1
A
B
Proč je podání podnětu na hl.m. Prahu důležité
Nový stavební zákon otevírá nové možnosti pro aktivní plánování. Umožňuje vyrovnávat podmínky života občanů, které samospráva mění při svém působení na poli územního plánování.
Nutnost regulací vyvolá nároky na kompenzaci, proto musí být samospráva také schopna si zajistit garanci pro uzavření plánovacích smluv, kde je možné dohodnout odpovídající plnění. Zřeknutí se této schopnosti není v souladu s péčí řádného hospodáře a samospráva se vystavuje i riziku potenciálního právního postihu.
Nový stavební zákon je také o penězích
Nový stavební zákon mění nástroje územního plánování
Nový stavební zákon odděluje územní plánování a hmotné stavební právo. Předpokládá, že potřeby veřejného zájmu (podmínky pro ochranu zájmů občanů a udržitelného rozvoje) budou součástí územně plánovací dokumentace. Stavební úřad již není arbitrem veřejných zájmů, ale v souladu se stanovenými podmínkami územně plánovací dokumentací, cíli a úkoly územního plánování a podmínkami hmotného stavebního práva povoluje záměr investora. Bez vložení podmínek pro podrobné vyjednávání o podobě území se samospráva omezuje a ztrácí schopnost koordinovat rozvoj svého území.
2
1. Pro dostavby a přestavby ve stabilizovaných plochách Územního plánu sídelního útvaru hl.m. Prahy, při kterých vzniká alespoň jedna bytová jednotka s navýšením HPP, je stavebník povinen uzavřít plánovací smlouvu.
2. Pro stavby v malých rozvojových plochách Územního plánu sídelního útvaru hl.m. Prahy, kde dochází k umístění nového, nebo přestavbě stávajícího objektu, je stavebník povinen uzavřít plánovací smlouvu.
3. Pro stavby na větších rozvojových plochách Územního plánu sídelního útvaru hl.m. Prahy, kde vzniká potřeba přeparcelace území, je požadováno zpracování regulačního plánu a uzavření plánovací smlouvy.
5. Obdobně se tyto požadavky využijí i při pořizování změn Územního plánu sídelního útvaru hl.m. Prahy.
4. Pro stavby na velkých rozvojových plochách Územního plánu sídelního útvaru hl.m. Prahy, kde vzniká potřeba přeparcelace a nutnost koordinace veřejné infrastruktury, služeb, nebo vybavenosti je požadováno zpracování územní studie, regulačního plánu a uzavření plánovací smlouvy.
Do oddílu 12 Podmíněnost staveb Přílohy č. 1 (Regulativy funkčního a prostorového uspořádání území hl.města Prahy) Územního plánu sídelního útvaru hlavního města Prahy doplnit:
Podnět SP6 na úpravu Územního plánu sídelního útvaru hl.m. Prahy :
pozn. Požadavek na uzavření plánovací smlouvy automaticky neznamená požadavek na plnění. Pro plnění by měla mít MČ na podkladě vlastního strategického plánu svoji metodiku, která je schopna zohlednit individuální podmínky v území
3
A
Metodika dává rámcovou představu jak nastavit pravidla pro uzavírání plánovacích smluv
4
Postup vyžaduje v předstihu podrobně vyjednávat nad hrubým územním plánem. To je velmi obtížné a pro občany nesrozumitelné. Tento postup vyhovuje ad-hoc řešením, které si celé vede sám investor. Město se už v rámci koncepce rozvoje ve smlouvě vzdává práva koordinovat další rozvoj v podrobnosti, která je však pro občany pochopitelná a tedy na něm dokáží i participovat.
A
5
Právní zajištění a vymahatelnost plánovací smlouvy lze zajistit vložením požadavku na její uzavření do územně plánovací dokumentace. Tím lze vyloučit potřebu vyjednávat smlouvu dopředu. Město si tak uchovává schopnost koordinovat a s občany podrobně vyjednávat podobu svého rozvoje.
A
6
3500 určené povinné plnění + 1400 různá veřejná vybavenost = 4900 = 49% cca ½ z 10.000 kč/m²HPP
Dobrovolné plnění dle metodiky HMP
Možné povinné plnění, které je cca srovnatelné např. s mnichovským modelem
Příklad: Finep etapa I+II Drnovská = 54 171m²HPP - změna z 0% bytů na bytovou výstavbu intenzita využití území SV-F
cca plnění dle smlouvy o spolupráci 124 590 000 Kč
cca plnění dle plánovací smlouvy v územním plánu
267 030 000 Kč
Podrobné dohody dlouho dopředu nad hrubým plánem bez účasti všech aktérů = rizika = nižší plnění
Podrobné dohody nad podrobným plánem se zapojením všech
aktérů = jistota = vyšší plnění
2300 = cca ¼ z 10.000 kč/m²HPP
A
Nový stavební zákon ruší “kvadraturu kruhu” pro hledání a ověřování podoby veřejného zájmu.
Aktéři utvářející území dle platné územně plánovací dokumentace
obec
orgán územního plánování
stavební úřad
investor
vyjádření stanoviska, podmínky ÚP
1. Pokud chybí podrobná územně plánovací dokumentace ve srozumitelném měřítku, občané ji nerozumí a proto ani nemají možnost participovat na rozvoji své obce.
obec
investor
podmínky ÚP
2. Dle starého stavebního zákona podmínky využití území v územně plánovací dokumentaci (ÚPD) představovali jen vstupní údaje. Ty bylo nutné podle kvality dokumentace ad-hoc vždy znovu projednat. Investor tedy neměl jistotu zda může skutečně v souladu s regulativy dané území využít a tedy ani jaká je skutečná cena nemovitosti. Nyní však rozhoduje jen to co je v ÚPD.
7
zákon 183/2006
zákon 283/2021
Dává prostor samosprávám obcí a jejím občanům, aby si zvolili jakým způsobem se má jejich území utvářet.
B
Porovnání nástrojů územního plánování starý a nový stavební zákon
Základní nástroje:
územně plánovací podklady
územně plánovací dokumentace
územní rozhodnutí
Politika územního rozvoje
stát
kraj
obec
stát
kraj
obec
Politika architektury a stavební kultury
(strategický nezávazný podklad k PUR)
Politika územního rozvoje
(možnost dohodout plnění)
(pozn. vyvlastnění po vymezení v ÚP je součástí hmotného stavebního práva, předkupní právo zaniká nutné nahradit veřejně prospěšnou stavbou, nebo opatřením, kde je možné vyvlastnění)
stát
kraj
obec
stát
kraj
obec
8
Pořizuje
Obsahuje tyto nástroje
rada obce
vláda, kraje, nebo rada obce
zastupitelstvo vymezením v územně plánovací dokumentaci
orgán územního plánování
stavební úřad
;
zákon 183/2006
Pořizuje
Obsahuje tyto nástroje
zákon 283/2021
obec
vymezením
v územně plánovací dokumentaci
Nový stavební zákon ruší ad-hoc rozhodování v územním řízení. Vyžaduje koordinaci a podrobné vyjednávání dohod již v územně plánovací dokumentaci
B
1. Může obec vymoci na investorovi uzavření plánovací smlouvy, pokud podmínka uzavření není obsažena v územně plánovací dokumentaci?
1. ANO - ale bude se jednat o smlouvu podle občanského zákoníku, která bude postavena jako dobrovolná. Obec ji však může vymoci jen tehdy, pokud investor ke stavbě potřebuje dohodu na způsobu využití její vlastní infrastruktury. Vždy se jedná o slabší postavení a stále existuje riziko, že investor bude oprávněně namítat, že obec má mít své požadavky na úpravu vztahu v území v územně plánovací dokumentaci.
2. NE - Plánovací smlouva je součástí stavebního zákona. Pomocí ní se upravují vztahy v území. Je součástí územně plánovací dokumentace a je tedy jedním z nástrojů územního plánování. Obdobně jako se v územně plánovací dokumentaci stanoví podmínky na pořízení územní studie a regulačního plánu, stejně tak musí územně plánovací dokumentace obsahovat i požadavek na uzavření plánovací smlouvy.
Pokud územně plánovací dokumentace požadavek na uzavření plánovací smlouvy neobsahuje a obec vznese tento požadavek v rámci řízení o povolení záměru, nemusí již brát stavební úřad na tento požadavek zřetel a může povolení záměru vydat.
9
Úprava vztahu v území je nejpodrobnější úrovní územně plánovací dokumentace
Na otázku jsou dvě možné odpovědi.
.
B
2. Může obec požadovat po investorovi pořízení územní studie a regulačního plánu?
3. Může být pořízení regulačního plánu důvodem, aby investor požadoval náhradu za změnu v území?
10
Všechny požadavky na území musí být obsaženy v územně plánovací dokumentaci.
Ano. Je to součást procesu územního plánování, na který stavební zákon pamatuje. Výsledkem jsou směrné, nebo závazné podmínky na využití území, které se věnují v území v takové podrobnosti, která umožňuje navrhovat parcelaci, vymezovat komunikace a veřejně prospěšné stavby.
.
Za určitých podmínek ANO. Pokud obec bude žádat o dodatečnou regulaci území nad rámec, který vymezuje platný území plán, který je mladší jak 5 let. Pořízení regulačního plánu z principu předpokládá, že pro území budou stanoveny podrobnější podmínky regulace. Ty danou funkční plochu z pohledu maximální míry využití regulují tak, aby bylo možné garantovat v soulad s potřebami veřejného zájmu a naplňování všech funkcí úkolů a cílů územního plánování.
Pořizovatelem územního plánu je obec v přenesené působnosti. Jejím působením dochází ke zhodnocení pozemku. Ne Pokud je požadavek na pořízení podrobné územně plánovací dokumentace obsažen již platné územně plánovací dokumentaci, pak majitel pozemku je seznámen s tím, že obec podmiňuje využití území podrobnější regulací a případný požadavek na kompenzaci nedává smysl. Naopak pokud je součástí územně plánovací dokumentace i požadavek na uzavření plánovací smlouvy a obec má přijata pravidla pro plnění investorů, pak může i dovodit jaké bude po pořízení regulačního plánu jeho odpovídající plnění.
B
4. Může vložení podmínek na rozvoj území v podobě požadavku na pořízení územní studie, regulačního plánu a plánovací smlouvy v přechodném období vyvolat požadavky na náhradu za změnu v území?
11
V přechodném období je možné upravit územně plánovací dokumentaci dle nového stavebního zákona.
Ne. Stávající územní plán hl.m. Prahy vysloveně ve svém odůvodnění uvádí, že samotný územní plán není dostatečným podkladem pro rozhodování o území. Pokud není pořízena územní studie, nebo regulační plán, pak se hledá shoda na využití území v rámci územního řízení.
Tento nástroj územního plánování nový stavební zákon ruší. Vyjednávání shody na využití území je přeneseno výhradně na pole územního plánování. Je tedy zcela legitimní, aby samosprávné orgány města požadovali nahradit chybějící nástroj jiným a uchovali si schopnost podrobného hledání shody na využití území.
Vložení podmínek nemění funkční využití ploch ani jejich intenzitu, pouze sděluje, že o konkrétní podobě rozvoje území bude majitel muset se samosprávou i nadále vyjednávat.
Nový stavební zákon nechává zcela na uvážení samosprávy, jak podrobně bude své pro své území vymezovat potřeby veřejného zájmu. Stavební úřad může rozhodovat o povolení záměru i bez toho, že by pro území samospráva přijala územní plán.
Lze z toho dovodit, že nevložení podmínek na rozvoj území je legitimním rozhodnutím samosprávy. Usnáší se tak, že pro území žádné podrobnější požadavky nemá a je jen věcí majitelů, jaký záměr se v souladu s koncepcí rozvoje, kterou představují regulativy územního plánu v území rozhodnou realizovat. To však také v důsledku znamená, že samospráva omezuje svoji schopnost koordinace a kontroly rozvoje svého území.
.
Nový stavební zákon uznává obce jako plnoprávné veřejnoprávní korporace, tak jak to stanovuje článek 101 ústavy ČR. Právo požadovat plnění při rozvoji vlastního území poprvé od nabytí svobody v roce 1989 dává možnost obcím účinně vyrovnávat svůj vliv na poli územního plánování. Umožňuje zajistit, aby kvalita a úroveň veřejných služeb byla rozvíjena rovnoměrně s rozvojem obce.
B
Stavební úřad povoluje záměr v pevných lhůtách v rámci hmotného stavebního práva. Správní rozhodnutí řeší soulad s právem tak, jak to vymezuje stavební zákon v § 193
§ 193
Posuzování záměru
(1) Stavební úřad posuzuje, zda je záměr v souladu s
a) územně plánovací dokumentací, územními opatřeními a vymezením zastavěného území,
b) cíli a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území a s požadavky na ochranu kulturně historických, architektonických a urbanistických hodnot v území, nemá-li obec vydán územní plán,
c) požadavky tohoto zákona a jeho prováděcích právních předpisů,
d) požadavky jiných právních předpisů chránících dotčené veřejné zájmy,
e) požadavky na veřejnou dopravní nebo technickou infrastrukturu,
f) ochranou práv a právem chráněných zájmů účastníků řízení,
které hodnotí a poměřuje ve vzájemných souvislostech.
(2) Při posuzování souladu záměru s požadavky jiných právních předpisů vychází stavební úřad z vyjádření nebo závazného stanoviska dotčeného orgánu nebo z výsledků řešení rozporů. Na vyžádání stavebního úřadu vydá dotčený orgán do 5 dnů sdělení k návrhům, námitkám, vyjádřením nebo návrhům důkazů účastníků řízení, které se týkají jím chráněného veřejného zájmu.
12
Obec je povinna chránit veřejné zájmy. Za tímto účelem může působit na poli veřejné správy a přijímat opatření obecné povahy, které jsou právně závazné, nebo směrné a vedou občany i veřejnou správu k jejich naplňování. Je to základní předpoklad odpovědné a transparentní správy.
V rámci ochrany a garance veřejných zájmů je potřebné, aby svůj zájem o vyjednávání podmínek v území vložila samospráva do územně plánovací dokumentace.
A
B
13
Rozvoj mysli a
rozvoj vztahů
1.Lidé
2.Prostor
3.Budovy
Spádové území
Společné
vyjednávání plnění cílů, jejich kontrola a aktualizace
Bezpečný srozumitelný prostor
A
B
Veřejné zájmy umí hájit silná veřejnoprávní korporace
Zdravá strava a
životní rytmus
dostatečně velký pro plnohodnotný život
Polyfunkční a polycentrické, zelené území.
Vše dostupné blízko bydliště.
Dýchání a
aktivní pohyb
omezený schopností podrobných dohod a mezioborové koordinace
Aktivní vyjednávání a podrobná pravidla
O detailu rozhodují občané.
Sociální soudržnost
Ekonomická prosperita
Environmentální odpovědnost
Podmínky pro zdravý plnohodnotný život
14
Vize ČR Strategický rámec ČR 2030
27 strategických cílů
Strategický plán kraje
Strategický plán spádového území- obce, čtvrti, města
1.specifické cíle 2.časové milníky
3.metriky pro plnění
1. co, 2. kdy, 3. jak
akční plány
2024
kontrola
hodnocení
revize
2028
2032
2036
akční plány
akční plány
Územní plán
koncepce rozvoje
regulační plán
plánovací smlouva
podrobné podmínky
zpráva o plnění
revize
zpráva o plnění
revize
zpráva o plnění
revize
územní studie
regulační plán
plánovací smlouva
podrobné podmínky
regulační plán
plánovací smlouva
podrobné podmínky
územní studie
územní studie
Politika územního rozvoje
Republikové priority
Zásady územního rozvoje
A
B
Nástroje územního plánování slouží k plnění společných cílů
1.Lidé
2.Prostor
3.Budovy
Reguluje se jen to co je potřeba
územní opatření
úpravy vztahu v území
Děkuji za pozornost
za Společně pro Šestku z.s.
ing. arch. Vladan Hodek
tel: 604144782
mail: hodek@axiohm.cz
22.5.2024
15