の５つの値があれば描画できますが、１００，２００など区切りの良い数値を追加しても良いです。
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２０貸し手の収益（現在価値ベース）は、通常の金銭消費貸借契約であれば、利息を無視して=min(345,253, 物件価値）となります。
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２１エクイティの収益（現在価値ベース）は、物件価値から貸し手の収益を差し引いたものになります。合計額は４５度線になっているはずです。
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IRRの要因分解
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２２IRR（税引後エクイティ）を次の７項目の寄与に分解します。
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２２－１．NOI不変＋CR不変のIRR＝購入時CR。NOI不変＋CR不変を仮定したNOIを計算して、投資額431に対するIRRを計算してください。この反実仮想NOIは利付債に似ていることを確認し、この場合のIRRが購入時CRに一致することを確認してください。
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２２－２．CR変化の効果。NOIを不変として、売却価格については不変NOIに現実の売却時CRを当てはめて求めてください。投資額431に対するIRRを計算して、２２－１のIRRとの差を計算してください。その差が、CR変化の効果です。
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２２－３．NOI成長の効果。NOIは現実のものを用いて、売却価格は現実のNOIに購入時CRを適用して求めてください。投資額431に対するIRRを計算して、２２－１のIRRとの差を計算してください。その差が、NOI成長の効果です。
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２２－４．NOIとCRの相互作用。NOIとCRが一方ずつではなく同時に変化することによる相互作用（積効果）があります。２２－２のCR変化の効果％/100に２２－３のNOI変化の効果％/100をかけたものを計算して下さい。
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２２－５．資本的支出の効果。IRRはNOIを用いて計算したので、純CFベースでは資本的支出の分だけIRRがさがります。NOIで計算したIRRと純CFで計算したIRRの差を求めてください。
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２２－６．レバレッジ効果。税前エクイティIRRと純CFのIRRの差がレバレッジ効果です。求めてください。
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２２－７．法人税効果。税前エクイティIRRと税後エクイティIRRの差が法人税効果です。求めてください。
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２３２２－１から２２－７の７つの効果をWaterfallグラフにしてください。
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