HAK TANGGUNGAN

BAB VII

Pengertian Hak Tanggungan

• hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan terhadap kreditur-kreditur lain.

DASAR HUKUM

• Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah.
• Disebut Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT) Diundangkan pada tanggal 9 April 1996

HAK JAMINAN ATAS TANAH

SEBELUM UUPA

1. Hipotik Obyeknya: Tanah Hak Barat, berupa Hak Eigendom, Hak Opstal dan Hak Erfpacht
2. Crediet Verband Obyeknya: Hak Milik Adat
3. Fidusia Obyeknya: Hak Pakai

HAK JAMINAN ATAS TANAH (lanjutan)

SEJAK UUPA

• Satu-satunya Hak Jaminan Atas Tanah adalah Hak Tanggungan, yaitu:
• Hak Tanggungan yang menggunakan ketentuan hipotik disebut Hipotik
• Hak Tanggungan yang menggunakan ketentuan Crediet Verband disebut Crediet Verband Obyeknya: Hak Milik, HGU dan HGB
• Jadi sejak berlakunya UUPA, tidak ada lagi Hipotik sebagai lembaga jaminan hak jaminan atas tanah.
• Hipotik hanya dipakai sebagai penyebutan Hak Tanggungan yang masih menggunakan ketentuanketentuan hipotik, sementara belum adanya UU Hak Tanggungan
• Namun demikian Hipotik sebagai lembaga hak jaminan masih tetap ada, namun obyeknya adalah Kapal Laut

SEJAK BERLAKUNYA UU No. 16 Tahun 1995 tentang Rumah Susun

1. Hak Tanggungan

Obyeknya: Hak Milik, HGU, HGB, serta Rumah Susun dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun di atas Hak Milik, HGB

2. Fidusia

Obyeknya: Hak Pakai, serta Rumah Susun dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun di atas Hak Pakai

SEJAK DIUNDANGKANNYA UU Hak Tanggungan

Obyeknya:

• Tanah-tanah Hak Milik, HGU, HGB, Hak Pakai dan Rumah Susun dan Satuan Rumah Susun diatas Hak Milik, HGB, Hak Pakai

(Pasal 4 jo 27 UUHT)

OBYEK HAK TANGGUNGAN

Terdiri dari:

1. Tanah-tanah Hak Milik, HGU, HGB dan Hak Pakai
2. Rumah Susun dan Satuan Rumah Susun diatas Hak Milik, HGB, Hak Pakai

SYARAT AGAR TANAH DAPAT MENJADI OBYEK HAK TANGGUNGAN

1. Dapat dinilai dengan uang
2. Dapat dipindahtangankan
3. Termasuk hak yang didaftar dalam Daftar Umum
4. Ditunjuk oleh Undang-Undang

SIFAT HAK TANGGUNGAN

1. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi kecuali diperjanjikan pada APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan)
1. Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, jika Hak Tanggungan tersebut dibebankan atas lebih dari satu obyek Hak Tanggungan. (Pasal 2 ayat 1 UUHT)
2. Berarti: Hak Tanggungan ybs membebani obyek-obyek tersebut masing-masing secara utuh. Jika kreditnya dilunasi secara angsuran, Hak Tanggungan tsb tetap membebani obyek Hak Tanggungan ybs untuk sisa utang yang belum dilunasi
3. Jadi sifat Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika dibebankan pada beberapa hak atas tanah dan diperjanjikan secara tegas dalam APHTnya, bahwa pelunasan utang dijamin dapat dilakukan secara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tsb, sehingga Hak Tanggungan hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi. Hal ini disebut dengan Roya Parsial

2. Hak Atas Tanah (bukan tanah) yang dibebani Hak Tanggungan
1. Jika Hak Atas Tanahnya hapus maka Hak Tanggungannya juga hapus (Pasal 4 UUHT)
3. Satu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang (Pasal 5 ayat 1 UUHT)
1. Tiap satu Hak Tanggungan diberi satu peringkat yang berbeda yang ditetapkan menurut tanggal pembuatan Buku Tanah Hak Tanggungan atau nomor pemberian APHT jika dibuat dihadapan Pejabat yang sama.
2. Peringkat ini menentukan pengembalian dan pelunasan masing-masing utang yang dijamin

4. Hak Tanggungan mengikuti obyeknya (accessoir)

Maksudnya adalah: Bahwa kelahiran, eksistensi, peralihan, eksekusi dan hapusnya suatu Hak Tanggungan ditentukan oleh adanya peralihan dan hapusnya piutang yang dijamin.

• Ini merupakan hakikat Hak Tanggungan. SIFAT HAK TANGGUNGAN (lanjutan)
• Tanpa adanya suatu piutang tertentu yang secara tegas dijamin pelunasannya, menurut hukum tidak akan ada Hak Tanggungan.
• Jika piutang yang dijamin beralih karena sebab apapun juga maka demi hukum Hak Tanggungan tersebut juga turut beralih karena hukum.
• Demikian juga jika piutang yang dijamin hapus maka Hak Tanggungan sebagai ekor (accessoir) dari perjanjian utang piutang tersebut turut hapus demi hukum

HAL-HAL YANG WAJIB DICANTUMKAN DALAM APHT

• Hal tersebut sifatnya Wajib untuk sahnya APHT.
• Tidak dicantumkannya secara lengkap hal-hal tersebut mengakibatkan Akta ybs Batal Demi Hukum.
• Ketentuan tersebut dimaksudkan untuk memenuhi Asas Spesialitas dari Hak Tanggungan, baik mengenai subyek, obyek maupun utang yang dijamin (Penjelasan Pasal 11 ayat 1 UUHT)

PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN

• Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.
• Salah satu asas Hak Tanggungan adalah Asas Publisitas.
• Oleh karena itu didaftarkannya pemberian Hak Tanggungan merupakan Syarat Mutlak untuk Lahirnya Hak Tanggungan tersebut dan Mengikatnya Hak Tanggungan terhadap Pihak Ketiga

LAHIRNYA HAK TANGGUNGAN

Hak Tanggungan lahir pada saat:

• Dibukukan dalam Buku Tanah Hak Tanggungan.
• Hari tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan merupakan Hari tanggal Lahirnya Hak Tanggungan

(Penjelasan Umum angka 7 UUHT jo Pasal 13 ayat 5 UUHT)

Tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan adalah:

• Tanggal Hari ke Tujuh Setelah Penerimaan Secara Lengkap Surat-Surat yang diperlukan bagi Pendaftaran Hak Tanggungan.
• Jika hari ke tujuh itu jatuh pada hari libur maka Buku Tanah Hak Tanggungan ybs diberikan bertanggal hari kerja berikutnya.

SERTIPIKAT HAK TANGGUNGAN

Sebagai tanda bukti Hak Tanggungan maka Kantor Pertanahan membuat Sertipikat Hak Tanggungan, yang terdiri dari:

• Salinan APHT dan
• Buku Tanah Hak Tanggungan

Sertipikat Hak Tanggungan memuat irah-irah: “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” (Pasal 14 ayat 2 UUHT)

Dengan dibubuhi irah-irah, Sertipikat Hak Tanggungan mempunyai Kekuatan Eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap (Pasal 14 ayat 3 UUHT)