Nový stavebný zákon�ZÁKON Č. 25/2025 Z. Z.
Slavomíra Salajová
Konferencia Havárie konštrukcií v stavebníctve, Trenčín, 6.11.2025
Legislatívny rámec stavebnej reformy
200/2022 Z. z.
≤ 3/2024
50/1976 Zb.
4/2024
272/2023 Z. z.
205/2023 Z. z.
50/1976 Zb. +
(46/2024 Z. z.)
4/2025
201/2022 Z. z.
272/2023 Z. z.
205/2023 Z. z.
25/2025 Z. z.
(26/2025 Z. z.)
Legislatívny rámec stavebnej reformy
Vyhlášky § 83
a) členenie stavieb,
https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/2025/59/vyhlasene_znenie
b) obsah podaní a obsah a rozsah dokumentácie stavby,
https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/2025/60/20250401
c) stavebno-technické požiadavky na stavby,
d) stavebno-technické požiadavky na bezbariérové užívanie stavieb,
e) obsah a rozsah odborného vzdelávania zamestnancov v stavebnom úrade, v regionálnom úrade a spôsob jeho zabezpečenia a postup pri overovaní osobitného kvalifikačného predpokladu zamestnancov v stavebnom úrade a v regionálnom úrade,
https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/2025/172/20250701
f) v spolupráci s Úradom geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky podrobnosti o postavení a činnosti geodeta pri príprave, zhotovovaní stavby a užívaní stavby a o výkone geodetických a kartografických činností vo výstavbe
https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/2025/209/20250801
Štruktúra stavebného zákona
Čl. I
Prvá časť – Základné ustanovenia § 1 – 11
Druhá časť – Pôsobnosť orgánov štátnej správy vo výstavbe § 12 – 17
Tretia časť – Výstavba
Prvá hlava – Príprava stavieb § 18- 24
Druhá hlava – Zhotovovanie stavieb § 25 – 47
Štvrtá časť – Rozhodnutia a opatrenia stavebného úradu
Prvá hlava – Konanie o stavebnom zámere § 48 – 62
Druhá hlava – Opatrenia správneho orgánu § 63 – 65
Tretia hlava – Užívanie stavieb § 66 – 70
Piata časť – Rozhodnutia a opatrenia stavebného inšpektorátu
Prvá hlava (Štátny stavebný dohľad, Oprávnenia stavebných inšpektorov)
Druhá hlava – Nariadenie stavebného inšpektorátu vo verejnom záujme § 75 – 78
Tretia hlava – Priestupky a iné správne delikty § 79 – 80
Šiesta časť- Záverečné ustanovenia § 81 – 86
Čl. II
Novela zákona č. 205/2023 Z. z., ktorou sa vypúšťajú ustanovenia viažuce sa na zákon č. 201/2022 Z. z.
Čl. III
Novela zákona č. 272/2023 Z. z., ktorou sa vypúšťajú ustanovenia viažuce sa na zákon č. 201/2022 Z. z.
Portál výstavby
https://uupv.sk/ - stránka Úradu pre územné plánovanie a výstavbu
Webináre
https://uupv.sk/a/webinare Úradu pre územné plánovanie a výstavbu
Webináre
Predmet úpravy stavebného zákona
Stavebný zákon (lex generalis) upravuje
ak osobitný predpis neustanovuje inak (lex specialis)
§ 2 Stavba
Pevným spojením stavby so zemou sa rozumie
a) spojenie pevným základom,
b) upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,
c) ukotvenie pilótami, zemnými skrutkami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,
d) pripojenie na siete technického vybavenia územia alebo
e) umiestnenie pod zemou.
§ 43 Stavba podľa zákona č. 50/1976 Zb.
(1) Stavba je stavebná konštrukcia s vymedzenou účelovou funkciou, postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením so zemou sa rozumie
a) spojenie pevným základom,
b) upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,
c) ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,
d) pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia,
e) umiestnenie pod zemou.
Pojmy a definície
§ 2 Stavba
Pevným spojením stavby so zemou sa rozumie
a) spojenie pevným základom,
b) upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,
c) ukotvenie pilótami, zemnými skrutkami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,
d) pripojenie na siete technického vybavenia územia alebo
e) umiestnenie pod zemou.
(2) Súčasťou samostatne stojacej stavby sú súvisiace podzemné priestory, nadzemné konštrukcie, technické, technologické a prevádzkové vybavenie, bez ktorých by stavba nebola kompletná a spôsobilá prevádzky a prípojky, ak po vybudovaní nebudú súčasťou siete technického vybavenia územia.
(3) Súborom stavieb je viac stavieb tvoriacich funkčný celok. Hlavnou stavbou súboru stavieb je stavba, ktorej funkcia určuje účel súboru stavieb.
Pojmy a definície
Klasifikácia a kategórie stavieb
Právne možnosti SZ
A. Možnosti po dokončení/kolaudácii stavby povoľovanej stavebným zámerom
B. Možnosti pred kolaudáciou (§ 43 ods. 2 a 3)
Klasifikácia a kategórie stavieb
Stavebnými úpravami § 2 ods. 9 sú stavebné práce, ktorými sa
a) upravuje stavebná konštrukcia existujúcej stavby, ale ktoré nie sú zmenou stavby, najmä stavebná obnova obvodového plášťa alebo strešného plášťa budovy, vnútorné stavebné úpravy bez zmeny veľkostných parametrov stavby,
b) upravuje, vymieňa alebo dopĺňa elektrické vedenie, elektroenergetické zariadenie, vedenie elektronickej komunikačnej siete, telekomunikačné zariadenie, plynárenské zariadenie a siete verejného vodovodu a verejnej kanalizácie o technologické prvky, ak úprava, výmena alebo doplnenie stavby plní účel pôvodnej stavby alebo je jej súčasťou a ak sa nemení jej trasa,
Stavebnými prácami § 28 ods. 1 sa rozumejú zemné práce, búracie práce, remeselné činnosti, montážne práce a iné odborné činnosti potrebné na zhotovenie stavby, zmenu stavby, stavebné úpravy, údržbu stavby a na odstránenie stavby. Montážne práce sa považujú za stavebné práce, ak sa nimi stavebný výrobok pevne zabuduje do stavby.
Klasifikácia a kategórie stavieb
Stavebnými úpravami § 2 ods. 9 sú stavebné práce, ktorými sa
c) mení reliéf terénu, menia fyzikálne vlastnosti podložia alebo ovplyvňujú odtokové pomery, ak nie sú súčasťou technologického postupu zhotovovania stavby, trvale upravuje pozemok a stavba vo verejnom záujme súvisiaca s ochranou, tvorbou a obnovou krajiny a so zakladaním prvkov vegetácie a vegetačných plôch plniacich ekostabilizačnú, protieróznu, vodozádržnú alebo rekreačnú funkciu, najmä terénna úprava, meliorácie, ťažobné a iné zemné práce (ďalej len „terénna úprava“),
d) upravuje pozemok v súvislosti so zmenou spôsobu jeho využívania na iný účel, v súvislosti s osadením a prevádzkou zmontovaného výrobku na pozemku, zriadením vjazdov, spevnených plôch do 40 m2, pripojenie drobných stavieb na rozvodné siete a kanalizáciu hlavnej stavby (ďalej len „vonkajšia úprava“).
Stavebnými prácami § 28 ods. 1 sa rozumejú zemné práce, búracie práce, remeselné činnosti, montážne práce a iné odborné činnosti potrebné na zhotovenie stavby, zmenu stavby, stavebné úpravy, údržbu stavby a na odstránenie stavby. Montážne práce sa považujú za stavebné práce, ak sa nimi stavebný výrobok pevne zabuduje do stavby.
Klasifikácia a kategórie stavieb
Údržbou stavby § 2 ods. 10 sú stavebné práce potrebné na udržanie funkčného stavebno-technického stavu a prevádzky stavby počas jej životnosti bez zásahu do nosnej konštrukcie a bez zmeny spôsobu užívania alebo vonkajšieho vzhľadu, najmä bežná údržba, úprava, oprava a výmena vnútorného vybavenia.
Odstraňovaním stavby sú stavebné práce, ktorými sa odstraňuje stavba v celom rozsahu alebo jej časť, vrátane nakladania so stavebnými odpadmi a odpadmi z demolácií. Odstránenie stavby v celom rozsahu znamená demoláciu všetkých konštrukčných prvkov stavby.
Stavebnými prácami § 28 ods. 1 sa rozumejú zemné práce, búracie práce, remeselné činnosti, montážne práce a iné odborné činnosti potrebné na zhotovenie stavby, zmenu stavby, stavebné úpravy, údržbu stavby a na odstránenie stavby. Montážne práce sa považujú za stavebné práce, ak sa nimi stavebný výrobok pevne zabuduje do stavby.
Klasifikácia a kategórie stavieb
Zmenou dokončenej stavby § 5 je nadstavba, prístavba a vstavba.
Vstavbou je vloženie novej stavebno-priestorovej štruktúry do existujúceho objemu budovy, pričom sa nemení vonkajší pôdorysný a výškový rozmer budovy; vstavbou sa podľa vloženej funkcie zväčšuje alebo zmenšuje počet podlaží a podlahová plocha budovy.
Prístavbou je pôdorysné rozšírenie existujúcej stavby pri zachovaní konštrukčnej a prevádzkovej jednoty stavby.
Nadstavbou je zvýšenie existujúcej stavby o najmenej jedno podlažie, podkrovie alebo ustúpené podlažie pri zachovaní konštrukčnej a prevádzkovej jednoty stavby.
Za zmenu dokončenej stavby sa považuje aj uzatvorenie skládky odpadov alebo jej časti, alebo vykonanie jej rekultivácie, ak stavebné práce na tieto účely neboli predmetom pôvodného stavebného povolenia skládky odpadov.
Stavebný pozemok - § 7
Stavebný pozemok je
! § 40e ods. 1 zákona o územnom plánovaní
V obci, ktorá nemá schválený územný plán obce alebo územný plán mikroregiónu do 31. marca 2032,
a) je možné umiestniť stavbu len v zastavanom území obce určeného lomovými bodmi zastavaného územia obce, ktoré boli premietnuté do katastra k 1. januáru 1990, pri zohľadnení charakteru existujúcej zástavby, a to najmä jej funkčného využitia, štruktúry a typu zástavby, usporiadania verejných priestorov, ďalších prvkov priestorového usporiadania územia, urbanistických, architektonických, estetických, kultúrnych a prírodných hodnôt územia krajiny,
b) nie je možné umiestniť stavbu mimo zastavaného územia obce určeného lomovými bodmi zastavaného územia obce, ktoré boli premietnuté do katastra k 1. januáru 1990, okrem stavby na účely poľnohospodárstva, lesného hospodárstva alebo vodného hospodárstva, významnej investície, dopravnej infraštruktúry a technickej infraštruktúry, ak táto infraštruktúra nemá individuálny účel, ak sa pri takomto umiestnení zohľadnia kultúrne a prírodné hodnoty územia krajiny.
Dokumentácia stavby
PROJEKTOVÁ | REALIZAČNÁ | PREVÁDZKOVÁ |
§ 9 | § 10 | § 11 |
|
|
|
Vedie sa v IS | Vedia sa v IS | - |
§ 26 Základné ustanovenia
(2) Stavebník musí zabezpečiť zhotovenie stavby oprávneným zhotoviteľom, ak sám nemá oprávnenie na zhotovovanie stavieb, alebo ak ďalej nie je ustanovené inak.
(3) Zhotovenie jednoduchej stavby môže sám pre seba zabezpečiť svojpomocou aj stavebník, ktorý nespĺňa požiadavku podľa odseku 2, ak vedenie jej zhotovovania vykonáva osoba oprávnená na stavebný dozor.
Na zhotovovanie ohlásených drobných stavieb, stavebných úprav a údržby stavby svojpomocou postačí, ak stavebník zabezpečí odborné vedenie ich uskutočňovania osobou, ktorá má najmenej úplné stredné odborné vzdelanie zamerané na stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechniku a najmenej tri roky praxe v niektorej z týchto činností, alebo vysokoškolské vzdelanie v študijnom odbore architektúra a urbanizmus, stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechnika, ak sám nespĺňa uvedené požiadavky.
Zhotovovanie stavby
§ 18 Všeobecné zásady výstavby
Predmet konania
§ 18 Všeobecné zásady výstavby
(3) Ohlásenie stavebnému úradu sa vyžaduje pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c); pri ostatných drobných stavbách a stavebných úpravách, ak sa
a) stavebné práce uskutočňujú na verejnom priestranstve,
b) má stavebnými prácami zhotoviť alebo umiestniť stavba alebo terénne úpravy na pozemku stavebníka vo vzdialenosti menšej ako 2 m od hranice pozemku,
c) má stavebnými prácami zhotoviť alebo odstrániť stavba, ktorá je predmetom číslovania súpisným číslom,
d) má stavebnými prácami zhotoviť budova spojená so zemou pevným základom,
e) má stavebnými prácami zhotoviť podzemná stavba,
f) uskutočňujú na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou,
g) stavebné práce uskutočňujú na stavbe v pamiatkovom území, v chránenom území mimo zastavaného územia obce alebo v ochrannom pásme chráneného územia,
h) stavebnými prácami alebo prevádzkou stavby môže ohroziť zdravie ľudí, významne negatívne ovplyvniť životné prostredie, protipožiarna bezpečnosť alebo mechanická odolnosť a stabilita a bezpečnosť pri užívaní,
i) stavebné práce uskutočňujú na pobrežnom pozemku, v inundačnom území s retenčným potenciálom a v ochrannom pásme vodárenského zdroja, prírodného liečivého zdroja alebo prírodného minerálneho zdroja.
Predmet konania
§ 18 Všeobecné zásady výstavby
(4) Ohlásenie stavebnému úradu sa vyžaduje pri
a) nových nadzemných a podzemných vedeniach elektronických komunikačných sietí,
b) zariadeniach využívajúcich slnečnú energiu a spoločné umiestnenia uskladňovania energie vrátane zariadení integrovaných do budovy v existujúcich alebo budúcich umelých konštrukciách a pri zariadeniach využívajúcich slnečnú energiu od 50 kW do 100 kW vrátane,
c) údržbe stavby, ktorá by mohla ovplyvniť stabilitu stavby, protipožiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad vo verejnom priestore alebo životné prostredie,
d) údržbe stavby, ktorá je kultúrnou pamiatkou.
Predmet konania
§ 18 Všeobecné zásady výstavby
(5) Rozhodnutie o stavebnom zámere ani ohlásenie sa nevyžaduje na
a) stavebné práce na údržbu stavby, ktorými sú
1. oprava fasády, oprava a výmena strešnej krytiny alebo povrchu plochých striech, výmena odkvapových žľabov a odtokových zvodov, klampiarskych, kováčskych, tesárskych strešných výrobkov, výmena výplňových konštrukcií otvorov, oprava oplotenia a výmena jeho častí, ak sa tým nemení jeho trasa a veľkosť,
2. oprava a výmena nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažieb, podhľadov, dverí, strešných skladacích schodov a schodišťových zábradlí, mreží, okeníc, roliet, žalúzií, tieniacich clôn, vlajkových stožiarov, úchytov a tyčí, markíz, prekrytí vstupov,
3. oprava a výmena elektrických vedení a elektroenergetických zariadení, vedení elektronických komunikačných sietí, bleskozvodov a uzemňovacích sústav, ak sa tým nemení ich trasa a ochranné pásmo,
Predmet konania
§ 18 Všeobecné zásady výstavby
(5) Rozhodnutie o stavebnom zámere ani ohlásenie sa nevyžaduje na
a) stavebné práce na údržbu stavby, ktorými sú
4. oprava vedení plynárenskej siete, verejného vodovodu a verejnej kanalizácie, ak sa tým nemení trasa a ochranné pásmo,
5. oprava a údržba elektrických a osvetľovacích rozvodov, slaboprúdových rozvodov, technického, energetického alebo technologického vybavenia stavby, ako aj výmena ich súčastí, ak sa tým nemení pripojenie stavby na siete technického vybavenia územia ani sa tým nezhorší vplyv stavby na okolie alebo na životné prostredie,
6. oprava a výmena technických systémov budov a ich súčastí, centrálnych vysávačov, drvičov odpadov a ich rozvodov,
7. maliarske, natieračské, tapetárske, štukatérske práce a výtvarná výzdoba a doplnky interiéru,
Predmet konania
§ 18 Všeobecné zásady výstavby
(5) Rozhodnutie o stavebnom zámere ani ohlásenie sa nevyžaduje na
b) výmenu zabudovaných zariaďovacích predmetov, najmä kuchynských liniek, drezov, vaní, umývadiel, spŕch, výleviek, WC, pisoárov a ich rozvodov, vstavaných skríň, obkladov stien a iného vstavaného nábytku a interiérového zariadenia,
c) krátkodobé prenosné zariadenia, ktorými sú predajné stánky, konštrukcie a zariadenia na slávnostnú výzdobu a osvetlenie budov,
d) scénické stavby,
e) zariadenia geodetických bodov,
f) konštrukcie chmeľníc a vinohradov,
g) rozvody elektronických komunikačných sietí a zvody antén, ktoré sú umiestňované v uzavretých priestoroch stavieb,
h) informačné konštrukcie, na ktorých má najväčšia informačná plocha veľkosť do 1,2 m2, umiestnené na stĺpe verejného osvetlenia alebo na stĺpe trakčného vedenia, ak nezasahujú do prejazdného profilu pozemnej komunikácie ani do priechodového prierezu dráhy,
Predmet konania
§ 18 Všeobecné zásady výstavby
(5) Rozhodnutie o stavebnom zámere ani ohlásenie sa nevyžaduje na
i) zariadenie na výrobu elektriny, tepla a chladu z obnoviteľných zdrojov s celkovým inštalovaným výkonom do 50 kW vrátane,
j) nadzemné telekomunikačné prípojky,
k) stavebné úpravy a drobné stavby neuvedené v odseku 3.
Predmet konania
Procesy a konania
Procesy a konania
Základné fázy výstavby | |||||
STAVEBNÝ ZÁMER | PROJEKT STAVBY | Zhotovovanie | KOLAUDÁCIA | ||
Prerokovanie Získavanie záväzných stanovísk a záväzných vyjadrení Zabezpečuje stavebník/P | Konanie o stavebnom zámere Konanie vedie stavebný úrad | Prerokovanie Získavanie doložiek súladu Zabezpečuje stavebník/P | Overenie projektu stavby Vykonáva stavebný úrad | Vydanie kolaudačného osvedčenia a overenia dokumentácie SZS Konanie vedie stavebný úrad
| |
§ 20 - 23 | § 48 - 61 | § 24 | § 65 | § 25 - 47 | § 66 - 67 |
Prerokovanie stavebného zámeru § 20/projektu stavby § 24
Stavebný zámer/
Stavebný zámer a projekt stavby
IS
UUPaV
Stavebník
Poverený projektant
Orgán územného plánovania
Dotknuté orgány
Dotknuté právnické osoby
Záväzné stanovisko DO
Záväzné vyjadrenie DPO
Doložka súladu k PS
30/60 D
30/60/90 D
Inak FIKCIA okrem ZV DPO
Správa o prerokovaní stavebného zámeru
Stavebník
Poverený projektant
Konanie o stavebnom zámere od § 48
Žiadosť na začatie konania
IS
UUPaV
Stavebník
Stavebný úrad
Ak je úplná
Do 7 dní oznámi začatie konania
Ak neúplná
Do 15 dní vyzve na doplnenie inak zastaví
Nariadi ústne pojednávanie
Najmenej 7 PD
Určí lehotu na pripomienky min 7 PD
Odstraňovanie rozporov
inak zamietne § 59 ods. 2
Rozhodnutie o stavebnom zámere
Lehota na rozhodnutie
30 dní ak úplná
60 dní ak neúplná
Ak ústne až odo dňa ústneho
Inak po doručení oznámenia
Overenie projektu stavby § 65
Žiadosť
Projekt stavby
Doložky súladu
Stavebník
Stavebný úrad
Ak súhlasné
Ak nesúhlasné
Ak bola FIKCIA ?
Stavebný úrad žiada potvrdenie od dotknutého orgánu § 65 ods.3
Vydá overovaciu doložku v lehote 30 D
inak vráti
FIKCIA
Proti vráteniu do 10 PD podnet na regionálny úrad, ten preskúma do 30 D
Ak nesprávny postup dá pokyn
Ak správny postup podnet zamietne a vráti
Lehota na vybavenie
30 dní
Ohlásenie stavieb a stavebných úprav § 63
Kolaudácia stavby § 66
Návrh
Stavebník
Stavebný úrad
Ak úplný
Do 7 PD oznámi termín kolaudačnej obhliadky do 30 D
Ak nie je spôsobilá vyhotoví protokol určí lehotu
preruší kolaudáciu
Ak spôsobilá
Do 15 D vydá
Kolaudačné osvedčenie
Ak v rozpore s PS
zastaví
Ak neodstráni
zastaví
Návrhové konania podľa stavebného zákona
Na návrh - ROZHODNUTIA A OPATRENIA STAVEBNÉHO ÚRADU (Štvrtá časť SZ)
Ďakujem za pozornosť