PRAKTYCZNE WYZWANIA PLANU OGÓLNEGO�Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

Joanna Grocholewska, Pracownia JAG, TUP Poznań

OBSZARY UZUPEŁNIENIA ZABUDOWY

stanowią podstawę:

​

​

• wyznaczenia stref planistycznych w planie ogólnym gminy

• wydania decyzji o warunkach zabudowy (art. 61.ust.1 pkt 1a ustawy pizp)

za wyjątkiem inwestycji:

• zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego,
• w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie

Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi �(art. 7 ust.2a ustawy o ochronie gruntów rolny i leśnych)

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

Wyznaczając strefy planistyczne, o których mowa w art. 13c ust. 2 pkt 1–3, w pierwszej kolejności uwzględnia się obszary, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej, oraz obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy.

(art. 13d. ust. 1 ustawy pizp)

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

BUDYNKI UWZGLĘDNIANE W OBSZARACH UZUPEŁNIENIA ZABUDOWY

W analizie zgrupowania nie mniej niż pięciu budynków, położonych w odległości nie większej niż 100 m, uwzględnia się następujące rodzaje budynków według Klasyfikacji Środków Trwałych, o której mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. z 2023 r. poz. 773):

a) budynki przemysłowe o symbolu 101,

b) budynki handlowo-usługowe o symbolu 103,

c) budynki biurowe o symbolu 105,

d) budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej o symbolu 106,

e) budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe o symbolu 107,

f) pozostałe budynki niemieszkalne o symbolu 109,

g) budynki mieszkalne o symbolu 110;

Poza analizą są:

• budynki transportu i łączności o symbolu 102,
• budynki magazynowe o symbolu 104,
• budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa o symbolu 108

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

WYZNACZANIE OBSZARU UZUPEŁNIENIA ZABUDOWY NA GRUNTACH KLAS I-III

§ 1. 6. Rozporządzenia w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy

​

Na użytkach rolnych klas I–III poza granicami administracyjnymi miast rozszerzenie granic, o którym mowa w ust. 5, jest dopuszczalne wyłącznie na obszarach wyznaczonych w wyniku wykonania czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1–3, położonych w odległości nie większej niż 50 m od granicy pasa drogowego drogi publicznej, z wyłączeniem dróg ekspresowych i autostrad.

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

PRZYKŁADY WYZNACZANIA OBSZARU UZUPEŁNIENIA ZABUDOWY NA GRUNTACH KLAS I-III

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

PRZYKŁADY WYZNACZANIA OBSZARU UZUPEŁNIENIA ZABUDOWY NA GRUNTACH KLAS I-III

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

?

?

TAK

TAK

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

PORÓWNANIE ZAPOTRZEBOWANIA NA NOWĄ ZABUDOWĘ MIESZKANIOWĄ

ORAZ CHŁONNOŚCI TERENÓW NIEZABUDOWANYCH

W strefach planistycznych SW, SJ i SZ suma chłonności terenów niezabudowanych w całej gminie, w tym luk w istniejącej zabudowie

70% ZAP ≤

≤ 130% ZAP

CHŁONNOŚĆ TERENÓW NIEZABUDOWANYCH

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

Art. 13d. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

​

1. Wyznaczając strefy planistyczne, o których mowa w art. 13c ust. 2 pkt 1–3, w pierwszej kolejności uwzględnia się obszary, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej, oraz obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy.

​

2. W strefach planistycznych, o których mowa w art. 13c ust. 2 pkt 1–3, suma chłonności terenów niezabudowanych w tych strefach w całej gminie, w tym luk w istniejącej zabudowie, nie może być mniejsza niż 70 % oraz większa niż 130 % wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.

​

3. W przypadku gdy na obszarach, o których mowa w ust. 1, suma chłonności terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie, jest większa niż 130 % wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie, dopuszcza się wyznaczenie stref planistycznych, o których mowa w art. 13c ust. 2 pkt 1–3 (SW, SJ i SZ), na tych obszarach oraz nie wyznacza się tych stref planistycznych na pozostałych obszarach gminy.

​

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

=129% ZAP

=131% ZAP

• MOŻLIWOŚĆ WYZNACZENIA NOWEJ ZABUDOWY W STREFACH SW, SJ LUB SZ DO UZUPEŁNIENIA 1% ZAP

​

• MOŻLIWOŚĆ WYKAZANIA ISTNIEJĄCEJ ZABUDOWY ROZPROSZONEJ (POZA MPZP I OUZ)

• BRAK MOŻLIWOŚCI WYZNACZENIA NOWEJ ZABUDOWY W STREFACH SW, SJ LUB SZ (POZA OUZ I MPZP)

​

• BRAK MOŻLIWOŚCI WYKAZANIA ISTNIEJĄCEJ ZABUDOWY ROZPROSZONEJ (POZA MPZP I OUZ)

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

TAK

TAK

TAK

TAK

BILANS UJEMNY

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

NIE

NIE

TAK

TAK

BILANS DODATNI

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

PRZYKŁADY WYZNACZANIA OBSZARU UZUPEŁNIENIA ZABUDOWY NA GRUNTACH KLAS I-III

• Zabudowa zagrodowa - należy przez to rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych

​

• Dla zabudowy zagrodowej zbędne jest odrolnienie.

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

ZMIANA ZASAD WYZNACZANIA OBSZARU UZUPEŁNIENIA ZABUDOWY :

• MOŻLIWOŚĆ ROZSZERZENIA OUZ NA GRUNTACH KLAS I-III DLA ZABUDOWY ZAGRODOWEJ (strefa SZ) I PRODUKCJI ROLNICZEJ (strefa SR) , BEZ WYMOGU ODLEGŁOŚCIOWEGO (OD ISTNIEJĄCEJ ZABUDOWY I 50 M OD DROGI PUBLICZNEJ) �ALBO �UWZGLĘDNIANIE W ANALIZIE BUDYNKÓW PRODUKCYJNYCH, USŁUGOWYCH I GOSPODARCZYCH DLA ROLNICTWA O SYMBOLU 108

​

• MOŻLIWOŚĆ ROZRZERZENIA OUZ NA GRUNTACH KLAS I-III POŁOŻONYCH W ODLEGŁOŚCI NIE WIĘKSZEJ NIŻ 50 M OD GRANICY PASA DROGOWEGO DROGI PUBLICZNEJ LUB WEWNĘTRZNEJ

​

• OPRACOWANIE NARZĘDZI (PRAWNYCH) UMOŻLIWIAJĄCYCH KOREKTĘ GEOMETRII OUZ

​

Wnioski:

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu

oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

KTÓRA TO ZABUDOWA ZAGRODOWA?

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

KTÓRA TO ZABUDOWA ZAGRODOWA?

Zabudowa zagrodowa - należy przez to rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

ISTNIEJĄCA ZABUDOWA ROZPROSZONA

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

ISTNIEJĄCA ZABUDOWA ROZPROSZONA

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

Struktura i fizjonomia krajobrazu

1. Struktura przestrzenna krajobrazu została uformowana w XVIII wieku przez osadników olęderskich. Obszar charakteryzuje mozaika siedlisk, regularnych pól uprawnych, zadrzewień przyzagrodowych oraz śródpolnych pasów zieleni. W krajobrazie charakterystyczny jest typ osadnictwa rozproszonego, o blokowym układzie pól i gęstej sieci dróg. Podobnie gęsto występują rowy melioracyjne powstałe z powodu wysokiego poziomu wód gruntowych. Drogi i rowy były obsadzane zielenią. Kiedyś powszechnie, dziś już sporadycznie jest uprawiana wiklina oraz chmiel, który w krajobrazie stanowi specyficzny element zagospodarowania. Całość krajobrazu daje wrażenie przestrzeni zakomponowanej i uporządkowanej, w której do dziś są dobrze czytelne jej poszczególne składowe: pola uprawne, samotnicze siedliska, drogi i rowy i zieleń linearna.

​

• Dawne zagrody są dobrze czytelne w przestrzeni rolniczej, lokowane były zazwyczaj w centrum wydzielonej działki osadniczej. Siedliska w przeważającej większości mają kształt niewielkiego wieloboku – kwadratu o wymiarach 30 x 30 m, z wyraźnie wytyczonymi granicami. Zdecydowanie dominuje model zagrody złożonej z trzech wolno stojących budynków (mieszkalnego – parterowa chałupa o wydłużonym kształcie, inwentarskiego i stodoły) oddzielonych od pól drewnianym ogrodzeniem. W niektórych zagrodach znajdował się kurnik, drewutnia, owczarnia, szopa, wozownia oraz dodatkowe budynki gospodarcze. Zabudowa była najczęściej drewniana, choć zdarzają się także obiekty murowane. W centralnym punkcie zagrody stała studnia z żurawiem, a charakterystycznym elementem było także wysokie drzewo spełniające przede wszystkim funkcje ochronne przed piorunami. Siedliska olęderskie były oddalone od siebie o około 200–250 m. Zabudowa wraz z drzewostanem do dziś tworzy wyrazisty zespół, czytelny i łatwo identyfikowalny w płaskim, rolniczym krajobrazie.

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

=129% ZAP

=131% ZAP

• MOŻLIWOŚĆ WYZNACZENIA NOWEJ ZABUDOWY W STREFACH SW, SJ LUB SZ DO UZUPEŁNIENIA 1% ZAP

​

• MOŻLIWOŚĆ WYKAZANIA ISTNIEJĄCEJ ZABUDOWY ROZPROSZONEJ (POZA MPZP I OUZ)

• BRAK MOŻLIWOŚCI WYZNACZENIA NOWEJ ZABUDOWY W STREFACH SW, SJ LUB SZ

​

• BRAK MOŻLIWOŚCI WYKAZANIA ISTNIEJĄCEJ ZABUDOWY ROZPROSZONEJ (POZA MPZP I OUZ)

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm. )

Art. 1. 1. Ustawa określa:

1) zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,

2) zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy – przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

2. W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza:

1) wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury;

1a) potrzeby zrównoważonego rozwoju;

2) walory architektoniczne i krajobrazowe;

3) wymagania ochrony środowiska, w tym:

a) gospodarowania wodami,

b) ochrony gruntów rolnych i leśnych,

c) ochrony złóż kopalin,

d) zmniejszania podatności na zmiany klimatu;

4) wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;

5) wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także potrzeby osób ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (Dz. U. z 2022 r. poz. 2240 oraz z 2024 r. poz. 731);

6) walory ekonomiczne przestrzeni;

7) prawo własności;

8) potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa;

9) potrzeby interesu publicznego;

10) potrzeby w zakresie rozwoju infrastruktury technicznej, w szczególności sieci szerokopasmowych;

11) zapewnienie udziału społeczeństwa w pracach nad sporządzaniem aktów planowania przestrzennego, w tym przy użyciu środków komunikacji elektronicznej;

12) zachowanie jawności i przejrzystości procedur planistycznych;

13) potrzebę zapewnienia odpowiedniej ilości i jakości wody, do celów zaopatrzenia ludności;

14) potrzeby zapobiegania poważnym awariom i ograniczania ich skutków dla zdrowia ludzkiego i środowiska;

15) potrzeby związane z kształtowaniem rolniczej przestrzeni produkcyjnej i rozwoju produkcji rolniczej.

​

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

Art. 1. Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm. )

​

3. Ustalając przeznaczenie terenu lub określając potencjalny sposób zagospodarowania i korzystania z terenu, organ waży interes publiczny i interesy

prywatne, w tym zgłaszane w postaci wniosków i uwag, zmierzające do OCHRONY ISTNIEJĄCEGO STANU ZAGOSPODAROWANIA TERENU, jak i zmian w zakresie jego zagospodarowania, a także analizy ekonomiczne, środowiskowe i społeczne.

​

4. W przypadku SYTUOWANIA NOWEJ ZABUDOWY, uwzględnienie wymagań ładu przestrzennego, walorów przyrodniczych przestrzeni, efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz walorów ekonomicznych przestrzeni następuje poprzez:

1) kształtowanie struktur przestrzennych przy uwzględnieniu dążenia do minimalizowania transportochłonności układu przestrzennego;

2) LOKALIZOWANIE NOWEJ ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ w sposób umożliwiający mieszkańcom maksymalne wykorzystanie publicznego transportu zbiorowego jako podstawowego środka transportu;

3) zapewnianie rozwiązań przestrzennych, ułatwiających przemieszczanie się pieszych i rowerzystów;

4) DĄŻENIE DO PLANOWANIA I LOKALIZOWANIA NOWEJ ZABUDOWY:

a) na obszarach o w pełni wykształconej zwartej strukturze funkcjonalno- -przestrzennej, w granicach jednostki osadniczej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 2003 r. o urzędowych nazwach miejscowości i obiektów fizjograficznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1443), w szczególności poprzez uzupełnianie istniejącej zabudowy,

b) na terenach położonych na obszarach innych niż wymienione w lit. a, wyłącznie w sytuacji braku dostatecznej ilości terenów przeznaczonych pod dany rodzaj zabudowy położonych na obszarach, o których mowa w lit. a; przy czym w pierwszej kolejności na obszarach w najwyższym stopniu przygotowanych do zabudowy, przez co rozumie się obszary charakteryzujące się najlepszym dostępem do sieci komunikacyjnej oraz najlepszym stopniem wyposażenia w sieci wodociągowe, kanalizacyjne, elektroenergetyczne, gazowe, ciepłownicze oraz sieci i urządzenia telekomunikacyjne, adekwatnych dla nowej, planowanej zabudowy.

Wnioski:

Konieczność zmiany art. 13d. ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Plan ogólny z perspektywy gminy wiejskiej

1. Wyznaczając strefy planistyczne, o których mowa w art. 13c ust. 2 pkt 1–3*, w pierwszej kolejności uwzględnia się OBSZARY ISTNIEJĄCEJ ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ, obszary, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej, obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy.

​

3. W przypadku gdy na obszarach, o których mowa w ust. 1, suma chłonności terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie, jest większa niż 130 % wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie, dopuszcza się wyznaczenie stref planistycznych, o których mowa w art. 13c ust. 2 pkt 1–3*, na tych obszarach oraz nie wyznacza się tych stref planistycznych DLA NOWEJ ZABUDOWY na pozostałych obszarach gminy.

​

* art. 13c ust. 2 pkt 1–3 dotyczy stref planistycznych SW, SJ i SZ

Dziękuję za uwagę

mgr inż. arch. Joanna Grocholewska

j_grocholewska@op.pl

​

​