Теоретичні та практичні проблеми земельних орендних відносин

Ільків Наталія

доцент Львівського державного університету внутрішніх справ

​

Виникнення земельних орендних правовідносин

ВОЛЕВИЯВЛЕННЯ

Воля учасників правочину полягає в їх обопільній, усвідомленій згоді спільно досягти певної законної мети (набути, змінити, припинити цивільні права та обов'язки) шляхом прийняття на себе обов'язків та визначення прав.

(Статті 221- 223, 225-227, 229-231 ЦК України)

• Підставою для визнання недійсним договору може бути встановлений судом дефект такого елементу правочину, як воля його учасника, відсутність волі на укладення правочину або невідповідність волі та волевиявлення у момент вчинення правочину.

(Постанови КЦС ВС

від 6 березня 2019 р., справа 145/374/17,

від 22 березня 2019 року, справа 394/559/17)

Чи може бути визнаний недійсним непідписаний орендодавцем договір оренди землі?

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. (ст.14 ЗУ «Про ОЗ»)

​

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

(ст.207 ЦК України)

​

Волевиявлення�

​

Чи може бути визнаний недійсним непідписаний орендодавцем договір оренди землі?

• Підпис є невід`ємним елементом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину та забезпечувати їх ідентифікацію.

​

​

• Належною формою договору оренди землі – є письмова форма викладена у одному або кількох документах

​

Постанова ВП ВС від 16 червня 2020 р.

№ 145/2947/16

​

Волевиявлення�

​

Відсут

ність волевиявлення

• Коли сторона не виявила свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов'язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов'язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини не виникли.

​

Постанова ВП ВС від 16 червня 2020 р.

№ 145/2947/16

​

Укладений договір

​

• Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору

​

• Істотним умовами договору є умови про предмет договору, умови що визначені законом як істотні або є необхідними для договору даного виду, а також умови, що яких за заявою хоча б однієї сторони має бути досягнуто згоди.

​

​

постанова ВП ВС 145/2947/16

від 16 червня 2020 р.

Істотні умови договору оренди ЗД (ст.15 ЗУ «Про ОЗ»)

Укладений договір оренди ЗД

Якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотримались письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним

​

(постанова ВП ВС від 15 січня 2020 р.

№ 322/1178/17)

�Чи може бути визнаний недійсним неукладений договір оренди землі?�

Якщо сторони не досягли згоди хоча б з однієї істотної умови договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені умови договору не є такими що регулюють спірні правовідносини між цими сторонами.

Правочин який не вчинено (договір який не укладено) не може бути визнаний недійсним.

Наслідки недійсності договору до такого договору не застосовуються.

​

( постанова ВП ВС 145/2947/16

від 16 червня 2020 р.)

Який ефективний спосіб захисту прав орендодавця, який не підписав договір оренди землі?

вимога про повернення земельної ділянки (негаторний позов про усунення перешкод у користуванні належним йому майно).

​

Позивач стверджував, що його земельні ділянки знаходяться у фактичному користуванні відповідача без законних підстав.

Такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.

п. 7.27 Постанова ВП ВС від 16 червня 2020 р. 145/2947/16-ц

З якого часу починається строк дії договору оренди землі?

• Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін (≥ 50 років)
• Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення.
• Моментом початку строку дії договору оренди землі є момент його укладення

​

​

Передача земельної ділянки

Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

​

Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом

​

З якого моменту за законодавством, що діяло до 01.01.13, набирає чинності договір оренди землі?

Якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору оренди землі, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом «Про оренду землі» (у редакції, чинній у листопаді 2007 року), який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.

​

постанова ВП ВС від 15 січня 2020 р. № 322/1178/17

​

​

​

Чи може орендар земельної ділянки замість реєстрації відповідного договору за законодавством, що діяло до 01.01.13 року, зареєструвати право оренди після цієї дати?

Після 01.01.13 відповідач не міг зареєструвати спірний правочин. Проведення 04.12.13 державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01.01.13. Отже, оскільки відповідач не здійснив державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав і, відповідно особа не набула прав орендаря за спірним договором (п. 44-46 постанови).

Постанова ВП ВС 23.06.20, справа № 696/1693/15-ц

Як власнику ділянки захистити його право, якщо договір оренди землі зареєстрований через декілька років після його підписання?

Власник ділянки не позбавлений можливості звернутися до суду з позовом про розірвання договору оренди, якщо є об`єктивні обставини, що вказують на наявність значної міри позбавлення того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору оренди земельної ділянки, зокрема: чи мав орендодавець можливість контролювати дії орендаря з державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, оскільки передача земельної ділянки відбулася у день підписання договору оренди, а державна реєстрація лише через чотири роки, та чи мав орендодавець підстави розраховувати, що строк дії договору оренди закінчиться саме у 2017 році.

​

Постанова ВП ВС 15.01.20, справа № 322/1178/17

Коли укладення договору оренди з новим орендарем може порушувати права попереднього орендаря?

• Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у ДРРП на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у ДРРП на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

(постанова ВП ВС від 01 квітня 2020 р.

у справі № 610/1030/18 ).

Чи може суд захистити права попереднього орендаря, строк оренди яким земельної ділянки на момент ухвалення судом рішення сплив?

суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у ДРРП на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

​

(постанова ВП ВС від 01 квітня 2020 р.

у справі № 610/1030/18 ).

​

Поновлення договору оренди ЗД

Поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому ст.126-1 ЗКУкраїни.

​

​

(ст.32-2 ЗУ «Про ОЗ» зм.від 05.12.2019)

​

Договором оренди землі може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

​

​

(ст.126-1 ЗК зм.від 05.12.2019)

​

Поновлення договору оренди ЗД (ст.126-1 ЗК)

​

​

• 1. у договір включається умова щодо його поновлення після закінчення строку, на який він був укладений

​

Поновлення договору оренди ЗД (ст.126-1 ЗК)

​

​

• 2. поновлення передбачає продовження дії договору на такий самий строк і на таких самих умовах, тобто сторони не вправі змінювати умови первинного договору

​

• 3. за умови включення умови до договору його поновлення відбувається автоматично, тобто не вимагає вчинення будь-яких дій від сторін договору

​

Поновлення договору оренди ЗД (ст.126-1 ЗК)

​

• 4. умовою його застосування є відсутність заяви однієї із сторін про виключення з ДРРП відомостей про поновлення договору

​

• 5. гранична дата звернення з заявою про виключення відомостей

У разі недосягнення згоди

Якщо судами встановлено, що орендодавець до спливу строку договору повідомив орендаря про відсутність наміру продовження договору оренди, додаткова угода, яка була направлена на адресу орендодавця після спливу строку дії договору, містить, у зв'язку зі зміною законодавства, інший строк дії договору (7 років) та інший розмір орендної плати, то частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» до цих правовідносин не може і не могла бути застосована, оскільки унеможливлювалось продовження договору на той самий строк та на тих самих умовах.

​

( постанова КЦ ВС від 16 січня 2019 р.

справа № 312/337/17)

​

п. 1 ч.1 ст. 27 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

Додаткова угода є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у ДРРП на нерухоме майно.

​

• П.66 Постанова ВП ВС, 26.05.20,
• справа №908/299/18

​

​

Дякую за увагу!

• Який належний спосіб захисту у випадку відмови чи ухилення орендодавця від укладення додаткової угоди до договору оренди землі?

Якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі,

то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.

​

• П.67 Постанови ВП ВС, 26.05.20, справа №908/299/18

Nota bene! постанови ВП ВС від 22.09.20 у справі №313/350/16-ц та у справі №159/5756/18�

Для поновлення договору оренди землі з підстав, ч.6 ст. 33 Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів:

• • орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди;
• • до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;
• • до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди,
• продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;
• • орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди