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La estructura urbana a partir de base de datos catastrales

Construcción metodológica por medio de las TIG y aplicación en políticas territoriales�

Tandil, noviembre 2021�

Equipo de trabajo IDECOR - U.N.C.

Agrim. Mario Piumetto

Ing. Agrim. Hernán Morales

Ing. Agrim. Steffi Giraudo

Arq. Sergio Sosa Quilaleo�

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Introducción: El tiempo y la dinámica de las ciudades

1810

1870

1916

1962

1975

2020

Ciudad de Córdoba, Argentina (Fuente: Bases para el Plan Director de la Ciudad de Córdoba)

1990

¿Cómo medir los cambios?

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Información Abierta: Geoportal Mapas Córdoba

https://www.mapascordoba.gob.ar

https://idecor.cba.gov.ar/

IDECOR:

Mapas Córdoba:

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Datos catastrales

Características

Datos de tipo alfanuméricos y cartográficos
Abarcan diversos aspectos
Conforman una BDD consolidada y compleja

Ventajas

Fuente única de datos
Completitud de la información
Fácil acceso
Actualización periódica

Volumen procesado: 1.900.000 parcelas

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Dos metodologías diferentes…

Agrupamiento de datos a nivel manzana

2. Análisis de entorno (r: 500m)

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Superficie de terreno
Superficie construida
Tipo de Parcela
Tipo de Valuación
Estado del inmueble
Valuación del terreno
Valuación de la edificación
Valuación total
Cantidad de cuentas

Datos seleccionados

Selección y preparación de la información

Agrupamiento por Manzana

Análisis de entorno

Se incluyen todo el universo de parcelas

Se aplican filtros para evitar distorsiones de cálculo:

1 - Se incluyen solo las parcelas que posean mas del 30% de su superficie dentro del radio de análisis.

2 - Análisis de correlación espacial para determinar parcelas similares y diferentes.

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Número de Parcelas
Número de Parcelas Edificadas
Porcentaje de Baldíos
Porcentaje de m2 Baldíos
Porcentaje de PH
Porcentaje de Cuentas de PH
Porcentaje de no PH
Porcentaje de Valuación Rural
Porcentaje de Valuación Urbana

Variables catastrales

Estás variables son el resultado de trabajar con un entorno
Se pueden mapear tanto por manzana como también por entorno

Porcentaje de Parcelas Rurales
Porcentaje de Parcelas Urbanas
Cantidad de Cuentas
Promedio de Cuentas
Suma de Valuación
Promedio de Valuación
Promedio Superficie Edificada
Porcentaje de Edificación
Promedio Tamaño de Lote

De esta manera, en base a los datos catastral seleccionados, se ha desarrollado un conjunto de variables que hacen hincapié en el grado de ocupación del suelo, tales como porcentajes de parcelas baldías, porcentaje de metros cuadrados baldíos, porcentaje de superficie edificada, tamaño promedio de lote, entre otras.

Estas variables permiten identificar algunas características territoriales, como por ejemplo:

- en aquellas zonas donde exista un alto porcentaje de parcelas de tipología rural, se identifican áreas que corresponden a la periferia de la ciudad,

- el porcentaje de edificación elevado puede indicar que el sector corresponda a la zona centro o una zona residencial densamente poblada,

- un valor alto de porcentaje de PH expresa la presencia de edificaciones en altura, ya sean complejos de departamentos u oficinas, mientras que un valor bajo expresa la ausencia de tales tipologías.

Todos estos análisis conforman indicadores que inciden en la valuación del inmueble, aumentando o disminuyendo su valor, dependiendo de la característica de cada métrica.

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Algunas aplicaciones…

Estudios Valuatorios
Land Cover
Land Cover / Use Urban

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Algunas aplicaciones: Tierra Vacante/Ocupación

Examinando las métricas alcanzadas o la combinación de ellas se puede obtener información que puede ser utilizada para otros fines, no solamente valuatorio, por ejemplo el grado de subdivisión de un área determinada, el nivel de ocupación del suelo, dimensionar la disponibilidad de tierra vacante en áreas urbanizadas, densidad constructiva o edificada en diferentes sectores de una ciudad, etc. Además, si se introduce el factor tiempo al análisis, es posible generar un historial o evolución de ocupación del suelo a través del tiempo, grado de impermeabilización de la tierra urbana, tendencias de desarrollo urbano inmobiliario, etc.

Si bien los resultados de este estudio colaboraron en la estimación de valores urbanos de la provincia de Córdoba, se considera también una herramienta potencial, de gran utilidad para otros análisis territoriales y relaciones de la estructura urbana como la distribución de la edificación en el espacio, tendencias de crecimiento urbano, implicancias sobre la dotación de servicios e infraestructura urbana, entre otras.

MAPA OCUPACIÓN: CENTRO DE CÓRDOBA. ESC 17 MIL

MAPA VACANCIA: VILLA MARIA, LOTEO NUEVO AL ESTE, ENCUENTRO COMUNITARIO.

Los análisis y decisiones sobre el territorio requieren de un análisis complejo e integral de múltiples variables que operan sobre el mismo. Reconociendo esta realidad, podríamos considerar que la información elaborada en este estudio aporta a la planificación, gestión y formulación de políticas públicas y de ordenamiento territorial.