CONTOH-CONTOH �PERHITUNGAN dan TEKNIK PENYESUAIAN�

• Contoh Penyesuaian dengan Teknik Perbandingan Berpasangan
• Langkah-langkah dalam penyesuaian langsung dengan teknik perbandingan berpasangan :
• membuat kolom, yang satu untuk data objek dan lainnya untuk data pembanding.
• mengeluarkan unsur-unsur yang tidak ada perbedaan antara data pembanding dan data properti objek.
• memberikan penyesuaian terhadap data yang berbeda antara objek dan pembanding.
• menentukan besarnya penyesuaian yang akan diberikan terhadap harga dari properti pembanding.
• menentukan data perbandingan yang dianggap sama kecuali satu yang terlihat berbeda, kemudian dianalisa untuk dijadikan sebagai dasar penyesuaian harga properti pembanding terhadap properti objek.
• menghitung harga setelah penyesuaian untuk setiap properti pembanding.

​

1

Contoh Penyesuaian dengan menggunakan Metode Satuan Mata Uang� �Data Properti Subjek dan Properti Pembanding�

2

3

Berdasarkan Penyesuian terakhir diperoleh range Nilai Indikasi Properti adalah antara Rp. 620 Jt – Rp. 695 Jt. Untuk memperoleh nilai estimasi tunggal penilai harus memperhatikan faktor kemiripan properti, kondisi nasional dan kondisi khusus properti, dari factor-faktor tersebut diberikan pembobotan terhadap Nilai Indikasi Properti sebesar prosentasi tertentu, sehingga diperoleh Nilai Properti Subjek sebesar Rp. 643 jt.

• Keterangan :
• Penyesuaian terhadap Jenis Hak disini yaitu pengubahan hak dari HGB menjadi HM bisa menaikkan harga properti Rp 50 Jt.
•  
• Penyesuaian terhadap Perbedaan Hrg Jual diperoleh dari Hrg Properti Pembanding A dan E yaitu : (670 Jt – 500 Jt )/500 Jt = 34 %, sehingga perbedaan waktu terhadap harga transaksi diberikan tambahan sebesar 34 % x Hrg jual masing2 properti pembanding.
•  
• Penyesuaian terhadap luas Tanah diperoleh dari analisa perbedaan Harga yang telah disesuaikan sebelumnya, antara keluasan properti pembanding A dan B, dimana menurut Perhitungan ( Rp 800 Jt-Rp 670 Jt ) = Rp 130 Jt untuk selisih keluasan 100 m2 dan untuk pembanding D terdapat selisih keluasan 200 m2.
•  
• Penyesuaian terhadap properti pembanding yang memiliki kolam renang diberikan penyesuaian sebesar Rp 50 Jt. Hal ini adalah asumsi, Akan tetapi berdasar harga dari komponen material pembuatan kolam renang itu sendiri yang dapat mempengaruhi nilai.
•  
• Penyesuaian terhadap properti D dan E diberikan sebesar Rp 50 Jt. Karena properti Pembanding tersebut memiliki keadaan yang lebih baik dari segi jumlah kamar dan garasi.

​

4

REKONSILIASI

• Rekonsiliasi adalah teknik pembobotan yang diperlukan untuk menentukan nilai pasar objek penilaian dari indikasi-indikasi nilai yang ada. Bobot yang paling besar diberikan kepada properti pembanding yang mempunyai perbedaan paling sedikit dengan objek penilaian. Demikian pula sebaliknya.

​

• Pembobotan dapat dilakukan dalam bentuk persentase maupun dalam bentuk skala [rating]. Praktek penilaian sehari-hari di Indonesia pada umumnya meggunakan teknik pembobotan dalam bentuk persentase. Jumlah total pembobotan harus 100%.

​

5

MENGUKUR TINGKAT KEYAKINAN DALAM MELAKUKAN PENYESUAIAN

• Jumlah Penyesuaian

Makin banyak jumlah penyesuaian suatu properti pembanding terhadap objek penilaian dapat diartikan bahwa properti pembanding tersebut mempunyai banyak perbedaan terhadap objek penilaian.

​

• Jumlah Absolut Penyesuaian

Jumlah absolut penyesuaian menggambarkan jumlah kotor [gross absolute] dari penyesuaian yang dilakukan antara properti pembanding terhadap objek penilaian. Makin besar jumlah absolutnya mengindikasikan makin besar pula perbedaannya.

MENGUKUR TINGKAT KEYAKINAN DALAM MELAKUKAN PENYESUAIAN

• Teknik Statistik : Standar Deviasi & Coefficients of Variation
• Melalui standard deviasi dapat diketahui seberapa jauh penyimpangan yang dilakukan dalam melakukan penyesuaian.
• Sedangkan coefficients of variation adalah standar deviasi dibagi dengan rata-rata; kemudian dikalikan dengan 100.

CONTOH DATA OBJEK PENILAIAN �DAN DATA PROPERTI PEMBANDING

195

180

195

PENILAIAN TANAH KAVLING RESIDENSIAL

195

195

180

86.538

93.500

91.384

97.355

98.175

93.668

14.603

29.452

23.417

100.472

KELEBIHAN DAN KELEMAHAN PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR

• Kelebihan
• Sederhana dan mudah dimengerti
• Dapat diterapkan untuk semua jenis properti
• Acuan untuk menguji ketepatan metode-metode lain
• Lebih objektive, bersumber dari data aktual
• Dibandingkan dengan Income Approach : menghindari kesalahan memprediksi pendapatan yang akan datang.
• Dibandingkan dengan Cost Approach : menghindari subjektifitas dalam penentuan biaya dan penyusutan.
•  Kelemahan
• Ketersediaan data pembanding sering tidak mencukupi
• Verifikasi keabsahan data sulit dilakukan
• Memerlukan pengetahuan dan pengalaman yang luas terutama dalam melakukan adjustment
• Adjustment yang dilakukan dapat berkurang ketepatannya jika unsur-unsur yang harus disesuaikan terlalu banyak

​

10

DAFTAR PUSTAKA

•  Appraisal Institute, 2001. The Appraisal of Real Estate 12^th Edition, United States of America.

​

• Ventolo,William L. Jr., Williams,Martha R.., 2001. Fundamental of Real Estate Appraisal 8^th Edition, United States of America.

• Lusht ,Kenneth M., 1997. Real Estate Valuation – Principles and Application, United States of America.

• International Association of Assessing Officers (IAAO), 1996. Property Assessment Valuation 2^nd Edition, United States of America.

• Harjanto,Budi, Adv. DEM., M.Si., Hidayati,Wahyu, Dra., M.Si., Konsep Dasar Penilaian Properti Edisi Pertama, Yogyakarta.

• Prawoto,Agus, SH., MA., 2003. Teori dan Praktik Penilaian Properti Edisi Pertama, Yogyakarta.

• MAPPI Pusat, MEP UGM ( Management Asset dan Penilaian Properti-2010)

• MAPPI, 2007. Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007, Indonesia.

​

11

​

​

TERIMA KASIH

STUDI KASUS

13

14

230m2

150m2

15

16

17

���������ELEMEN-ELEMEN PERBANDINGAN�

• Elemen perbandingan merupakan unsur-unsur yang mencerminkan karakteristik dari suatu properti yang menyebabkan harga jual properti bervariasi antara yang satu dengan yang lain. Terdapat beberapa elemen yang mungkin harus dipertimbangkan dalam Pendekatan Perbandingan Data Pasar :
• Hak kepemilikan properti
• Pendanaan
• Kondisi penjualannya
• Pengeluaran yang terjadi setalah pembelian properti
• Kondisi pasar
• Lokasi
• Karakteristik fisik
• Karakteristik ekonomi
• Penggunaan/zoning
• Komponen lain yang mempengaruhi nilai

​

18

�����PROSEDUR DALAM PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR�

1. Pengumpulan data transaksi
• Penilai dapat memperoleh data-data transaksi dengan cara melakukan wawancara, tatap muka, dan penelitian. Kemudian membuat file dan menambahkannya bila ada data transaksi yang baru saja terjadi.
• Sumber data penjualan yang potensial sangat bervariasi dan bermacam-macam. Sumber data primer dapat diperoleh dari :
• Developer;
• Properti Agent;
• Kantor Pelayanan Pajak/PBB;
• Surat Kabar, majalah real estat, Internet;
• Wawancara dengan orang yang bertransaksi, pengacara, karyawan, penilai lain, PPAT, makelar, manajer properti, perbankan;
• dll.

​

19

Cont’d...........

2. Verifikasi data transaksi

• Dari data yang diperoleh tersebut, seorang penilai harus memastikan apakah data tersebut telah terjadi secara wajar (berasal dari sumber-sumber yang dapat dipercaya dan memenuhi syarat/asumsi dalam nilai pasar) sehingga dapat dipertanggung jawabkan. Jika perlu, dilakukan pemeriksaan fisik (inspeksi) dan mengindentifikasikan persamaan dan perbedaan properti yang dinilai

3. Pemilihan satuan perbandingan

• Menyesuaikan harga jual/sewa terhadap satuan luas dari properti pembanding yang kemudian akan dibandingkan dengan properti subjek. Misalnya dari data yang diperoleh luas tanahnya menggunakan satuan hektar, sedang properti subjek diukur dengan satuan meter persegi, maka dari satuan hektar tersebut disesuaikan menjadi meter persegi.

4. Analisis dan penyesuaian harga properti pembanding

• Analisis data dilakukan terhadap :
• Karakteristik Fisik :
• Tanah : lokasi, aksesibilitas, luas, bentuk, frontage, kontur, dll
• Bangunan : type, luas, kualitas
• Fasilitas : listrik, telepon, air
•  Karakteristik Non-fisik :
• Harga jual
• Tanggal transaksi
• Aspek Hukum
• Kondisi Penjualan khusus
• Tata Kota

​

​

20

Cont’...........

2. Penyesuaian

• Penyesuaian dilakukan untuk memperkecil perbedaan-perbedaan yang ada pada data pembanding dengan properti subjek yang dinilai. Prinsipnya adalah menambahkan kekurangan yang ada pada properti pembanding dan mengurangkan kelebihan yang ada pada properti pembanding.
• Rekonsiliasi nilai
• Berdasarkan indikasi nilai yang diperoleh dari penyesuaian data pembanding maka dilakukan rekonsiliasi untuk mendapatkan kesimpulan nilai

​

​

21

22

23