منازعات التعمير بالمغرب

إعداد: د.أحمد مالكي

أستاذ بكلية الحقوق بمراكش

2019-2020

أهم النصوص القانونٌية ذات الصلة بالموضوع:

- الدستور

- القانون التنظيمي للجماعات 113-14

-ظهير الالتزامات والعقود ؛

-القانون الجنائي ؛

- ظهير 25 يونيو 1960 المتعلق بتصاميم التكتلات القروية

- الظهير الشريف المتعلق بإحداث الوكالات الحضرية بتاريخ 10 شتنبر 1993؛

- القانون رقم : 25-90المتعلق بالتجزئات العقارٌية والمجموعات السكنٌة وتقسٌم العقارات ؛

-القانون 12-90 المتعلق بالتعمير ؛

-القانون 66-12 المتعلق بالمراقبة وزجر مخالفات التعميرومرسومه التطبيقي؛

أهم النصوص القانونٌية ذات الصلة بالموضوع:

​

​

- القانون رقم : 41-90المتعلق بإحداث المحاكم الادارية؛�- القانون رقم : 47-06المتعلق بالجبايات المحلية؛�- القانون رقم : 14-07المغٌير و المتمم لظهٌير التحفٌظ العقاري؛

-المرسوم رقم 2.18.577 الصادر في 12 يونيو 2019 بالموافقة على ضابط البناء العام

​

​

�

لقد خص المشرع المغربي الجهاز القضائي في ميدان التعمير باختصاصات تتجسد أساسا في مراقبة تنفيذ المقتضيات القانونية المنظمة لهذا المجال التي تهم القرارات ومختلف الأعمال التي تقوم بها الأشخاص المعنوية العامة في ميدان التعمير، وقد يتعلق الأمر بعدم احترام مساطر وقواعد التعمير التي تكون موضوع تدخل جنائي، وفي الأخير يمكن للأفراد

المتضررين من عمليات تعميرية البحث عن التعويض في إطار تحريك المسؤولية المدنية.

​

يتبين بالنتيجة أن هذه المنازعات يتقاسمها ثلاث قضاة: القاضي الإداري باعتباره المختص للنظر في شرعية القرارات عن طريق الطعن بالإلغاء لتجاوز السلطة أو كذلك عن طريق إبراز المسؤولية الإدارية للسلطة العامة، والقاضي الجنائي الذي يعد من جهته مختصا في معاينة مستعملي الأراضي بدون ترخيص أو دون احترام المقتضيات المعمول بها. وفي الأخير هناك القاضي المدني الذي يمكنه أن يتدخل لجبر الضرر الذي قد ينجم عن مخالفة القواعد القانونية

التصميم

المحور الأول: المسطرة القضائية لزجر المخالفات في ميدان التعمير

​

 المحور الثاني: القاضي الإداري و منازعات التعمير

​

المحور الثالث :آثار المنازعات العقارية على نجاعة التعمير

المحور الأول: المسطرة القضائية لزجر المخالفات في ميدان التعمير

- لا يحول انتهاء المخالفة سواء بفعل تدخل السلطة الإدارية أو بتراجع مرتكب المخالفة، دون إجراء المتابعة ولا يترتب على ذلك انقضاؤها إذا كانت جارية،

ضباط الشرطة القضائية

• وهي أجهزة ذات ولاية عامة تم تحديد اختصاصاتها بالمواد من 18 إلى 24 ومن 56 إلى 77 من قانون المسطرة الجنائية.

​

• ويتكون ضباط الشرطة القضائية حسب المادة 20 من هذا قانون من عناصر تنتمي إلى كل من الأمن الوطني والدرك الملكي والسلطة المحلية وإدارة مراقبة التراب الوطني وفق مستجدات المسطرة الجنائية في الموضوع.

​

ضباط الشرطة القضائية

الأمن الوطني

الدرك الملكي

السلطة المحلية

• المدير العام للأمن الوطني؛
• ولاة الأمن؛
• المراقبون العامون للشرطة؛
• عمداء الشرطة؛
• ضباط الشرطة؛
• مفتشو الشرطة التابعين للأمن الوطني ممن قضوا على الأقل 3 سنوات بهذه الصفة.

• الدركيون الذين يتولون قيادة فرقة أو مركز للدرك الملكي طيلة مدة هذه القيادة؛
• الدركيون الذين قضوا على الأقل 3 سنوات من الخدمة بالدرك الملكي وعينوا اسميا بقرار مشترك بين وزير العدل والسلطة الحكومية المكلفة بالدفاع الوطني

• الباشاوات ؛
• القواد.

​

اختصاصات ضباط الشرطة القضائية

تحدد المواد 18 و21 والمواد من 56 إلى 77 من قانون 01-22 المتعلق بالمسطرة الجنائية هذه الاختصاصات حسب :

​

​

​

​

​

​

الحالة العادية

• التثبت من وقوع المخالفات وجمع الأدلة عنها والبحث عن مرتكبيها؛
• تلقى الشكايات والوشايات بهذا الخصوص وإجراء الأبحاث التمهيدية الضرورية بشأنها.

حالة التلبس

• إخبار النيابة العامة فورا بهذه المخالفات؛
• إجراء المعاينات المفيدة في مكان ارتكاب المخالفات؛
• المحافظة على الأدلة القابلة للاندثار وعلى كل من يساعد على إظهار الحقيقة؛

​

أهم مستجدات قانون 66-12 ذات الصلة بالمنازعات

أ- على مستوى المسطرة الادارية

​

• ملء الفراغ القانوني المتعلق برخص الهدم التي استحدثها القانون الجديد،

​

• تقوية التنسيق بين الهيئات الرقابية، فقد ألزم القانون رئيس المجلس الجماعي بتوجيه نسخ من رخص البناء ورخص السكن وشواهد المطابقة إلى السلطة الإدارية المحلية،

​

• تمكين المراقب وضابط الشرطة القضائية من اختصاص اتخاذ الأمر بوقف الأشغال وباتخاذ التدابير اللازمة لإنهاء المخالفة،

ب- على مستوى المسطرة القضائية

• تقوية الجانب الزجري من خلال الرفع من بعض الغرامات وإقرار المصادرة والعقوبات السالبة للحرية
• حذف المقتضى الخاص بالتخلي عن المتابعة
• ربط المرحلة الإدارية بالمرحلة القضائية على مستوى مخالفات البناء عبر إلزام المراقب أو ضابط الشرطة القضائية بتبليغ النيابة العامة

​

• إحداث لجنة إدارية للهدم لتنفيذ القرارات القضائية عند الاقتضاء

​

• إمكانية استدعاء ممثل السلطة الحكومية المكلفة بالتعمير لحضور جلسات المحاكم

​

​

​

الجزاءات الجنائية والمدنية

العقوبات الجنائية

ثمة عقوبات جنائية تحكم بها المحاكم في حق المخالفين والمشاركين في مخالفات قوانين وضوابط التعمير والبناء وهي ثلاثة أنواع :

• غرامات مالية ؛
• هدم البناء المخالف أو إعادة حالة الأرض موضوع تجزيء إلى ما كانت عليه ؛
• عقوبات سالبة للحرية

​

الغرامات المالية

• تتراوح الغرامات المالية ما بين 2000 درهم لكل مالك استعمل لنفسه عقاره من غير الحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة إلى 5.000.000درهم لكل من قام بإحداث تجزئة عقارية أو مجموعة سكنية من غير إذن سابق

​

• ضم الغرامات في حالة تعدد المخالفات ومضاعفتها في حالة العود باقتراف مخالفة تماثلها من حيث التكييف، وذلك داخل الإثنى عشر شهرا التالية للتاريخ الذي أصبح فيه الحكم الصادر في المخالفة الأولى غير قابل لأي طريق من طرق الطعن؛

​

​

هدم البناء والأشغال المخالفة

• وفقا للمادة 70 من قانون 12.90 والمادة 68 من قانون 25.90 يجب على المحاكم أن تأمر بهدم الأبنية والتجهيزات المنجزة من أجل إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية
• تأمر المحكمة في حالة الإدانة بهدم الأبنية المخالفة وبإعادة الحالة إلى ما كانت عليه
• يمكن أن تأمر المحكمة على نفقة المخالفين وبحسب الحالة، بإعادةهيكلة التجزئة العقارية أو المجموعة السكنية المحدثة المخالفة

​

• كما تأمر بتنفيذ الأشغال اللازمة على نفقة مرتكب المخالفة؛
• يعد شريكا كل من صدرت عنهم أوامر نتجت عنها المخالفة والأشخاص الذين سهلوا أو ساهموا في عملية من عمليات البناء أو إحداث تجزئة عقارية أو مجموعة سكنية المخالفة للقانون ولم يقوموا بالتبليغ عنها في أجل 48 ساعة من علمهم بارتكابها

عقوبات سالبة للحرية

• تتنوع العقوبات السالبة للحرية (من شهر واحد بالنسبة لمن قام بتشييد بناء خلافا للرخصة المسلمة له وذلك بزيادة طابق أو طوابق إلى 5 سنوات لكل من قام بإحداث تجزئة عقارية أو مجموعة سكنية في منطقة غير قابلة لاستقبالها بموجب النظم المقررة

الجزاءات المدنية

• إلى جانب العقوبات الجنائية ثمة جزاءات في الميدان المدني ومنها :
• البطلان المطلق لعقود البيع والإيجار والقسمة المبرمة خلافا لأحكام القانون رقم 90.25. ويمكن أن تقـام الدعوى من أجل ذلك سـواء من قبل الإدارة أو من كل ذي مصلحة (المادة 72).

​

• مطالبة رئيس المجلس الجماعي بالتعويض عن الضرر التي قد يلحق جماعته من جراء مخالفة من المخالفات وذلك استنادا إلى الاختصاصات المخولة له بموجب القانون التنظيمي للجماعات(حرمان الجماعة من مداخيل مستحقة لها، خاصة إذا تعلق الأمر بالرخص، لأن هذه الأخيرة تؤدى عنها رسوم تحددها القرارات الجماعية المستمرة).

​

  أولا : منازعات مرتبطة بالتخطيط الحضري

المحور الثاني: منازعات التعمير والقاضي الإداري

أ : مسلك القضاء الإداري بشأن الطعن في مرسوم تصميم التهيئة

- ما دام الأمر يتعلق بمرسوم، فإن الجهة المختصة بالبت في هذا النوع من الطعون هي محكمة النقض –الغرفة الإدارية-، وبالتالي فإن كل طعن قدم أمام المحاكم الإدارية يكون مآله هو التصريح بعدم اختصاصها للبت فيه طبقا لمقتضيات المادة 9 من قانون 41/90 المحدث للمحاكم الإدارية.

• الملاحظ هو قلة الطعون في المراسيم المتعلق بتصميم التهيئة بالنظر إلى أن الأفراد لا يكونون على علم بها طالما أن نشرها يتم بالجريدة الرسمية، وبالتالي فإن إمكانية الإطلاع عليها ومعرفة مضمونها، ومحتواها لا يتأتى للجميع، هذا فضلا عن أنه حتى في حالة تقديم طعن بشأنها فإنه غالبا ما ينتهي بعدم قبوله لتقديمه خارج الأجل القانوني، لأن احتساب أجل الطعن يكون من تاريخ النشر بالجريدة الرسمية.

• ب : الدعاوى المرتبطة بالاعتداء المادي

1 – أحقية المتضرر في إقامة دعوى رفع الاعتداء المادي ودعوى إيقاف الأشغال

• عدم سلوك الإدارة لمسطرة نزع الملكية قبل وضع يدها على عقارات الخواص يجعلها
• في حالة اعتداء مادي
• يكون بمقدور الطرف المتضرر المطالبة بإيقاف الأشغال الجارية فوق عقاره، أو المطالبة برفع حالة الاعتداء المادي

​

• - غالبا ما يتم رفع هذه الدعاوى أمام رئيس المحكمة الإدارية بصفته قاضيا للمستعجلات،

​

• - تدخل القضاء الإستعجالي في مثل هذه الحالات يبقى مبررا طالما أن حق الملكية هو حق مصون بمقتضى الدستور، ولا يمكن الحد منه إلا بمقتضى القانون، بمعنى أن أي خرق للقانون يشكل اعتداء على هذا الحق يخول للمعتدى عليه اللجوء إلى القضاء المستعجل لوضع حد له وإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه وذلك بالمطالبة برفع الاعتداء المادي أو على الأقل المطالبة بإيقاف الأشغال

​

​

2 – مدى أحقية المتضرر في المطالبة بالتعويض عن حق الحرمان من الاستغلال

• يعتبر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة بمثابة إعلان عن المنفعة العامة تنتهي آثاره بانقضاء أجل 10 سنوات من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية.
• - يتضح بأن النشر بالجريدة الرسمية يغني الجماعة مثلاعن سلوك مسطرة نزع الملكية في شقها الإداري باعتباره بمثابة إعلان عن المنفعة العامة، إلا أن تفعيله يقتضي سلوك مسطرة نزع الملكية أمام القضاء.
• - استقر الاجتهاد القضائي مؤخراعلى أحقية المتضرر المطالبة بالتعويض عن الحرمان من الاستغلال خاصة إذا لم يتم إنجاز المشروع المنصوص عليه في تصميم التهيئة خلال مدة 10 سنوات أو تم التراجع عنه، إلا أن ذلك يظل مشروطا بضرورة تحديد نوعية الإستغلال الذي حرم منه المعني بالأمر
• - استقر الاجتهاد القضائي على أن استعادة المالك لحرية التصرف في ملكه بعد انصرام أجل 10 سنوات يتم بصورة تلقائية وبقوة القانون، وأن أي تعطيل لهذا الحق يشكل خطأ مرفقيا من جانب الإدارة،

​

ج: موقف القضاء الإداري من تطبيق المادة 37 من قانون التعمير

​

• حدد قانون 12/90 المتعلق بالتعمير في المادة 37 منه نسبة مساهمة الملاك المجاورين للطرق العامة الجماعية المقرر إحداثها، مما يطرح التساؤل حول كيفية وشروط تطبيق المادة المذكورة على مستوى الواقع.
• حصر المشرع إعمال المساهمة المجانية بتحقق إحدى الحالتين وهما أن تصير البقعة الأرضية أو تبقى مجاورة للطريق العامة الجماعية، مما يدل عن أن معيار صيرورة الوعاء العقاري مجاورا للطريق الجماعي أو بقاءه كذلك هو الأساس في إعمال مقتضيات المادة 37

​

- لقد استقر الاجتهاد القضائي على أن إعمال مقتضيات المادة 37 من قانون التعمير يفرض على الإدارة، أن تتقيد بالمساطر المعمول بها والضوابط القانونية الواجبة الإعمال، وذلك عبر سلوكها لمسطرة نزع الملكية بشأن القطع اللازمة لإحداث الطرق العامة الجماعية

• يكون مالك العقار المجاور للطريق العامة الجماعية ملزما بالمساهمة المجانية وفقا لما ذكر بالنظر لاستفادته من الطريق بحكم فائض القيمة الذي تضفيه على عقاره، أما إذا كانت الطريق قد شملت عقاره بشكل كلي فلا مجال لتطبيق مقتضيات المساهمة المجانية لانتفاء معيار الاستفادة
• بالرجوع إلى مقتضيات المادتين 81 و82 من قانون 12/90 يتضح بأن المادة 37 لاتقتصر على الطرق الجماعية بل تعني كذلك الطرق البرية وإن كانت هذه المقتضيات تعرف جمودا على مستوى التطبيق
• بخصوص كيفية تطبيق المادة 37 المذكورة، فقد أكدت المحكمة الإدارية بمكناس في أحد أحكامها "أن الأسلوب المعتمد من طرف المشرع في تحديد المساحة الخاضعة للمساهمة المجانية والقائم على عنصرين أحدهما ثابت (العرض 10 أمتار) وثانيهما متغير بحسب طول القطعة الأرضية وقصرها (الطول)، يفيد أن المشرع لا يسمح باقتطاع سوى 10 أمتار من عرض المساحة الخاضعة للمساهمة المجانية وأن الزائد على 10 أمتار بالنسبة للعرض يكون مستوجبا للتعويض حتى وإن كانت المساحة المقتطعة أقل من ربع المساحة الإجمالية للقطعة،. ولو كان المشرع يقصد خلاف ذلك –أي يقصد الربع المطلق من المساحة الإجمالية مهما كان عرضها- ما اضطر في البداية إلى تحديد عرض المساحة القابلة للاقتطاع بشكل ثابت 10 أمتار"

ثانيا: حالات تطبيق المادة 37 في ما يخص مسألة التعويض

1- حالة استغراق الطريق العامة الجماعية جميع مساحة العقار:

2- حالة تجاوز المساحة المقتطعة لربع القطعة الأرضية

3- حالة المساحة المقتطعة تقل عن الربع وفي نفس الوقت تقل عن عرض عشرة أمتار

4- حالة المساحة المقتطعة تقل عن الربع وفي نفس الوقت تفوق عرض عشرة أمتار

6- حالة توسعة الطريق الجماعية

7- حالة تعدد الطرق

5- حالة المساحة المتبقية من العقار بعد المساهمة المجانية غير صالحة لأي نوع من أنواع البناء

​

• ثانيا: منازعات مرتبطة بالتدبير العمراني
• أ: مسلك القضاء بشأن الطعون المتعلقة بإحداث التجزئات
• خلق التطبيق العملي للمادة 5 من قانون التجزئات مجموعة من الصعوبات، بالنظر إلى التداخل الحاصل بين قانون 25/90 وقانون التحفيظ العقاري، فيما يخص العقارات التي توجد في طور التحفيظ، والمقصود من التعرض المنصوص عليه في هذه المادة هل التعرض العادي أم الاستثنائي؟، خصوصا وأن التعرض الاستثنائي المنصوص عليه في الفصل 29 من قانون التحفيظ العقاري القديم لم يحدد له المشرع أجلا محددا

​

• لقد حدد القانون الجديد رقم 14-07 المتعلق بالتحفيظ، للمحافظ أجل 3 أشهر للقيام بعملية التحفيظ بعد انتهاء أجل شهرين من انتهاء أجل التعرض العادي، مما يفهم معه تقييد سلطة المحافظ في قبول التعرضات الاستثنائية فقط داخل أجل الثلاثة أشهر المذكورة وبالتالي فإن قرارات المحافظ الصادرة بشأن قبول التعرضات الاستثنائية خارج أجل 3 أشهر تكون قابلة للطعن أمام القضاء الذي يمكنه إصدار أحكام بإلغائها مع ما يترتب عن ذلك من آثار قانونية، ومنها ضرورة إلزام المحافظ بتحفيظ الملك في ضوء الوثائق المتوفرة لديه والمقدمة من طرف طالب التحفيظ

• - إن تطبيق المادة 5 أثارمن جهة أخرى نقاشا بخصوص شرط الملكية كأحد الشروط المتطلبة للموافقة على طلب التجزيء، ذلك أن المادة المذكورة لئن كانت قد اشترطت أن يكون العقار المراد تجزئته محفظا أو في طور التحفيظ، فإنها لم تتحدث عن إدلاء طالب الترخيص بما يفيد تملك العقار
• ب: مسلك القضاء الإداري بشأن الطعون المتعلقة بتراخيص البناء

​

• - إمكانية الطعن فيها تبقى واردة، من طرف كل من له مصلحة في ذلك شريطة انتفاء إمكانية سلوك الدعوى الموازية، لأنه في مثل هذه الحالة فإن القضاء الإداري يحكم بعدم قبول الطلب.
• - أصدرت المحكمة الإدارية بوجدة حكمها القاضي برفض الطعن المقدم ضد قرار رفض الترخيص بالبناء بعلة كون التجزئة المراد إحداث البناء فوقها لم تنته أشغال التجهيز بها
• - لقد كرس القضاء الاداري تطبيق المادة 48 من قانون 90-12المتعلقة بالرخصة الضمنية في العديد من الأحكام والقرارات .

​

• ج: مسلك القضاء الإداري بشأن الطعون في قرارات الهدم وإيقاف الأشغال وحجز المعدات
• 1مسلك القضاء بشأن قرارات الهدم قبل قانون 66-12�
• تشكل أوامر العامل الصادرة بالهدم قرارات إدارية قابلة للطعن أمام القضاء الإداري، وغالبا ما تتركز وسائل الطعن في كون قرار الهدم صادر عن جهة غير مختصة، أو جاء مخالفا للقانون، أو متسما بعيب السبب، رغم أن الطعون المقدمة من هذه القرارات تختلف بحسب ظروف وملابسات كل نازلة على حدة.
• - ففي قرار لمحكمة الاستئناف الإدارية بالرباط مثلاأكدت أن رئيس المجلس الجماعي غير مختص بإصدار قرار الهدم الذي يعود أمر اتخاذه حصريا إلى العامل طبقا للمادة 68 من قانون 12/90، وأقرت تبعا لذلك عدم مشروعية القرار الصادر عن رئيس المجلس الجماعي، وهو المنحى نفسه الذي سلكته هذه المحكمة بمناسبة قضايا أخرى وكذلك مختلف محاكم الدرجة الأولى.

​

• الجديد على مستوى قانون 66_12 هو إعطاء هذه الصلاحية للسلطة المحلية بدل العامل

​

​

• -2 مسلك القضاء بشأن أوامر إيقاف الأشغال قبل قانون 66-12

� استقر الاجتهاد القضائي الإداري عموما على اعتبار الأوامر بإيقاف الأشغال قرارات إدارية قابلة للطعن بالإلغاء أمام المحاكم الإدارية، وفي هذا الإطار أكدت المحكمة الإدارية بالرباط في حكم لها بأن قرارات إيقاف الأشغال وإن كانت مجرد إجراء احترازي الهدف منه تفادي التمادي في المخالفة المرتكبة من طرف المخالف في انتظار اتخاذ القرار الملائم، فإنه بالنظر لخطورة هذه القرارات، وما يمكن أن يترتب عنها من مساس واضح بالمراكز القانونية والمادية للأطراف، فإنها تبقى ذات صبغة تنفيذية، وبالتالي مستجمعة لعناصر ومقومات القرار الإداري، وقابلة للطعن فيها بالإلغاء اعتبارا للآثار الخطيرة التي يمكن أن تترتب عنها".

​

​

​

​

• 3 مسلك القضاء بشأن أوامر إيقاف الأشغال بعد قانون 66-12
• الجديد على مستوى قانون 66-12 هو إعطاء هذه الصلاحية لذوي الصفة الضبطية بدل رئيس الجماعة وهذا ما أكدته محكمة الاستئناف الادارية بالرباط من خلال قرارها 1014الصادر بتاريخ

12/03/2019في الملف رقم 950/7205/2018والذي جاء فيه بأنه:

" وخلافا لما ذهبت إليه المحكمة الإدارية في حكمها المستأنف ، فإن قائد الملحقة الإدارية الشلالات يبقى مختصا باتخاذ قرار إيقاف الأشغال المطعون فيه ، وذلك طبقا للضوابط المنصوص عليها في المادة 65و 67 من القانون رقم 90-12 المتعلق بالتعمير ، كما تم تعديله بمقتضى القانون رقم 66-12المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء ، والتي تنص على أنه : "يقوم بمعاينة المخالفات المشار إليها في المادة 64من نفس القانون وتحرير محاضر بشأنها : - ضباط الشرطة القضائية ؛ - مراقبو التعمير التابعون للوالي أو للعامل أو للإدارة ، المخولة لهم صفة ضباط الشرطة القضائية " و "يتخذ المراقب أو ضابط الشرطة القضائية ، مباشرة بعد معاينة المخالفة أمرا بإيقاف الأشغال في الحال ، إذا كانت أشغال البناء المكونة للمخالفة مازالت في طور الإنجاز ، ويرفق الأمر الموجه إلى المخالف بنسخة من محضر المعاينة "

​

​

​

:3مسلك القضاء بشأن حجز المعدات والأدوات ومواد البناء وكذا إغلاق الورش ووضع الأختام

• الملاحظ على القانون رقم 12-66المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء ، أنه أعطى لضباط الشرطة القضائية إمكانية القيام – في حالة عدم تقيد المخالف بالأمر بإيقاف الأشغال في الحال ، بحجز المعدات والأدوات ومواد البناء وكذا إغلاق الورش ووضع الأختام عليه ، وتحرير محضر تفصيلي بذلك ، يتم توجيهه إلى وكيل الملك-
• هذه الإمكانية وإن لم يكن منصوص عليها قبل قانون ، 12-66 فقد كانت تمارس بكيفية عملية من قبل ضباط الشرطة القضائية ، وهي إمكانية كانت تثير عديد من الإشكاليات وما إذا كان ضباط الشرطة القضائية من حقهم مباشرة هذا الإجراء.
• غالبا ما كانت تثير منازعات تتعلق بالمطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقت بالمعنيين بالأمر جراء حجز المعدات والأدوات وإغلاق الورش

​

:د : مسلك القضاء الإداري بشأن تقادم مخالفات التعمير

• اعتبرت الغرفة الإدارية بمحكمة النقض من خلال قرارها عدد 566/1الصادر بتاريخ 31/03/2016في الملف الإداري عدد 2680/4/1/2014أن أكدت على أن مخالفات التعمير غير مشمولة بالتقادم ، إذ جاء في هذا القرار بأن :�

"لكن حيث لئن كان اختصاص الإدارة في اتخاذ القرار الإداري مرتبط بعنصر الزمن من خلال تحديد المدة التي يحق لها خلالها اتخاذه وإلا اصطدم قرارها بمبدإ تقادم المخالفة المعتمدة

كأساس له، وتقادم المخالفات في ميدان البناء والتعمير يتحقق بمضي سنتين من تاريخ معاينتها ممن خوله المشرع ذلك . فان هذا المبدأ القانوني لا ينطبق على المخالفات المستمرة ; وبما ان الأمر في نازلة الحال يتعلق بمخالفات مستمرة، فان التقادم المتمسك به يكون غير متحقق ; ومحكمة الاستئناف لما استندت في قرارها الى سلامة الإجراءات ومشروعية قرار الهدم لتقضي بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض طلب إلغاء قرار الهدم لم تخرق المقتضيات القانونية المحتج بها وما بالوسيلة على غير أساس".

  أولا : مدى اختصاص الإدارة المكلفة بالتعمير في النظر في الجوانب العقارية للتدبير العمراني

المحور الثالث: آثار المنازعات العقارية على نجاعة التعمير

-

• عدم وضوح القانون 12.90 المتعلق بالتعمير بشأن مدى اشتراط الملكية؛

​

• اللبس الذي يشوب القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية المجموعات السكنية وتقسيم العقارات بخصوص الملكية؛

​

​

• غياب خيط ناظم بشأن الدوريات التي حاولت تفسير القانون في موضوع الملكية

.

​

• موقف بعض التشريعات والاجتهادات القضائية المقارنة في الموضوع؛

ثانيا: تجليات تأثير المنازعات العقارية على التعمير:

أهم أسباب المنازعات العقارية في ميدان التعمير:

• تعارض بعض الأنظمة العقارية مع مقتضيات التعمير

• الترامي على ملك الغير وتقديم الطلبات على أراضي مشاعة؛

• عدم مباشرة الجماعات للإجراءات المسطرية والقانونية

• الترخيص لمشاريع على ارتفاقات بوثائق التعمير؛

​

• تأثير بعض الأحكام والقرارات العقارية على التدبير العمراني:
• - إذا كانت جل المنازعات التي تثار في هذا الصدد تعود لعدم التقيد بالمقتضيات القانونية وعدم ضبط المساطر، فإن ثمة منازعات تخلف أثارا سلبية على التدبير العمراني تتمثل في بعض الأحكام التي تصدر مخالفة للقوانين المعمول بها في ميدان التعمير.

​

• - نستدل على ذلك ببعض التقسيمات التي يحكم بها القضاء عوض التجزئة العقارية خلافا للمقتضيات القانونية الواردة في القانون 25.90 السالف ذكره حيث يتم الاعتماد على قانون الالتزامات والعقود في فصله 978 الذي ينص على أنه لا يجبر احد على البقاء على الشياع دون الأخذ بعين الاعتبار مقتضيات قانون 25.90 المذكور إضافة إلى بعض الأحكام التي تصدر خلافا لمقتضيات وثائق التعمير خاصة على مستوى الحد الأدنى للمساحة المبين بضوابط التهيئة

​

​

​

​

​

​

​

وشكــــراعلى حسن المتابعـــــــة