FAIR VALUE: ASET KEUANGAN, ASET TETAP, PROPERTI INVESTASI

Presented : Dwi Martani

Agenda

Karakteristik IFRS

• IFRS menggunakan “Principles Base “ :
• Lebih menekankan pada intepratasi dan aplikasi atas standar sehingga harus berfokus pada spirit penerapan prinsip tersebut.
• Standar membutuhkan penilaian atas substansi transaksi dan evaluasi apakah presentasi akuntansi mencerminkan realitas ekonomi.
• Membutuhkan profesional judgment pada penerapan standar akuntansi.
• Menggunakan fair value dalam penilaian, jika tidak ada nilai pasar aktif harus melakukan penilaian sendiri (perlu kompetensi) atau menggunakan jasa penilai
• Mengharuskan pengungkapan (disclosure) yang lebih banyak baik kuantitaif maupun kualitatif

3

Nilai Wajar – PSAK

4

Nilai di mana suatu aset dapat dipertukarkan atau suatu kewajiban diselesaikan antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi wajar (arm’s length transaction)

Bukan nilai yang akan diterima atau dibayarkan entitas dalam suatu transaksi yang dipaksakan, likuidasi yang dipaksakan, atau penjualan akibat kesulitan keuangan.

Hirarki Penentuan Nilai Wajar

• Kuotasi harga di pasar aktif;
• Jika pasar tidak aktif, maka menggunakan teknik penilaian yang meliputi:
• penggunaan transaksi-transaksi pasar wajar yang terkini antara pihak-pihak yang mengerti, berkeinginan, jika tersedia;
• referensi atas nilai wajar terkini dari instrumen lain yang secara substansial sama;
• analisis arus kas yang didiskonto (discounted cash flow analysis); dan
• model penetapan harga opsi (option pricing model)

​

​

5

FAIR VALUE

6

PSAK

50,55,60

PSAK

16

PSAK

13

PSAK

19

IAS

41

PSAK

48, 58

Properti

Investasi

Aset Tidak Lancar Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan

Aset takberwujud

​

Penurunan

Nilai

Instrumen

Keuangan

Aset

Tetap

FAIR

VALUE

IFRS 13

Penurunan

Nilai

Assets

7

7

Assets

Intangible

Financial

Inv Property

PP&E

Inventory

Etc

Defined

Benefit

Biological assets

Cost

CM or RM

CM or RM

Cost

Nil

Nil

Lower of C or NRV

some FVM

Cost

Cost

CM or FVM

Fair value

AmC or FVM

Fair value less costs to sell

Fair value less costs to sell

FV plan assets less PUC plan obligation & arbitrary rules

FV plan assets less PUC plan obligation & arbitrary rules

Various

Various

© IFRS Foundation | 30 Cannon Street | London EC4M 6XH | UK. www.ifrs.org

8

Konsep Fair Value IFRS 13

• Tujuan IFRS 13:
• Klarifikasi definisi fair value
• Satu standar “bagaimana” mengukur fair value
• Sebelumnya tidak konsisten dan persyaratannya beragam
• Tidak merubah kapan nilai wajar digunakan.
• Pengungkapan lebih banyak
• Meningkatkan konvergen dengan US GAAP

Ruang Lingkup IFRS 13

• Diterapkan ketika IFRS lain mengijinkan:
• Pengukuran fair value aset dan liabilitas keuangan atau pengungkapan fair value.
• Dikecualikan dari ruang lingkup, IFRS 2 (shared based payment) dan IAS 17 Leases,
• Tidak diperlukan untuk pengukuran yang sejenis
• IAS 2 inventories 🡪 net realizable values
• IAS 36 Impairment 🡪 value in use
• Pengungkapan tidak diperlukan untuk IAS 19 Employee benefit, IAS 26 Retirement benefit plant, recoverable amount under IAS 36 Impairment Aset.

​

Definisi Fair Value IFRS 3

• Fair value adalah harga yang diterima atas penjualan aset atau pembayaran untuk mentransfer liabilitas dalam transaksi antar pihak yang berkepentingan pada tanggal pengukuran.

11

• “...the price that would be received to sell an asset or transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date.”

IFRS 13 para 9

Definisi Fair Value IFRS 3

• Exit price didaarkan pada pasa aktif. Jika tidak ada didasarkan teknik valuasi.
• Bukan berasal dari transaksi dari pihak yang mengalami kesulitan keunagan
• Nilai fair value merupkan pengukuran pasar, bukan ukuran spesifik suatu entitas. Konsekuensinya entitas yang memiliki keinginan untuk memegang aset tersebut atau menjualnya tidak relevan dalam pengukuran nilai wajar.
• Biaya transaksi diabaiikan karenna bukan merupakan karakteristik dari aset dan liabilitas yang diukur.
• Mengasumsikan terjadi di pasar.

12

Pedoman penerapan

• Saat mengukur nilai wajar menggunakan asumsi bahwa pihak yang berpartisipasi dalam pasar menentukan harga aset atau liablitas berdasarkan kondisi pasar saat itu, termasuk asumsi tentang risiko.
• Karakteristik atas aset dan liablitas khusus yang dipertimbangkan pihak berpartisipasi dalam pasar saat menentukan harga pada tanggal pengukuran, termasuk
• Umur, kondisi dan lokasi aset
• Ristriksi atas penjualan atau penggunaan

Definisi Lama

​

Nilai di mana suatu aset dapat dipertukarkan atau suatu kewajiban diselesaikan antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi wajar (arm’s length transaction)

Tidak spesifik apakan entitas menjual atau membeli aset

Tidak jelas tentang diselesaikan, karena tidak menunjukkan kreditor

Tidak jelas tentang pengertian nilai wajar

Tidak menjelaskan kapan transaksi terjadi

Definisi Lama

Kelemanah

?

Fair Value

Is there a quoted price in an active

market for an identical asset or liability?

​

YES

NO

Use this quoted price to

measure fair value (Level 1)

​

Replicate a market price using another valuation technique*

(Levels 2 and 3)

*A valuation technique must maximise the use of relevant observable inputs and minimise the use of unobservable inputs.

*

The fair value hierarchy

16

Is there a quoted price in an active market for an identical asset or liability?

(Level 1 input)

Are there any observable inputs* other than quoted prices for an identical asset or liability?

Use the Level 1 input = Level 1 measurement

No use of significant unobservable

(Level 3) inputs^‡ =

Level 2 measurement

Use of significant unobservable

(Level 3) inputs^‡ =

Level 3 measurement

No

Yes

Yes

No

Must use without adjustment

* Maximise the use of relevant observable inputs. Observable inputs include market data (prices and other information) that is publicly available

​

^‡ Unobservable inputs include the entity’s own data (eg budgets, forecasts), which must be adjusted if market participants would use different assumptions

16

Transaction and Price

• Measured using the price in the principal market for the asset or liability (ie the market with the greatest volume and level of activity for the asset or liability) or, in the absence of a principal market, the most advantageous market for the asset or liability.

17

Judgements and estimates

• An entity must take all information that is reasonably available to search for a principal market.
• determining fair value and the highest and best-use.for a non-financial asset.
• Assumptions that a market participant would use (including assumptions about risk).
• Determining the correct valuation technique to use and the inputs to the techniques, particularly on the income approach, require a wide range of estimates as:
• discount rates
• future cash flows
• risks and uncertainty
• The inputs used in the valuation techniques should primarily be based on observable inputs (where possible) to minimise the use of unobservable inputs.

18

Highest and best use

• Fair value assumes a non-financial asset is used by market participants at its highest and best use
• The use of a non-financial asset by market participants that maximises the value of the asset
• Physically possible
• Legally permissible
• Financially feasible
• Highest and best use is usually (but not always) the current use
• If for competitive reasons an entity does not intend to use the asset at its highest and best use, the fair value of the asset still reflects its highest and best use by market participants (defensive value)
• Does not apply to financial instruments or liabilities

Valuation premise

• A non-financial asset either:
• Provides maximum value through its use in combination with other assets and liabilities as a group
• Is its value influence by it being ‘operated’ with other assets?
• An example: equipment used in production facility
• Provides maximum value through its use on a stand-alone basis
• Is its value independent of its use with other assets?
• An example: a vehicle or an investment property
• Does not apply to financial instruments or liabilities

The exit transaction

• In the principal market:
• The market with the greatest volume and level of activity for the asset or liability
• Or (if no principal market) in the most advantageous market:
• The market that maximises the amount that would be received to sell the asset and minimises the amount that would be paid to transfer the liability
• In most cases, these markets will be the same
• Arbitrage opportunities will be competed away

Market participants

• Market participants are buyers and sellers in the principal (or most advantageous) market who are:
• Independent of each other
• Not related parties
• Knowledgeable and sufficiently informed about the asset or liability and the transaction
• Due diligence efforts
• Able to enter into a transaction for the asset or liability
• Has a use for the asset
• Can fulfil the obligation
• Willing to enter into a transaction for the asset or liability
• Not forced or otherwise compelled
• Market participants act in their economic best interest

Fair value disclosures

• More information for Level 3:
• Quantitative disclosure of unobservable inputs and assumptions used
• Reconciliation of opening to closing balances
• Description of valuation process in place
• Sensitivity analysis:
• Narrative discussion about sensitivity to changes in unobservable inputs, including inter-relationships between inputs that magnify or mitigate the effect on the measurement
• Quantitative sensitivity analysis for financial instruments

Instrumen Keuangan 50,55,60

24

• Definisi dan klasifikasi
• Pemisahan liabilitas keuangan dan ekuitas
• Akuntansi untuk instrumen keuangan majemuk.
• Akuntansi untuk penarikan saham dan saham treasury
• Saling hapus atas aset dan liablitas

• Definisi, klasifikasi dan reklasifikasi
• Pengakuan dan penghapusan
• Pengukuran setelah pengakuan awal
• Akuntansi untuk derivarif untuk diperdagangkan dan hedging.

Instrumen Keuangan

IAS 32

IAS 39

IFRS 7

PSAK 50

PSAK 55

PSAK 60

• Pengungkapan instrumen keuangan dan risiko

Jenis Instrumen Keuangan

25

Instrumen Keuangan

Aset

Keuangan

Liabilitas

Keuangan

Instrumen

Ekuitas

Instrumen Derivatif

Instrumen Lindung Nilai

Aset Keuangan yang diukur pada nilai wajar melalui laporan laba rugi

Investas dimiliki hingga jatuh tempo

Pinjaman diberikan dan Piutang

Aset keuangan tersedia untuk dijual

Liabilitas Keuangan yang diukur pada nilai wajar melalui laporan laba rugi

Kewajiban Lainnya

Instrumen Ekuitas Biasa

Instrumen Ekuitas Majemuk

Instrumen Ekuitas Sinstesis

Derivatif Biasa

Derivatif Melekat

Atas Nilai Wajar

Atas Arus Kas

Atas Investasi Neto pada Operasi Luar Negeri

PSAK 55

• Pada saat pengakuan awal aset keuangan atau liabilitas keuangan, entitas mengukur pada nilai wajarnya.
• Dalam hal aset keuangan atau liabilitas keuangan tidak diukur pada nilai wajar melalui laba rugi, nilai wajar tersebut ditambah biaya transaksi yang dapat diatribusikan secara langsung dengan perolehan atau penerbitan aset keuangan atau liabilitas keuangan tersebut.

Pengukuran Awal

Aset dan Kewajiban Keuangan

Diukur pada nilai wajar melalui laba rugi

Nilai wajar

(biaya transaksi expense)

Tidak diukur pada nilai wajar melalui laba rugi

Nilai wajar ditambah Biaya Transaksi

(biaya transaksi dikapitalisasi)

27

Pengukuran�Pengakuan awal

Ilustrasi 1 : Bunga atas pinjaman jangka panjang kepada karyawan

• Bank memberikan pinjaman sebesar 100 juta kepada karyawan yang telah bekerja lebih dari 10 tahun. Pinjaman tersebut dibayar kembali karyawan melalui angsuran bulanan selama 5 tahun mendatang.
• Bunga pasar untuk pinjaman serupa sebesar 10,8%.
• Nilai kini dari 100 juta selama lima tahun dengan
• Nilai kini (present value) dari 100 juta, dengan bunga 10.8% dan pembayaran bulanan sebesar 60 juta.

Pertanyaan: Berapakan nilai pinjaman tersebut pada pengakuan awal?

Pengukuran�Pengakuan awal

Ilustrasi 2: Pinjaman dengan fee

• Bank meminjamkan uang kepada bank sebesar 5.000 juta, yang akan dilunasi 5 tahun mendatang.
• Bunga 5% dibayar tahunan
• Tingkat bunga pasar atas pinjaman serupa 8%
• ABC membayar Bank untuk fee kredit sebesar 600juta.
• Nlai kini dengan tingkat diskon 8% atas pinjaman 5.000juta sebesar 4.400 juta.

Pertanyaan : Berapakah pinjaman tersebut dicatat pada saat pengakuan awal. 5.000juta atau 4.400 juta.

Pengukuran Setelah Pengakuan Awal

a) Nilai wajar

b) Biaya diamortisasi

c) Biaya (penggunaan terbatas hanya jika nilai wajar tidak dapat ditentukan)

• PSAK 55 mengklasifikasikan:
• 4 kategori aset keuangan
• 2 kategori kewajiban keuangan
• Kategori tersebut menentukan metode yang digunakan untuk pengukuran selanjutnya

30

Initial recognition and subsequent measurement

31

Pengukuran Selanjutnya

Pengukuran Selanjutnya

* Dibebankan ke laba rugi saat pelepasan atau terjadi penurunan nilai

Biaya Diamortisasi

34

PLUS OR MINUS

MINUS

MINUS

Suku bunga efektif

• Dalam menghitung nilai amortisasi menggunakan suku bunga efektif.
• Suku bunga yang menyamakan antara nilai awal aset dengan nilai kini dari pembayaran yang diterima di masa mendatang.
• Nilai awal aset keuangan termasuk biaya transaksi dan biaya lain terkait dengan perolehan/penerbitan aset/liabilitas keuangan
• Suku bunga efektif tidak selalu sama dengan suku bunga yang ditetapkan.
• Suku bunga efektif digunakan untuk mengitung amortisasi premium atau diskon

35

• Untuk setiap kelompok aset keuangan dan liabilitas keuangan, entitas mengungkapkan nilai wajar dari kelompok aset dan liabilitas keuangan tersebut dengan cara yang memungkinkan untuk dibandingkan dengan jumlah tercatatnya.
• Kecuali untuk aset keuangan :
• yang dicatat dengan suatu perkiraan wajar atas nilai wajar misal piutang dan utang jangka pendek.
• investasi dalam instrumen keuangan yagn tidak memiliki kuotasi harga pasar dalam pasar aktif.
• Untuk kontrak yang mengandung fitur partisipasi tidak mengikat (Kontrak asuransi)

​

Pengungkapan Nilai Wajar

PSAK 60

• Pengukuran nilai wajar yang diakui dalam laporan posisi keuangan mengungkapkan:
• Tingkatan Hirarki Nilai Wajar:

Pengungkapan Hirarki Nilai Wajar

PSAK 60

Tingkat 1

​

​

​

​

​

​

Tingkat 2

​

​

​

Tingkat 3

Pengertian Aset Tetap

• Definisi 🡪 Aset tetap adalah aset berwujud yang: (par 6)

1. Dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif; dan

2. Diharapkan digunakan selama lebih dari satu periode.

38

• Tidak berlaku untuk

Hak penambangan

Reservasi tambang

• Ciri
• “Used in operations” and not for resale.
• Long-term in nature and usually depreciated.
• Possess physical substance.

Pengukuran Awal

39

Suatu aset tetap yang memenuhi kualifikasi untuk diakui sebagai aset tetap pada awalnya harus diukur sebesar biaya perolehan. (par 15)

Biaya Perolehan

Biaya yang dapat diatribusikan secara langsung

Biaya pembongkaran dan pemindahan aset tetap dan restorasi lokasi aset

Pengukuran setelah Pengakuan Awal

40

Entitas harus memilih antara:

Cost Model

Revaluation Model

• Sebagai kebijakan akuntansinya, dan
• Menerapkan kebijakan tersebut terhadap seluruh aset tetap dalam kelompok yang sama.

Pengukuran setelah Pengakuan Awal

41

Cost Model

Revaluation Model

Setelah diakui sebagai aset, aset tetap dicatat sebesar :

• Biaya perolehan dikurangi
• Akumulasi penyusutan dan Akumulasi rugi penurunan nilai aset

Setelah diakui sebagai aset, aset tetap dicatat sebesar :

• Jumlah revaluasian, yaitu nilai wajar pada tanggal revaluasi, dikurangi
• Akumulasi penyusutan dan Akumulasi rugi penurunan nilai aset

yang terjadi setelah tanggal revaluasi.

Penentuan Nilai Wajar

• Nilai wajar tanah dan bangunan biasanya ditentukan melalui penilaian yang dilakukan oleh penilai yang memiliki kualifikasi professional berdasarkan bukti pasar.
• Nilai wajar pabrik dan peralatan biasanya menggunakan nilai pasar yang ditentukan oleh penilai.

​

42

Pengukuran setelah Pengakuan Awal

43

• Jika tidak ada pasar yang dapat dijadikan dasar penentuan nilai karena sifat aset yang khusus dan jarang diperjualbelikan, kecuali sebagai bagian dari bisnis yang berkelanjutan, maka
• Entitas mengestimasi nilai wajar menggunakan pendekatan
• penghasilan atau
• biaya pengganti yang telah disusutkan (depreciated replacement cost).

Frekuensi Penilaian

• Frekuensi revaluasi tergantung perubahan

nilai wajar dari suatu asset tetap.

• Jika nilai wajar dari asset yang direvaluasi berbeda secara material dari jumlah tercatatnya, maka revaluasi lanjutan perlu dilakukan.
• Beberapa asset tetap mengalami perubahan nilai wajar secara signifikan dan fluktuatif, sehingga perlu direvaluasi secara tahunan.
• Revaluasi tahunan tidak perlu, apabila perubahan nilai wajar tidak signifikan, asset dapat direvaluasi setiap tiga atau lima tahun sekali.

44

Revaluation Model

45

Revaluation Model

Revaluasi harus dilakukan secara reguler Untuk memastikan jumlah tercatat tidak berbeda secara material dengan nilai wajar pada tanggal neraca.

Akumulasi penyusutan pada tanggal revaluasi diperlakukan dengan metode: proporsional, atau eliminasi.

Akumulasi Penyusutan – Revalution Model

46

Revaluation Model

Akumulasi penyusutan pada tanggal revaluasi diperlakukan dengan metode:

• proporsional

Nilai akumulasi depresiasi dan harga perolehan dinaikkan secara proporsional sehingga nilai bersih aset sama dengan nilai revaluasi.

• eliminasi.

Nilai akumulasi depresiai ditutup mengurangi nilai aset. Kemudian aset dinaikkan menjadi nilai revaluasi

Revaluation Model

47

Metode Proporsional

Peralatan senilai 4.000.000 diperoleh tanggal 1 Januari 2012 dengan masa manfaat ekonomis 5 tahun tanpa nilai sisa. tanggal 31 Desember 2012 nilai wajar aset adalah 4.800.000.

1/1/2012 Aset tetap 4.000,000

Kas 4.000,000

31/12/2012 Beban Penyusutan 800.000

Akumulasi Penyusutan 800.000

​

31/12/ 2012 Aset Tetap 2.000,000

Akumulasi Penyusutan 400.000*

Surplus Revaluasi 1.600.000

​

*(4.800.000 - 3.200.000) / 3.200.000) x 800.000 = 400.000

Example

Revaluation Model

48

Metode Eliminasi

Peralatan senilai 4.000.000 diperoleh tanggal 1 Januari 2012 dengan masa manfaat ekonomis 5 tahun tanpa nilai sisa. tanggal 31 Desember 2012 nilai wajar aset adalah 4.800.000.

Example

1/1/ 2012 Aset tetap 4.000,000

Kas 4.000,000

31/12/ 2012 Beban Penyusutan 800.000

Akumulasi Penyusutan 800.000

​

31/12/ 2012 Akumulasi Penyusutan 800.000

Aset Tetap 800.000

​

Aset Tetap 1.600,000

Surplus Revaluasi 1.600.000

Pengukuran setelah Pengakuan Awal

• Jika suatu aset tetap direvaluasi, maka
• seluruh aset tetap dalam kelompok yang sama harus direvaluasi
• Jika jumlah tercatat aset meningkat akibat revaluasi, kenaikan tersebut langsung dikreditkan ke ekuitas pada bagian surplus revaluasi.
• Dikredit ke saldo laba jika sebelumnya ada penurunan akibat revaluasi terdahulu / impairment.
• Jika jumlah tercatat aset menurun akibat revaluasi, penurunan tersebut diakui dalam laporn laba rugi.
• Didebit ke surplus revaluasi (ekuitas) – sejumlah saldo kredit surplus revaluasi (jika ada) sebelum debit ke saldo laba.

49

Revaluation Model

Entire class

To Equity directly

Negative to P/L

Revaluation Model

• Surplus revaluasi di ekuitas dapat dipindahkan langsung ke sado laba pada saat aset tersebut dihentikan penggunaannya.
• Namun, pemindahan ke saldo laba dapat dilakukan seiring dengan penggunaan aset oleh entitas. (partially realized) 🡪 saat penyusutan
• Dipindahkan sebesar perbedaan penyusutan dengan revaluasian dan penyusutan dengan biaya perolehan (atau nilai surplus revaluasi dibagi sisa manfaat ekonomis)

50

Revaluation Model

• Pemindahan surplus revaluasi tidak dilakukan melalui Laporan Laba Rugi.

Dr Surplus Revaluasi

Cr Saldo Laba

Revaluation Model

• Aset tetap dengan biaya perolehan Rp 6.000.000 dan akumulasi penyusutan Rp 3.300.000 dilakukan revaluasi dan menghasilkan nilai Rp 3.900.000.

​

Dr - Akumulasi Penyusutan 3.300.000

Cr – Aset Tetap 3.300.000

​

Dr – Aset Tetap 1.200.000

Cr – Surplus Revaluasi 1.200.000

51

Example

Revaluation Model

52

Example

Aset tetap dengan biaya perolehan Rp 6.000.000 dan akumulasi penyusutan Rp 3.300.000 dilakukan revaluasi dan menghasilkan nilai Rp 3.900.000. Sebelumnya pernah direvaluasi dengan penurunan Rp 400.000.

​

Dr - Akumulasi Penyusutan 3.300.000

Cr – Aset Tetap 3.300.000

Dr – Aset Tetap 1.200.000

Cr – Keuntungan Revaluasi 400.000

Cr - Surplus Revaluasi 800.000

Revaluation Model

• Aset tetap dengan biaya perolehan Rp 6.000.000 dan akumulasi penyusutan Rp3.300.000 dilakukan revaluasi dan menghasilkan nilai Rp 2.000.000.

​

Dr - Akumulasi Penyusutan 3.300.000

Cr – Aset Tetap 3.300.000

​

Dr – Rugi Revaluasi 700.000

Cr – Aset Tetap 700.000.

53

Example

Revaluation Model

• Aset tetap dengan biaya perolehan Rp 6.000.000 dan akumulasi penyusutan Rp 3.300.000 dilakukan revaluasi dan menghasilkan nilai Rp 2.000.000. Sebelumnya pernah direvaluasi dengan surplus Rp 400.000.

​

Dr - Akumulasi Penyusutan 3.300.000

Cr – Aset Tetap 3.300.000

​

Dr – Rugi Revaluasi 300.000

Dr – Surplus Revaluasi 400.000

Cr – Aset Tetap 700.000

54

Example

Revaluation Model

• PT. Kenanga membeli mesin dengan harga 50.000 pada 1 Jan 2010 dan menggunakan metode revaluasi
• Mesin tersebut disusutkan dengan metode garis lurus 5thn.
• Pada 31 Desember 2010 direvaluasi sebesar 48.000
• Buat jurnal untuk tahun 2010 dan 2011.

55

Contoh

Dr Aset tetap 50,000

Cr Kas 50,000

Dr Beban Penyusutan 10,000

Cr Akumulasi Penyusutan 10,000

Dr Akumulasi Penyusutan 10,000

Cr Aset tetap 2,000

Cr Surplus Revaluasi 8,000

Revaluation Model

Dr Beban Penyusutan ($48K/4) 12,000

Cr Akumulasi Penyusutan 12,000

Dr Surplus Revaluasi 2,000

Cr Saldo Laba 2,000

1.1.2010

31.12.2011

31.12.2010

PSAK 13- Properti Investasi

• Properti Investasi adalah:
• properti (tanah atau bangunan—atau bagian dari bangunan—atau keduanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai, atau kedua-duanya, dan tidak untuk:

1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau

2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

56

PSAK 13�Pengakuan Investasi Properti

• Kriteria Pengakuan Sama dengan PSAK 16
• Memiliki manfaat ekonomi di masa mendatang
• Dapat diukur dengan andal
• Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan.
• Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal
• Biaya pengurusan surat-surat
• Setelah pengukuran awal perusahaan dapat memilih menggunakan :
• Metode biaya 🡪 harga perolehan dikurangi akumulasi depresiasi
• Metode nilai wajar 🡪 nilai properti pada tanggal pelaporan, selisih perubahan nilai diakui dalam laporan laba rugi komprehensif, aset properti investasi tidak disusutkan.

57

PSAK 13 �Pengukuran setelah Pengakuan Awal

Fair value model (PSAK 13)

58

• Menggunakan nilai wajar

• Menggunakan nilai wajar

Revaluation model (PSAK 16)

• Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya.

• Perubahan nilai wajar diakui dalam ekuitas atau laba rugi untuk penurunan nilai.

• Tidak ada penyusutan.

• Penyusutan.

• Mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca.

• Tidak spesifik, hanya mengharuskan secara reguler.

Ilustrasi PSAK 13

• Entitas membeli bangunan seharga 5.200 juta pada 1/1/2011. Entitas menggunakan fair value model.
• Nilai wajar pada 31/12/2011 sebesar 5.500
• Nilai wajar pada 31/12/2012 sebesar 5.400

​

​

59

• 1/1/2011 Bangunan – Properti investasi 5.200

Kas 5.200

​

• 31/12/2011 Bangunan – Properti investasi 300

Keuntungan kenaikan nilai 300

​

• 31/12/2012 Kerugian penurunan nilai 100

Bangunan – Properti investasi 100

​

​

Nilai wajar – PSAK 13

• Nilai wajar adalah nilai pada tanggal tertentu.
• Karena kondisi pasar dapat berubah, jumlah yang dilaporkan berdasarkan nilai wajar mungkin salah atau tidak tepat jika diestimasi pada waktu yang berbeda.
• Definisi nilai wajar mengasumsikan pertukaran dan penyelesaian secara serempak dari kontrak penjualan tanpa perbedaan harga juga dapat terjadi dalam suatu transaksi yang wajar antara pihak-pihak yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai seandainya pertukaran dan penyelesaian tersebut tidak dilakukan secara serempak.

60

Nilai wajar – PSAK 13

• Nilai wajar properti investasi mencerminkan, antara lain, penghasilan rental dari sewa yang sedang berjalan dan asumsi-asumsi yang layak dan rasional yang mencerminkan keyakinan pihak-pihak yang berkeinginan bertransaksi dan memiliki pengetahuan memadai mengenai asumsi tentang penghasilan rental dari sewa di masa depan dengan mengingat kondisi sekarang.
• Nilai wajar juga mencerminkan arus kas keluar (termasuk pembayaran rental dan arus keluar Iainnya) yang dapat diperkirakan sehubungan dengan properti tersebut.

61

Nilai wajar – PSAK 13

• Pedoman nilai wajar terbaik mengacu pada harga kini dalam pasar aktif untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang sarna dan berdasarkan pada sewa dan kontrak lain yang serupa.
• Entitas harus memperhatikan adanya perbedaan dalam sifat, lokasi,atau kondisi properti, atau ketentuan yang disepakati dalam sewa dan kontrak lain yang berhubungan dengan properti.

62

Nilai wajar – PSAK 13

• Tidak tersedianya harga kini dalam pasar aktif yang sejenis, suatu entitas harus mempertimbangkan informasi dari berbagai sumber:
• Harga kini dalam pasar aktif untuk properti yang memiliki sifat, kondisi dan lokasi berbeda (atau berdasarkan pada sewa ataukontrak.lain yang berbeda), disesuaikan untuk mencerrninkan perbedaan tersebut;
• harga terakhir properti serupa dalam pasar yang kurang aktif, dengan penyesuaian untuk mencerminkan adanya perubahan dalam kondisi ekonomi sejak tanggal transaksi terjadi pada hargatersebut,dan
• proyeksi arus kas diskontoan berdasarkan estimasi arus kas di masa depan yang dapat diandalkan,didukung dengan syarat/klausul yang terdapat dalam sewa dan kontrak lain yang ada dan (jika mungkin) dengan bukti ekstemal seperti pasar kini rental untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang sama, dan penggunaan tarif diskonto yang mencerrninkan penilaian pasar kini dari ketidakpastian dalam jumlah atau waktu arus kas.

63

“Fair value” dalan IAS 41

• IAS 41 Agriculture
• Biological asset dinilai sebesar nilai wajar dikurangi dengan biaya penjualan (point-of-sale costs), baik pada pengakuan pertama maupun pada tanggal laporan
• Agriculture product dinilai nilai wajar dikurangi dengan biaya penjualan (point-of-sale costs), pada pengakuan pertama.

​

• both on initial recognition and at each balance sheet date

​

​

64

• Nilai hewan dinilai pada saat pembelian sebesar nilai wajar dan setiap tanggal pelaporan 🡪 nilai wajar 🡪 perubahan nilai wajar 🡪 pendapatan 🡪 laporan laba rugi.
• Tanaman sawit dicatat pada awalnya sebesar nilai wajar saat perolehan, setiap tangga pelaporan dinilai kembali 🡪 nilai wajar 🡪 perubahan nilai wajar 🡪 pendapatan 🡪 L/R tahun berjalan.
• Hasil pertanian / perkebunan saat panen 🡪 nilai wajar 🡪 persediaan
• Pendapatan 🡪 kenaikan nilai aset biologi dan hasil panen

Ilustrasi Jurnal IAS 41

PSAK 48 - Penurunan Nilai

• Penurunan Nilai Aset, yang membahas:
1. Bagaimana entitas melakukan review atas nilai tercatat aset,
2. Bagaimana menentukan recoverable amount suatu aset, dan
3. Kapan mengakui atau membalik rugi penurunan nilai.
• Penurunan nilai terjadi jika nilai tercatat aset lebih tinggi dibandingkan nilai terpulihkan (recoverable amount)
• Recoverable amount adalah nilai tertinggi antara nilai wajar dikurangi biaya penjualan dengan nilai kini penggunaan aset.
• Penurunan nilai diakui di laporan laba rugi
• Penurunan boleh dapat dibalikkan sebesar yang telah terjadi
• Revew penurunan nilai dilakukan setiap pelaporan

​

​

​

​

67

Pendekatan Umum dari Pengukuran Penurunan Nilai

68

Recovered through sale

Recovered through use

PSAK 58 - Aset tidak lancar dimiliki untuk dijual dan operasi dihentikan�

• Kriteria :
• aset (atau kelompok lepasan) harus berada dalam keadaan yang dapat dijual dengan segera
• penjualan tersebut dapat dikatakan sangat mungkin terjadi, manajemen pada hirarki yang memadai harus mempunyai komitmen terhadap rencana penjualan aset.
• Diukur pada nilai yang lebih rendah antara jumlah tercatat dan nilai wajar setelah dikurangi biaya untuk menjual, dan penyusutan atas aset tersebut dihentikan
• Aset Yang Dimiliki Untuk Dijual disajikan sebagai aset lancar dan terpisah dari pos lainnya.

​

​

69

PSAK 22 Prinsip Pengukuran

• Pengukuran kepentingan nonpengendali baik pada nilai wajar atau pada proporsi kepemilikan non pengendali atas aset neto teridentifikasi dari pihak yang diakuisisi.
• Pengukuran nilai wajar aset teridentifikasi tertentu dan kepentingan non pengendali

70

Pihak pengakuisisi mengukur aset teridentifikasi yang diperoleh dan liabilitas yang diambil-alih dengan nilai wajar pada tanggal akuisisi.

Kombinasi bisnis adalah suatu transaksi atau peristiwa lain dimana pihak pengakuisisi memperoleh “pengendalian” atas satu atau lebih bisnis.

“penggabungan sesungguhnya (true merger)” atau

“penggabungan setara (merger of equals)”

Ilustrasi Penggabungan usaha

• PT. Induk mengakuisi 80% saham PT. Anak. Aset yang diserahkan untuk akuisisi 1.200.000. Non pengendali 20%. Nilai buku Ekuitas PT. Anak pada (1/1/20x1): 1.000.000). Dalam akuisisi terdapat perbedaan nilai buku dengan nilai wajar 300.000 🡪 untuk tanah 200.000 dan gedung 100.000 (10thn). Laba Anak selama tahun tersebut 200.000, dividen yang dibagikan 100.000

Ilustrasi Penggabungan usaha

• Goodwill = Investasi S – (% P’ownership x fair value asset)
• Nilai wajar aset = 1.000.000 + 300.000 = 1.300.000
• Goodwill = 1.200.000 – 80% * 1.300.000 = 160.000 🡪 goodwill untuk parent
• Goodwill untuk np = 160.000/80% * 20% = 40.000
• Jika goodwilll hanya untuk parent = 160.000
• Jika untuk parent dan non pengendali = 200.000

Aset menjadi lebih besar

• Aset digabungkan sebesar nilai wajar 1.500.000+300.000 = 1.800.000(total)
• PSAK lama yang digabungkan hanya 1.500.000 + 80%*300.000
• PSAK lama non controlling interest = 1.000.000 * 20% = 200.000
• PSAK baru non controlling interest = 1.300.000 * 20% = 260.000

​

Ilustrasi Penggabungan usaha

73

Goowill parent

Goowill parent & NCI

PSAK LAMA

Aset menjadi lebih besar:

Fakto r: Jml akuisisi,

Perbedaan BV, FV, HP

TERIMA KASIH

Dwi Martani

Departemen Akuntansi FEUI

martani@ui.ac.id atau dwimartani@yahoo.com

http://staff.blog.ui.ac.id atau dwimartani.com

08161932935 atau 081318227080

74