Repaso de Jurisprudencia de: Derechos Reales y Derecho Registral Inmobiliario

Tribunal Supremo de Puerto Rico: julio de 2025 – junio de 2026

Dr. Pedro Cabán Vales *

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Con la asistencia de:

Alexia C. Latoni Triantafillos y Carla V. Navarro Almeida

Derechos Reales

�(Op. de 8 de octubre); desahucio; fianza

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Controversia:

• Si el requisito jurisdiccional de prestar fianza en apelación, tradicionalmente asociado al procedimiento de desahucio sumario, es también aplicable cuando el pleito de desahucio se tramita por la vía ordinaria.

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Decisión del TSPR:

• La fianza es obligatoria en todo caso de desahucio, independientemente de su naturaleza sumaria u ordinaria. La opinión fue emitida por la Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez y obtuvo 8 votos; la jueza Pabón Charneco concurrió sin opinión.

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Markovic v. Meldon, 2025 TSPR 99�(Op. de 8 de octubre); desahucio; fianza

Fundamento:

• El Propósito de la Fianza se Magnifica
• La conversión a la vía ordinaria extiende los términos procesales, lo que alarga el tiempo en el que la propiedad permanece "congelada" y, por lo tanto, incrementa la probabilidad de daños para el dueño.

Fuentes Jurídicas Aplicables:

• Código de Enjuiciamiento Civil y Reglas de Procedimiento Civil:
• Aunque aplican al trámite ordinario, las Reglas de Procedimiento Civil, la fuente de derecho primaria que rige el procedimiento de desahucio, incluyendo la fianza, sigue siendo el Código de Enjuiciamiento Civil (Art. 630).

Precedente Jurisprudencial:

• La jurisprudencia previa ya había establecido que la fianza es jurisdiccional en "todo tipo de pleito de desahucio”. Este criterio no distingue entre la naturaleza sumaria u ordinaria del proceso, sino en el hecho de que la sentencia conlleve el lanzamiento (la expulsión) del arrendatario.

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Markovic v. Meldon, 2025 TSPR 99�(Op. de 8 de octubre); desahucio; fianza

Resumen:

• El TPI debe fijar la fianza, requisito jurisdiccional, y si no lo hace, su decisión carece de finalidad y un recurso apelativo sería prematuro, y por lo tanto, no habría jurisdicción.*

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• No obstante, en casos de desahucio por falta de pago, el demandado tiene la opción de: (1) otorgar la fianza, o (2) consignar en Secretaría el importe de la deuda hasta la fecha de la sentencia, además, debe consignar los cánones que vayan venciendo durante la apelación.

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• Dado que los inquilinos consignaron los cánones adeudados (cuatro montos de $45,000 para cubrir los términos de 2021 a 2024), cumplieron con el propósito de la fianza. Por lo que, no procedía requerirles el pago de la fianza en apelación.

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López Torres v. Hogar Sanación, LLC, 2026 TSPR 69 (Op. de 23 de junio); desahucio; determinaciones interlocutorias no son revisables

Controversia: 

• ¿Son revisables las determinaciones interlocutorias en los pleitos de desahucio sumario?

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Decisión del TSPR:

• No, permitir tal revisión atentaría contra el carácter sumario de tal procedimiento.

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Votación:

• La opinión del tribunal fue emitida por el juez asociado Candelario López y avalada por una mayoría en votación de 7 a 2: el juez asociado Estrella Martínez disintió en parte y estuvo conforme en parte y se le unió la jueza presidenta Oronoz Rodríguez.

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López Torres v. Hogar Sanación, LLC, 2026 TSPR 69 (Op. de 23 de junio); desahucio; determinaciones interlocutorias no son revisables

Resumen:

• El TPI denegó la conversión del pleito sumario a ordinario, la parte demandada recurrió al TA el cual revocó la determinación del TPI. La parte demandante recurrió al TSPR el cual revocó al foro apelativo intermedio.
• El TSPR hizo hincapié en que el Código de Enjuiciamiento Civil fue enmendado para reducir el plazo para apelar de 30 a 5 días, lo que subraya la intención legislativa de hacer que esos procedimientos sean expeditos.
• “Una parte que pretenda impugnar una determinación interlocutoria en un procedimiento de desahucio de naturaleza sumaria deberá esperar hasta que se dicte sentencia final para entonces instar un recurso de apelación a base del error alegado, dentro del término de cinco (5) días que dispone el Código de Enjuiciamiento Civil”. 

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López Torres v. Hogar Sanación, LLC, 2026 TSPR 69 (Op. de 23 de junio); desahucio; determinaciones interlocutorias no son revisables

• A pesar de concluir que no había jurisdicción, el TSPR indicó que de cualquier modo la determinación del TA -de convertir el pleito en ordinario- era errónea:

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• “Entre [las] defensas levantadas [por la demandada, Hogar Sanación [estuvieron] que, bajo la excepción de contrato no cumplido, tiene derecho a permanecer en la propiedad. Ello se alega pues, según argumentó, la parte peticionaria hizo falsas representaciones e incumplió con su parte de vender la propiedad cuando Hogar Sanación recurrió a ejercer su derecho a opción. Aun cuando reconocemos que estas defensas fueron levantadas oportunamente por parte de Hogar Sanación, ciertamente estas no son suficientes para demostrar que existe un conflicto de título que amerite la tramitación del caso mediante la vía ordinaria”.

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López Torres v. Hogar Sanación, LLC, 2026 TSPR 69 (Op. de 23 de junio); desahucio; determinaciones interlocutorias no son revisables

• “La mera presentación de una reconvención y una demanda contra tercero no obliga al tribunal de instancia a convertir de manera automática el proceso sumario de desahucio a uno ordinario. Recalcamos que la determinación sobre cómo manejar el proceso responde a la sana discreción del juzgador”.

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• “Por lo tanto, en el caso de autos, ante la presentación por parte de Hogar Sanación de una reconvención y una demanda contra tercero, y la posterior determinación del tribunal de denegar la conversión al trámite ordinario, corresponde al juzgador de instancia adoptar medidas dirigidas a salvaguardar la naturaleza expedita del procedimiento. Ello podría incluir la desestimación sin perjuicio o la separación o tramitación independiente de la reconvención y demanda contra tercero”.

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JJJ Adventure, LLC v. Consejo de Titulares del Condominio Adaligia, 2025 TSPR 123 (Op. de 25 de noviembre e 2025); Ley de Condominios; jurisdicción.

Controversia:

• ¿Tienen jurisdicción primaria los tribunales sobre una causa de acción en daños y perjuicios contra el Consejo de Titulares si el demandante era titular de apartamento al momento de surgir la causa de acción, pero ya no lo era al momento de presentar la demanda?

Decisión:

• Sí. La jurisdicción primaria exclusiva del Departamento del DACO está limitada a aquellos casos en que la impugnación sea realizada por un titular actual.

Votación:

• El juez asociado Candelario López emitió la opinion del tribunal que prevaleció en votación (6-3). El juez asociado Martínez Torres emitió una opinion de conformidad La jueza presidenta emitió una opinion disidente a la que se unieron los jueces asociados Estrella Marínez y Colón Pérez.

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JJJ Adventure, LLC v. Consejo de Titulares del Condominio Adaligia, 2025 TSPR 123 (Op. de 25 de noviembre e 2025); Ley de Condominios; jurisdicción.

• El Art. 65 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1923j, establece lo siguiente:
• “Las acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados por los titulares en los siguientes supuestos:
• a) cuando sean contrarios a esta Ley, la escritura matriz y reglamento del condominio;
• b) cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular;
• c) cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra.
• Los titulares que sean dueños de apartamentos en condominios que sean dedicados exclusivamente a uso comercial, tendrán que presentar la impugnación ante el Tribunal de Primera Instancia, el cual tendrá jurisdicción primaria y exclusiva. En el caso de los titulares sean dueños de apartamentos en condominios con al menos un apartamento de uso residencial, la jurisdicción será primaria y exclusiva del Departamento de Asuntos del Consumidor, así como cualquier reclamación presentada en contra del agente administrador. (énfasis suplido)

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JJJ Adventure, LLC v. Consejo de Titulares del Condominio Adaligia, 2025 TSPR 123 (Op. de 25 de noviembre e 2025); Ley de Condominios; jurisdicción.

• La Regla 23 del Reglamento de Condominios, Núm. 9386 de 6 de junio de 2022, establece:
• “Las acciones u omisiones de la Junta de Directores, Administrador Interino, Agente Administrador, Síndico, así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados ante el Departamento por los titulares en los siguientes supuestos:

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• (a) Cuando sean contrarios a la Ley de Condominios de Puerto Rico, la escritura matriz, el reglamento del condominio y a este Reglamento.

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• (b) Cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular.

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• (c) Cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo [*16] y no haya sido previsible al momento de la compra”.

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JJJ Adventure, LLC v. Consejo de Titulares del Condominio Adaligia, 2025 TSPR 123 (Op. de 25 de noviembre e 2025); Ley de Condominios; jurisdicción.

• La Regla 23 del Reglamento de Condominios, Núm. 9386 de 6 de junio de 2022, establece: (cont.):
• “El Agente Administrador será responsable por cualquier determinación, actuación u omisión del Asistente Administrador.
• El Departamento no tendrá jurisdicción para adjudicar querellas que surjan en condominios de uso exclusivamente comercial o profesional. En estos casos la jurisdicción corresponderá al Tribunal de Primera Instancia. Igualmente quedarán excluidas de la jurisdicción del DACO, las querellas entre titulares o cuando el Consejo de Titulares, el Director o la Junta de Directores presente una reclamación contra uno o varios titulares o residentes del condominio. La jurisdicción para ventilar estas acciones corresponderá al Tribunal de Primera Instancia”. (énfasis suplido).

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JJJ Adventure, LLC v. Consejo de Titulares del Condominio Adaligia, 2025 TSPR 123 (Op. de 25 de noviembre e 2025); Ley de Condominios; jurisdicción.

• El TSPR tomó nota de que la Regla 25 del Reglamento “exige que los titulares que interesen impugnar cualquier determinación, acción u omisión, o acuerdo del Consejo de Titulares, incluyan la escritura pública o copia del documento fehaciente que acredite su titularidad, entre otros” (énfasis suplido).
• Igualmente, el TSPR hizo hincapié en que el Reglamento define su alcance refiriéndose a impugnaciones presentadas por titulares y que a su vez la definición de “titular” en la Ley de Condominios se refiere al tiempo presente. 31 LPRA sec. 1921b(z); Regla 5(GG) del Reglamento

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JJJ Adventure, LLC v. Consejo de Titulares del Condominio Adaligia, 2025 TSPR 123 (Op. de 25 de noviembre e 2025); Ley de Condominios; jurisdicción.

• A base de las disposiciones indicadas, el TSPR concluyó que la jurisdicción exclusiva del DACO está limitada a aquellos casos en que la impugnación sea realizada por un titular.
• En el caso de referencia, el foro con jurisdicción lo era el TPI porque el demandante ya no era titular en el condominio.
• Esa conclusión no varía por el hecho de que el demandante fuera titular en el pasado, cuando surgió la causa de acción que motivó el litigio.

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Freyre Martínez v. Consejo de Titulares, 2026 TSPR 20 (Op. de 5 de marzo); Ley de Condominios; impugnación; justificar incomparecencia a asamblea

Controversia: 

• ¿Constituye la obligación de mostrar "justa causa" por la ausencia a una asamblea, exigida por el Art. 65 de la Ley de Condominios de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 1923j, un requisito de alegación de umbral en la impugnación inicial ante el DACO, o es un asunto meramente probatorio que debe dilucidarse en una vista evidenciaria?

Decisión del TSPR:

• El Tribnal Supremo resolvió que justificar la inasistencia es un requisito estatutario de umbral e indispeunsable que el querellante debe alegar en su querella inicial. La mera omisión de esta alegación faculta al DACO a desestimar sumariamente la reclamación sin celebrar una vista evidenciaria. 

Votación:

• La opinión del tribunal fue emitida por la jueza asociada Rivera Pérez y avalada por una mayoría en votación de 7 a 2: el juez asociado Candelario López disintió y se le unió la jueza asociada Pabón Charneco.

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Freyre Martínez v. Consejo de Titulares, 2026 TSPR 20 (Op. de 5 de marzo); Ley de Condominios; impugnación; justificar incomparecencia a asamblea

Fundamentos:

• Requisito de umbral estatutario: 
• Para impugnar acuerdos, el titular debe acreditar que estuvo presente y votó en contra, o si estuvo ausente, probar que su inasistencia estuvo justificada. 
• El tribunal determina que esto es un requisito que debe alegarse desde el inicio. 

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• Facultad de desestimación sumaria:
• Conforme al Reglamento de Condominios y la Sec. 3.7 de la LPAU, el incumplimiento con los requisitos de la Ley faculta al DACO a archivar sumariamente la querella si no hay controversia sobre la incomparecencia y la falta justificación. 

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Freyre Martínez v. Consejo de Titulares, 2026 TSPR 20 (Op. de 5 de marzo); Ley de Condominios; impugnación; justificar incomparecencia a asamblea

• Definición de "justa causa" en el caso concreto:
• Creerse exento de pagar derramas por haber ganado un pleito previo que anuló una derrama de construcción anterior (la verja ilegal) no constituye "justa causa" para ausentarse de asambleas posteriores donde se aprobaron derramas distintas (demolición y costos legales). Cada asamblea y acuerdo son independientes.

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• Efecto limitado de la rebeldía administrativa:
• Aunque el Consejo de Titulares contestó 7 meses tarde y debió anotársele la rebeldía, la rebeldía solo da por admitidos los hechos alegados. No subsana la carencia de una causa de acción válida si de la faz de la querella no se cumple con los requisitos mínimos de la ley. En este caso, el recurrente no alegó justa causa para su ausencia de la asamblea en la que se aprobó la derrama; tal omisión incumple un requisito estatutario de umbral para la impugnación y por ello conlleva la desestimación sumaria de la querella, aunque el trámite sea en rebeldía.

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Derechos Reales-�Derecho Hipotecario�(Registral Inmobiliario)

Santiago Maldonado v. Alvelo Rivera, 2026 TSPR 14 (Op. de 5 de febrero); interdicto posesorio

Controversia:

• ¿Está disponible el interdicto posesorio para el demandante que fue privado de la posesión por la demandada que, “acompañada de dos alguacilas y un cerrajero”, desmontó las cerraduras luego de adquirir la propiedad mediante una venta pública en ejecución de sentencia por un pleito civil en el que el demandante no fue parte?

Decisión del TSPR:

• Sí. El Tribunal Supremo, por voz del Juez Asociado Erick V. Kolthoff Caraballo, resolvió que el mandamiento judicial de desposesión era ineficaz e inoponible contra el demandante (tercero poseedor) porque no fue parte ni citado en el pleito original y reconoció  su derecho a ser restituido en la posesión de hecho mediante el interdicto mientras se dilucida la titularidad en un juicio ordinario.

Votación:

• La opinión del tribunal obtuvo 7 votos: el juez asociado Martínez Torres emitió una opinión disidente. La jueza asociada Pabón Cherneco no intervino. 

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Santiago Maldonado v. Alvelo Rivera, 2026 TSPR 14 (Op. de 5 de febrero); interdicto posesorio

Fundamentos: 

• Naturaleza estrictamente fáctica del interdicto posesorio:
• El interdicto posesorio tiene el único fin de restablecer de inmediato el status quo fáctico (posesión de hecho), preservar la paz social y evitar que los ciudadanos se tomen la justicia por sus propias manos. 

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• Su naturaleza sumaria prohíbe que en este procedimiento se investiguen o adjudiquen cuestiones de título, propiedad o el derecho definitivo a poseer, asuntos que quedan reservados exclusivamente para un pleito ordinario posterior.

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Santiago Maldonado v. Alvelo Rivera, 2026 TSPR 14 (Op. de 5 de febrero); interdicto posesorio

• La posesión de hecho no requiere residencia física continua: 
• El mero hecho de no habitar físicamente el inmueble de manera ininterrumpida no es determinante para perder la protección posesoria, siempre que se demuestren actos de posesión real dentro del año precedente. 
• Realizar una remodelación mayor, almacenar pertenencias personales y electrodomésticos, mantener el control de las cerraduras y realizar visitas frecuentes constituyen actos afirmativos que configuran la posesión material y de hecho.

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• Ineficacia e inoponibilidad de mandamientos judiciales frente a terceros:
• Un mandamiento judicial de entrega de posesión o desposesión (derivado de una sentencia o pública subasta) es ineficaz e inoponible frente a un tercero poseedor que no fue parte, no fue citado, ni fue oído en el pleito original del cual emanó la orden.

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Santiago Maldonado v. Alvelo Rivera, 2026 TSPR 14 (Op. de 5 de febrero); interdicto posesorio

• Garantía del debido proceso de ley: 
• Conforme a las garantías constitucionales, ningún poseedor de buena fe puede ser privado y desposeído de un inmueble sin antes haber sido oído y vencido en juicio. 
• La presunción de validez de una venta judicial en pública subasta no prevalece sobre la posesión de hecho de un tercero ajeno a ese litigio. 

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• El acto de despojo material: 
• La irrupción física en la propiedad y el cambio unilateral de cerraduras, aun cuando se lleven a cabo con el auxilio de alguaciles bajo un proceso judicial de ejecución del cual el poseedor no es parte, constituyen el acto de despojo fáctico que la acción interdictal está llamada a remediar de forma inmediata. 
• En este caso, quedó establecido que el demandante vivió dentro del año previo a la presentación de la demanda y había mantenido sus pertenencias allí.

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Santiago Maldonado v. Alvelo Rivera, 2026 TSPR 14 (Op. de 5 de febrero); interdicto posesorio

Resumen:

• “La demanda se presentó el 8 de marzo de 2024; y para marzo de 2023, tal cual como surge del expediente, el señor Santiago Maldonado residía en el apartamento 5-E. No fue hasta adentrado el verano de 2023, cuando --por liqueos provenientes del piso superior y el ambiente inhóspito de la remodelación-- se mudó temporeramente al apartamento 7-E de su hija sin abandonar la tenencia, a saber: comenzar una remodelación completa del inmueble, almacenar sus pertenencias personales y enseres electrodomésticos en la propiedad, la cerradura permanecía bajo su control y las frecuentes visitas al inmueble.

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• “De modo que, aun tomando por cierta las determinaciones de hechos probados por el foro primario, la falta de posesión dentro del año precedente se desmorona”.

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Derecho Hipotecario (Registral Inmobiliario)

Registrador de la Propiedad v. Pentagon Federal Credit Union, 2025 TSPR 89�(Op. de 9 de septiembre); aranceles cooperativas

Controversias:

• (1) ¿Aplica la exención de aranceles registrales establecida en la art. 6.08(a)(3) de la Ley de Sociedades Cooperativas de Ahorro y Crédito, 7 LPRA sec. 1366g, a la solicitud de cancelación de una hipoteca preferente realizada por la cooperativa, que adquirió el crédito mediante endoso para su cancelación, y a su vez es titular de la hipoteca subsiguiente?

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Decisión del TSPR:

• (1) No. (A) la ley se refiere a inscripciones, no a cancelaciones; (B) el beneficio a la cooperativa es indirecto, los beneficiarios directos son los deudores hipotecarios.

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Registrador de la Propiedad v. Pentagon Federal Credit Union, 2025 TSPR 89�(Op. de 9 de septiembre); aranceles cooperativas

Fundamentos:

• “Las cooperativas y sus subsidiarias o afiliadas estarán exentas del pago de derechos, arbitrios o aranceles estatales o municipales [...] relativos al otorgamiento de toda clase de documentos. . . [y] a la inscripción de los mismos en el Registro de la Propiedad”. 7 LPRA sec. 1366g (énfasis suplido).

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• “Para que aplique la exención del pago de aranceles registrales de las escrituras presentadas por una cooperativa ante el Registro de la Propiedad, así como sus documentos complementarios, deberá desprenderse que la escritura, la operación o el negocio jurídico subyacente a ella tienen un beneficio jurídico sustantivo, inmediato y directamente atribuible a la cooperativa”.

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• Se requerirá que la escritura, la operación o el negocio jurídico subyacente a ella constituyan, en sí, una expresión de los fines institucionales de la cooperativa y tengan un beneficio jurídico directo a la entidad.

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Registrador de la Propiedad v. Pentagon Federal Credit Union, 2025 TSPR 89�(Op. de 9 de septiembre); aranceles cooperativas

• “[N]o será suficiente que las consecuencias colaterales, los impactos indirectos, los efectos eventuales o los resultados remotos de la operación aprovechen a la cooperativa.

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• El Tribunal Supremo puntualiza que con las expresiones citadas aquí “consolida los criterios que guían la procedencia de la exención arancelaria registral a favor de las cooperativas” según expuestos en el caso que discutimos aquí y en los precedentes en:
• Coop. de Ahorro y Crédito San Blas de Illescas v. Purcell, 201 D.P.R. 544 (2018).
• Coop. de Ahorro y Crédito de Isabela v. Maymó Azize, 213 D.P.R. 508 (2024).

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Registrador de la Propiedad v. Pentagon Federal Credit Union, 2025 TSPR 89�(Op. de 9 de septiembre); aranceles cooperativas

• En Coop. de Ahorro y Crédito San Blas de Illescas v. Purcell, 201 D.P.R. 544 (2018), el Tribunal Supremo resolvió que la exención de aranceles registrales concedida a las cooperativas no se extiende a terceros que adquieren bienes de estas, aunque el tercero sea socio cooperativista y aunque la cooperativa sea parte vendedora de la escritura. Indicó que la exención aplica cuando el negocio jurídico que se pretende inscribir es a favor de la cooperativa, sus subsidiarias o afiliadas.ue las consecuencias colaterales, los impactos indirectos, los efectos eventuales o los resultados remotos de la operación aprovechen a la cooperativa.
• En Coop. de Ahorro y Crédito de Isabela v. Maymó Azize, 213 D.P.R. 508 (2024), el TSPR resolvió una cooperativa debe pagar los aranceles registrales cuando presenta una escritura de cancelación de hipoteca otorgada después de que sus socios han satisfecho el préstamo hipotecario. Aunque la cooperativa comparezca como acreedora hipotecaria y otorgante de la escritura, el negocio jurídico no se realiza a su favor.
• El beneficio jurídico directo recae sobre los titulares registrales de la propiedad, porque se elimina el gravamen hipotecario que pesa sobre esta. La exención contributiva de las cooperativas no se activa por la mera comparecencia de la entidad ni por cualquier interés económico o institucional que pueda tener en la transacción. La operación debe beneficiar directamente a la cooperativa, particularmente cuando se pretende inscribir un negocio jurídico a su favor.

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Registrador de la Propiedad v. Pentagon Federal Credit Union, 2025 TSPR 89�(Op. de 9 de septiembre); aranceles cooperativas

Controversias:

• (2) ¿Aplica la exención de aranceles notariales establecida en la art. 1 de la Ley de Aranceles del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. § 1770d, , 30 L.P.R.A. § 1770d, a la solicitud de cancelación de una hipoteca preferente realizada por la cooperativa, que adquirió el crédito mediante endoso para su cancelación, y a su vez es titular de la segunda hipoteca?

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Decisión del TSPR:

• (2) Sí. “La escritura de cancelación de hipoteca de autos constituye parte de la contratación realizada entre la cooperativa y sus socios”.

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Registrador de la Propiedad v. Pentagon Federal Credit Union, 2025 TSPR 89�(Op. de 9 de septiembre); aranceles cooperativas

Resumen:

• “Se exime a las sociedades cooperativas. . . del pago de los derechos prescritos por las secs. 851 a 858 [de la Ley Notarial], en toda contratación en que disponga de, grave, o enajene sus bienes, así como en toda contratación con sus socios que se relacione con los fines para los cuales se hayan organizado tales sociedades cooperativas”. 7 LPRA sec. 1366g (énfasis suplido).

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• El Tribunal Supremo indico que ”[l]a escritura de cancelación de hipoteca de autos constituye parte de la contratación realizada entre la cooperativa y sus socios, y por tanto está cobijada dentro de la exención estatutaria. En consecuencia, el cobro de aranceles notariales notificado por el Registrador resulta improcedente”.

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Oriental Bank v. Díaz Pagán, 2025 TSPR 130 (op. de 3 de diciembre de 2025); tracto sucesivo

Controversia:

• ¿Actuó correctamente el registrador de la propiedad al inscribir una hipoteca sobre un apartamento localizado en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, a pesar de que la escritura de constitución de hipoteca fue presentada en el Registro de la Propiedad antes que la escritura de individualización y compraventa del apartamento?

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Decisión del TSPR:

• Sí. Cuando constan presentados fuera del orden correcto dos o más documentos armónicos entre sí, el registrador tiene el deber de calificarlos en el orden correcto desde el punto de vista del tracto sucesivo y, de no mediar otros obstáculos, inscribirlos.

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Votación:

• La opinión del tribunal fue emitida por la jueza presidenta Oronoz Rodríguez y obtuvo el respaldo unánime (9-0) del foro.

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Oriental Bank v. Díaz Pagán, 2025 TSPR 130 (op. de 3 de diciembre de 2025); tracto sucesivo

Fundamentos:

• El principio de tracto sucesivo dicta que tiene que haber identidad entre los derechos y titulares que anuncia el Registro y los que constan en los documentos que se presenten para inscripción a nombre del nuevo titular. “Que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer, y el titular registral actual sea el transferente de mañana” (Roca Sastre, según citado por Luis Rafael Rivera y el Tribunal Supremo). Cuando dos o más documentos presentados al registro guardan tracto sucesivo entre sí, se les denomina armónicos.

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• El principio de prioridad es el que determina que los derechos sean inscritos en el Registro conforme a su orden de llegada. Tal orden determina exclusión o preferencia (prelación) de derechos. Se resume con el aforismo: primero en tiempo, primero en derecho (prior tempore, potior jure).

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Oriental Bank v. Díaz Pagán, 2025 TSPR 130 (op. de 3 de diciembre de 2025); tracto sucesivo

• Tanto la legislación y reglamentación inmobiliaria registral de 1979-1980 como la de 2015-2016 establecen que: cuando dos documentos que guardarían tracto sucesivo entre sí sean presentados en un orden que los haría inarmónicos, el registrador debe calificarlos en el orden correcto conforme al principio de tracto sucesivo.

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• Esta norma, que establece una excepción al automatismo del principio de prioridad, fue establecida originalmente por el Tribunal Supremo en Ponce Federal Savings v. Registrador, 105 DPR 486 (1976), y luego plasmada en los reglamentos respectivos de las legislaciones inmobiliarias registrales:
• (1) Art. 69.1 del Reglamento Núm. 2674 de 9 de julio de 1980; y
• (2) Regla 17.1 del Reglamento Núm. 8814 de 31 de agosto de 2016

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Oriental Bank v. Díaz Pagán, 2025 TSPR 130 (op. de 3 de diciembre de 2025); tracto sucesivo

Resumen:

• En este caso, el otorgamiento de las dos escrituras ocurrió el 16 de octubre de 2007. Sin embargo:
• la escritura de constitución de hipoteca fue presentada ante el Registro el 7 de noviembre de 2007,
• la Escritura de Individualización y compraventa fue presentada ante el Registro el 19 de mayo de 2011.

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• El deudor presentó una petición de quiebra ante el Tribunal Federal para el Distrito de Puerto Rico el 12 de agosto de 2016: el 21 de septiembre de 2016, el foro federal notificó que la propiedad no formaría parte del caudal.

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• El tribunal de quiebras descargó la deuda el 1 de octubre de 2017.

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• La hipoteca fue inscrita en el año 2019; su constitución se retrotrayó a la fecha de presentación (noviiembre 2007) conforme al art. 53 de la Ley Hipotecaria de 1979 (similar al 19 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria de 2015).

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Oriental Bank v. Díaz Pagán, 2025 TSPR 130 (op. de 3 de diciembre de 2025); tracto sucesivo

• El Tribunal Supremo concluyó, a base de las disposiciones ya citadas, que la hipoteca fue constituida válidamente a pesar de que el orden en que fueron presentadas la escritura de constitución de hipoteca (1ra) y la de individualización y compraventa (2da) fue incorrecto.

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• El TSPR citó a la Corte Suprema de Estados Unidos en Johnson v. Home State Bank, 501 US 78, 82-84 (1991) para sostener la proposición de que el descargue de una deuda personal (in personam) en un procedimiento de quiebra, no extingue la acción real (in rem) que acreedor tuviera como garantía de la deuda asegurada. De ahí que el descargo de la deuda personal del deudor en quiebra demandado, no impidiera la ejecución de la hipoteca.

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Reina Cubero v. Registradora de la Propiedad, 2025 TSPR 140 (op. de 18 de diciembre de 2025); recurso gubernativo; recalificación previa

Controversia:

• Si existía jurisdicción para resolver el recurso gubernativo, particularmente: (1) ¿se solicitó recalificación conforme a derecho?; y (2) se presentó el recurso dentro del plazo de veinte días establecido en la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria?

Decisión del TSPR:

• (1) No, porque (A) no expuso sus objeciones de forma clara, detallada y concisa, ni las fundamentó en derecho de manera correcta (ej. no citó disposiciones legales), y (B) expresó su conformidad con la decisión de la registradora.
• (2) No, porque se presentaron dos “solicitudes de recalificación”, aunque la ley solo contempla una, de modo que contando los días a partir de la primera denegatoria transcurrieron en exceso de los veinte días estatutarios.
• Votación: La opinión del tribunal fue emitida por el juez asociado Candelario López, mediante votación 6-3; el juez asociado Estrella Martínez emitió una opinión disidente a la que se unieron la jueza presidenta y el juez asociado Colón Pérez.

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Reina Cubero v. Registradora de la Propiedad, 2025 TSPR 140 (op. de 18 de diciembre de 2025); recurso gubernativo; recalificación previa

Resumen:

• El TPI dictó resolución favorable en un procedimiento de expediente de dominio y la peticionaria solicitó la inmatriculación en el Registro de la Propiedad.

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• El 17 de enero de 2025, la registradora notificó como defecto que del documento no surgía cómo se había formado la finca, con referencia al ártículo 185 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria.

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• La peticionaria solicitó al TPI que enmendara la resolución, lo cual esté denegó el 22 de enero de 2025.

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• El 22 de enero de 2025, peticionaria envió un correo electrónico con un escrito titulado “Solicitud de Recalificación y/o Reconsideración” en el que “la deficiencia señalada fue llevada a la atención del foro primario mediante una moción solicitando enmienda a la Resolución. El mismo día, 22 de enero de 2025, la registradora reiteró que el documento contenía una falta que impedía suspender la notificación.

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Reina Cubero v. Registradora de la Propiedad, 2025 TSPR 140 (op. de 18 de diciembre de 2025); recurso gubernativo; recalificación previa

• La peticionaria contestó a la comunicación de la Registradora, adjuntando una misiva relacionada a la notificación. La Registradora contestó nuevamente que "[l]amentablemente la minuta de inscripción expresamente requiere se designe en la misma cómo se formó la finca, conforme el inciso I”.

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• El 23 de enero de 2025, la peticionaria solicitó reconsideración al TPI la cual denegó.

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• El 1 de febrero de 2025, la peticionaria envió otro correo electrónico a la registradora al que adjunto una segunda Solicitud de Recalificación y/o Reconsideración.

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• El 3 de febrero de 2025, la Registradora contestó vía correo electrónico que "[e]l documento sigue notificado. Cuando se enmiende la resolución y la misma se una al asiento se suspenderá la falta".

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• Inconforme, el 18 de febrero de 2025, la peticionaria presentó un Recurso Gubernativo ante el TSPR y la registradora cuestionó la jurisdicción del tribunal.

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Reina Cubero v. Registradora de la Propiedad, 2025 TSPR 140 (op. de 18 de diciembre de 2025); recurso gubernativo; recalificación previa

• Para el TSPR, la “Solicitud de Recalificación y/o Reconsideración” del 22 de enero de 2025 no fue una recalificación dentro del significado de la ley porque fueron “súplicas huérfanas de discusión”:

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• ”[N]o expuso sus objeciones a la calificación realizada por la Registradora de forma clara, detallada y concisa, fundamentándolas en derecho. . .no citó ninguna fuente legal que fundamentara su reparo ante la calificación de la Registradora, ni mucho menos incluyó un índice legal.

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• Además. . . la peticionaria expresó su conformidad con la calificación de la Registradora durante todo el proceso ordinario, previo a acudir ante nos.

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Reina Cubero v. Registradora de la Propiedad, 2025 TSPR 140 (op. de 18 de diciembre de 2025); recurso gubernativo; recalificación previa

• En la medida que el TSPR dio por “no presentado” el escrito de recalificación, interpretó que la recurrente incumplió con el artículo 244 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria que establece:
• “El notario, funcionario autorizado o el interesado podrá recurrir ante el Tribunal Supremo de Puerto Rico contra la calificación final del documento, mediante la presentación de un recurso gubernativo. No obstante, no podrá interponer el recurso quien no haya radicado oportunamente el escrito de recalificación”. 30 L.P.R.A. § 6404 (énfasis suplido).

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• Adicionalmente, el TSPR interpretó que el recurso gubernativo sería tardío, incluso si se interpretara que se presentó una recalificación, porque la primera recalificación (la única permitida por el ordenamiento) fue denegada el 22 de enero de 2025 y el recurso al TSPR fue presentado el 18 de febrero de 2025, más de veinte días después de la denegatoria. La “segunda recalificación” no tendría efecto alguno.

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Rosario Collazo v. Colón Soto, 2026 TSPR 66 (op. de 18 de junio de 2026); “parte interesada” ex art. 244 (recurso gubernativo)

Controversia:

• (1) ¿Está legitimado para presentar un recurso gubernativo el titular de un derecho presentado con posterioridad al denegado, pero cuya inscripción (por el tracto) depende de la inscripción previa de éste?;
• (2) ¿tiene autoridad el registrador para evaluar la constitucionalidad de una cláusula inscrita que impide la inscripción del documento objeto de calificación calificado?

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Decisión del TSPR:

• (1) Sí, porque tienen un interés jurídico directo en la inscripción del documento previo;
• (2) No, esa facultad es exclusiva de los tribunales, queda fuera del ámbito de la calificación registral.

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Votación.

• La opinión del tribunal fue emitida por la jueza asociada Rivera Pérez y obtuvo respaldo unánime (9-0).

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Rosario Collazo v. Colón Soto, 2026 TSPR 66 (op. de 18 de junio de 2026); “parte interesada” ex art. 244 (recurso gubernativo)

Resumen:

• El 22 de julio de 2025, la registradora denegó la inscripción de una cesión de usufructo porque constaba inscrita una prohibición de enajenarlo a menos que mediara una autorización previa de la Legislatura Municipal.

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• El notario autorizante solicitó recalificación oportunamente y esta fue denegada el 30 de septiembre de 2025. El negocio jurídico estaba contenido en la Escritura Núm. 209 de 14 de enero de 2020,presentada al Asiento 2020-002668-AG01.

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Rosario Collazo v. Colón Soto, 2026 TSPR 66 (op. de 18 de junio de 2026); “parte interesada” ex art. 244 (recurso gubernativo)

• El usufructo fue enajenado nuevamente mediante la escritura Núm. 46 de 24 de julio de 2025, donde se relacionó el estado registral actualizado. Esa escritura fue presentada el 12 de septiembre de 2025 bajo el Asiento 2025-107068-AG01.

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• La inscripción de los derechos presentados al Asiento 2025-107068-AG01 dependía (por el tracto sucesivo) de la inscripción de los derechos plasmados en los documentos presentados bajo el Asiento 2020-002668-AG01.

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• El 17 de octubre de 2025, los adquirentes de los derechos plasmados en la escritura posterior (Asiento 2025-107068-AG01), comparecieron como partes interesadas en la inscripción del documento previo (Asiento 2020-002668-AG01) y presentaron un recurso gubernativo ante el Tribunal Supremo de Puerto Rico, representados legalmente por el notario autorizante del primer documento, en el que argumentaron que la prohibición de enajenar es inconstitucional.

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Rosario Collazo v. Colón Soto, 2026 TSPR 66 (op. de 18 de junio de 2026); “parte interesada” ex art. 244 (recurso gubernativo)

• Como cuestión de umbral, el Tribunal resolvió la controversia de si los subadquirentes del usufructo (Asiento 2025-107068-AG01), tenían legitimación para presentar un recurso gubernativo e impugnar la calificación negativa de la adquisición previa del usufructo (Asiento 2020-002668-AG01).

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• El artículo 244 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria (LRPI) indica que “[e]l notario, funcionario autorizado o el interesado podrá recurrir ante el Tribunal Supremo de Puerto Rico contra la calificación final del documento, mediante la presentación de un recurso gubernativo. No obstante, no podrá interponer el recurso quien no haya radicado oportunamente el escrito de recalificación”. 30 L.P.R.A. § 6404 (énfasis suplido).

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Rosario Collazo v. Colón Soto, 2026 TSPR 66 (op. de 18 de junio de 2026); “parte interesada” ex art. 244 (recurso gubernativo)

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• El artículo 260 de la LRPI indica, en lo que pertinente que “[e]stán legitimados para presentar documentos en el Registro. . . a. La persona que adquiere el derecho o lo transmita o que tenga interés en su inscripción; b. El notario que autoriza el documento o el representante o mandatario de alguna de las partes en el negocio jurídico”. 30 L.P.R.A. § 6433 (énfasis suplido).

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• El art. 241 de la LRPI, que trata sobre el escrito de recalificación, contiene un lenguaje similar. 30 L.P.R.A. § 6401.

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Rosario Collazo v. Colón Soto, 2026 TSPR 66 (op. de 18 de junio de 2026); “parte interesada” ex art. 244 (recurso gubernativo)

• “[L]a doctrina en su totalidad converge en una interpretación amplia y funcional del concepto de "parte interesada". Así, una parte interesada, para efectos de solicitar la recalificación de una determinación del Registrador, es aquella que pueda acreditar un interés jurídico real en la inscripción o denegatoria del asiento en cuestión”.

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• “En consecuencia, poseer un interés propietario condicionado a la previa inscripción de una escritura, sin duda, convierte a la persona en la "parte interesada" a la que alude el Art. 244 de la Ley Núm. 210-2015, supra”.

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Rosario Collazo v. Colón Soto, 2026 TSPR 66 (op. de 18 de junio de 2026); “parte interesada” ex art. 244 (recurso gubernativo)

• Es interesante puntualizar que las “partes interesadas” que presentaron la recalificación y el recurso gubernativo no fueron las mismas.

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• El notario autorizante compareció como parte en la recalificación.

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• Una de las adquirentes posteriores cuyo título quedaría sin tracto de advenir firme la denegatoria del título previo fue quien compareció como parte en el recurso gubernativo; el notario autorizante compareció aquí como representante legal.

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• El Tribunal Supremo asume, aunque sin afirmarlo tajantemente, que la legitimacón se hubiera afectado si el notario autorizante no hubiera comparecido en el recurso gubernativo en alguna capacidad.

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Rosario Collazo v. Colón Soto, 2026 TSPR 66 (op. de 18 de junio de 2026); “parte interesada” ex art. 244 (recurso gubernativo)

• “Ahora bien, en cuanto al aspecto Jurisdiccional, el Art. 244 de Ley Núm. 210-2015, supra, establece que ‘no podrá interponer el recurso quien no haya radicado oportunamente el escrito de recalificación’. En el caso de autos, se presentó una recalificación conforme a derecho ante la Registradora, a nombre del notario Moret Rivera.

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• “De este modo, al configurarse la condición estatutaria para acceder a este Foro, el notario Moret Rivera adquirió legitimación para instar el presente Recurso Gubernativo, a su nombre o en representación de alguna parte interesada, como los aquí recurrentes”.

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Rosario Collazo v. Colón Soto, 2026 TSPR 66 (op. de 18 de junio de 2026); “parte interesada” ex art. 244 (recurso gubernativo)

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• La norma parece ser que tiene que existir identidad en al menos una de las personas que solicita la recalificación y quien recurre gubernativamente, aunque no tiene que estar situado similarmente.

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• El planteamiento sustantivo contra la calificación registral fue de carácter constitucional, particularmente que la exigencia de autorización municipal previa, inscrita en el registro, lesionaba derechos adquiridos porque no constaba en la legislación original conforme a la cual se concedió el usufructo perpetuo.

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Sentencia

Reyes Santaella v. Toledo Santana, 2025 TSPR 76 (sentencia con opinions de conformidad, no fija precedente, solo persuasiva); desahucio; fianza en apelación

Controversias:

• (1) ¿Erró el TPI al imponer una fianza en apelación de $800 a una demandada en un pleito de desahucio que alegaba ser insolvente y estaba representada gratuitamente por organizaciones de asistencia legal?

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• (2) ¿Erró el Tribunal de Apelaciones al desestimar la apelación por falta de jurisdicción debido a que la demandada no consignó la fianza?

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• (3) ¿La representación por organizaciones que prestan servicios legales gratuitos permite acogerse a las exenciones de fianza/aranceles establecidas por la Ley Núm. 81 de 1964 o la Ley Núm. 122 de 1967?

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Reyes Santaella v. Toledo Santana, 2025 TSPR 76 (sentencia con opinions de conformidad, no fija precedente, solo persuasiva); desahucio; fianza en apelación

Decisión del TSPR:

• 1) Sí. El Tribunal de Apelaciones erró al desestimar el recurso de apelación por falta de jurisdicción sin que se hubiese determinado adecuadamente si la peticionaria estaba exenta de prestar la fianza. Por ello, el TSPR revocó al Tribunal de Apelaciones.

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• (2) Sí, puede proceder una exención por insolvencia. Si las organizaciones que representan a Toledo Santana no cualifican para las exenciones estatutarias, el TPI deberá reexaminar la capacidad económica de la peticionaria para determinar si procede eximirla de la fianza en apelación por insolvencia.

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• (3) No fue resuelta en los méritos. El TSPR no determinó si las organizaciones que brindaban representación legal gratuita a Toledo Santana estaban efectivamente cobijadas por la Ley Núm. 81 de 1964 o si cualificaban como entidades análogas bajo la Ley Núm. 122 de 1967. Devolvió el caso al TPI precisamente para que hiciera esa determinación.

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Reyes Santaella v. Toledo Santana, 2025 TSPR 76 (sentencia con opinions de conformidad, no fija precedente, solo persuasiva); desahucio; fianza en apelación

Votación:

• No fue una Opinión del Tribunal; fue una Sentencia con opiniones de conformidad.

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• El Juez Asociado Estrella Martínez emitió una Opinión de conformidad, a la cual se unieron la Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez y el Juez Asociado Colón Pérez. Ellos hubieran devuelto el caso al TPI sin más, pero al parecer, para “colegiar la decisión”, se unieron al parecer de la mayoría de devolver el caso al TPI con instrucciones de que examinara la capacidad económica de la demandante.
• El Juez Asociado Candelario López emitió una Opinión de conformidad separada. Su criterio, que parece ser el que prevaleció, es que se devolviera el caso con instrucciones de que el TPI examinara la capacidad económica de la demandada.
• La Jueza Asociada Rivera Pérez no intervino.

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Reyes Santaella v. Toledo Santana, 2025 TSPR 76 (sentencia con opinions de conformidad, no fija precedente, solo persuasiva); desahucio; fianza en apelación

Fundamentos:

• La fianza en apelación en un procedimiento de desahucio tiene consecuencias jurisdiccionales, pero existen disposiciones legales que pueden permitir una exención para personas indigentes que reciben determinados servicios de asistencia legal.

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• La representación gratuita por una organización no significa automáticamente que toda persona quede exenta de prestar fianza. Hay que determinar si la entidad y la persona están comprendidas dentro de las exenciones estatutarias aplicables.

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• Antes de desestimar una apelación por falta de consignación de la fianza, debía determinarse correctamente si procedía una exención estatutaria o una exención basada en la insolvencia de la litigante.

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• Por eso, el Tribunal de Apelaciones erró al desestimar el recurso sin que se hubiera resuelto adecuadamente esa cuestión.

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Gracias por su Atención