Rapport d’avancement
décembre 2024
Atlas des espaces économiques de la transition
Synthèse du projet
L'Économie Sociale et Solidaire (ESS) représente une composante majeure de l'économie française. Avec les micro-entreprises et les entreprises à impact, elle participe activement à la réalisation d'objectifs d'utilité sociale. En effet, ces organisations favorisent la cohésion sociale, offrent des services aux citoyens et contribuent à la transition écologique. Cependant, ces acteurs sont fréquemment confrontés à des défis en matière de financement et de recrutement, en raison de modèles économiques hybrides, qui ne valorisent pas suffisamment leur contribution sociétale et/ou environnementale. De ce fait, l'accès à l'immobilier constitue un réel défi pour ces acteurs car le poids des loyers est souvent trop lourd pour eux et menace la valeur sociale qu'ils pourraient générer. Ces acteurs économiques sont ainsi souvent obligés d’accepter des locaux peu attrayants, énergivores, mal situés et en occupation temporaire.
Les conditions immobilières défavorables accentuent ainsi des difficultés de recrutement et de financement, pénalisant ces acteurs de la transition et remettant parfois en question la survie même de ces organisations. C'est dans ce contexte que l'association Surface + Utile intervient, en rassemblant les acteurs de la transition, de l'aménagement et de l'immobilier, ainsi que les collectivités, afin d'étudier les solutions existantes et de plaider pour la multiplication des "espaces économiques de la transition". Ces espaces immobiliers permettent à ces acteurs d'intérêt général d'exercer pleinement leur activité et de maximiser leur contribution sociale.
Dans le cadre de l'appel à communs "Sobriété et Résilience" de l'ADEME, Surface + Utile propose d’interroger l'opportunité et la faisabilité de développer et d'implémenter un outil permettant de recenser les locaux actuellement occupés par ces acteurs de la transition. L'objectif serait d’améliorer la compréhension des enjeux immobiliers de ces acteurs, grâce au partage des connaissances, à la mise en avant des expériences vertueuses, et à la prise en compte de l'existant et des possibilités d'amélioration. Grâce à des enquêtes quantitatives menées auprès des acteurs de la transition et à des bases de données, cet outil s’adresserait aux collectivités, aux décideurs publics et privés de l'immobilier, et au grand public pour donner de la visibilité à ces espaces et encourager leur développement à grande échelle.
L'ÉQUIPE DE SUIVI DU COMMUN
Commune Mesure - Vincent Caillaux
CRESS IdF - Sébastien Chaillou-Gillette
Impact France - Flora Depernet
EPT Plaine Commune - Anne-Laure Desjardins, Marie-Paule Delong, Marion Georges, Océane Herrou
Plateau Urbain - Mathias Rouet, Julien Bredy
Réseau National des Ressourceries et Recycleries - Catherine Mechkour-Di Maria, Dimitri Callens
RTES - Anne-Laure Federici/Benjamin Gueraud Pinet
territoire circulaire - Thomas Charrier
Pour l’association Surface + Utile : Aurélie Deudon, Floraine Jullian, Francesco Pirri
Suivi ADEME - Héloïse Calvier, David Canal
CONTEXTE ET ENJEUX
Qui sont les acteurs de la transition ?
Acteurs d’intérêt local
Micro-entreprises
Économie Sociale et Solidaire (ESS) :
Micro-Entreprises :
Acteurs Locaux :
Ex. Les entreprises engagés dans la production des ENR&R dans le GOSB (F011 – Projet de Territoire)
ESS
L’accès de l’ESS à l’immobilier
Malgré son poids non négligeable (10% du PIB, 14% des emplois privés), le secteur de l'Économie Sociale et Solidaire (ESS) peine à trouver la place qu'il mérite dans une économie française dont le modèle doit évoluer pour faire face aux enjeux écologiques et sociaux contemporains
Espaces économiques de la transition :
« tout espace, terrain ou surface bâtie, économiquement accessible pour accueillir sur le long terme les activités d’intérêt écologique et sociétal : entreprises de l’ESS, associations, acteurs de la culture, du développement local et de la transition écologique.»
Qu’est-ce qu’un commun ?
Un commun est une ressource mise en partage et alimentée par une communauté qui met en place une gouvernance et des règles pour la gérer et la protéger.
Un commun peut aussi être regardé comme une ressource nécessaire et non compétitive dans un domaine. Les acteurs ont donc intérêt à s’organiser pour mutualiser son développement, à le faire grandir et éventuellement à en faire un standard.
Plus d’info sur le wiki de l’appel à commun
AVANCEMENT DU COMMUN
Avancement du commun
Suite à la proposition initiale de l'association Surface + Utile, l'ADEME a invité l'association à ajouter une première phase de validation du principe de développement du commun, à la façon d'une start-up, qui lance une première étude de marché pour interroger le besoin auquel répondre. Cette interrogation du besoin se fait également dans une logique de sobriété, face à la prolifération d'outils en ligne, qui risquent de mal s'insérer dans l'écosystème existant d'outils et de ne répondre pas à un besoin éprouvé.
Ce rapport intermédiaire restitue l'état d'avancement du commun au 31 décembre 2024. L'étape d'identification du besoin a été longue et riche, avec une réponse difficile à trouver : différentes options ont été envisagées (détail dans les prochaines pages), et il n'y avait pas une option ressortante comme clairement préférable. Au final, nous avons identifié avec le comité de suivi un potentiel de répondre au besoin de connecter la demande et l'offre pour l'immobilier solidaire à travers une approche innovante : la visibilisation de la demande en faveur de l'intérêt général. L'objectif du commun sera donc de rendre visible, mesurer et communiquer la demande de la part des acteurs de la transition pour des espaces immobiliers et locaux d'activité.
Opérationnellement, le commun répondra à ce besoin avec deux volets :
Dans les pages suivantes, vous trouverez des éléments qui détaillent les différentes phases de travail depuis le lancement du commun, les entretiens effectués pour la définition du besoin, la grille de pré-analyse des 5 formats de commun élaborés et évalués à partir de la Phase 0, la mise à jour du besoin identifié, et la proposition d'Atlas des EET en deux volets. Dans les sections suivantes, vous trouverez également un détail sur la phase de définition des partenariats pour la continuation du projet, ainsi que les détails méthodologiques par phase et par chantier.
Etude d’opportunité
Validation du besoin et design de la plateforme/ de l’outil
Définition des termes et recueil des données
Lancer une enquête pour collecter des données sur le territoire pilote
Développement du site et intégration des données
Union des sources, développement et déploiement sur un territoire pilote
0
1
2
Suites, capitalisation et pérennisation
Présentation de l’outil, correction bugs, élargissement du périmètre
3
0b
Design de la gouvernance du commun pour son pilotage et sa pérennisation
La méthodologie avant la Phase 0
Etude d’opportunité
Validation du besoin et design de la plateforme
0
Un premier cycle d’entretiens avec les partenaires
Anne-Laure Desjardins (EPT Plaine Commune)
Sebastien Chaillou-Gillette (CRESS IdF)
Anne-Laure Federici (RTES)
Thomas Charrier (territoire circulaire)
Mathias Rouet, Vincent Caillaux (Plateau Urbain, Commune Mesure)
Intégration de nos expériences comme S+U
Un deuxième cycle pour cibler d’autres typologies d’acteurs
Amélie Toussaint (PTCE Ecole des Métiers du Vélo)
Vincent Havage (Profession Banlieue)
Aline Marcimain (Plaine Commune Habitat)
Alexia Gazel (Dev Eco)
Laura Aufrère (La Main)
—
Flora Depernet (Impact France)
Marion Georges (EPT Plaine Commune
Jonathan Villot (ONB+)
Objectifs du premier tour :
Objectifs du deuxième tour :
Un choix de format
Construction d’une plateforme où rassembler les données des propriétaires sur les locaux disponibles pour des EET, sans intermédiaire public
Elaborer une méthodologie pour le repérage et la mise à jour des locaux disponibles ciblés EET à travers Dev Eco, diffusion à travers umap.
Guide à destination des acteurs de la transition pour l’accès et la gestion d’un EET
Plateforme de mise en relation entre acteurs de la transition à la recherche de locaux, où voir qui recherche de locaux sur un territoire
Ajouter une couche “immobilier” aux données ESS France - faire le lien à travers l’adresse aux fichiers fonciers et autres éléments (ONB)
Notre proposition initiale
Bourse de locaux ouverte
Bourse de locaux par l’EPT/EPCI
Atlas des EET
Guide pratique à la création des EET
Une dating app des EET
Impact
Faisabilité
Autres éléments :
- réplicabilité
- portage long terme
- pertinence dans le cadre de l’appel à commun
- …
Votre avis ?
Le besoin pré-identifié
Un deuxième besoin ressortant de la Phase 0
Des constats sur le deuxième besoin
Le besoin est principalement exprimé vers un format de "bourse à locaux", notamment de la part des acteurs de la transition, qui n'ont accès qu'à des locaux offerts par les collectivités et les acteurs proches avec lesquels ils sont déjà en contact.
De nombreuses structures ont lancé des bourses à locaux, mais rencontrent presque systématiquement des difficultés : les bourses n'arrivent pas à mobiliser suffisamment de locaux et de demandes, et sont vite abandonnées. Le territoire de Plaine Commune, territoire pilote du commun, a lui-même abandonné sa bourse face à un rapport effort-impact non favorable.
Les propriétaires immobiliers n'ont pas d'intérêt à réserver un local spécifique à destination de l'ESS, dans l'espoir qu'un preneur disponible à payer le loyer classique arrive sur le même bien. Cependant, ils sont favorables à accueillir l'ESS dans une partie de leur parc, à condition de pouvoir garantir de la souplesse dans la localisation (garantir un pourcentage du parc dédié à un loyer modéré plutôt que de baisser le loyer sur un bâtiment spécifique).
Les accompagnateurs des acteurs de la transition (réseaux et CRESS), comme les propriétaires, ont une vision très limitée de la demande pour des locaux à prix modéré et des caractéristiques recherchées (surfaces, prix, éléments techniques, type de bail, etc.).
2 volets
pour
1 Atlas des EET*
tc.
partenaires
*EET : Espaces Economiques de la Transition
Recensement des Espaces Économiques de la Transition
Cartographie de la demande pour l’immobilier solidaire
Compléter avec des données immobilières et locatives le recensement de l’ESS effectué par ESS France
Rendre visible la demande de locaux des acteurs de la transition
Chantier
“Données immo”
Chantier
“Demande immo”
Etude d’opportunité
Validation du besoin et design de la plateforme/ de l’outil
a. Définition des partenariats et définition de la méthodo
Échanges avec des acteurs clefs pour s’intégrer dans l’existant
Suites, capitalisation et pérennisation
Présentation de l’outil, correction bugs, élargissement du périmètre
0b
Design de la gouvernance du commun pour son pilotage et sa pérennisation
b. Elaboration des contenus
Développement de la méthodologie et des supports nécessaire
c. Implémentation et test à Plaine Commune
Lancement pilote et suivi de son impact
1
2
0
Gouvernance et portage : quel partenaire pour le commun ?
Un écosystème en formation
Offre
Des intermédiaires
Demande
Historiquement, la relation a été gérée directement par les acteurs de l'offre, qui prenaient également le rôle d'intermédiaires.
Aujourd’hui, des nouveaux acteurs qui se spécialisent dans l'intermédiation entre demande et offre
… et autres
… et autres
Un écosystème en formation
Offre
Des intermédiaires
Demande
Atlas
… et autres
… et autres
Deux questions liées
Juillet 2025
Animation
Hébergement de la plateforme
Où héberger la plateforme ?
Quel modèle économique à long terme ?
Hébergement et portage
Peut-être l’acteur avec la meilleure posture pour porter une plateforme en accès libre disponible pour tous. Intérêt d’une majorité des adhérents, aligné avec notre mission. MAIS, un portage exclusif ne correspond pas aux objectifs et au rôle que l’association voudrait avoir.
Déjà positionnés sur le marché, ils ont déjà des bases de données de demandes, et la capacité de contacter et mobiliser les acteurs de la transition. Cela pose un enjeu en termes d’ouverture de leurs bases et de concurrence face aux autres propriétaires.
Ils viennent de lancer une bourse à locaux, avec un modèle économique encore à définir mais qui pourrait inclure l’ouverture d’une cartographie de la demande. L’enjeu reste sur le modèle économique de la structure, qui tire une partie de son profit de la mise en relation entre la demande et l’offre, et qui a donc un intérêt direct sur la donnée collectée.
Un acteur qui pourrait porter un message neutre dans l'intérêt général. Possibilité d'étudier demain un modèle économique de portage régional géré par les CRESS. Les CRESS constituent les portes d'entrée pour communiquer auprès des collectivités et des acteurs de la transition.
Co-portage avec un autre acteur ? Lequel ?
La proposition validée par le comité de suivi
Juillet 2025
Animation
Hébergement de la plateforme
Détails méthodologiques
par chantier
a. Définition des partenariats et définition de la méthodo
Échanges avec des acteurs clefs pour s’intégrer dans l’existant
Recensement des Espaces Économiques de la Transition
Partenaires clés : ESS France, ONB, IGN, Cerema.
Identifier l’opportunité de s’appuyer sur la plateforme CartEco.
Identification des bases de données à lier et possibilité technique de l’effectuer.
Comprendre méthode de recensement et correction base SIRENE effectuée par ESS France.
Partenaires clés : Plateau Urbain, Atelier Murmure, Foncière ETIC, ESS France.
Identifier le meilleur emplacement pour le dispositif de recensement de la demande (site propre, page sur ESS France, intégration dans une bourse à locaux existante).
Identifier de conséquence les partenaires pour le développement de l’outil.
Cartographier la demande pour l’immobilier solidaire
b. Elaboration des contenus
Développement de la méthodologie et des supports nécessaire
Recensement des Espaces Économiques de la Transition
Développer la méthodologie pour associer les adresses et les observations de CartEco aux informations disponibles au niveau des bâtiments et des parcelles, de manière que cela soit mis à jour régulièrement.
Développer l’affichage des informations immobilières sur la plateforme.
Identifier les informations clés à demander aux occupants des locaux lors du questionnaire d’inscription à CartEco.
Définir des questions supplémentaires à intégrer à la méthode d’ESS France.
Identifier les informations clés pour définir le besoin immobilier des acteurs de la transition qui recherchent de locaux.
Développer un questionnaire à destination des acteurs de la transition.
Consulter un échantillon d’acteurs de la transition pour comprendre s’ils seraient à l’aise dans le renseignement du questionnaire.
Elaborer des compléments/fiches d’approfondissement qui permettent aux demandeurs de se positionner en comparaison à d’autres projets similaires.
Exploiter le plus possible les ressources déjà produites par les adhérents de Surface + Utile ! Répartir des questionnaires et enquêtes existantes
Cartographier la demande pour l’immobilier solidaire
b. Elaboration des contenus
Développement de la méthodologie et des supports nécessaire
Recensement des Espaces Économiques de la Transition
Développer la méthodologie pour associer les adresses et les observations de CartEco aux informations disponibles au niveau des bâtiments et des parcelles, de manière que cela soit mis à jour régulièrement.
Développer l’affichage des informations immobilières sur la plateforme.
Identifier les informations clés à demander aux occupants des locaux lors du questionnaire d’inscription à CartEco.
Définir des questions supplémentaires à intégrer à la méthode d’ESS France.
Effectué par Surface + Utile : test pour associer l'API ONB (on pourrait tester l'ONB+, déjà acheté par Plaine Commune) et les observations CartEco, validation sur le territoire de Plaine Commune.
Effectué par ESS France : visualisation des résultats du join et des questions supplémentaires sur la plateforme.
Effectué par Surface + Utile : élaboration des questions foncières qui pourraient être intégrées au questionnaire CartEco (surface, loyer, charges, typologie de bail, etc.).
Effectué par ESS France : intégration de la méthodologie dans la plateforme de CartEco, réunions avec l'équipe de Surface + Utile pour permettre une bonne intégration.
b. Elaboration des contenus
Développement de la méthodologie et des supports nécessaire
Effectué par Surface + Utile et ESS France en collaboration : identifier les informations clés pour définir le besoin immobilier (échanger avec les porteurs de projet et les autres broker solidaires); fiches d’approfondissement qui permettent aux demandeurs de se positionner (3 fiches : surfaces, loyers et charges, baux)
Effectué par Surface + Utile : développement du questionnaire et consultation des acteurs de la transition sur le territoire de Plaine Commune
Identifier les informations clés pour définir le besoin immobilier des acteurs de la transition qui recherchent de locaux.
Développer un questionnaire à destination des acteurs de la transition.
Consulter un échantillon d’acteurs de la transition pour comprendre s’ils seraient à l’aise dans le renseignement du questionnaire.
Elaborer des compléments/fiches d’approfondissement qui permettent aux demandeurs de se positionner en comparaison à d’autres projets similaires.
Cartographier la demande pour l’immobilier solidaire
c. Implémentation et test à Plaine Commune
Lancement pilote et suivi de son impact
Recensement des Espaces Économiques de la Transition
Utiliser Plaine Commune comme territoire où vérifier la pertinence des méthodes de rapprochement des bases sur les établissements et des bases sur le foncier, à travers des échanges avec les communes et des arpentages.
Pré-lancer le questionnaire mis à jour à destination des acteurs CartEco sur le territoire, documenter le taux de réponse, vérifier le renseignement des information et les besoins d’évolution.
Ouvrir la plateforme sur le territoire, aller vers les acteurs de la transition à la recherche ou en fin de bail pour les inviter et accompagner à postuler sur la plateforme.
Suivre l’usage de la plateforme côté offre : entretiens de suivi avec la collectivité et des propriétaires sur le territoire.
Développer les méthodes de mise à jour de la plateforme (obligation à renouveler la demande chaque mois, rappels par mail, …)
Cartographier la demande pour l’immobilier solidaire
Source pour les fiches de définition du besoin lors de l’étape b. de la cartographie de la demande
c. Implémentation et test à Plaine Commune
Lancement pilote et suivi de son impact
Effectué par Surface + Utile : animation du test pilote, aller vers les acteurs du territoire, analyser les retours.
Effectué/coordonné par ESS France : implémentation numérique du questionnaire et développement de l’interface de cartographie de la demande; intégration des bases de données existantes; développement des méthodes de mise à jour
Ouvrir la plateforme sur le territoire, aller vers les acteurs de la transition à la recherche ou en fin de bail pour les inviter et accompagner à postuler sur la plateforme.
Suivre l’usage de la plateforme côté offre : entretiens de suivi avec la collectivité et des propriétaires sur le territoire.
Développer les méthodes de mise à jour de la plateforme (obligation à renouveler la demande chaque mois, rappels par mail, …)
Cartographier la demande pour l’immobilier solidaire
c. Implémentation et test à Plaine Commune
Lancement pilote et suivi de son impact
Recensement des Espaces Économiques de la Transition
Utiliser Plaine Commune comme territoire où vérifier la pertinence des méthodes de rapprochement des bases sur les établissements et des bases sur le foncier, à travers des échanges avec les communes et des arpentages.
Pré-lancer le questionnaire mis à jour à destination des acteurs CartEco sur le territoire, documenter le taux de réponse, vérifier le renseignement des information et les besoins d’évolution.
Effectué par Surface + Utile : lancement d'un questionnaire de compléments à CartEco auprès des acteurs de Plaine Commune, suivi et animation auprès des acteurs, restitution des freins et des modifications à apporter. Analyse des résultats intermédiaires.
Effectué par ESS France : intégration du questionnaire finalisé dans CartEco, pour permettre aux futurs recensements d'associer ces informations.
Prochaines étapes
Phase 1a - Partenaires et méthodologie
Mise à jour de la proposition
Retour aux partenaires et mise à jour du Wiki
Valider un principe d’outil/plateforme
Novembre
Janvier
Mars
Phase 1b - Elaboration des contenus
Phase 1c - Test à Plaine Commune
Point d’étape équipe projet
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Contacts “études”
Aurélie DEUDON - 06 82 37 00 98 - aurelie@ultralaborans.org
Francesco PIRRI - 07 48 61 32 07 - francesco.pirri@auxilia-conseil.com