1 of 8

محاضرات في الحقوق العينية�قسم القانون المرحلة الرابعة

المحاضرة التاسعة

أسباب كسب الملكية

(الشفعة )

​

2 of 8

تعزية

  • ��

نتقدم بأحر التعازي إليكم وإلى أفراد عائلة دكتور سعد الكريمة كافة بمناسبة وفاة فقيدكم تغمد الله الفقيد بواسع رحمته, أعظم الله أجركم وجبر مصابنا وأغفر لفقيدنا ، اللهم ارحمه ووسع قبره، وأكرم مدخله، واجمعنا به في مستقر رحمته اللهم ارحمنا إذا صرنا إلى ما صاروا إليه ولا حول ولا قوة إلا بالله. رحم الله من يقرأ سورة الفاتحة المباركة على روح الدكتور سعد

3 of 8

​

* تعريفها * شروطها *إجراءات و أحكام الشفعة

  • الحكمة منها 1-المشفوع حصة شائعة في دار أو شقة سكنية - إجراءات الشفعة :
  • خصائصها 2- ان لا يملك الشفيع دار أو شقة سكنية 1- الإعلان عن الرغبة
  • أصحاب حق الشفعة: 3- أن يكون التصرف بيعاً : 2- رفع دعوى الشفعة
  • في القانون المدني * ما هي البيوع التي تجوز فيها الشفعة ؟ 3- إيداع نصف الثمن الحقيقي
  • حسب قرار مجلس أ- المقايضة

قيادة الثورة(المنحل) ب- الصلح - حالات سقوط الشفعة :

ج- الإقالة 1- التنازل 2- انقضاء 6 أشهر

د- الوفاء بمقابل 3- عدم القيام بإجراءات الشفعة

4- قيام سبب الشفعة واستمراره 4- زوال ملك الشفيع

* ما هي البيوع التي لا تجوز فيها الشفعة ؟

أ-البيع بالمزايدة العلنية - أحكام الشفعة :

ب- البيع بين الأزواج والأقارب 1- تملك العقار المشفوع

ج- بيع العقار ليجعل محل عبادة 2- استحقاق العقار المشفوع

3- تصرف المشتري في المشفوع

مفردات المحاضرة

4 of 8

الال

أصحاب حق الشفعة :

    • في القانون المدني العراقي :
    • 1- الشريك في العقار الشائع
    • 2-الخليط
    • 3- الجار الملاصق

​

    • حسب قرار مجلس قيادة الثورة (المنحل ) :
    • ينحصر حق الشفعة بالشريك في دار السكن الشائعة أو الشقة السكنية الشائعة

خصائصها :

    • 1- أنها حق استثنائي : لأنها خلاف الأصل
    • 2- حق غير قابل للتجزئة : يجب التمييز من المشتري الواحد وتعدد المشترون
    • 3- حق قابل للإرث : أي لا تبطل الشفعة بموت أي من الشركاء
    • 4- حق لا يجوز التصرف فيه للغير : أي انه حق مقتصر على الشركاء فيه

تعريفها:

هي حق تملك العقار المبيع ولو جبراً على المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات المعتادة

    • الحكمة منها :
    • 1- وسيلة للتخلص من جار أو شريك لا يرتاح إليه الشفيع
    • 2- وسيلة لتقليل عدد الشركاء في الشيء الشائع والتخلص من ضرر الشركة أو القسمة

الشفعة

5 of 8

    • الشرط الأول : أن يكون كل من المشفوع والمشفوع به حصة شائعة في دار أو شقة سكنية
    • - أي لا شفعة للشريك في أرض مملوكة على الشيوع ولا في عمارة غير سكنية او في مخزن أو دكان - كما لا شفعة في المنقول إلا إذا كان تابع للعقار الشائع - ويجب أن تكون الشفعة في العقارات المملوكة فلا تثبت الشفعة في المال الموقوف
    • الشرط الثاني: أن لا يملك الشفيع دار أو شقة سكنية على وجه الاستقلال
    • - إذا كان يملك عقار من غير الدور أو الشقق السكنية فيثبت له حق الأخذ بالشفعة
      • - ما هي البيوع التي لا تجوز فيها الشفعة ؟
      • ج / 1- البيع بالمزايدة العلنية :فللشفيع أن يدخل المزايدة مما يساعد على بيع العقار بأكبر ثمن أما المزايدة غير العلنية فتجوز فيها الشفعة
      • 2- البيع بين الأزواج و الأقارب : في هذا البيع تراعى اعتبارات شخصية
      • 3- بيع العقار ليجعل محل عبادة : فلا شفعة إذا بيع العقار ليجعل مسجد أو حسينية أو كنيسة أما ما يباع للمؤسسات الخيرية والاجتماعية فتجوز فيه الشفعة
      • 4- الوفاء بمقابل : إذا أعطى المدين لدائنه عقاراً بدلاً من محل التزامه الأصلي فإنه يجوز لشركائه أخذ هذا العقار بالشفعة
      • الشرط الرابع :قيام سبب الشفعة في الشفيع و استمراره إلى حين الأخذ بالشفعة :
      • -أي يجب أن يكون الشفيع مالكاً للمشفوع به من وقت البيع حتى وقت الحكم له بالشفعة
      • الشرط الثالث:أن يكون التصرف بيعاً:
      • - ما هي التصرفات التي تأخذ حكم البيع وتثبت فيها الشفعة ؟
      • ج / 1- المقايضة : كالبيع مبادلة مال بمال
      • 2- الصلح : يجب التمييز بين العقار المصالح عنه (إذا أنصب النزاع على ملكية عقار)
      • وبين العقار المصالح عليه ( إذا أنصب النزاع على مبلغ من المال )
      • 3- الإقالة : فهي في حق المتعاقدين فسخ أنفاقي وفي حق الغير عقد جديد

شروط الأخذ بالشفعة

6 of 8

    • الشفعة
      • ثالثاً:إيداع نصف الثمن الحقيقي
      • -يودع المبلغ في صندوق المحكمة عند رفع الدعوى ويجب الإيداع الفعلي الحقيقي لضمان جدية الشفيع والمحافظة على حقوق ذوي المصلحة
      • - الثمن الحقيقي هو الثمن الذي حصل الاتفاق عليه حقيقةً بين البائع والمشتري

​

    • إجراءات
      • أولاً : الإعلان عن الرغبة
      • -يكون الإعلان لكل من البائع والمشتري أو دائرة الطابو خلال 15 يوم
      • ثانياً : رفع دعوى الشفعة
      • -يجب رفعها على كل من البائع والمشتري خلال 30 يوم من تاريخ إعلان الرغبة
    • حالات
      • أولا: التنازل : قد يكون صريح أو ضمني والتنازل عن نصف الشفعة يؤدي إلى سقوط حق الأخذ بها
      • ثانياً: انقضاء 6 أشهر من يوم البيع
      • هذه المدة هي مدة سقوط لا مدة تقادم أي لا تقبل الوقف والانقطاع
    • سقوطها
      • ثالثاً:عدم القيام بإجراءات الشفعة
      • عدم الإعلان خلال 15 يوم أو اذا لم ترفع الدعوى خلال 30 يوم أو إذا لم يودع نصف الثمن الحقيقي
      • رابعاً:زوال ملك الشفيع
      • اذا لم يتحقق أي من شروط الشفعة

​

​

إجراءات الشفعة وحالات سقوطها

7 of 8

    • تصرف المشتري في العقار المشفوع
      • 1- تصرف المشتري قانونياً
      • - قبل إعلان الشفيع عن رغبته تصرفه صحيح فعلى الشفيع أخذ العقار بثمن المشتري الثاني
      • - بعد إعلان الشفيع عن رغبته تصرف المشتري باطل

​

      • 2- تصرف المشتري مادياً
      • - قبل إعلان الشفيع عن رغبته تصرف المشتري صحيح ويحق له المطالبة بقيمة البناء أو الغراس
      • - بعد إعلان الشفيع عن رغبته يعمل المشتري معاملة الباني أو الغارس سيء النية

​

    • تملك واستحقاق العقار
      • أولاً: تملك العقار المشفوع
      • - الأثر الرئيسي هو تملك الشفيع للعقار
      • - الملكية لا تنتقل إلا بعد التسجيل في دائرة الطابو
      • - الشفيع يحل محل المشتري في جميع حقوقه ما عدا الأجل

​

      • ثانياً: استحقاق العقار المشفوع
      • -البائع وحده ينفرد بضمان استحقاق العقار المشفوع
      • - أي أتفاق على تشديد أو تخفيف أحكام الضمان تسري بحق الشفيع

​

أحكام الشفعة

8 of 8

تم بعون الله

  • إن شاء الله نلتقيكم في المحاضرة القادمة من الحقوق العينية الأصلية وموضوع ( الحيازة )

​

​

​

الدكتور صدام بدن رحيمة ألساعدي