1 of 31

МЕЖЕЦКАЯ ВЕРОНИКА АНАТОЛЬЕВНА—

Заместитель генерального директора

Научно-исследовательского Центра муниципальной экономики,

главный редактор журнала «ЖКХэксперт: экономика и право»

«Планирование и экономическое обоснование затрат на эксплуатацию малоэтажных жилых комплексов»

VI Международный форум �«Малоэтажная Россия 2023»

5 декабря, Москва, ТПП РФ

2 of 31

2

Заместитель генерального директора Научно - исследовательского Центра муниципальной экономики

Главный редактор журнала �«ЖКХэксперт: экономика и право»

эксперт Комиссии РСПП по жилищно-коммунальному хозяйству

Член Правления Общероссийского объединения работодателей сферы жизнеобеспечения �(ООOР ЖКК).

Председатель Комитета ОООР ЖКК по кадровому обеспечению и регулированию социально-трудовых отношений.

Руководитель Подкомитета ТПП РФ по развитию системы социального партнерства, профессиональной системы квалификаций и сохранения кадрового потенциала в жилищной и коммунальной сфере

член Комитета ТПП РФ по предпринимательской деятельности в сфере жилищного и коммунального хозяйства

3 of 31

3

Экономика МКД — построение СИСТЕМЫ управления МКД, �при которой расходы, связанные с выполнением необходимого �комплекса работ для поддержания дома в надлежащем состоянии, �а также предоставление КУ, обеспечиваются в необходимом �и достаточном объеме доступными источниками �финансирования (журнал «Финансы и учет в ЖКХ», № 10`2015).

ЭКОНОМИКА МКД строится на:

ЭКОНОМИКА ДОМА – �ОСНОВА ЭКОНОМИКИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Технической политике, реализованной в виде плана работ по содержанию и ремонту ОИ МКД НА 3-5 ЛЕТ! �ДУ НА 3-5 ЛЕТ!!!

РАСЧЕТАХ по определению потребности �В ФИНАНСОВЫХ СРЕДСТВАХ (п.4 пп.6 Правил № 416)

1.

2.

4 of 31

4

5 of 31

5

ОБЩАЯ ПОТРЕБНОСТЬ В ФИНАНСОВЫХ СРЕДСТВАХ, В ТОМ ЧИСЛЕ РАСХОДЫ �НА УПРАВЛЕНИЕ И СТРАХОВАНИЕ ОИ МКД

Стандарты эксплуатации

Приказ Госстроя России �№ 303 от 28.12.2000 г.

Разработана Центром муниципальной экономики в 2006 году.

В 2023 году вышел 6 выпуск с перечнем, составом и периодичностью работ согласно минимальному перечню

для УО, ТСЖ, ОМС, Советов МКД

Приказ Минстроя России от 06.04.2018 №213/пр

Методические�рекомендации�по определению платы�за содержание жилого помещения

Методика без методов

Для ОМС

До ЖК РФ

В настоящее время - ЖК РФ

Как правильно определить финансовую потребность на содержание ОИ МКД?

6 of 31

6

Отсутствие единых �(для собственников жилья �и управляющих организаций) �Правил определения и установления экономических принципов цены �договора управления – �всегда неизбежный конфликт!

Методика нужна на переходный период становления реального рынка управления недвижимостью и появление осознанного собственника

7 of 31

7

Методология выполнения расчетов инфраструктуры МЖК

Основными принципами определения потребности в финансовых средствах являются:

экономическая обоснованность расходов, включаемых в плату за содержание и текущий ремонт объектов недвижимости, коммунальной инфраструктуры и благоустройства МЖК ;
достижение баланса интересов жителей МЖК и интересов УО, обеспечивающей доступность услуг для жителей комплекса и эффективное функционирование управляющей компании.

Экономическое обоснование общей потребности в финансовых средствах производится с учетом группировки объектов МЖК по отраслевым направлениям на основе системы экономических норм и нормативов.

Группировка учитывает, что объекты инфраструктуры МЖК отличаются набором характеристик и свойств, определяющих стандарты (регламенты) их эксплуатации. Стандарт (регламент) эксплуатации объекта инфраструктуры представляет собой перечень, состав и периодичность выполнения работ по его содержанию и ремонту. Различные стандарты эксплуатации влияют на объем и стоимость работ по содержанию и ремонту объектов инфраструктуры МЖК.

8 of 31

8

Минимальный перечень�должен быть здесь

ОШИБКА –�сейчас Минимальный �перечень здесь

СТАНДАРТ ЭКСПЛУАТАЦИИ – перечень, состав и периодичность работ, который зависит от финансового состояния собственника МКД

Работы, �обеспечивающие �безопасность �проживания в доме (надлежащее

техническое состояние)

Работы, �связанные с�нормальным�жизнеобеспечением �дома (75%)

Нормативные �требования,�базовый �стандарт (100%)

Работы, �необходимые для�повышенного�комфорта�проживания

Экономика многоквартирного дома должна зависеть от стандарта эксплуатации

Необходимо изменить подход к минимальному перечню, который не является минимальным с точки зрения безопасности проживания.

2023

9 of 31

9

Экономические основы установления платы �за содержание жилья

Плата должна быть ЭКОНОМИЧЕСКИ ОБОСНОВАНА – �соразмерна утвержденному

перечню, объемам и качеству услуг и работ =

= стандарту эксплуатации

( п.35 постановления Правительства № 491 от 13.08.2006 г. )

10 of 31

10

Определяется с учетом установленных требований:

В законодательстве и нормативных правовых актов (стандарты, техрегламенты, своды правил, техническое регламенты и т.д.)

Инструкции по эксплуатации МКД

Инструкции по содержанию оборудования и элементов МКД

Как определяется СТАНДАРТ ЭКСПЛУАТАЦИИ (состав, периодичность и объемы работ по содержанию ОИ МКД)?

11 of 31

11

Методология определения потребности в финансовых средствах МЖК

При осуществлении экономических расчетов формируются следующие виды финансовых потребностей на:

уборку, благоустройство и поддержание санитарного состояния мест общего пользования и объектов инфраструктуры МЖК;

Объекты инфраструктуры – объекты водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, коммуникаций, благоустройства.

содержание общего имущества помещений в многоквартирных домах (есть смешанные поселки);
содержание управляющей организации МЖК;
содержание расчетно-кассового центра МЖК;
услуги по организации круглосуточной охраны МЖК;
развитие МЖК ( резервный фонд имеет целевое назначение и должен расходоваться на выполнение работ (оказание услуг) по КР, замене, модернизации, новому строительству объектов инфраструктуры

Потребность в финансовых средствах – стоимость содержания и текущего ремонта объектов инфраструктуры, учитывающая сумму нормативных расходов и прибыли.

12 of 31

12

Методы определения платы за содержание �общего имущества

Ресурсный (нормативный) метод

Метод аналогов

Метод индексации

Наличие разработанных норм и нормативов трудовых, материальных �и финансовых ресурсов

Наличие разработанных единичных стоимостей обязательных �и дополнительных работ �и услуг

Отсутствие разработанных норм �и нормативов трудовых, материальных и финансовых ресурсов

Калькулирование (расчет)�ресурсов (затрат) �в прогнозных ценах �и тарифах

Применение стоимости выполнения работ и услуг по аналогичным объектам в сопоставимых условиях

Применение индекса, учитывающего инфляционные изменения стоимости

У С Л О В И Е П Р И М Е Н Е Н И Я М Е Т О Д О В.

В зависимости от того, какие есть данные, тот метод и применяется.

13 of 31

Система норм и нормативов – основа экономики

Методические основы

формирования платы

Нормы трудовых

ресурсов

Нормы материальных

ресурсов

Нормы финансовых

ресурсов

+

13

14 of 31

14

Методология определения потребности в финансовых средствах МЖК

При осуществлении экономических расчетов формируются следующие виды финансовых потребностей на:

уборку, благоустройство и поддержание санитарного состояния мест общего пользования и объектов инфраструктуры МЖК;

Объекты инфраструктуры – объекты водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, коммуникаций, благоустройства.

содержание жилого помещения в многоквартирных домах МЖК;
содержание управляющей организации МЖК;
содержание расчетно-кассового центра МЖК;
услуги по организации круглосуточной охраны МЖК;
Развитие МЖК .

Потребность в финансовых средствах – стоимость содержания и текущего ремонта объектов инфраструктуры, учитывающая сумму нормативных расходов и прибыли.

15 of 31

15

Методология определения потребности в финансовых средствах МЖК

16 of 31

16

Методология определения потребности в финансовых средствах МЖК

17 of 31

17

Методология определения потребности в финансовых средствах МЖК

18 of 31

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ОТРАСЛЕВОЕ ТАРИФНОЕ СОГЛАШЕНИЕ

Приложение № 6. �Перечень норм и нормативов, обеспечивающих �выполнение условий ФОТС на 2023-2025 годы в редакции допсоглашения от 04.07.2023

Сборники нормативов применяются при ценообразовании в соответствии с ФОТС, в т.ч. п.2.8.

Перечень нормативных документов, предназначенных для определения нормативной численности по регулируемой и нерегулируемой деятельности

7. Управляющие организации, подрядные и другие организации, оказывающие другие услуги в ЖКХ, в том числе ремонтные, а также услуги по комплексному обслуживанию зданий и помещений:

7.1. Рекомендации по нормированию труда работников аварийно-ремонтной службы жилищного хозяйства.

7.2. Рекомендации по нормированию труда рабочих, занятых техническим обслуживанием и ремонтом лифтов.

7.3. Рекомендации по нормированию труда на установку, обслуживание и ремонт приборов учета и регулирования в ЖКХ. Часть II. Нормы времени на установку, обслуживание и ремонт приборов учета тепловой энергии.

7.4. Нормативы трудовых и материальных ресурсов для выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов.

7.5. Рекомендации по нормированию труда на установку, обслуживание и ремонт приборов учета и регулирования в ЖКХ. Часть 3. Нормы времени на установку, обслуживание и ремонт счетчиков электроэнергии.

7.6. Рекомендации по определению численности работников управляющей организации в жилищной сфере.

7.7. Укрупненные нормативы трудовых и материальных ресурсов для выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов.

7.8. Рекомендации по нормированию труда на установку, обслуживание и ремонт приборов учета и регулирования в ЖКХ. Часть I. Нормы времени на установку, обслуживание и ремонт счетчиков воды.

18

19 of 31

НОРМАТИВЫ ПО ГОСТУ

ГОСТ Р 70773-2023. Услуги управления многоквартирными домами. Подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Отраслевая система норм и нормативов в жилищной сфере

19

20 of 31

20

Всем участникам конференции скидка на комплект

Комплект «Нормативы по ГОСТу“ (код 04.71)

https://cnis.ru/shop/article/143

20%

Заказать комплект со скидкой можно по электронной почте

mejeckaya@cnis.ru

или по тел.

(495) 133-1947

21 of 31

21

Перечень работ: 3 цены предложения.

ГОСТ Р 70773-2023. Услуги управления многоквартирными домами. Подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Техническое обоснование предложения собственникам. РЕГЛАМЕНТ РАБОТ

5.1. Включаемый в предложение собственникам проект перечня работ (услуг) должен содержать виды работ, услуг, относящихся к работам и услугам по содержанию и работам по текущему ремонту ОИ, определяемых в соответствии с ЖК РФ, 491ПП, 290ПП, инструкцией по эксплуатации МКД (при ее наличии), ГОСТ Р 56192, ГОСТ Р 56535, а также объемы, периодичность или сроки выполнения таких работ , оказания таких услуг. В соответствии с ГОСТ Р 56038 управляющей организации рекомендуется разработать более одного проекта перечня работ и услуг по содержанию и ТР ОИ с целью предоставления собственникам предложения по минимальной, средней и максимальной цене предложения, определяемой по соответствующим стандартам эксплуатации.

РЕГЛАМЕНТ РАБОТ В РЕГИОНЕ

22 of 31

22

Определение потребности в финансовых средствах МЖК

№ п/п	Статья расходов	Годовые расходы %
1.	Расходы на содержание зеленого хозяйства (деревьев, газонов, кустарников, цветников) МЖК	До 50 %
2.	Расходы на благоустройство и санитарное содержание территории МЖК	До 25%
3.	Расходы на аренду объектов благоустройства МЖК	До 20 %
4.	Расходы на энергетический ресурс (электроэнергия на освещение и возмещение потерь на транспортировку ресурса по сетям)	До 4,5 %
5.	Расходы на замену ламп уличного освещения	До 0,5
	Всего	100%

23 of 31

23

Плата за содержание жилья в МКД не имеет экономического обоснования

21,20

18,10

23,20

22,00

22,70

16,20

20,30

21,30

15,00

21,90

19,10

17,40

20,00

21,60

20,80

37,60

23,10

г. Москва

30,6

Средний размер платы за содержание жилья со всеми видами благоустройства �(имеющих лифты и мусоропроводы) (руб./кв.м в месяц за 2022 год)

Центральный ФО - 28,9 руб.

МАКСИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР:

Московская область - 37,60 руб.

МИНИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР:�Тамбовская область - 15,00 руб.

24 of 31

24

Как перейти

к экономике МЖК?

Создать инструменты управления общего имущества:
Регламенты работ + технологические карты
Федеральная методика определения стоимостей (расценок) на работы по содержанию ОИ УО и собственников домов (СТАНДАРТЫ ЭКСПЛУАТАЦИИ МЖК, учитывающие доступность платы для собственников).

2. Экономически обосновывать плату – экономику надо считать!

3. Расчеты начиная с этапа проектирования.

25 of 31

25

Опыт Центра муниципальной экономики по расчету стоимости (платы) за содержание жилья

https://cnis.ru/?id=portfolio

26 of 31

26

Опыт Центра муниципальной экономики по расчету стоимости (платы) за содержание жилья

https://cnis.ru/?id=portfolio

27 of 31

Предложения по совершенствованию законодательства и нормативных правовых актов по формированию платы за содержание жилья

Внесение изменений в ЖК РФ (ст. 156) в части применения Методических указаний (рекомендаций) при определении платы за содержание жилья (для всех случаев ее установления с учетом ФОТС в ЖКХ).

Утверждение на Федеральном уровне Методических указаний (рекомендаций) по определению платы за содержание жилья

(постановление Правительства РФ)

1

2

27

28 of 31

28

Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года

Раздел VI «Развитие жилищно-коммунального хозяйства»,

подраздел «Управление жилищным фондом»

Вызовами являются:

«Отсутствие регулирования отношений по управлению общим имуществом собственников общего имущества жилых домов в комплексах индивидуальных жилых домов»

Предусмотрены следующие мероприятия:

Развитие способов управления общим имуществом собственников домов в комплексах индивидуальных жилых домов по аналогии с управлением общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах

29 of 31

Статьи по расчету платы за содержание жилья в журнале

«ЖКХэксперт: экономика и право»

29

30 of 31

Уникальный интернет-сервис «МКД-расчет»

Для определения стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту �общего имущества и установлению цены договора управления МКД

ПОЛНОТА ИНФОРМАЦИИ

Полная база нормативов трудовых и материальных ресурсов из сборни-ков, разработанных ЦНИС и цены из Сборника средних сметных цен (ФЦЦС), корректирующие коэффициенты по субъектам РФ.

АКТУАЛЬНОСТЬ

Содержит около 3000 работ и соот-ветствует Минимальному перечню (Постановления Прав-ва РФ от 03.04.13 № 290 и от 14.05.13 № 410).

Набор работ постоянно пополняется и уточняется.

ГИБКОСТЬ

Стоимости в ценах текущего года для каждого субъета РФ, но можно вводить «свои» цены на материалы, ставки рабочих, налогов, прибыли и других расходов и отчислений.

ПОДСТРОЙКА «ПОД СЕБЯ»

Выгрузка готовых смет в Excel для дальнейшей работы и сохранения. Можно создавать свои шаблоны.

Бесплатный демонстрационный �режим на сайте

WWW.CNIS.RU

ЭКОНОМИЯ ВРЕМЕНИ И СИЛ

Система шаблонов смет позволяет создавать типовые объемные сметы. Возможность объединения нескольких смет в одну смету с расчетом общих итогов по стоимостям и ресурсам.

НАГЛЯДНОСТЬ �И ОБОСНОВАНИЕ ПЕРЕД СОБСТВЕННИКАМИ

Отслеживание стоимости каждой работы на кв.м площади.

ОПЕРАТИВНОСТЬ ИНФОРМАЦИИ

Регулярное обновление нормативов, расценок на ресурсы, перечня работ, коэффициентов.

МОБИЛЬНОСТЬ

Сервис не требует дополнительных программ, можно работать через интернет на компьютере/ноутбуке/�/планшете в любом месте в любое время.

�Онлайн-сервис для расчета платы �за содержание и ремонт жилых помещений�

30

31 of 31

ЦЕНТР МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ

WWW.CNIS.RU

+7 (495) 133-1947

mejeckaya@cnis.ru

Telegram – канал

Группа в Вконтакте

«Центр муниципальной экономики» https://vk.com/zaocmep

«Экономика ЖКХ» https://vk.com/public170690243

«Экономика ЖКХ» https://t.me/municipaleconomy