PAYER 50% MOINS�D'IMPÔTS �INVEST LOCATIF

Par Victor Lora

SOMMAIRE

2

Partie I : Le coût réel de l’impôt

​

1. Les cas d’optimisation
1. Foncier
2. SCI à L’IR
3. LMNP
4. LMP
2. La fiscalité en immobilier
• Imposition en foncier
• Imposition en SCI IR
• Imposition en LMNP
• Imposition en LMP
3. L’utilisation des impôts
• Prélèvement sociaux
• Taux marginal d’imposition
4. La vue cashflow
5. L’évolution de l’imposition dans le temps
• Les intérêts
• Les amortissements
6. Le calcul des amortissements
7. Le calcul des intérêts

Partie II : Optimisation

​

• L’optimisation à partir d’une redirection des flux
• Le fonctionnement du financement
• La création d’une entreprise de gestion
• Le calcul de l’imposition optimisé
• L’utilisation des flux
• L’investissement en immobilier
• L’investissement en bourse
• Les autres investissements
• Le lifestyle business
• L'habileté fiscale
• La cession de l’usufruit
• Le contrôle fiscale

FIRE, discussion materials, 2025

POURQUOI M'ÉCOUTER?

4

MOI, C’EST VICTOR…

> l’invest immo de

Je coache à la reprise d’entreprise

Je coache au développement de business

300 lots en immobilier

10 entreprises

Je développe des entreprises, je scale de l’immo

Je te coache pour faire la même chose 🤗

©FIREFRANCE, TOUS DROITS RÉSERVÉS, REPRODUCTION INTERDITE

5

300 LOTS EN IMMOBILIER

1 600 € loyer / mois

Location meublée

200 € cashflow / mois

2 100 € loyer / mois �Colocation

1 700 € cashflow / mois

1 604 € loyer / mois �Colocation

1 395 € cashflow / mois

2 300 € loyer / mois �Airbnb / Sous location

1 800 € cashflow / mois

9 838 € loyer / mois

Location nue

4 507 € cashflow / mois

28 257 € loyer / mois

Bureaux

6 752 € cashflow / mois

900 € loyer / mois

Location meublée

750 € cashflow / mois

25 200 € loyer / mois

Centre d’affaires, sous loc

5 400 € cashflow / mois

©FIREFRANCE, TOUS DROITS RÉSERVÉS, REPRODUCTION INTERDITE

6

JE RÉALISE DE 1 À 3 MILLIONS D’INVESTS�PAR SEMAINE

©FIREFRANCE, TOUS DROITS RÉSERVÉS, REPRODUCTION INTERDITE

7

JE TE DIS OU INVESTIR

©FIREFRANCE, TOUS DROITS RÉSERVÉS, REPRODUCTION INTERDITE

8

JE TE DIS QUOI ACHETER

©FIREFRANCE, TOUS DROITS RÉSERVÉS, REPRODUCTION INTERDITE

9

JE VALIDE TES INVESTS

©FIREFRANCE, TOUS DROITS RÉSERVÉS, REPRODUCTION INTERDITE

10

JE TE MONTRE COMMENT FAIRE 1 INVEST

©FIREFRANCE, TOUS DROITS RÉSERVÉS, REPRODUCTION INTERDITE

11

JE TE SCALE A 1, 2, 5 M€ INVESTS

©FIREFRANCE, TOUS DROITS RÉSERVÉS, REPRODUCTION INTERDITE

12

TU PEUX GAGNER 16 K€ PAR MOIS

©FIREFRANCE, TOUS DROITS RÉSERVÉS, REPRODUCTION INTERDITE

13

JE TE COACHE EN ONE TO ONE

©FIREFRANCE, TOUS DROITS RÉSERVÉS, REPRODUCTION INTERDITE

14

T’AS LE LIEN DE MA MÉTHODE

©FIREFRANCE, TOUS DROITS RÉSERVÉS, REPRODUCTION INTERDITE

15

TU PEUX APPELER MON ASSOCIÉ MARTIN�SEMAINE PROCHAINE ON FAIT DES INVESTS

Prendre un RDV avec mon associé Martin pour valider ta stratégie et pourquoi pas me rejoindre

©FIREFRANCE, TOUS DROITS RÉSERVÉS, REPRODUCTION INTERDITE

PARTIE I : �LE COUT REEL DE L’IMPOT

LES CAS D’OPTIMISATION

17

Biens en

SCI IR

Biens en LMNP

Biens en LMP

Biens en

propre

FIRE, discussion materials, 2025

LES CAS D’OPTIMISATION

18

FIRE, discussion materials, 2025

LES CAS D’OPTIMISATION

19

FIRE, discussion materials, 2025

RAPPEL SUR LES IMPÔTS

20

IMPÔT SUR LE REVENU

PERTE SÈCHE

PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX

PERTE SÈCHE

FIRE, discussion materials, 2025

UN CAS CONCRET

21

Appartement

4 200 € CC

Loyer

427 000 €

Coût total

2 439 €

Mensualité

FIRE, discussion materials, 2025

LA RENTABILITÉ VISION POUSSÉE : LE CASHFLOW

22

Ce qui va intéresser particulièrement un investisseur, c’est le cashflow, c’est à dire l’excédent de trésorerie.

​

Cela veut dire, ce qui a rester sur votre compte bancaire une fois l’ensemble des charges, emprunts, taxes payés.

​

On distingue :

• Le cashflow avant impôts = loyer hc - Comptabilité & compte bancaire - CFE - Charges / Elec / Eau / Internet - Taxe foncière - Assurance - propriétaire PNO - Vacance locative - Gestion locative - Annuité emprunt
• Le cashflow après impôts = Le cashflow avant impôts - impôts

​

Pour vérifier si un investissement est à cashflow positif, on va faire les calculs du cashflow avec 110% de dette.

​

​

​

​

Loyer HC

Coût des meubles

Coût du projet

Financement à 110%

Structure des coûts

FIRE, discussion materials, 2025

IL SE PASSE QUOI AVEC LE TEMPS?

23

Assurance emprunteur

Assurance bien propriétaire

Internet

Electricité

Gaz

Ménage

Charges / Syndic

Taxe foncière

Taxe vacants

Travaux

Loyer évolution “inflation”

Charges

évolution “inflation”

Loyer et Charges locataire

Intérêt

Amortissement

Diminution jusqu’à 0 €

Diminution jusqu’à 0 €

FIRE, discussion materials, 2025

QU’EST CE QUE L’AMORTISSEMENT?

24

Coût acquisition : 10 000 €

Amortissement : 1 000 € (10 ans)

FIRE, discussion materials, 2025

DANS LE CAS D’UN INVEST LOCATIF

25

FIRE, discussion materials, 2025

LES INTÉRÊTS DE TON EMPRUNT SONT DES CHARGES

26

Les intérêts de ton emprunt

sont des charges

FIRE, discussion materials, 2025

LES INTÉRÊTS DIMINUENT

27

FIRE, discussion materials, 2025

EVOLUTION DE TES INTÉRÊTS

28

FIRE, discussion materials, 2025

IMPACT SUR LES CHARGES

29

EVOLUTION DES IMPÔTS MENSUELS

FIRE, discussion materials, 2025

FAIRE PASSER UN INVESTISSEMENT POSITIF EN NÉGATIF

30

FIRE, discussion materials, 2025

PARTIE II : �L’OPTIMISATION

LA TECHNIQUE : CHANGER LES FLUX

32

Bien en LMNP

LOYERS

“47% impôts”

Bien en LMNP

LOYERS

Entreprise de gestion

“15% impôts”

FIRE, discussion materials, 2025

LA TECHNIQUE : CHANGER LES FLUX

33

Bien en LMNP

LOYERS

18 311 € d’impôts

Bien en LMNP

LOYERS

Entreprise de gestion

9 800 € d’impôts

4 200 €

4 200 €

2 000 €

FIRE, discussion materials, 2025

LA TECHNIQUE : CHANGER LES FLUX

34

FIRE, discussion materials, 2025

L’UTILISATION DES FLUX

35

Entreprise de gestion

SCI IS

Lifestyle business

Dividendes

Rémunération

FIRE, discussion materials, 2025

HABILETÉ FISCALE

36

ENTREPRISE

NUE PROPRIETE

USUFRUIT

USUFRUIT

SCI IR > SCI IS

FIRE, discussion materials, 2025

QUESTION

​