NO RAMO IMOBILIÁRIO

Impacto da Reforma Tributária

• Construtoras
• Incorporadoras
• Imobiliárias
• Corretores
• Proprietários
• Inquilínos

QUEM SOFRERÁ OS IMPACTOS?

Todos serão impactados direta ou indiretamente, desde a construção do imóvel até o aluguel PF a PF.

DESAFIOS

• Receitas próprias

(comissões, taxas de administração)

​

• Valores de terceiros

(aluguéis, repasses a corretores)

​

• Obrigações fiscais específicas

(Simples Nacional, ISS, DIMOB)

IMOBILIÁRIA

TODAS AS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS REALIZADAS NO ANO-CALENDÁRIO, SEJAM DE VENDA OU LOCAÇÃO, DEVEM SER DECLARADAS.

DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

DIMOB

(CIB) CADASTRO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO, QUE VAI UNIFICAR INFORMAÇÕES QUE HOJE ESTÃO ESPALHADAS EM DIFERENTES BASES.

A REFORMA TRIBUTÁRIA É UM JOGO DE ESTRATÉGIA. SEM PREPARO, O XEQUE-MATE É CERTO

CIB

2026

ANTIGOS

ISS

NOVOS IMPOSTOS

ICMS

NOVOS

IBS

PIS

COFINS

CBS

E os créditos de IBS e CBS?

RESPONSÁVEIS PELOS IMPOSTOS SÃO OS ESTADOS E MUNICIPIOS

RESPONSÁVEIS PELOS IMPOSTOS SERÃO A FEDERAÇÃO E C.G.

(COMITÊ GESTOR)

2027

2033

FEDERAÇÃO

• Acima de 3 imóveis e renda maior que R$ 240 mil/ano, no ano anterior
• Acima R$ 288 mil no ano corrente

PESSOA FÍSICA

Quem terá incidência do IBS e CBS?

Locação

Não existem respostas simples para questões complexas

• Acima de 3 imóveis distintos vendidos no ano

Venda

• Acima de 1 imóvel construído ou incorporado nos últimos 5 anos

Venda de imóvel construído

2026

• Será tributada pelo IVA, mesmo sendo intermediada por imobiliárias.

PESSOA FÍSICA

Quem terá incidência do IBS e CBS?

Locação por Temporada = Hotelaria

Não existem respostas simples para questões complexas

• Se alugar por período superior a 90 dias, irá para a regra de aluguel comum

Exceção

• Redução de 40% da alíquota do IVA que por estimativa é de 28%
• Logo, a alíquota efetiva é de 16,8%

Redução

2026

EM 2026

CASO PRÁTICO PF

IVA

ATUAL

EM 2033

LOCAÇÃO TEMPORADA

VALOR R$10.000,00

​

IRPF = R$ 1.854,00

IBS/CBS = NÃO SE APLICA

​

TOTAL DE IMPOSTOS

R$ 1.854,00 (18,54%)

OBS: EXISTE A OBRIGATORIEDADE DO RECOLHIMENTO DE INSS, PORÉM VAMOS DEIXAR ESSE ASSUNTO PARA UM OUTRO ENCONTRO

LOCAÇÃO TEMPORADA

VALOR R$10.000,00

​

IRPF = R$ 1.375,00

IVA (TESTE 1%) = 100,00

​

TOTAL DE IMPOSTOS

R$ 1.475,00 (14,75%)

LOCAÇÃO TEMPORADA

VALOR R$10.000,00

​

IRPF = R$ 1.375,00

IVA (16,8%) = 1.680,00

​

TOTAL DE IMPOSTOS

R$ 4.175,00 (30,55%)

SÃO 2 IMPOSTOS DIFERENTES COM 2 FORMAS DIFERENTES DE ACOMPANHAMENTO.

• IRPF - CARNÊS LEÃO E ALGUMAS DESPESAS DEDUTÍVEIS, APURADO POR TABELA PRÓPRIA
• IBS/CBS - EMISSÃO DE NF, ALÍQUOTA FIXA, REDUÇÃO DA BASE DE CALCULO E ALGUMAS OPÇÃO DE CRÉDITO

RECEITA FEDERAL

PREFEITURAS

CARTÓRIOS

ATENÇÃO A CIB

CADASTRO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO

CIB

• O CIB será obrigatório a todas as transações imobiliárias, diminuido a informalidade e facilitando o fisco cruzar dados com IRPF, Prefeituras, Cartórios e Receita Federal.

• O CIB promete combater a subavaliação de imóveis, utilizando valores de referência como parâmetro para a tributação.

• O CIB será o “CPF” dos imóveis

• O CIB será o “Tabela Fipe” dos imóveis

2026

RECEITA FEDERAL

PREFEITURAS

CARTÓRIOS

E O JEITINHO BRASILEITO?

CIB

• O Sinter unificará dados das concessionárias de água, luz, gás, etc.

A PF PRECISARÁ DE PLANEJAMENTO A PARTIR DE 2026

• Casa “vazia”, com consumo de energia será identificada

• DMED precisa informar residencia

• Cruzamento de atividades bancárias, principalmente valores fixos recorrentes

• IRPF irá questionar valores recorrentes não declarado

Todos os regimes tributários terão incidência do CBS/IBS

IMOBILIÁRIAS

Quem terá incidência do IBS e CBS?

A adesão ao novo IVA (CBS/IBS) 'por fora' pode elevar o custo tributário do Simples Nacional, mas, em contrapartida, garante à empresa o direito ao crédito nas compras e a capacidade de conceder crédito nas vendas, elevando sua competitividade no mercado

Simples Nacional

2027

CENÁRIO ESTIMADO

Em muitos casos será mais vantajoso abrir uma Emrpesa Patrimonial, com isso será exigido crédito de IBS/CBS da imobiliária.

ALUGUEL DE TEMPORADA PF

Irá exigir crédito IBS/CBS

CONSTRUTORA

Analisar entre Lucro Presumido e Simples Nacional com IVA “por fora”

IMOBILIÁRIAS

REDUÇÃO DO IBS/CBS

Redução de 50%, ou seja

14,5% de IVA

Ainda será definido a alíquota do IBS/CBS, mas estima-se em 28%

COMPRA DE IMÓVEIS

Redução de 70%, ou seja

8,4% de IVA

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Imóveis residenciais terão ainda o redutor social no valor de R$ 600,00 por imóvel

que será atualizado pelo IPCA

Imóveis residenciais terão ainda o redutor social no valor de R$ 100 mil por imóvel e R$ 30 mil por terreno.

2027

OPORTUNIDADE PARA IMOBILIÁRIAS

As imobiliárias que se posicionar como consultora de planejamento tributário e sucessório, migrando clientes PF (aluguel de temporada) para Empresas Patrimoniais (PJ) sairá na frente

PF = 27,50% no Aluguel e 15% no GCAP

PJ = 11,33% no Aluguel e 6,73% no GCAP

A HORA DE AGIR É AGORA

Seu novo produto será Planejamento ou risco de perder espaço no mercado?

A grande oportunidade não está na venda do imóvel, mas sim na venda da solução para o imposto