8912 : después de 47 años de implementación se propone formular una nueva ley

1- Análisis de las contribuciones de la ley

• Establece un sistema de planeamiento provincial (original: ni la Nación ni las otras provincias lo tenían)
• Niveles de definición (zonificación preventiva) no innovar congela la situación como está
• Establece escalas y plazos
• Instara un Glosario
• Tipifica niveles de intervención / PRODUCTOS
• Define procedimientos (relación Municipios/ Provincia) entidades responsables / competencias
• Introduce figuras novedosas (expropiación por reparcelamiento)
• Responde a un proceso previo de estudio y análisis de los problemas urbanos de la región.

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Limites:

• Es una iniciativa tecnocrática, no se respalda en un debate institucional
• No desarrolla formas de participación
• No respeta las autonomías, ni las competencias municipales sobre esta cuestión.
• Es un decreto de un gobierno de facto (no existe el poder legislativo) su naturaleza legal esta viciada.
• Simultaneidad con el código urbanístico de la Capital Federal (no autónoma en ese tiempo)

Respuesta a una necesidad (falta de normas)

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Trazados: Campo de los Agrimensores: damero (lote de 10x30) excesiva simplificación.

Hidráulica: Control de áreas vulnerables , inundables, napas, médanos, etc.

manejo de cuencas, criterios de escurrimiento de aguas (alcantarillado)

Infraestructura: Atraso e la ampliación de las redes de agua y cloaca

desorden del trazado vial y de la construcción de pavimentos

delegar los costos de urbanización a los loteadores. (dificultades del estado)

Poner en discusión patrones de urbanización: Kanmar, Di Tulio; Vinelli : formas de comercializar suelo

forma de comercializar (el remate y la libreta de crédito) folclore

(ciudad de urbanización precaria. Barrio autoconstruido) renta de suelo enorme

Suelo vacante : Existencia de tanto suelo urbanizado ocupado como vacante

Crecimiento descontrolado de enormes barriadas de urbanización precaria

(sin pavimento, ni alcantarilla agua de pozo y pozo ciego)

Traslado de los costos de la urbanización al estado (imposibilidad de acompañar el crecimiento)

Define criterios para la creación de nuevos núcleos urbanos (fundación de localidades) distancias, tamaños

Establece estándares de urbanización

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Tipifica productos : loteo

conjunto habitacional

Club de campo

(condominios) barrios cerrado

Figuras nuevas

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Exige tratamiento a cargo del urbanizador

• Hidráulico. Aprobación de la dirección provincial y realización de las obras
• Proyecto, Factibilidad y ejecución de las obras de infraestructura (empresas prestatarias de servicios)
• Criterios de provisión y volcado de efluentes (aprobado por la autoridad competente)
• Aprobación municipal de acuerdo con el plan urbano vigente
• Transferencia de los espacios públicos y las obras realizadas al municipio y las empresas de servicio.

Todos estos costos son trasladados por el urbanizador al comprador

Establece otros valores de suelo (inaccesible para las familias trabajadoras)

Caída general de las empresas loteadoras y desaparición de la oferta de suelo para los sectores populares

La indexación desestructura todos los sistemas de crédito que ofrecían los loteadores (decreto 1050)

Pone límites normativos a la expansión

• Área rural
• Área urbana
• Área suburbana
• Área complementaria

Lo deja bajo la responsabilidad de los municipios

Establece normas de tejido

• Anchos de calle de acuerdo a una jerarquía vial planificada
• Forma y dimensión mínima de parcelas y manzanas
• Altura, retiros, centro de manzana , etc.
• Parámetros de donación de áreas verdes plazas, parques (local/regional)
• Donación de predios para localizar equipamientos sociales

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Cabe señalar que el pensamiento urbanístico de la época esta formateado por los postulados de la Carta de Atenas

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• Zonning: afectación de zonas con usos especializados
• Critica a la manzana parcelada y a la superposición de usos sobre las calles.
• Prioridad al uso del automóvil y a la construcción en altura.
• Premios a los edificios de perímetro libre, plata baja libre y al englobamiento de parcelas
• Fomento de tramas densas con conjuntos habitacionales compactos. FONAVI

Establece procedimientos de implementación:

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• Todos los municipios deben tener un plan
• El primero es una zonificación preventiva (establece plazos para su realización) ordenanza: decreto de no innovar
• Establece cuales deben ser los contenidos de un plan (los colegios profesionales tipifican estas encomiendas)
• La dimensión normativa del plan será el Código. Que debe tener fuerza de ordenanza (mayoría en el consejo deliberante)
• El plan debe fundamentar las decisiones que consolida el código
• El plan y el código deben ser aprobados por el gobierno provincial (asuntos municipales/ ordenamiento urbano)
• Toda aprobación debe ajustarse al código. Responsabilidad de la autoridad de aplicación
• No hace referencias a la participación.

Efectos

Costos de urbanización : relación costos suelo rustico/ costos de urbanización.

10.000m2 comprados se pueden comercializar el 50% (calles /donaciones)

Si la tierra costo 10.000U$S/ha la infra cuesta 15U$S /metro cuadrado comercializable cuesta 17 U$s y se vende a 40

Hay que agregar los movimientos de suelo (hidráulica) y el tiempo que pasa /compra del predio / obra /venta último lote.

Durante un tiempo la oferta se cubrió con el suelo ya urbanizado.

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Creció la penuria de tierra: creció la población acinada, en inquilinatos, conventillos y casas tomadas.

Aparece el fenómeno de los asentamientos (superador de la villa) que incluye trazado.

Con la democracia se generalizan las políticas de regularización dominial. (legitima las ocupaciones y su trazado)

La ley Pierri regulariza la situación de vecinos de antiguos loteos que no llegaron a escriturar su tierras.

Pero la ley esta llena de trampas

clubes de campo

Apuesta a la baja densidad (parcelas grandes) + canchas + instalaciones deportivas

no exige infraestructura (bomba de agua /pozo ciego)

Es mas negocio destruir tierra que pagar las infra (2U$S vs !5U$S)

Los decretos posteriores amplían los criterios de interpretación de estos formato

Radicación industrial

Se impide la radicación de nuevas fabricas dentro de un perímetro de 60km de la capital.

Las industrias existentes se precintan, la incorporación de mejoras requiere autorización.

Se crea el parque industrial Pilar en el Km 61

Barrio cerrado

Las figuras de condominio del club de campo se aplican para nuevas urbanizaciones.

Propiedad horizontal, sociedad por acciones, fideicomiso, al no subdividir la parcela original, permiten evitarlas exigencias de las normas subdivisión. Posteriormente se legisló la tipología barrio cerrado.

El nuevo código civil autoriza la figura de la propiedad horizontal para subdividir suelo

Las inconsistencias de la modalidad que establece legitima las excepciones

La zonificación preventiva(no innovar) permanece como código y no contempla el crecimiento natural

Se apela a los cambios de zonificación para autorizar lo que esta prohibido (ordenanzas de excepción)

Industria de la excepción procesos de convalidación (provincia) La normativa pierde legitimidad.

Cambio de las

condiciones de contexto

Crecimiento del área metropolitana

Discurso anti ciudad proximidad con la naturaleza

Imaginario social

Modo de vida americano (suburbios de clase media) autopista /auto/supermercado

Convertibilidad / crédito / autopistas /expensas

Reconversión del producto que ofrecen los urbanizadores (barrio cerrado a crédito)

Concentración del negocio / capital financiero / desarrollador (mayorista/ minorista)

Se multiplica la cantidad de suelo urbanizado

Se incrementa la penuria para los sectores populares.

Los esfuerzos de vivienda publica no son suficientes déficit provincial un millón

300.000 nueva ; 650.000 mejoramientos (diversos programas de ejecución de viv)

Hogares no

Deficitarios

8.825.200

​

Hogares deficitarios

3.346.475 27%

​

Total de hogares

12.171.675

Censo 2010

Total de Viviendas

17.794.949

Total de hogares

15.932 302

Censo 2022

Hogares no

deficitarios

7.432.754

Hogares deficitarios

2.640.871 26%

Censo 2001

Total de Viviendas

13.812.125

Total de hogares

10.075.625

Hay 2.042.664

Mas viviendas

que hogares

Hogares no

Deficitarios

12.137.236

​

​

​

Hogares deficitarios

3.795.066 23,8%

​

​

​

Viviendas ocupadas

11.317 507

Viviendas ocupadas

15.699.016

Viviendas desocupadas

2.095.933

Viviendas desocupadas

2.095.933

Viviendas desocupadas

2.494.618

Se construyeron

3.939.242

Total de Viviendas

3.312.036

Nuevos hogares

no deficitarios

Evolución de la producción de viviendas de acuerdo a los censos (FUENTE INDEC)

Hay 2.096.050

Nuevos hogares

Hay 3.760.627

Nuevos hogares

Viviendas precarias

Irrecuperables

(Rancho, casilla, etc)

575.617 17.5%

Viviendas precarias

Recuperables

(casas tipo B)

2.451.518 74.5%

Hacinamiento

(mas de dos personas por cuarto)

318.645 %

​

Hacinamiento de hogar

(mas de un hogar por vivienda)

449.286 hogares %

​

​

Total déficit 2022:

3.795.066 23,82%

Recuperables

2.770.163 73%

Irrecuperables

1.024.903 27%

Déficit 23.82%

3.795.066

Total de hogares

15.932 302

Requieren una vivienda nueva

Requieren una intervención sobre la vivienda existente

Premisa ¿Cómo REGULAR?

¿ como hacer frente al problemas? ¿Cual es la estrategia? ¿cuales herramientas utilizar?

Es útil concebir una nueva ley que sea adecuada para conducir el proceso de urbanización?

Premisa 1: el problema habitacional es producto del salario: Valor del salario / pleno empleo /acceso al crédito

Premisa 2: la población del AMBA crece alrededor de un 1% por año (10% en un periodo intercensal) =media nacional

los registros de construcción señalan que por año se construye entre el 1% y el 2% de lo existente

El censo da cuenta de la construcción de 330.000 unidades durante el periodo intercensal.

Se trata de conducir esta dinámica

Una nueva ley debe

• Establece un sistema de planeamiento provincial
• Definir a los proceso a los que se refiere, explicitando las políticas que se propone implementar (objetivos/metas)
• Establecer escalas y plazos
• Tipificar niveles de intervención / PRODUCTOS
• Definir procedimientos (relación Municipios/ Provincia; entidades responsables / competencias) y empoderarlas
• Introducir herramientas y figuras novedosas (obras, fiscales, financiamiento, gestión, participación, control, etc.).
• Responder a un proceso previo de estudio y análisis de los problemas urbanos de la región
• Nutrirse de los aportes de la comunidad en procesos institucionalizados de participación social.
• Prever mecanismos de evaluación y ajuste y en tiempos establecidos de corrección del rumbo y reformulación

Muchas gracias

garayhansen@gmail.com

2.148.774

1.155.892

345.336

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Saldo migratorio

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992.882

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saldo migratorio

crecimiento

mortalidad

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