¿Cómo regular el mercado de suelo para un hábitat más justo?
Eduardo Reese
Noviembre 2024
La pregunta que nos convoca tiene implícito un supuesto: lograr un hábitat más justo por medio de una adecuada regulación de los mercados de suelo.
Escenarios de cambios veloces: gran intervención de redes de ilegalidad, financiarización de los mercados inmobiliarios, ruptura de la cohesión social y modelo de concentración de la riqueza.
1 | La perpectiva de derechos en el diseño de políticas territoriales.
2 | La acción colectiva en los últimos años.
3 | Instrumentos, mecanismos y la negativa de aplicar la Ley de Acceso Justo al Hábitat en la PBA.
Estructura de la sesión
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La perspectiva de derechos en el diseño de políticas territoriales
¿Por qué una política pública de desarrollo territorial con perspectiva de derechos?
Porque las formas y la densidad de la ocupación del suelo y el modo en el que se despliegan y se interrelacionan (articulan) las actividades humanas en el espacio tienen una directa vinculación (impacto) con:
a) las condiciones y la calidad de vida de la población;
b) la distribución de la riqueza.
Entonces nos abre 2 oportunidades de actuación:
La desigualdad como patrón estructural de la conformación de la sociedad LA y argentina.
La precariedad del hábitat como dispositivo esencial para garantizar la reproducción de la desigualdad.
Condiciones dignas de vida DDHH
Pespectiva de abordaje del problema
La desigualdad y la precariedad socio territorial en Argentina y América Latina son, en gran parte, el resultado de la combinación simultánea del funcionamiento especulativo del mercado inmobiliario y de la débil capacidad de intervención de las políticas públicas en los procesos de desarrollo territorial.
Postulado central
Dos problemas relevantes para pensar una política de desarrollo territorial con DDHH derivados del postulado
Problema 1
Los mecanismos de mercado no pueden garantizar el uso sostenible y equitativo del suelo ni la reproducción de la ciudad en los mismos términos.
Problema 2
Las políticas públicas territoriales son fragmentarias, fuertemente tecnocráticas y están regidas por las lógicas del mercado inmobiliario.
Los mecanismos de mercado no pueden garantizar el uso sostenible y equitativo del suelo ni un proceso de producción / reproducción de la ciudad en los mismos términos.
1 – El mercado califica el suelo diferencialmente / Solo se dirige donde existe demanda solvente.
2 – Valoriza el suelo diferencialmente.
3 – Diferencia a los sectores sociales en el espacio: segregación socio territorial
Consecuencia
La forma de crecimiento de nuestras ciudades es ambientalmente insustentable, socialmente excluyente, económicamente ineficiente y fiscalmente insostenible.
Principios aplicables a políticas de desarrollo territorial con perspectiva de derechos
Justicia e igualdad socio espacial / Inclusión / cohesión social
Patrones de producción y consumo sostenibles
Enfoque de géneros
Interculturalidad
Participación democrática y acceso a la información
Prevención de riesgo
Protección de ecosistemas y paisajes y regeneración de áreas degradadas
Fortalecimiento de las políticas públicas
Seguridad democrática
Transición energética y adaptación y mitigación del cambio climático
La historia del urbanismo occidental es la historia del conflicto entre políticas públicas y la propiedad privada del suelo.
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La acción colectiva en los últimos años
2005 – Elaboración de los primeros borradores / Documento “Propuesta de modificación legislativa”
2009 – Elaboración de la primera versión del proyecto de ley
2009 / 2012 – Realización de talleres de debate en toda la provincia
Nov 2012 – Aprobación de la ley
Oct 2013 – Publicación de la ley
Dic 2013 – Reglamentación de la ley
3 vectores estructurantes
a. Instrumentalizar la perspectiva de derechos y de diversidad de géneros en las políticas de hábitat.
b. Abordar, la situación del hábitat rural y del urbano entendidas como problemáticas específicas pero sin perder de vista las interrelaciones y continuidades que las vinculan.
10 ejes propositivos
1. Diseño e implementación de políticas territoriales integrales
2. Políticas públicas de regulación del suelo y de redistribución de rentas inmobiliarias
3. Regulación del mercado de alquileres
4. Políticas de fomento de distintas formas de producción social del hábitat
5. Seguridad en la tenencia y regularización de la tierra rural y urbana
6. Procedimientos democráticos en desalojos y realojamientos involuntarios
7. Seguridad democrática y acceso a la justicia
8. Participación y acceso a la información
9. Acceso universal a los servicios básicos y a los equipamientos sociales
10. Política crediticia para todos los sectores sociales
Reunión del CH y FOTIVBA | 9 nov 2024
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Instrumentos, mecanismos y la negativa de aplicar la Ley de Acceso Justo al Hábitat en la PBA
El acceso a un hábitat digno es una disputa social no solo un problema técnico.
Si es informal es sinónimo de pobreza y el problema lo tiene que resolver Acción Social y las fuerzas de seguridad. Si es formal lo resuelve la burocracia de la 8912.
Estos procesos operan de una manera muy diferente a los procesos de producción de la ciudad en los países desarrollados
Países desarrollados
Primero urbanizo después ocupo
Países del tercer mundo
Primero ocupo después urbanizo
Normativas urbanas y configuración de la ciudad.
La norma no es neutra. La neutralidad es una falacia.
Terminar con la fatal contradicción de las políticas públicas:
políticas de incremento de bienes y de la demanda y políticas neo liberales de suelo.
Planes estratégicos | Planes generales / ordenam urbano / ordenam territorial | Planes de ordenam ambiental | Planes sectoriales (saneam / vivienda / tránsito / transporte) | Planes parciales | Proyecto urbano |
Formales / de planificación general | Operativos | ||||
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Instrumentos de planificación | |||||
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Instrumentos de gestión territorial | |||||
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Tributarios | Regulación urbanística | Adquisición y regularizac de inmuebles | Aumento y/o mejora del stock inmueble | Gestión de inmuebles / asociada | Participación e información pública |
Capacidades de planificación
Capacidades de gestión
Inaccesibilidad de los sectores pobres y medios
Ingresos insuficientes
Precariedad / inestabilidad laboral
Persistencia de la situación de pobreza y carencias sociales acumuladas
Políticas de vivienda como políticas compensatorias y, al mismo tiempo, reactivadoras de la economía y creadoras de empleo
Altos precios del suelo urbanizado
Normativas urbanísticas y de tramitación / transacción con altos costos
Sistema financiero inaccesible
Políticas territoriales integrales que aborden la diversidad y complejidad del problema al mismo tiempo que reduzcan la especulación
Inaccesibilidad de los sectores pobres y medios
Instituye los 4 principios fundamentales sobre los cuales se apoyan conceptual y jurídicamente las políticas de hábitat en la Provincia
Capítulo II – Principios rectores
La tensión entre el derecho de propiedad y el derecho a un ambiente sano y el derecho a la vivienda se salda con el principio de la función social de la propiedad
Cuatro grupos de instrumentos de gestión
1| Apoyo a las iniciativas de autogestión popular.
+ L24.374 | gratuidad de escrituración por Escribanía General PBA
2| Fortalecimiento de la capacidad operacional y de conducción de los procesos territoriales.
+ Convenios (LOM) | L 24.320 | SA c/ participación estatal mayoritaria y entes descentralizados (LOM)
Cuatro grupos de instrumentos de gestión
3| Dispositivos fiscales y extra fiscales para la obtención y administración de recursos (tierra, dinero y obras)
+ L 11.622 | Contribución por Mejoras
Cuatro grupos de instrumentos de gestión
Incluye Foprovi Dec.9.573/80 y mod./ Hábitat Ley 14.449 Art.39
Esta Boleta de ARBA del 2013,
es de un baldío
Artículo 39. Fondeo del sistema de financiamiento. Establécese, a partir del ejercicio fiscal 2013, una contribución adicional del cincuenta por ciento (50%) sobre el impuesto inmobiliario total determinado que corresponda a la Planta Urbana Vacante o Baldíos por aplicación de la Ley Impositiva, cuya recaudación se destinará al Fondo Fiduciario Público “Sistema de Financiamiento y Asistencia Técnica para la Mejora del Hábitat”.
La Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires instrumentará las modificaciones necesarias en sus sistemas para identificar y transferir diariamente el porcentaje de la recaudación del impuesto inmobiliario establecido como de afectación específica en el presente artículo a una cuenta abierta en el Banco de la Provincia de Buenos Aires, que actuará como Fiduciario.
Artículo 9 – Afectación de recursos
La totalidad de los recursos, sean estos en dinero, obras o tierras, obtenidos a través de la aplicación de los instrumentos de actuación y mecanismos de gestión reglamentados en la presente ley deben ser destinados a los fines determinados en ella. La reglamentación establecerá los mecanismos de administración financiera adecuados para garantizar la intangibilidad de los mismos.
4| Mecanismos de participación
+ Promoción formación de Consejos Locales de Hábitat | Ley de información pública
Cuatro grupos de instrumentos de gestión
Consejo de Hábitat de la Provincia de Buenos Aires
MORENO - CONSTRUCCIÓN DE LA MESA DE TIERRA Y HÁBITAT
OBJETIVO: Construir un espacio donde la toma de decisiones garantice la participación activa, protagónica ,deliberante y corresponsable ,en el marco de la aplicación de la Ley 14449 de Acceso Justo al Hábitat , entre el gobierno local y la comunidad en general y, en particular, de las personas afectadas en su derecho a la Consolidación Urbana y Dominial de los Asentamientos .
La tierra siempre cumplió un papel preponderante en la formación de la riqueza de los sectores dominantes y también en la formación de una cultura fuertemente patrimonialista de toda la sociedad
La discusión de la política urbana / territorial es la discusión de la concentración de la renta