NUOVO IPERAL
OPINIONI A CONFRONTO
VANTAGGI E SVANTAGGI PER IL TERRITORIO
VENERDÌ 1 SETTEMBRE ore 21.00
c/o Auditorium Comunale
Via Don Milani - adiacente Scuola Materna Statale
INTERESSE PUBBLICO O SPECULAZIONE EDILIZIA
SUPERMERCATO IPERAL A VALBREMBO
SITUAZIONE ATTUALE
PROPOSTA DI TRASFORMAZIONE
PROVOCAZIONE O TRISTE RISULTATO DI UNA OPERAZIONE URBANISTCA
CON POCHE LUCI E TANTE OMBRE ?
LE SCELTE DELLA MAGGIORANZA
5 LUGLIO 2023
STATO DI FATTO
IPOTESI PROGETTO
Palazzina a due piani altezza mt. 7,10.
Piano terra – inutilizzato.
Primo piano - abitato
Supermercato
altezza mt. 12,00
Parcheggi uso pubblico- Parco Pubblico. aperti solo durante orari di apertura Iperal
IL PROGETTO DI TRASFORMAZIONE DELL'AREA
| attuale | dopo variante | aumenti in valore assoluto | aumenti in percentuale |
superficie coperta mq | 452,00 | 2.860,00 | 2.408,00 | 533% |
altezza massima mt. | 7,10 | 12,00 | 4,90 | 69% |
volume potenziale mc. | 3.209,20 | 34.320,00 | 31.110,80 | 969% |
rectius dalla maggioranza Lega Nord - Salvini
ANALIZZIAMO I DATI CHE EMERGONO
DALLE DECISIONI DEL CONSIGLIO COMUNALE
DA CHE COSA E' GIUSTIFICATA LA SCELTA
IL PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO IN QUELL'AREA NON PREVEDE INSEDIAMENTI DI TIPO COMMERCIALE.
PER FAVORIRE LA TRASFORMAZIONE URBANISTICA SI E' FATTO USO DELLE MISURE PREVISTE DALL'ART 8 BIS E 40 BIS DELLA LEGGE REGIONALE N.12/2005- Legge quadro urbanistica regionale che sono stati introdotti a partire dal dicembre 2019.
L'AREA NEL P.G.T VIGENTE E DESTINATA AD ATTREZZATURE PER LA MOBILITA'.
DA CHE COSA E' GIUSTIFICATA LA SCELTA ART. 8 BIS.
L'ART. 8 BIS PREVEDE CHE FINO ALL' ADEGUAMENTO DEL P.G.T. (iter di variante è in corso dal 27/03/2020) SIA POSSIBILE INDIVIDUARE ENTRO IL 31.12.2021, GLI AMBITI DI RIGENERAZIONE URBANA, NEI QUALI PREVEDERE, NEL RISPETTO DELLA DISCIPLINA URBANISTICA DEL P.G.T, ANCHE CON AZIONI PARTECIPATIVE, INTERVENTI DI RIGENERAZIONE URBANA DI ELEVATA QUALITA' AMBIENTALE. LA DELIBERAZIONE DEVE ESSERE APPROVATA DAL CONSIGLIO COMUNALE CHE ATTESTA L'INTERESSE PUBBLICO.
IN COLORE ROSSO ABBIAMO EVIDENZIATO GLI ELEMENTI A NOSTRO AVVISO NON GIUSTIFICANO ADEGUATAMENTE LA SCELTA.
DA CHE COSA E' GIUSTIFICATA LA SCELTA ART. 40 BIS
DA CHE COSA E' GIUSTIFICATA LA SCELTA ART. 40 BIS
L'ART. 40 BIS PREVEDE CHE DECORSI TALI TERMINI IL PROPRIETARIO, CON PERIZIA ASSEVERATA GIURATA, CERTIFICHI, OLTRE AL NON USO DELL’IMMOBILE, DOCUMENTATO ANCHE MEDIANTE DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DELL’ ATTO DI NOTORIETÀ A CURA DELLA PROPRIETÀ O DEL LEGALE RAPPRESENTANTE, ANCHE UNO O PIÙ DEGLI ASPETTI ELENCATI AL PRIMO PERIODO, MEDIANTE PROVA DOCUMENTALE O ANCHE FOTOGRAFICA.
IL RESPONSABILE DEL PROCEDIMENTO DEL COMUNE INTERESSATO VERIFICA LA PERIZIA IN RELAZIONE ALLA SUSSISTENZA DEI PRESUPPOSTI.
IN COLORE ROSSO ABBIAMO EVIDENZIATO GLI ELEMENTI CHE A NOSTRO AVVISO NON GIUSTIFICANO ADEGUATAMENTE LA SCELTA.
I MOTIVI DELLA SCELTA
ESERCIZI COMMERCIALI NEL TERRITORIO
Nel raggio di 4 Km ci sono 12 supermercati.
Da Documento di Piano P.G.T approvato nel dicembre 2016. Nel territorio di Valbrembo - Paladina sono stati censiti 83 spazi per attività commerciali di cui 17 sono medie strutture di vendita e le altre 66 esercizi di vicinato.
Il tempo che intercorre tra richiesta e decisione è stato di 68 giorni.
I TEMPI DELLA SCELTA
PER CAPIRNE DI PIU' ABBIAMO APPROFONDITO LA QUESTIONE DAL PUNTO DI VISTA:
COME SI E' MODIFICATA L'AREA NEL TEMPO
Anno 2011
Anno 2023
L’area oggetto, della trasformazione urbanistica, è occupata da un edificio dove al piano terra veniva svolta l’attività di gommista, al piano interrato da deposito; al primo piano era destinata ad abitazione di uno dei proprietari dell’area che la occupa attualmente. Sull’area sorgono poi dei depositi e tettoie utilizzate probabilmente per depositi temporanei. L’area è pavimentata in parte in asfalto, in parte a ghiaia ed in parte a prato.
In passato l’area era stata anche utilizzata come deposito/parcheggio di autoarticolati.
IL PROGETTO DI TRASFORMAZIONE DELL'AREA
L'AREA INTERESSATA DAL PROGETTO è QUELLA A NORD DEL DISTRIBUTORE TAMOIL.
Evidenziate in giallo sono le aree oggetto degli interventi di rigenerazione urbana
COSA POTREVA FARE IL PROPRIETARIO
FINO ALLA ADOZIONE DELLA DELIBERA N. 21
A) L'AREA SU CUI SORGERA' IL SUPERMERCATO ERA DESTINATA AD ATTREZZATURE PER LA MOBILITA'. LE DECISIONI SUI PROGETTI IN QUESTA PORZIONE DI PROPRIETA' SONO DI COMPETENZA DEL COMUNE.
B) L'AREA ATTIGUA AD EST PUR AVENDO LA STESSA DESTINAZIONE D'USO PER LA SUA ATTUAZIONE E' NECESSARIA UNA VARIAZIONE DEL P.T.C E PIANI DI SETTORE DEI COLLI. ( IN ALTRE PAROLE DI DIFFICILE TRASFORMAZIONE.
A
B
A
B
L'AREA A) NELLA NORAMTIVA DEL P.T.C.P E' CASSIFICATA DI I.C. ORIENTATA QUINDI SOGGETTA SOLO AI PARERI COMUNALI.
L'AREA B) HA UN DOPPIO VINCOLO SOGGETTO AL PARERE DEL PARCO DEI COLLI – AREA AGRICOLA DI PROTEZIONE ED AD ALTO VALORE AMBIENTALE
COSA VUOLE FARE IL PROPRIETARIO OGGI
AREA (A) UN SUPERMERCATO CON ANNESSI PARCHEGGI E STRADE DI SERVIZIO.
LE AUTORIZZAZIONI SONO DI COMPETENZA DEL COMUNE E DELLA SOPRAINTENDENZA ARCHEOLOGICA BELLE ARTI E PAESAGGIO DI BRESCIA
AREA (D) UN PARCHEGGIO A SERVIZIO DEL PARCO PUBBLICO CONTRASSEGNATO CON LA LETTERA (D) ED IL PARCO PUBBLICO CONTRASSEGNATO CON LA LETTERA (C) APERTO AL PUBBLICO SOLO NEGLIO ORARI DI APERTURA DEL SUPERMERCATO.
LE AUTORIZZAZIONI SONO DI COMPETENZA DEL COMUNE, DEL PARCO DEI COLLI E DELLA SOPRAINTENDENZA ARCHEOLOGICA BELLE ARTI E PAESAGGIO DI BRESCIA.
IL PROGETTO DI TRASFORMAZIONE DELL'AREA
Superfice di vendita interna 1500 mq su 2800 di coperto |
COME SI ACCEDE AL SUPERMERCATO
UN ACCESSO PEDONALE CHE ATTRAVERSA LA SS.470 A RASO ED APPARENTEMENTE SENZA SISTEMI SEMAFORICI.
UN ACCESSO CARRALE CHE IMPORREBBE A CHI PROVIENE DA PALADINA DI SCENDERE ALLA ROTONDA DI VIA ARCA VUOTA PER POI RITORNARE A NORD ED IMMETERSI NEI PARCHEGGI DEL SUPERMERCATO E PER CHI USCENDO DAL SUPERMERCATO IN DIREZIONE SUD –VALBREMBO-MOZZO ANDARE ALLA ROTONDA DI PALADINA PER RITORNARE A VALBREMBO. DALLE PLANIMETRIE SEMBREREBBE CHE PARTE DELL'USCITA SIA SU ALTRA PROPRIETA’ IN TERRITORIO DI PALADINA.
CRITICITA' DEL PROGETTO
NON VOLENDO ENTRARE NEL REGIME DELLE COMPETENZE AUTORIZZATORIE CHE A NOSTRO AVVISO AVREBBERO DOVUTO AVERE QUANTOMENO UNA VALUTAZIONE PREVENTIVA DA PARTE DEGLI ORGANI COMPETENTI- ANAS PER ACCESSI S.S.470.- PARCO DEI COLLI PER GLI ASPETTI AMBIENTALI E PAESAGGISTICI, SOPRAINTENDENZA PER GLI ASPETTI PAESAGGISTICI, A.R.P.A PER GLI ASPETTI LEGATI AGLI EVENTUALI PROBLEMATICHE DI INQUINANTI PRESENTI SUL TERRITORIO.
IL PROGETTO IN SE' PARE AVERE DEI LIMITI IN MERITO ALLO STUDIO DELLA VIABILITA' DI ACCESSO ED USCITA.
PER L'ACCESSO PEDONALE SI PREVEDE UN PERCORSO CICLOPEDONALE A LATO S.S..470 CHE DA VIA ALBINA SI COLLEGA CON IL PARCHEGGIO DEL SUPERMERCATO ( 500 metri DA PERCORRERE A PIEDI CON I RISCHI ANNESSI E CONNESSI) UN ATTRAVERSAMENTO A RASO SU UNA STRADA GIA' OGGI AD ALTISSIMA PERCORRENZA NEI DUE SENSI DI MARCIA. FIGURIAMOCI SE POI SI INSERISCE UN SEMAFORO. SUL PUNTO UNA PICCOLA OSSERVAZIONE NON SAREBBE STATO MENO PERICOLOSO MA CERTAMENTE PIU' COSTOSO INSERIRE UN PASSAGGIO COPERTO, COME IN PASSATO SU VIA MURIALDO, A PARTIRE DAL PERCORSO CICLOPEDONALE DI VIA ROMA?
PER L'ACCESSO CARRALE IN ENTRATA ED IN USCITA PER CHI PROVIENE DA NORD E SUD DEI PERCORSI OBBLIGATI CHE INTASERANNO ED AUMENTERANNO ULTERIORMENTE IL TRAFFICO LOCALE CON IL RISCHIO CHE LE STRADE COMUNALI INTERNE DIVENTINO STRADE ALTERNATIVE ALLA S.S.470 ANCORA DI PIU’ DI QUANTO NON LO SIANO ORA.
QUALITA' DI PROGETTAZIONE DEGLI IMMOBILI. SENZA MINIMO DI ANALISI DEL CONTESTO. SKY LINE BUONI PER TUTTI I LUOGHI, DALLE AREE AD ALTO VALORE AMBIENTALE ALLE PIU' DEGRADATE PERIFERIE DELLE GRANDI CITTA'.
PARCHEGGI A SERVIZIO DEL PARCO PUBBLICO E PARCO PUBBLICO. QUALCUNO SI E' CHIESTO QUANTI CITTADINI DI VALBREMBO POTREBBERO FRUIRE DELLO SPAZIO PUBBLICO GENTILMENTE MESSO A DISPOSIZIONE DA IPERAL NEGLI ORARI DI APERTURA DEL SUPERMERCATO? NON SAREBBE STATO PiU' SERIO UTILIZZARE QUESTE RISORSE 90.000 EURO PER ATTREZZARE I PARCHI PUBBLICI ESISTENTI ED I COSTI DELLA MANUTENZIONE ANNUALE PER RIQUALIFICARE LE AREE VERDI COMUNALI.
IL TERRITORIO E' PATRIMONIO DI TUTTI DA TUTELARE E VALORIZZARE PER LE FUTURE GENERAZIONI.
LA PIANIFICAZIONE TERRITORIALE E' UN PROCESSO CHE DEFINISCE GLI OBIETTIVI E LE STRATEGIE PER LO SVILUPPO E L'UTILIZZO DI UN INTERO TERRITORIO. ESSO DEVE GARANTIRE TRASPARENZA, EQUITA', IMPARZIALITA' DELLE SCELTE.
LA PIANIFICAZIONE TERRITORIALE COME PROCESSO DI DIALOGO ED INCLUSIONE NELLE SCELTE
RICHIEDE IL COINVOLGIMENTO DI DIVERSI ATTORI. IN PRIMIS I CITTADINI, GLI ENTI PUBBLICI SOVRACOMUNALI, GLI OPERATORI ECONOMICI.
NON SI PUO' PRESCINDERE DALLA SITUAZIONE SOCIO-ECONOMICA LOCALE.
PER UNA CORRETTA PIANIFICAZIONE DELLE SCELTE
DAGLI STRUMENTI DI PIANIFICAZIONE COMUNALE E SOVRACOMUNALE E REGOLAMENTARI IN VIGORE (P.G.T, P.T.C PARCO DEI COLLI, P.T.C.P PROVINCIALE ATTUALE E PIANO DEL COMMERCIO).
LE DEROGHE PREVISTE DALL'ART. 8 BIS E 40 BIS VANNO LETTE NEL CONTESTO GENERALE NORMATIVO, IN QUANTO ECCEZZIONI NON DEVONO STRAVOLGERE LA REGOLA.
LA RIGENERAZIONE URBANA DEVE ESSERE VISTA COME STRUMENTO DI MIGLIORAMENTO DELLA QUALITA' EDIFICATORIA, DELLA DISPONIBILITA' DEI SERVIZI PER LA COLLETTIVITA' NON COME UN MERO INTERESSE A MASSIMIZZARE IL PROFITTO SULLA PROPRIETA' PRIVATA.
TUTTI QUESTI PRESUPPOSTI PER QUESTO INTERVENTO NON SONO STATI RISPETTATI
IL PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO ATTUALMENTE IN VIGORE.
NON PREVEDE LA REALIZZAZIONE DI MEDIE STRUTTURE DI VENDITA
A tal fine il si ritiene di orientare il Piano delle Regole a prevedere l’ammissibilità delle medie strutture di vendita, per ampliamento delle strutture esistenti, con una limitazione dimensionale a 400 mq, soglia che si ritiene adeguata a mantenere la capacità attrattiva dell’esercizio (soprattutto quando alimentare) entro l’ambito locale. Tale previsione sarà tuttavia da coordinarsi con lo sviluppo specifico della regolamentazione commerciale (Piano del commercio).
36.6 - Dimensione della struttura commerciale (mq. di superficie di vendita) PIANO DELLE REGOLE.
media : tra 151 e 1.500 mq. di superficie di vendita (non prevista per il territorio di Valbrembo, salvo per l’eventuale ampliamento fino a 250 mq di piccole strutture commerciali preesistenti)
3.2.4 Evoluzione delle attività commerciali. DOCUMENTO DI PIANO.
37.5 - Attività commerciali:
A) struttura di piccola dimensione tra 0 e 150 mq di superficie di vendita
B) strutture di media dimensione tra 151 e 1.500 mq di superficie di vendita ( non previste)
C) struttura di grande dimensione oltre 1.500 mq di superficie di vendita ( non previste)
D) attività artigianali di servizio;
E) attività per il commercio all'ingrosso.
36.15 Medie strutture di vendita: autorizzazione ex art.8 del D.Lgs. 114/98
Il PGT di Valbrembo non prevede l’insediamento di nuove medie strutture di vendita, confermando le attività similari già esistenti.
Tuttavia, qualora nelle fasi gestionali del Piano si prospettino iniziative insediative di tale portata, anche per effetto di atti di programmazione negoziata o programmi integrati di intervento, l’apertura di nuove attività qualificate come medie strutture di vendita comporta per l’operatore l’obbligo di allegare alla richiesta autorizzativa uno specifico studio finalizzato alla valutazione della compatibilità territoriale e ambientale, alla idoneità del sistema viario e dei trasporti, agli aspetti di concentrazione abitativa e di preesistenza di medie e grandi strutture di vendita nell’ambito comunale e sovracomunale circostante, agli impatti economici e sociali riferiti anche ai Comuni contermini.
Lo studio dovrà contenere inoltre una specifica indagine sulla rete viaria, sulle caratteristiche dei flussi di traffico e di attraversamento del contesto urbano.
Si richiamano in ogni caso i contenuti dell’art. 100 delle Norme di Attuazione del vigente Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale.
37.5 - Attività commerciali:
A) struttura di piccola dimensione tra 0 e 150 mq di superficie di vendita
B) strutture di media dimensione tra 151 e 1.500 mq di superficie di vendita ( non previste)
C) struttura di grande dimensione oltre 1.500 mq di superficie di vendita ( non previste)
D) attività artigianali di servizio;
E) attività per il commercio all'ingrosso.
I NOSTRI DUBBI SULLA SCELTA DELLA MAGGIORANZA
LA RAPIDITA' CON LA QUALE SI È GIUNTI ALLA DECISIONE FINALE.
La prima richiesta è datata 27/04/2023 la decisione del consiglio 05/07/2023. (68 giorni).
IL RIFIUTO DELLA MAGGIORANZA AD APRIRE UN DIBATTITO PUBBLICO SULLA SCELTA.
La più importante, dal dopoguerra, in area tutelata; a vantaggio di un solo operatore economico senza un sostanziale ritorno al Comune in termini di utilità pubblica.
LA MANCATA ESPLICITAZIONE DEI MOTIVI VERI CHE GIUSTIFICANO L'ESCLUSIONE DEL PROGETTO DAI NORMALI CANALI DI PIANIFICAZIONE URBANISTICA. I TEMPI PER FARLO CI SONO.
Il progetto viene approvato in deroga all'attuale Piano di Governo del Territtorio bypassando tutta la parte del coinvolgimento della cittadinanza, degli studi socioeconomici a sostegno della scelta.
IL RISPETTO DELLA NORMATIVA VIGENTE.
Siamo proprio sicuri che siano stati rispettate le normative vigenti. Un privato e le minoranze hanno chiesto l'annullamento della delibere? Ci sarà un contenzioso? Quanto costerà alla Comunita?
I PRESUPPOSTI PER LE DEROGHE PREVISTE AL NORMALE ITER DI TRASFORMA-MAZIONE URBANISTICA SONO STATI APPLICATI CORRETTAMENTE?
SONO CORRETTI E COMPLETI I DOCUMENTI DI SUPPORTO ALLA SCELTA?
IL PROGETTO NON È STATO REDATTO TENENDO CONTO DEGLI ASPETTI DI TUTELA DEL PAESAGGIO, DELLA SICUREZZA DEGLI ACCESSI PEDONALE E VIARIO, DELLA RIDUZIONE DEI RISCHI DI INTASAMENTO DELLA SS.470 E DELLE STRADE INTERNE
NON CI SARANNO MAGGIORI OCCUPATI SUL TERRITORIO ANZI IL RISCHIO SARA' QUELLO DI AVERE DISOCCUPATI NON COLLOCABILI.