RÉGIMEN TRIBUTARIO INMOBILIARIO

Contenido

1. Elementos esenciales de la obligación jurídico tributaria​
2. Tipología de los tributos​
3. Principios constitucionales del derecho tributario​
4. El impuesto sobre la renta en la compraventa de inmuebles ​
5. El impuesto predial unificado​
6. La contribución por valorización​
7. El impuesto de delineación urbana​
8. El impuesto de registro​
9. El impuesto de timbre

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I. Elementos esenciales de la obligación jurídico tributaria

II. Tipología de los tributos

Tipología de los tributos – ingresos fiscales ​

• Vocación general, esto es, se cobra sin distinción a cualquier ciudadano que realice el hecho generador;
• No guarda una relación directa e inmediata con un beneficio especifico para el contribuyente – no son de destinación especifica;​
• Poder de disposición de estos recursos;​
• Su pago no es opcional ni discrecional; ​
• Se debe respetar la capacidad contributiva, sin que pierda su vocación de carácter general ​�

Ej. Impuesto de renta, Impuesto predial, ICA, entre otros.

IMPUESTOS

• El ciudadano contribuye a la recuperación total o parcial de los costos en que incurre el Estado para asegurar la (i) prestación de la actividad pública, la continuidad en un (ii) servicio de interés general o la (iii) utilización de bienes de dominio público;
• La retribución pagada guarda relación directa con los beneficios derivados del bien o servicio ofrecido; ​
• Existe una contraprestación. ​
• Da acceso a un servicio o uso de un bien.​�Corte Constitucional “carácter voluntario del pago” (C-545/94)​

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Ej. Tasas aeroportuarias, tasas superintendencias.

TASAS

• Surge con ocasión de la ejecución actual o potencial de obras públicas de interés colectivo del que se deriva un beneficio directo al contribuyente; ​
• Prestación que reconoce una inversión pública, por lo que su pago debe estar destinado a su financiación; ​
• La prestación a cargo del contribuyentes es proporcional al beneficio obtenido (Art. 338 CPN); ​
• El sujeto pasivo no tiene a opción de negarse a la inversión, esta comprometido a su pago en virtud del provecho que le reporta; ​
• Es progresiva, quien más beneficio obtiene más debe contribuir. ​

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Ej. Contribución por valorización.​

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CONTRIBUCIONES

Clasificación de los tributos de acuerdo con el sujeto activo​

III. Principios constitucionales del Derecho Tributario

Principio de legalidad:

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En tiempo de paz, solamente el Congreso, las asambleas departamentales y concejos municipales podrán imponer contribuciones fiscales o parafiscales.

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La ley, las ordenanzas y los acuerdos deben fijar directamente, los sujetos activos y pasivos, los hechos y las bases gravables, y las tarifas de los impuestos.

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Principio de legalidad vs descentralización fiscal (Arts. 1, 300 y 313 de la CPC)​

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Asambleas departamentales: Decretar, de conformidad con la Ley, los tributos y contribuciones necesarios para el cumplimiento de sus funciones departamentales​

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Concejos Municipales: Votar de conformidad con la constitución y la ley lo tributos y gastos locales​

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Colombia es un estado social de derecho organizado en forma de república unitaria, descentralizada con autonomía de sus ET​�​

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Principio de legalidad – Alcance de las potestades - Tesis CC​

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Primera etapa: Debe existir una ley de creación o autorización del tributo que establezca algunos de los elementos del tributo (Sentencia C- 504 de 3 de julio de 2002)​

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Segunda etapa: No se ajusta a la Constitución el que los órganos de representación de las ET determinen todos los elementos esenciales​

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Los ET gozan de cierta autonomía para fijar algunos de los elementos esenciales del tributo pero siguiendo parámetros mínimos establecidos por el legislador (Sentencias C-992 de 2004 y C- 035 de 2009)​

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Principio de legalidad – Alcance de las potestades - Tesis C de Edo​

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1ª etapa: Autonomía fiscal​�

En caso que la ley no se haya ocupado de definir todos los elementos esenciales del tributo corresponde a las ET determinarlos (sentencias No. 9124 13 de noviembre de 1998 – 11820 de 29 de junio de 2000)​

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2ª etapa: Autonomía fiscal restringida​

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Las ET pueden fijar los elementos del tributo que no hayan sido definidos por el legislador pero estos deben guardar estricta relación con el hecho generador del tributo (sentencias No. 15344 de 11 de septiembre de 2006)​

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Principio de legalidad – Alcance de las potestades - Tesis C de Edo​

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3ª etapa: Autonomía fiscal restringida y residual​

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Predeterminación de todos los elementos de la obligación tributaria por parte del legislador (sentencias 16170 de 17 de julio de 2008 – 16850 de 4 de septiembre de 2008)​

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4ª etapa: Autonomía fiscal total (parcial reforzada)​

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Cuando la ley no se encarga de definir los elementos esenciales del tributo, incluyendo el hecho generador, los órganos de representación popular de las ET pueden definirlos directamente. (Sentencias No. 16544 de 9 de julio de 2009 – 16315 de 16 de agosto de 2009).

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Principio de legalidad – Alcance de las potestades - Tesis C de Edo​

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Basta la existencia de una ley de autorización o habilitante para que las ET puedan desarrollar, sin más límite o medida que su propia conveniencia, los elementos esenciales de la obligación tributaria, incluido el hecho generador (en contraposición a la tesis sostenida por la Corte Constitucional que exige la presencia de este elemento en la ley) ​

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Posición Doctrina​

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La ley como mínimo debe definir el hecho generador y los sujetos pasivos del tributo y, en caso que falten, dicho vacío no puede ser sustituido por los acuerdos municipales haciendo imposible su adopción por parte del ente territorial.

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Con la creación de un tributo corresponde a la Ley, y a partir de ella las Asambleas Departamentales o los Concejos Municipales pueden ejercer su poder de imposición, siempre y cuando respeten el marco establecido por la disposición con rango de Ley de la República. ​

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Corte Constitucional (C-335 de 1996): “En síntesis: en materia tributaria los límites que la ley puede establecer a los departamentos y a los municipios, obedecen a la finalidad de asegurar que, dentro de tales límites, todas las personas residentes en Colombia estén sometidas al mismo régimen impositivo.” ​

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“(… ) le corresponde a la ley, dictada por el Congreso, la creación “ex novo” de los tributos, lo que implica que se fije únicamente por el legislador nacional aquel elemento esencial y diferenciador de la obligación tributaria: El hecho generador. Es decir, es el Congreso a través de la ley quien debe determinar el hecho generador del tributo y a partir de ella, podrán las Asambleas o los Concejos ejercer su poder de imposición desarrollando los demás elementos de la obligación, salvo que el legislador los haya fijado y siempre respetando los parámetros que este establece.” (Consejo de Estado, Sentencia de 28 de enero de 2000, 9679).

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¿Entonces como están las cosas?​

Principio de la irretroactividad (arts. 338 retrospectividad y 363 CN) ​

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Las leyes, ordenanzas o acuerdos que regulen “contribuciones” en las que la base sea el resultado de hechos ocurridos durante un período determinado, no pueden aplicarse sino a partir del período fiscal siguiente.​

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Tributo de causación instantánea – Publicación.​

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Normas procesales – Publicación. ​

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Materia sancionatoria – Favorabilidad.​

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Otros principios constitucionales

Principio del no vaciamiento de la competencia (art. 294 CN) ​

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La ley no puede conceder exenciones ni tratamientos preferenciales en relación con los tributos de propiedad de las ET.​

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Tampoco puede imponer recargos sobre sus impuestos, salvo contribuciones de valorización.​

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Potestad de la ET para gravar la propiedad inmueble (art. 317 CPN) ​

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Sólo los municipios pueden gravar la propiedad inmueble. Lo anterior, no obsta para que otras entidades impongan contribución por valorización.​

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Otros principios constitucionales

Principio de equidad (art. 363 CN) ​

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Horizontal (Igualdad) y Vertical (Proporcionalidad en el financiamiento de las cargas del Estado). Expresión del derecho viviente.​

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Principio de eficiencia (art. 363 CN)​

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Estado: Recaudar los tributos de manera ágil con el mayor rendimiento.​

Contribuyente: Cumplimiento de obligaciones formales y sustanciales sin mayores esfuerzos que desincentiven una actividad.​

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Progresividad (arts. 95 #9 y 363 CN) ​

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A mayor capacidad económica, mayor carga tributaria, el sacrificio tributario sea igual para todos.​

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Capacidad contributiva (Art. 363 CN) ​

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Límite al ejercicio del poder tributario del Estado- Griziotti.​

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IV. El impuesto sobre la renta en la compraventa de inmuebles

V. Impuesto Predial Unificado - IPU

Relación Normativa Impuesto Predial Unificado ​

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Impuesto Predial Unificado - IPU

• Hecho Generador: Recae sobre bienes raíces y se genera por la existencia del Predio / Causación: 1 de enero del respectivo año gravable​.

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• Sujeto Pasivo: Regla general (Btá): Propietario o poseedor (responsabilidad solidaria), tenedores a título de concesión de inmuebles públicos, fideicomitentes y/o beneficiarios cuando se trate de predios vinculados a un patrimonio autónomo:​

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Base gravable (Btá): Avalúo catastral o autoavalúo.​

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Otros municipios (Resolución 70 de 2011 – 141 a 148) ​

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Autoestimación del AC (30 de junio) – 30 días – Incorporación al catastro​

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• Base gravable mínima (Btá)​

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Predios a los cuales no se les haya fijado avalúo catastral: valor que establezca anualmente la administración distrital, conforme a parámetros técnicos por área, uso y estrato (tabla).​

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No impide el autoavalúo – Valor superior a la BG mínima​

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• Bienes de la copropiedad​

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El impuesto predial de cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo.

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• Tarifa: se determina a partir del uso y destino del predio. ​

El uso y destino del predio es señalado por UACD (certificado catastral) y con base en los mismos se debe calcular la tarifa aplicable​

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Límite cuando hay actualización catastral: 100% del impuesto del año anterior, salvo urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados. Los objeto de actualización no puede incrementar más del IPC +8%.​

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• Causación: Anual.​

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Exclusiones (Btá) (no declaran ni pagan Tx)​

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• Salones comunales de propiedad de las juntas de acción comunal​
• Predios estratos 1 y 2 con avalúo inferior a 379 UVT ​
• Tumbas y bóvedas de los cementerios (salvo las de propiedad del parque)​
• Inmuebles de propiedad de la iglesia católica, destinados al culto y vivienda de las comunidades religiosas, curias diocesanas, arquidiocesanas, casas episcopales y curales y seminarios conciliares – Concordato!​}
• Inmuebles de propiedad de otras iglesias reconocidas por el estado colombiano y destinadas al culto, a las casas pastorales, seminarios y sedes conciliares​
• Los bienes de uso público. 674 del CC. (bienes de la unión o fiscales - aquellos cuyo dominio pertenece a la República – pero cuyo uso pertenece a todos los habitantes)​
• Parques naturales y parques públicos, predios de la defensa civil (servicio)

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Exenciones (Btá)​

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• Edificios declarados específicamente como monumentos nacionales, siempre que el SP NO tenga ánimo de lucro.​
• Edificios sometidos a tratamientos especiales de conservación histórica, artística o arquitectónica.​
• Inmuebles de propiedad de los sindicatos destinados a su actividad.​
• Inmuebles que se destinen exclusivamente y de manera permanente por las entidades de beneficencia a servicios de hospitalización, salacunas, etc.​
• Inmuebles de personas naturales víctimas de terrorismo o catástrofes naturales etc.​

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VI. Contribución por valorización

Generalidades

Hecho generador

Sujeto activo

Sujetos pasivos

Base gravable

Tarifa

VII. Impuesto de Delineación Urbana

Elementos

Elementos

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VIII. Impuesto de Registro

Elementos

Elementos

Elementos

Elementos

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Elementos

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X. Impuesto de Timbre Nacional

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Comentarios iniciales

• Desde el 2010 el Timbre era inoperante: tarifa del 0%

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• En el marco de la conmoción interior decretada por las situaciones del Catatumbo, el Gobierno profiere el Decreto 175 de 2025 y modifica transitoriamente el artículo 519 del Estatuto Tributario, incorporando una tarifa del timbre del 1%, solamente aplicable hasta el 31 de diciembre de 2025.

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ELEMENTOS DEL TIMBRE

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HECHO GENERADOR

• La suscripción de documentos públicos o privados en donde se concrete la existencia, modificación o extinción de obligaciones, cuya cuantía sea superior, para 2025, a $298.794.000 (que corresponde a 6.000 UVT) y sean suscritos con posterioridad al 22 de febrero del 2025*

• Que uno de los suscriptores sea: i) Entidad pública, ii) persona jurídica o asimilada, o iii) persona natural comerciante que en el año anterior tuviera ingresos brutos o patrimonio bruto superior a 30.000 UVT ($1.493.970.000).

6.000 UVT

$298.794.000

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BASE GRAVABLE

• Regla general: Cuantificación económica de la obligación objeto del documento.

• Contratos de ejecución sucesiva: Valor total de los pagos que se deban realizar durante la vigencia del contrato y si este cuenta con una duración indefinida, la cuantía será la correspondiente a los pagos realizados en el transcurso de un año.
• Ejemplos: Leasing, arrendamiento, prestación de servicios.

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SUJETOS PASIVOS

Suscriptores de los documentos:

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• Personas naturales.

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• Personas jurídicas y asimiladas.

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• Entidades públicas.

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Será contribuyente también aquel a cuyo favor se expida, otorgue o extienda el documento.

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SUJETO ACTIVO

Por tratarse de un impuesto de orden nacional, el sujeto activo es el Estado, y su recaudo y fiscalización está a cargo de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN.

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¿QUIÉN DEBE PAGAR EL TIMBRE?

• El ordenamiento jurídico no determina quién debe asumir el pago.

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• Las partes pueden negociar quien sume el pago:

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1. ¿Partes iguales?
2. ¿Diferentes proporciones?
3. ¿Quien pague la obligación?

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• La proporción en la que se pague el impuesto de timbre dará lugar a las partes del contrato a deducir de su impuesto sobre la renta el impuesto de timbre efectivamente pagado (Artículo 115 del Estatuto Tributario).

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TERRITORIALIDAD

¿Cuáles documentos están sujetos al timbre?

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• Los documentos que se otorguen dentro del país.

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• Los documentos que se otorguen fuera del país, siempre que:

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• Se ejecuten en el territorio nacional.

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b. Generen obligaciones dentro del territorio nacional.

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EXENCIONES

El artículo 530 del Estatuto Tributario establece:

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• Los títulos valores emitidos por establecimientos de crédito con destino a la obtención de recursos.
• Las acciones suscritas en el acta de constitución de las sociedades anónimas o en comandita por acciones.
• La prórroga de los títulos valores cuando no impliquen novación.
• Los contratos de cuenta corriente bancaria.
• Los comprobantes o certificados de depósito a término de los establecimientos de crédito.
• La apertura de tarjetas de crédito.

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• Los contratos de promesa de compraventa de inmuebles.
• Los contratos de prenda o garantía hipotecaria abiertas.
• La matrícula de los comerciantes y establecimientos de comercio y la renovación de tales matrículas en el registro mercantil.
• Los certificados y las copias sobre el estado civil.
• Los contratos de trabajo y las copias, extractos y certificados relativos a prestaciones sociales.
• Las órdenes de compra o venta de bienes o servicios, y las ofertas mercantiles que se acepten con ocasión de la expedición de la orden de compra o venta.