สัญญาเช่าทรัพย์ และสัญญาเช่าซื้อ
Commercial Laws
20001-1005
3
กฎหมายพาณิชย์
1.ความหมายและลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์
มาตรา 537 บัญญัติว่า ”อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือ สัญญาซึ่งบุคคลหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า
ตกบงให้บุคคลอึกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง
ชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น”
1) คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า และอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า
2) เป็นสัญญาต่างตอบแทน
- ผู้เช่ามีสิทธิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากการเช่า
- ผู้ให้เช่ามีสิทธิได้รับค่าเช่า ปกติจะกำหนดเป็นเงิน
3) มีกำหนดระยะเวลาเช่า
2.บุคคลผู้มีอำนาจให้เช่าทรัพย์สิน
ตัวอย่างประกอบเอกสารหนังสือ หน้า 69
3.วัตถุแห่งสัญญาในการเช่าทรัพย์ และหลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่าทรัพย์
”ทรัพย์สิน” วัตถุแห่งสัญญาเช่าจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ หรือสิทธิใดๆ ก็ได้ เช่น บ้าน ที่ดิน รถยนต์ ชุดแต่งงาน สิทธิในเครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์
1) การเช่าอสังหาริมทรัพย์
2) การเช่าสังหาริมทรัพย์
ตัวอย่างประกอบเอกสารหนังสือ หน้า 71-72
4.ค่าฤชาธรรมเนียมในการทำสัญญาเช่า
ซึ่งเมื่อจดทะเบียนการเช่าก็จะต้องเสียค่าฤชาธรรมเนียม มาตรา 539 บัญญัติไว้ว่า ”ค่าฤชาธรรมเนียม
ทำสัญญาเช่านั้น คู่สัญญาพึงออกใช้เสมอกันทั้งสองฝ่าย” อย่างไรก็ตามคู่สัญญาสามารถตกลงในส่วนของค่าฤชา
ธรรมเนียมนี้เป็นอย่างอื่นได้ เช่น ให้คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งออกเงินค่าฤชาธรรมเนียมเพียงฝ่ายเดียว
หรือให้ออกใช้ไม่เท่ากันก็ได้ เพราะไม่ใช่บทบัญญัติของกฎหมาย
ที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน
ตัวอย่างประกอบเอกสารหนังสือ หน้า 69
5.สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
โดยนอกเหนือจากข้อตกลงทั่ว ๆ ไปของสัญญาเช่าทรัพย์แล้ว ผู้เช่า และผู้ให้เช่าอาจมีข้อตกลงที่จะก่อให้เกิดเป็นสัญญา
ต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
1) ผู้เช่าตกลงออกเงินช่วยค่าก่อสร้างอาคารที่เช่า
2) ผู้เช่าตกลงซ่อมแซม ต่อเติม อาคารที่เช่า
3) ผู้เช่าตกลงปลูกต้นไม่ยืนต้นจำนวนมากลงบนที่ดินที่เช่า
1) การเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่
ก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีให้เป็นไปตามข้อตกลงได้
2) ในกรณีเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 3 ปี และยังไม่ได้ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้เช่ามีสิทธิเรียกให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าให้ได้
3) สิทธิตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษนี้ไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าตกทอดไปยังทายาทได้
6.คำมั่นจะให้เช่า
ตัวอย่างประกอบเอกสารหนังสือ หน้า 74
7.บุคคลหลายคนเรียกเอาทรัพย์สินเดียวกันโดยอาศัยมูลสัญญาเช่าต่างราย
ผู้เช่าคนใด ก่อนด้วยสัญญาเช่าทรัพย์นั้นคนมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น ๆ” ตามมาตรานี้กรณีเป็นสังหาริมทรัพย์ ผู้เช่ารายใดจะมีสิทธิดีกว่าให้ถือเอาหลักการครอบครอง
กว่าคือ ทรัพย์ตกไปอยู่ในความครอบครองของผู้เช่ารายใดก่อน ผู้เช่ารายนั้นมีสิทธิกว่าผู้เช่ารายอื่น
1) ถ้าการเช่านั้นเป็นประเภทซึ่งมิได้บังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องจดทะเบียน
2) ถ้าการเช่าทุกๆ รายเป็นประเภทซึ่งบังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องจดทะเบียน
3) ถ้าการเช่ามีทั้งประเภทซึ่งต้องจดทะเบียนและประเภทซึงไม่ต้องจดทะเบียน
1) ถ้าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต่างก็เป็นประเภทไม่ต้องจดทะเบียน
2) ถ้าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต่างก็เป็นที่ต้องจดทะเบียน
3) ถ้าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีทั้งประเภทต้องจดทะเบียนและไม่ต้องจดทะเบียน
ตัวอย่างประกอบเอกสารหนังสือ หน้า 75
8.การให้เช่าช่วง และการโอนสิทธิการเช่า
1) การให้เช่าช่วงโดยไม่ชอบ
2) การเช่าช่วงโดยชอบ
เรื่องการโอนสิทธิการเช่ากฎหมายบัญญัติไว้ทำนองเดียวกับการให้เช่าช่วง กล่าวคือผู้เช่าจะกระทำได้ไม่ขึ้นอยู่กับผู้ใช้เช่าได้ยินยอมไว้หรือไม่ ส่วนวิธีการโอน
สิทธิการเช่าต้องทำตามบทบัญญัติว่าด้วยการโอนสิทธิเรียกร้องตาม ป.พ.พ. มาตรา 306 โดยผู้โอนกับผู้รับโอนต้องทำเป็นหนังสือ และต้องบอกกล่าวหรือได้รับ
ความยินยอมจากผู้ให้เช่าเป็นหนังสือด้วย
ตัวอย่างประกอบเอกสารหนังสือ หน้า 77
9.หน้าที่ และความรับผิดชอบของผู้ให้เช่า
2) ต้องชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าได้จ่ายไปโดยความจำเป็น และสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่านั้น เว้นแต่เป็นค่าใช้จ่ายเพื่อการ.
บำรุงรักษาตามปกติ และซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย
3) ต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นให้เหมาะแก่การใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่ามา
4) ต้องรับผิดกรณีทรัพย์สินที่ให้เช่าชำรุดบกพร่อง หรือมีการรอนสิทธิ โดยนำบทบัญญัติในเรื่องซื้อขายมาใช้บังคับโดยอนุโลม
5) ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่าโดยต้องซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็น
ตัวอย่างประกอบเอกสารหนังสือ หน้า 76-77
10.หน้าที่ และความรับผิดชอบของผู้เช่า
2) ต้องสงวนทรัพย์ที่เช่าเสมือนวิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษารวมทั้งซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย
3) ต้องยอมให้ผู้ให้เช่า หรือตัวแทนของผู้ให้เช่าเข้าตรวจดูทรัพย์สินที่เช่าเป็นครั้งคราวในเวลาอันสมควร
4) ต้องยอมให้ผู้ให้เช่าซ่อมแซมทรัพยสินที่เช่าในกรณีเร่งด่วนถึงแม้ว่าการนั้นจะเป็นความไม่สะดวกแก่ผู้เช่าก็ตาม
5) ต้องแจ้งเหตุดังต่อไปนี้แก่ผู้เช่าโดยพลัน
5.1 ถ้าทรัพย์สินที่เช่านั้นชำรุดควรที่จะต้องซ่อมแซม
5.2 ถ้าจะต้องจัดการปัดป้องภยันตรายแก่ทรัพย์สินที่เช่า
5.3 ถ้ามีบุคคลภายนอกเข้ารุกล้ำในทรัพย์สินที่เช่า หรือเรียกร้องอ้างสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใด
10.หน้าที่ และความรับผิดชอบของผู้เช่า
7) ต้องชำระค่าเช่า
7.1 กรณีมีการกำหนดเวลาชำระค่าเช่าไว้ในสัญญา
7.2 กรณีไม่มีกำนดเวลาชำระค่าเช่าไว้ในสัญญา
8) ผู้เช่าต้องคืนทรัพยสินที่เช่าเมื่อสัญญาเลิกหรือระงับลง
9) ผู้เช่าต้องรับผิดในความสูญเสียหรือบุบสลายที่เกิดขึ้นแก่ทรัพย์สินที่เช่า
ตัวอย่างประกอบเอกสารหนังสือ หน้า 78-79
11.อายุความของสัญญาเช่าทรัพย์
ที่ควรได้โดยคิดจากอัตราค่าเช่าก็ดี มีกำหนดอายุความ 10 ปี
4. ในกรณีผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของทรัพย์ด้วยการฟ้องเอาทรัพย์คืนจากผู้เช่าไม่มีกำหนดอายุความ
ตัวอย่างประกอบเอกสารหนังสือ หน้า 79-80
12.ความระงับแห่งสัญญาเช่าทรัพย์
1) เมื่อสิ้นสุดกำหนดเวลาเช่าตามที่ตกลงไว้ในสัญญา
2) เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย
3) เมื่อทรัพย์สินที่เช่าสูญหายไปทั้งหมด
4) เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า
1) บอกเลิกตามข้อตกลงในสัญญาที่ระบุให้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้
2) บอกเลิกเมื่อคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสัญญาเช่า หรือผิดหน้าที่ตามที่กฎหมายบัญญัติไว้
3) บอกเลิกกรณีที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาสิ้นสุดของสัญญาเช่าไว้
4) บอกเลิกกรณีทรัพย์สินที่เช่าสูญหายไปเพียงบาง่วน และมิได้เป็นเพราะความผิดของผู้เช่า
และส่วนที่เหลือผู้เช่าไม่สามารถใช้สอยได้ประโยชน์ตามความมุ่งหมายได้
ตัวอย่างประกอบเอกสารหนังสือ หน้า 81
13.ความหมาย และลักษณะของสัญญาเช่าซื้อ
1) เป็นสัญญาที่มีบุคคลสองฝ่าย ผู้ให้เช่าซื้อ กับผู้เช่าซื้อ
2) เป็นสัญญาต่างตอบแทน
3) เป็นสัญญาที่มีการโอนกรรมสิทธิ
4) เป็นสัญญาที่จะต้องทำตามแบบ
5) เป็นสัญญาที่จะต้องมีวัตถุแห่งสัญญาเช่าซื้อเป็นทรัพย์สิน
ตัวอย่างประกอบเอกสารหนังสือ หน้า 82
14.ข้อแตกต่างระหว่างสัญญาเช่าซื้อกับสัญญาที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน
2.1 ข้อแกตกต่างระหว่างสัญญาเช่าซื้อกับสัญญาเช่าทรัพย์
2.1.1 สัญญาเช่าซื้อผู้ให้เช่าจะต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ส่วนในสัญญาเช่าทรัพย์กฎหมายได้ได้บังคับให้ผู้เช่าต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
2.1.2 สัญญาเช่าซื้อจะต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด
2.1.3 สัญญาเช่าซื้อค่าเช่าซื้อจะต้องเป็นเงินเท่านั้น ส่วนเช่าทรัพย์ไม่มีบังคับ
2.1.4 สัญญาเช่าซื้อจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อ
2.2 ข้อแตกต่างระหว่างสัญญาเช่าซื้อกับ สัญญาซื้อขายเงินผ่อน
2.2.1 สัญญาเช่าซื้อจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อต่อ
เมื่อผู้เช่าซื้อได้ชำระค่าเช่าซื้อครบทุกคราว
2.2.2 สัญญาเช่าซื้อจะต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดดังได้กล่าวมา
15.แบบของสัญญาเช่าซื้อ
ตัวอย่างประกอบเอกสารหนังสือ หน้า 85
16.สิทธิหน้าที่ของผู้ให้เช่าซื้อ และผู้เช่าซื้อ
4.1 สิทธิของผุ้ให้เช่าซื้อ
4.1.1 มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
4.1.2 มีสิทธิรับเงินค่าเช่าซื้อที่ผู้เช่าซื้อได้ใช้มาแล้วทั้งหมด
4.1.3 มีการกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่ให้เช่าซื้อ ในกรณีมีการบอกเลิกสัญญา
4.2 หน้าที่ของผู้ให้เช่าซื้อ
4.2.1 มีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าซื้อให้ผู้เช่าซื้อเมื่อทำสัญญากันเสร็จ
4.2.2 มีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าซื้อแก่ผู้เช่าซื้อ
4.1.3 มีหน้าที่ที่จะต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่อง หรือการรอนสิทธิในทรัพย์สินที่ให้เช่าซื้อตามหลักสัญญาซื้อขาย
ตัวอย่างประกอบเอกสารหนังสือ หน้า 86
17.ความระงับแห่งสัญญาเช่าซื้อ
สัญญาเช่าซื้อย่อมระงับลงได้ด้วยเหตุดังนี้
17.1 ระงับด้วยเหตุคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญา
17.2 ระงับด้วยเหตุที่ได้ตกลงกันไว้ในข้อสัญญาได้เกิดขึ้น
17.3 ระงับด้วยเหตุตัวทรัพย์สินที่เช่าซื้อสูญหายทั้งหมด
ตัวอย่างประกอบเอกสารหนังสือ หน้า 88-89