PENDEKATAN BIAYA ( COST APPROACH )
“ Menentukan Nilai suatu Properti dengan cara menghitung Biaya Reproduksi/Pengganti Baru yang dikeluarkan untuk pembangunan properti tersebut kemudian dikurangi dengan penyusutan fisik, fungsi dan ekonomi yang ada “
Prinsip-prinsip Penilaian yang berkenaan :
1. Prinsip highest and best use
2. Prinsip penawaran dan permintaan
3. Prinsip pengganti
4. Prinsip kesesuaian
5. Prinsip keseimbangan
BIAYA REPRODUKSI BARU :
Jumlah uang yang dikeluarkan/dibayarkan untuk memperoleh suatu unit bangunan baru yang persis sama baik mengenai material, kualitas, bentuk, ukuran, desain, konstruksi, maupun
fungsi dan kapasitasnya berdasarkan harga yang berlaku saat ini
BIAYA PENGGANTI BARU :
Jumlah uang yang dikeluarkan/dibayarkan untuk memperoleh suatu unit bangunan baru seperti yang dikehendaki dengan fungsi dan kapasitas sama walaupun bentuk, dan ukuran mate
rialnya / bahannya berbeda dari bangunan yang asli berdasarkan harga yang berlaku saat ini.
LANGKAH-LANGKAH YANG DITEMPUH :
1. Tentukan Nilai Tanah dgn Data Pasar
2. Perkirakan Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dari bangunan
4. Kurangi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dengan penyusutan
5. Tambahkan Nilai Bangunan yg telah disusutkan dengan Nilai Tanah
3. Hitung Penyusutan yang terjadi selama usia bangunan
Formula :
Nilai = NT + ( NBB – Penyusutan )
BIAYA
REPRO/PENGGANTI
BARU
Metode Penelitian Jumlah
Metode Unit Terpasang
Metode Meter Persegi
Metode Indeks Biaya
PENYUSUTAN
Fisik
Fungsi
Ekonomi
PENDEKATAN
BIAYA
Kelebihan :
jenis properti
3. Sangat berguna utk bangunan
tingkat, besar dan mewah
Kekurangan :
tambangan dan perhutanan
2. Perlu dukungan pengetahuan
teknik arsitektur/sipil
3. Penilai hrs menguasai teori dan
penghitungan penyusutan
4. Terkadang ada bahan/material
yg sudah tdk ada di pasaran
Biaya pengganti baru diperoleh dengan menjumlahkan biaya membangun atau instalasi seluruh komponen bangunan baru, baik biaya langsung maupun tidak langsung. Penilaian diambil secara garis besar pekerjaan struktur dan komponen pada objek penelitian dengan menggunakan metode unit terpasang pada bangunan
Contoh soal perhitungan rumah tinggal tipe 220
𝐵𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑃𝑒𝑛𝑔𝑔𝑎𝑛𝑡𝑖 𝐵𝑎𝑟𝑢
= 220 × 𝑅𝑝. 5.504.086
= 𝑅𝑝. 1.210.898.920
𝑃𝑒𝑛𝑦𝑢𝑠𝑢𝑡𝑎𝑛 𝐹𝑖𝑠𝑖𝑘
= 𝑅𝑝. 1.210.898.920 × 10%
= 𝑅𝑝. 121.089.892
Hasil perhitungan dan analisa
menggunakan pendekatan biaya menunjukan
estimasi nilai bangunan sebesar Rp. 1.089.809.028 dengan total luas bangunan 2 lantai adalah 220 m2
Nilai bangunan per meternya sebesar Rp. 4.953.677, penyusutan fisik bangunan sebesar 10%. Penyusutan sebesar 10% digunakan sebagai pengurangan nilai pada biaya pengganti baru bangunan.
PENDEKATAN PENDAPATAN
( INCOME APPROACH )
“ Menentukan Nilai suatu properti dengan cara
mengalikan Hasil Bersih dari properti tersebut
dengan suatu Angka Kapitalisasi tertentu “
Prinsip-prinsip Penilaian yang berkenaan :
V = value
I = Net Income
R = rate
LANGKAH-LANGKAH YANG DITEMPUH :
Pendapatan Kotor Efektif Tahunan
4. Menentukan Biaya-biaya Operasi per tahun
5. Kurangkan PKET dengan BO sehingga diperoleh
Pendapatan Bersih Tahunan
6. Menentukan Angka Kapitalisasi
7. Bagikan PBT dengan AK sehingga diperoleh Nilai
Indikasi Properti
Pendapatan
Kotor Tahunan
Core bussiness
Penghasilan
ikutan
Spesifikasi
tersendiri
Tingkat
Kekosongan
Perlu dihitung dng data
yang akurat baik masa kini
maupun yg telah lalu
Bandingkan dng
properti sejenis
Estimasi sikonsosek, per
kembangan penduduk yad
Tkt pdpatan dan ekon
m’kat dan pendatang
di wilayah sekitar
Masa sewa
( lama dan kondisi )
Biaya Operasional :
AC
ANGKA
KAPITALISASI
METODE PERBANDINGAN
DATA JUAL PROPERTI
METODE PERHITUNGAN
PENGEMBALIAN MODAL
PINJAMAN & SENDIRI
METODE PENJUMLAHAN
ATAS TINGKAT BUNGA
PERBANDINGAN DATA JUAL
Formula : V = NI/R - 🡪 R = NI/V
V = Nilai Properti = Harga Jual
NI = Net Income (Pendapatan Bersih)
R = Rate (Tingkat Kapitalisasi)
Mis: Harga Jual =Rp1.000.000.000,00
Pend.Bersih Tahunan=Rp75.000.000,00
R = 75jt / 1M = 7,5%
PERHIT.MODAL PINJAMAN�DAN MODAL SENDIRI
Tingkat Bunga Modal Pinjaman : Rm
Komponen Pinjaman = M x Rm
Tingkat Bunga Modal Sendiri : Re
Komponen Modal Sendiri = (1-M) x Re
Tingkat Kapitalisasi = {MxRm + (1-M)xRe}
Contoh:
Pinjaman : 75% ; Rm = 14%
Modal Sendiri : 25% ; Re = 12%
TK = (0,75x0,14) + (0,25x0,12) = 13,5%
METODE PENJUMLAHAN
Tingkat bunga aman (save rate) Penyesuaian:
+ Pendapatan Bersih Pasti
+ Problem Likuiditas
+ Beban Manajemen
- Kemungkinan Peningkatan Nilai
- Keuntungan Bebas Pajak
- Hipotek (Jaminan)
METODE PENJUMLAHAN
+Pendapatan Bersih Pasti : 2 %
+Problem Likuiditas : 1,5%
+Beban Manajemen : 1 %
- Kemungkinan Peningkatan Nilai : 1 %
- Keuntungan Bebas Pajak : 0,5%
- Hipotek (Jaminan) : 0,5%
Tingkat Kapitalisasi : 8,5%
DISCOUNTED CASHFLOW ANALYSIS
Penentuan Pendapatan Bersih per Tahun
Penentuan Tingkat Diskon
Perhitungan Present Value
Perhitungan Net Present Value
Penentuan Permasalahan
Ident.
Properti
Ident.
Hak
Est.Tgl
Penilaian
Tujuan
Penilaian
Jenis Nilai
Batasan
lainnya
Analisis Pendahuluan dan Pemilihan dan Pengumpulan Data
Umum :
Sosek
Pemlingk
Khusus :
Tanah & Bangunan
Data Harga Jual, Biaya dan Penyusutan
Pendapatan/Pengeluaran dan Tkt.Kapitalisasi
Highest and Best Use Analysis
Aplikasi Pendekatan Penilaian
Rekonsiliasi Nilai
Laporan Penilaian
LAPORAN
PENILAIAN
Surat
(Sertifikat)
Sederhana
(Form Report
Lengkap
(Narrative Report)
9. Perencanaan Kota ;
10. Dasar Penilaian ;
11. Penilaian ;
12. Kesimpulan Nilai ;
13. Lampiran .
LAPORAN PENILAIAN :
KONSEP DASAR PENILAIAN
Penilaian :
sebuah opini dari seorg penilai yg didasarkan pd interpretasi dari fakta dan keyakinan pd suatu waktu tertentu
Yang dinilai adalah Bumi dan/atau Bangunan
Nilai yg diberikan adalah Nilai untuk Tujuan Tertentu ( Pajak )