Изменения требований Банков к �проектам ИЖС и Подрядным организациям

Коркин Олег Вячеславович – Эксперт по финансовым вопросам развития строительства

Объемы жилищного строительства 2010 – 2024П, млн. кв. м

32,9

110,4

58,4

51,7

25,5

58,7

41,5

65,5

• Снижение объемов строительства в 2024 году не превысит 10%
• Доля ИЖС в 2024 году превысит 60%
• Объем незавершенного строительства МКД на 01.10.2024 составил 117,8 млн. кв. м (+ 11% к началу года)
• Объем остатков на счетах эскроу 7 трлн рублей (МКД)
• В 2024 году темпы жилищного строительства в сельской местности будут как и в 2023 опережать темпы ввода жилых домов в городах и поселках городского типа.

​

​

​

Источники: Ростат, анализ SP, Дом.РФ

​

​

Ипотечное кредитование на ИЖС (тыс. штук)

Источники: Ростат, анализ SP, Дом.РФ

​

​

127

309

160

191

33

119

120

107

539 млрд

1 245 млрд

1 100 млрд

Срок выплаты ипотеки растет, свободные деньги не направляются на досрочное погашение

Новые вызовы для банков при работе с залогами

Источники: Frank RG

​

​

Банки ужесточают требования к будущему предмету залога, понимая что срок жизни кредита будет расти, а залог будет ветшать и дешеветь. Идет повышение Первоначального взноса по ипотеке.

- Юридическое лицо или ИП

• Годовая выручка – до 4 млрд рублей
• Срок регистрации – не менее 2 лет *
• Наличие в штате не менее 1 работника с образованием «Промышленное и гражданское строительство»
• Если цена по договору подряда превышает 10 млн рублей — членство в СРО в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства
• Не менее 5 выполненных контрактов на ИЖС за последние 365 дней*
• Материалы несущих конструкций построенных домов и домов, планируемых к возведению за счёт кредитных средств, должны совпадать (хотя бы с одним из выполненных контрактов)

​

• Учитываются, в том числе, срок регистрации и выполненные контракты:
• юридических лиц или ИП, доля участия которых в уставном капитале заёмщика составляет 25% и более
• юридических лиц, акционером которых является заёмщик с долей участия в уставном капитале от 50%

Требования к Подрядным организациям

Источники: ДОМ.РФ

​

Финансовые требования

При ежемесячном погашении %:

▪ Наличие выручки за прошедший год в размере не менее запрашиваемого лимита

▪ Наличие чистой прибыли за прошедший год, позволяющей погашать проценты по кредиту (⁓1/13 от запрашиваемого лимита), Либо размещение средств на залоговом счете в размере ⁓1/14 от запрашиваемого лимита.

​

При погашении % после завершения строительства:

▪ Наличие выручки за прошедший год в размере не менее запрашиваемого лимита

▪ Для ИП и ООО на УСН (доходы) - размещение средств на залоговом счете в размере 20% от средней цены дома согласно 5-ти предоставленным контрактам.

Условия банков по предоставлению кредитных линий

Источники: Ипотека +

​

Итоговый проект

Источники: АО Россельхозбанк

​

Содержание сметы по проекту ИЖС

Источники: АО Россельхозбанк

​

Требования к коммуникациям Проекта

Источники: АО Россельхозбанк

​

Требования к отчету об оценке построенного дома

Источники: АО Россельхозбанк

​

Неправильный выбор участка

- Правоустанавливающие документы на землю, разрешенное использование, сервитуты

- Рельеф местности, состав почвы и грунтовых вод

- Возможность проведения коммуникаций, стоимость подключения

Подбор неквалифицированной подрядной организации для строительства

- Отказ от аккредитованной/проверенной банком подрядной организации, строительство хозспособом

- Заключение договора подряда без содержания проекта и подробной сметы

Отсутствие проекта и сметы, включая подведение коммуникаций (возможные финансовые несостыковки)

- Изменение проекта в процессе строительства

Ошибки при проведении строительных работ

- Установка фундамента с нарушением норм строительства (не учитывается геологии, закладка арматуры на грунт, нарушена глубина закладки, заливка в несколько этапов, криво установлены сваи и пр.).

- Возведение стен (Непродуманная система утепления, неправильный выбор типа и толщины утеплителя, Использование неправильной штукатурной смеси при оштукатуривании стен из лёгкого бетона, Некачественная гидроизоляция, Применение снаружи материалов с низкой паропроницаемостью и отсутствие парозащиты изнутри)

- Некачественные кровельные работы (Трудности со стоком воды, образование конденсата под крышей, сырой чердак, шум и дребезг при сильном ветре). Экономия на крепеже и материалах для отвода конденсата и пр.

- Монтаж вентиляционной системы (запахи, избыточная влажность, конденсат на окнах и дверях - образование бактерий и грибков)

- Подключение дома к коммуникациям (электрификация, водопровод и канализация, отопление, газификация)

Использование некачественных материалов

- Желание сэкономить на материалах — это типичная ошибка при строительстве частного дома (протечки, возгорание, засоры, утечки и т.п.)

Основные ошибки при строительстве дома - ПАМЯТКА

Источники: ДомКлик

​

Необходима модернизация комбинатов ЖБИ для изготовления новых видов бетона необходимых в строительстве ИЖС:

​

• При изготовлении фундамента использовать самовосстанавливающийся бетон (использование в составе полимеров или бактерий)
• Использование бетона с изменяемыми свойствами (в зависимости от температуры и влажности)
• Использование легкого бетона для снижения нагрузки на фундамент
• Использование 3Д-печати для производства нестандартных форм ЖБИ
• Строительство умных малоэтажных городов с использование новых технологий по изготовлению ЖБИ (водоотведение, дорожные плиты и прочие изделия)

Качественные строительные материалы – гарантия долговечности и ликвидности предмета залога!

Спасибо �за внимание!

Коркин Олег Вячеславович – Эксперт по финансовым вопросам развития строительства