Hak Tanggungan

Sebagai Satu-Satunya

Lembaga Hak Jaminan atas Tanah

1

​

1. BAGAIMANA KETENTUAN UU 4/1996?
2. KAPAN DILAKUKAN PEMBEBANAN?
3. BAGAIMANA PEMBEBANAN?
4. BAGAIMANA PENDAFTARAN?
5. BAGAIMANA EKSEKUSI HT-NYA?

DASAR HUKUM

• UU No 5 Tahun 1960
• UU No 20 Tahun 2011
• UU No 4 Tahun 1996
• PP No 24 Tahun 1997
• PMNA/Ka BPN No.3 Tahun 1996 Tentang Bentuk SKMHT, APHT, BTHT dan Sertipikat HT
• PMNA/Ka BPN No. 4 Tahun 1996 Tentang Penetapan Batas Waktu SKMHT untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu
• PMNA/Ka.BPN No. 3 Tahun 1997 Tentang Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997

3

Tentang Hak Tanggungan

PENGERTIAN HAK TANGGUNGAN

• Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah
• dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UU No. 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu
• untuk pelunasan utang tertentu
• memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain

​

CIRI-CIRI HAK TANGGUNGAN

• Memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditornya (“droit de preference”);
• Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu berada (“droit de suite”);
• Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum pada pihak-pihak yang berkepentingan;
• Mudah dan pasti pelaksanaannya eksekusi

4

SIFAT HAK TANGGUNGAN�

1. Tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaar), berarti Hak Tanggungan membebani secara utuh obyeknya dan setiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian utang yang dijamin tidak membebaskan sebagian obyek dari beban Hak Tanggungan, tetapi Hak Tanggungan tetap membebani seluruh obyeknya untuk sisa utang yang belum dilunasi.

​

• Hak Tanggungan hanya merupakan ikutan (“accessoir”) dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang. Keberadaan, berakhir dan hapusnya Hak Tanggungan dengan sendirinya tergantung pada utang yang dijamin pelunasannya tersebut.

5

KREDITUR PREFEREN

​

​

• YANG DIMAKSUD DENGAN KREDITUR PREFEREN ADALAH KREDITUR YANG MEMPUNYAI HAK UNTUK MENGAMBIL PELUNASAN LEBIH DAHULUI DARI HASIL EKSEKUSI (Ps. 1150 KUH Perdata)

​

6

HAK JAMINAN KHUSUS

​

​

KEPADA PARA KREDITUR KONKUREN, YANG MERASA TAGIHANNYA BELUM CUKUP TERJAMIN DENGAN JAMINAN UMUM, U.U. MENAWARKAN LEMBAGA JAMINAN HT (DAN BEBERAPA LEMBAGA JAMINAN KHUSUS LAIN)

7

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam menerima tanah sebagai jaminan hutang

​

1. Asas Negatif pada pendaftaran tanah;
2. Asas pemisahan horisontal;
3. Title search;
4. Persetujuan istri atau suami;
5. Persetujuan Komisaris/pemegang saham (bila diperlukan);
6. Asas nasionalitas (status pemilik tanah).

ASAS NEGATIF �DALAM PENDAFTARAN TANAH

Seseorang yang namanya tercantum di dalam suatu sertipikat atas tanah dianggap selaku pemilik yang sah atas tanah namun sepanjang dapat dibuktikan sebaliknya oleh pihak lain maka dengan suatu keputusan pengadilan kepemilikan tanah itu dapat dibatalkan.

ASAS PEMISAHAN HORIS0NTAL

Dengan berlakunya asas ini, maka terbuka kemungkinan pemilik bangunan dan atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah di atas suatu bidang tanah belum tentu sama dengan pemilik tanah itu

TITLE SEARCH

​

• Pengecekan mengenai legalitas sertipikat hak atas tanah yang dijadikan jaminan hutang, apakah asli, palsu atau aspal;
• Apakah diatas tanah tersebut terdapat beban-beban lain seperti adanya Hak Tanggungan, blokir atau sedang dalam sengketa.

Persetujuan istri atau suami

Hal ini diperlukan khusus untuk jaminan, karena adanya ketentuan dalam Pasal 35 dan 36 (2) dalam UU No. 1/1974 jo Putusan MK No. 69/PUU-XIII/2015 mengenai harta bersama dan perbuatan hukum mengenai harta bersama harus mendapatkan persetujuan kedua belah pihak

PERSETUJUAN KOMISARIS ATAU PEMEGANG SAHAM (BILA DIPERLUKAN)

Apabila debitor adalah PT maka yang harus diperhatikan apakah untuk menggunakan tanah yang merupakan aset PT harus mendapatkan persetujuan dari komisaris atau pemegang sahamnya, karena biasanya dalam AD PT dinyatakan bahwa perbuatan hukum untuk meminjam dan menjaminkan aset PT harus ada persetujuan Komisaris / pemegang saham (Pasal 102 UU No. 40 Tahun 2007)

ASAS NASIONALITAS

Dalam hal pemilik tanah dan bangunan yang dijaminkan mempunyai istri atau suami berkewarganegaraan asing, maka menurut pasal 35 UU No. 1 / 1974 tentang Perkawinan jo Pasal 21 ayat (3) UUPA apabila ada pencampuran harta karena adanya perkawinan campuran maka tanah akan menjadi tanah negara apabila dalam jangka waktu 1 (satu) tahun tidak dialihkan atau dilepaskan

PROSEDUR PEMBEBANAN �HAK TANGGUNGAN

• Ada 2 tahap :
• Tahap Pemberian Hak Tanggungan
• Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan

15

SYARAT PEMBEBANAN HT

SUBYEK HAK TANGGUNGAN

Pemberi Hak Tanggungan (Pasal 8 UUHT)

Adalah orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan

​

Pemegang Hak Tanggungan (Pasal 9 UUHT)

Adalah orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai yang berpiutang

17

SUBYEK HAK TANGGUNGAN

1. PEMEGANG HAK TANGGUNGAN

Subyek : orang atau badan hukum

Kedudukan : KREDITOR

Domisili :

a. harus mencantumkan domisili pilihan di Indonesia atau;

b. Kantor PPAT tempat pembuatan APHT.

(Pasal 9 UUHT)

18

SUBYEK HAK TANGGUNGAN

B. PEMBERI HAK TANGGUNGAN

Syarat :

a. memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah;

b. kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan ybs.

Kedudukan : Debitor atau Penjamin

(Pasal 8 UUHT)

​

​

19

SYARAT OBYEK �HAK TANGGUNGAN

​

1. MEMPUNYAI NILAI EKONOMIS;
2. DAPAT DIPINDAHTANGANKAN;
3. TERDAFTAR DALAM DAFTAR UMUM;
4. DITUNJUK OLEH UNDANG-UNDANG

20

OBYEK HAK TANGGUNGAN�

a. Yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat 1 UUHT):

• Hak Milik (Pasal 25 UUPA)
• Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA)
• Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA)

b. Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2):

• Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.

c. Yang ditunjuk oleh UU No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun (Pasal 27 UUHT):

• Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara,
• Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang bangunannya didirikan di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara

21

HAK TANGGUNGAN ATAS HGB DIATAS HAK PENGELOLAAN

Hak Pengelolaan, berisi wewenang :

1. Merencanakan peruntukan dan pemggunaan tanah ybs;
2. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya;
3. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh pemegang hak tersebut, yang meliputi segi-segi peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga ybs dilakukan ileh pejabat yang berwenang , sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku

(PMDN NO 1 THN 1977)

Perjanjian Penyerahan Penggunaan Tanah

• Identitas pihak-pihak yang bersangkutan;
• Letak, batas-batas dan luas tanah yang dimaksud;
• Jenis penggunaannya;
• Hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan kepada pihak ketiga ybs dan keterangan mengenai jangka waktunya serta kemungkinan untuk memperpanjangnya;
• Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan diatasnya dan ketentuan mengenai pemilikan bangunan-bangunan tersebut pada berakhirnya hak atas tanah yang diberikan;
• Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya;
• Syarat-syarat lain yang dipandang perlu.

HGB diatas HPL

• Dalam pasal 34 PP No. 40 THN 1996 ditentukan bahwa pengalihan HGB atas tanah HPL memerlukan persetujuan tertulis dari pemegang HPL.

​

• Sehubungan dengan itu mengingat kemungkinan dialihkannya HGB tersebut dalam rangka eksekusi HT, maka pemberian HT atas HGB atas tanah HPL juga memerlukan persetujuan tertulis dari pemegang HPL yang akan berlaku sebagai persetujuan untuk pengalihannya apabila kemudian diperlukan dalam rangka eksekusi HT

Tanah berikut atau tidak berikut

Bangunan, tanaman, hasil karya

[4 ayat (4) dan (5) UUHT]

​

25

1. Bangunan harus bangunan permanen
2. Tanaman harus tanaman keras
3. Hasil karya harus menjadi satu kesatuan dengan tanahnya yg dibebani HT
4. Harus disebutkan secara jelas dlm APHT
5. Jika pemilik bangunan atau tanaman bukan sekaligus pemilik tanahnya, maka ybs. harus ikut serta menandatangani APHT

26

UU No.20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

Kepemilikan rumah susun dibuktikan :

1. SHMSarusun : tanda bukti kepemilikan atas sarusun diatas tanah HM,HGB atau HP diatas tanah negara, HGB atau HP diatas tanah HPL

​

• SKBG sarusun : tanda bukti kepemilikan atas sarusun diatas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa

​

Lembaga Jaminan

• SHM sarusun dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak tanggungan
• SKBG sarusun dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani fiducia

(Pasal 47 dan Pasal 48 UU No 20 Tahun 2011)

​

​

29

SKEMA PEMBERIAN DAN PENDAFTARAN

HAK TANGGUNGAN

• Balik Nama
• Pecah/Gabungan
• Tanah Bekas HMA

• Balik Nama
• Pecah/Gab.
• Tanah Adat

BPN (APHT)

Sertipikat a.n. ybs.

Pendaftaran

• Balik Nama
• Pemecahan
• Tanah Adat

SKMHT (PPAT/ Notaris)

APHT (PPAT)

Max. 3 bln

Sertipikat a.n. Pemberi HT

PK

BUKU TANAH HT

SERTIPIKAT HT

7 hari kerja

Hari ke 7

Max. 1 bulan

SURAT KUASA MEMBEBTsANGGUNGAN (SKMHT)

Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)

(1) Kemungkinan pemberian kuasa

Pada asasnya pemberian HT wajib dihadiri dan dilakukan sendiri oleh pemberi HT sebagai pihak yang berwenang melakukan perbuatan hukum membebankan HT atas obyek yang dijadikan jaminan. Hanya apabila benar-benar diperlukan dan berhalangan, kehadirannya untuk memberikan HT dan menandatangani APHT-nya dapat dikuasakan kepada pihak lain.

(2) Proses pemberian kuasa

Pemberian kuasa tersebut wajib dilakukan dihadapan seorang notaris atau PPAT, dengan suatu akta otentik yang disebut Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Bentuk dan isi SKMHT ditetapkan dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN Nomor 3 tahun 1996.

2. Larangan dan Persyaratan

​

Pemberian kuasa harus dilakukan sendiri oleh pemberi HT, sedang akta pemberian kuasanya harus dibuat oleh notaris atau PPAT dalam bentuk SKMHT yang formulirnya disediakan oleh Badan Pertanahan Nasional.

Bagi sahnya SKMHT ada larangan dan persyaratan yang disebut dalam pasal 15 ayat (1):

1. Dilarang SKMHT memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan HT.
2. Dilarang memuat kuasa substitusi.
3. Wajib dicantumkan secara jelas obyek HT, jumlah utang, nama serta identitas kreditornya, nama serta identitas debitur, apabila debitor bukan pemberi HT.

3. Batas waktu penggunaan SKMHT

​

Batas waktu penggunaan SKMHT ditentukan dalam pasal 15 ayat (3) dan (4):

1. Jika yang dijadikan obyek HT hak atas tanah yang sudah didaftar, dalam waktu selambat- lambatnya satu bulan sesudah diberikan, wajib diikuti dengan pembuatan APHT yang bersangkutan.

2. Apabila yang dijadikan jaminan hak atas tanah yang belum didaftar, jangka waktu penggunaannya dibatasi tiga bulan. Jangka waktunya ditetapkan lebih lama, karena untuk keperluan pembuatan APHT-nya diperlukan penyerahan lebih banyak surat-surat dokumen kepada PPAT, daripada apabila hak atas tanahnya sudah didaftar.

Penentuan waktu 3 bulan tersebut bukan dimaksudkan untuk menyelesaikan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan, melainkan untuk mempercepat realisasi pembuatan APHT-nya.

TAHAP PEMBERIAN �HAK TANGGUNGAN

• Dibuatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT (Pasal 10 ayat (2) UUHY jo Pasal 37 PP 24/1997)
• APHT dibuat untuk memenuhi syarat spesialitas (pasal 11 ayat (1) UUHT)
• APHT memuat :

a. nama dan identitas pemberi dan pemegang HT

b. domisili para pihak;

c. penunjukan secara jelas utang yang dijamin;

d. nilai tangggungan;

e. uraian yang jelas mengenai obyek hak tanggungan

36

Lanjutan…

• Tidak dipenuhinya syarat spesialitas secara lengkap mengakibatkan APHT ybs batal demi hukum
• Tanah yang belum bersertipikat dapat dijadikan jaminan dengan hak tanggungan maka pembebanan hak tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran ahak atas tanah ybs

37

Prosedur Pembuatan APHT

• Dihadiri oleh Pemberi HT (kecuali ada SKMHT (Pasal 15 UUHT));
• Dihadiri oleh Penerima HT;
• 2 (dua) orang saksi;
• Dihadapan PPAT

​

PPAT wajib mendaftarkan APHT,selambat- lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah ditandatanganinya APHT

​

38

TAHAP PENDAFTARAN �HAK TANGGUNGAN

• Untuk memenuhi syarat publisitas maka APHT harus didaftarkan;
• Fungsi pendaftaran:

1. sebagai syarat konstitutif lahirnya Hak Tanggungan;

2. untuk keperluan pembuktian Hak Tanggungan.

​

39

Kegiatan Kantor Pertanahan

1. Membuat Buku Tanah HT;
2. Membuat salinan APHT;
3. Membuat sertipikat HT;
4. Mencatat beban HT dalam Buku Tanah Hak Atas Tanah yang menjadi obyek HT serta menyalin catatan tersebut pada Sertipikat Hak Atas Tanah;
5. Menyerahkan Sertipikat Hak Tanggungan kepada kreditor pemegang HT.

​

​

40

Lahirnya Hak Tanggungan

• Secara yuridis, Hak Tanggungan lahir pada saat dibuatkannya BUKU TANAH HAK TANGGUNGAN
• Tanggal pastinya adalah harike-7 setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ke-7 itu jatuh pada hari libur maka buku tanah ybs diberi tanggal hari kerja berikutnya

​

41

Sertipikat Hak Tanggungan

1. Salinan Buku Tanah Hak Tanggungan
2. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan

​

42

…..

• Pada sampul sertipikat terdapat irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, sertipikat tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hipotik sepanjang mengenai hak atas tanah dan HMSRS dalam pelaksanaan parate eksekusi

​

43