� CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE����Prof. univ. dr. Florin Moțiu
CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE
Noţiune – art. 1777 Cod civil
- locatorul se obligă faţă de locatar să-i asigure folosinţa temporară a unui bun, în schimbul unui preţ (chirie)
Varietăţi - art. 1778 C. civ.:
- închirierea, adică locaţiunea bunurilor imobile şi a bunurilor mobile
- arendarea, adică locaţiunea bunurilor agricole
- locaţiunea spaţiilor destinate exercitării unei profesii sau întreprinderi
- contractul de închiriere a locuinţei (Legea nr. 114/1996)
2
Caractere juridice
a) sinalagmatic
b) cu titlu oneros
c) comutativ
d) consensual
- încheiate în formă autentică sau prin înscris sub semnătură privată şi înregistrate la organele fiscale – titluri executorii
e) translativ de folosinţă
f) cu executare succesivă în timp
3
SPEȚĂ
În baza unui contract de locațiune, încheiat la data de 1 ianuarie 2016, A a închiriat un imobil proprietatea lui B pe termen de 3 ani.
La data de 10 martie 2017, A încheie cu C un contract de vânzare a imobilului, cumpărătorul fiind de bună-credință și în deplină cunoștință de cauză cu privire la situația juridică a imobilului.
În raport cu această situație:
a. întrucât deține imobilul, A este prezumat proprietar al acestuia;
b. A este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate către C;
c. contractul de vânzare este lovit de nulitate absolută, întrucât A nu putea înstrăina imobilul prin vânzare.
4
SPEȚĂ
Prin contractul de locațiune încheiat la 14.08.2021 și notat în cartea funciară, A i-a închiriat lui B o clădire, pentru o durată de 6 ani, contra unei chirii de 5.000 lei/lună.
La 10.04.2022, în urma unei furtuni, acoperișul imobilului a fost serios avariat și, întrucât A nu a efectuat reparațiile necesare, deși a fost notificat de mai multe ori în acest sens, B a efectuat el aceste reparații.
La 23.08.2022, A a vândut imobilul lui C.
La 11.12.2022, B i-a chemat în judecată pe A și C pentru plata sumelor suportate la efectuarea reparațiilor și a dobânzilor socotite de la data efectuării cheltuielilor.
A a solicitat respingerea acțiunii față de el, întrucât, pe de o parte, reparațiile trebuiau efectuate de către B, fiind reparații locative, iar pe de altă parte eventuale despăgubiri nu pot fi obținute de către locatar decât de la noul proprietar, adică de la C.
C a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii, având în vedere că este străin de raportul juridic din care au rezultat sumele de bani solicitate în proces.
În raport de această situație, instanța:
a. va admite acțiunea numai față de A;
b. va admite acțiunea numai față de C;
c. va respinge acțiunea.
5
Obligaţiile locatorului
a) Obligaţia de a preda bunul în folosinţa temporară a locatarului
- obligaţie esenţială
- la termenul stipulat în contract
- la locul unde se găsea lucrul în momentul încheierii contractului
- pe cheltuiala locatorului
- în stare corespunzătoare destinaţiei în vederea căreia a fost închiriat
b) Obligaţia de a menţine lucrul în stare corespunzătoare de funcţionare
- pe toată durata contractului
- efectuarea reparaţiilor necesare bunei folosinţe a lucrului; excepţie: micile reparaţii (“locative”)
- neîndeplinirea acestei obligaţii de către locator - reparaţiile pot fi făcute de locatar
6
c) Obligaţia de a garanta folosinţa liniştită şi utilă a bunului închiriat
1) de a răspunde pentru tulburările provenite din propria sa faptă
- excepţie: reparaţii urgente; maxim 10 de zile
2) de a-l garanta pe locatar contra tulburărilor provenite din partea terţilor
- numai pentru tulburări de drept
- înştiinţare în timp util a locatorului
- introducerea în proces a locatorului
3) de a răspunde pentru viciile ascunse ale bunului închiriat
- anterioare/ulterioare încheierii contractului
- chiar dacă este de bună credinţă
– reducerea chiriei / rezilierea cu daune interese
- garanţia pentru lipsa calităţilor convenite
7
Obligaţiile locatarului
a. de a lua în primire bunul
- la termenul stipulat în contract
- la locul unde se găsea bunul în momentul încheierii contractului
b. de a plăti chiria convenită
- la termenele stabilite/uzanţe; art. 1797 Cod civil:
1. în avans – contract pe durată mai mică de 1 lună
2. în prima zi lucrătoare a fiecărei luni – contract 1 lună – 1 an
3. în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru – contract mai mare de 1 an
- la domiciliul locatarului
- dovada plații – chitanță
- caracter executoriu – contractele încheiate în formă autentică sau sub semnătură privată înregistrate la organele fiscale
- modificarea chiriei în timpul locaţiunii; teoria impreviziunii – 1271 Cod civil
8
c. de a folosi bunul cu prudenţă şi diligenţă;
- culpa levis in abstracto; respectare destinaţie bun; poate face lucrări de mică însemnătate; reparaţiile locative (de întreţinere curentă); răspunde de stricăciunile provocate de familia sa/ de sublocatari/ de incendiu; obligația de apărare contra uzurpărilor; obligat să permită examinarea bunului
d. de a restitui lucrul la încetarea contractului
- în starea în care a fost predat
- îmbunătăţirile făcute de locatar
- locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate sau autonome
- locatorul nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă lucrările au fost efectuate cu acordul său prealabil
9
SPEȚĂ
Între A şi B s-a încheiat un contract de locaţiune a unui autoturism pentru o perioadă de 3 ani, pentru o chirie de 300 de lei, plătibilă lunar.
După un an de la încheierea contractului de locaţiune, între B şi C s-a încheiat un contract de sublocaţiune privind acelaşi autoturism, pentru o chirie de 400 de lei lunar.
A l-a chemat în judecată pe B pentru rezilierea contractului de locaţiune, arătând că autoturismul a fost închiriat lui B pentru folosinţă proprie, şi nu să fie dat în sublocaţiune, că C foloseşte acest autoturism la activităţi de taximetrie şi că B nu avea dreptul de a percepe o chirie mai mare decât cea din contractul principal.
În raport de această situație, instanța:
a. va admite acțiunea lui A;
b. va admite în parte acțiunea lui A;
c. va respinge acțiunea lui A.
10
Sublocațiunea
- contract de locaţiune încheiat între locatarul principal (în calitate de locator) şi terţul sublocatar (în calitate de locatar); totală/ parţială
- interdicţia de a încheia o sublocaţiune - atât cea totală, cât şi cea parţială
- condiţii:
a) transmiterea folosinţei să nu fie interzisă prin contractul principal; bunuri mobile - acordul scris al locatorului pentru sublocaţiune
b) sublocațiunea să nu fie convenită în condiţii care să contravină condiţiilor din contractul principal
- locatorul - executarea silită sau rezilierea contractului principal
- între locator şi sublocatar - acţiune directă
11
SPEȚĂ
A îi vinde lui B, la 15 noiembrie 2012, prin act autentic, un imobil înscris în cartea funciară, preţul fiind achitat integral. Când B doreşte să intre în posesia imobilului, C îi prezintă un înscris sub semnătură privată, datat de părţi la 15 august 2012 şi înregistrat la organele fiscale, prin care A îi închiriase imobilul pe o perioadă de un an contra unei chirii achitate anticipat.
C arată şi dovedeşte că a făcut îmbunătăţiri de 5.000 lei la imobil, cu acordul prealabil al lui A.
B îl cheamă în judecată pe C pentru evacuarea din imobil, în calitatea sa de proprietar asupra imobilului.
C solicită respingerea acţiunii, întrucât contractul său de locaţiune este valabil şi îl cheamă în garanţie pe A, solicitând restituirea chiriei de la data evacuării. De asemenea, prin cerere reconvenţională, C solicită de la B să fie despăgubit cu valoarea îmbunătăţirilor.
În aceste condiții:
a. acțiunea lui B va fi admisă;
b. cererea reconvențională a lui C va fi admisă;
c. ambele cereri vor fi respinse.
12
Înstrăinarea bunului închiriat
- art. 1811 Cod civil - dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului (în anumite condiţii):
a. imobile înscrise în CF – dacă locaţiunea a fost notată în CF;
b. imobile neînscrise în CF - dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;
c. mobile supuse formalităților de publicitate – dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi;
d. alte bunuri mobile – dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului
- excepţie: locaţiunea încetează când încetarea din cauza înstrăinării s-a prevăzut în contractul de locaţiune sau formalităţile de opozabilitate a contractului de locaţiune faţă de dobânditor nu au fost îndeplinite
- locatarul nu are drept la despăgubiri
13