1 of 9

PENDEKATAN PENDAPATAN DALAM PENILAIAN PROPERTI KOMERSIAL

2 of 9

PENDEKATAN PENDAPATAN

KONSEP DASAR PENDEKATAN PENDAPATAN

PENDEKATAN PENDAPATAN DAPAT DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN PROPERTI YANG MENGHASILKAN (Income producing property), DALAM BAHASA SEHARI-HARI SERING DISEBUT DENGAN PROPERTI KOMERSIAL (Commercial Property)

NILAI PROPERTY MERUPAKAN FUNGSI DARI PENDAPATAN YANG DAPAT DIHASILKAN OLEH PROPERTY TERSEBUT “The Value of Property is a function of the income it is expected to produce”

INCOME PRODUCING PROPERTY ADALAH PROPERTY YANG RUANG (SPACE) NYA DAPAT MENGHASILKAN PENDAPATAN SEWA ATAU DIUKUR DENGAN PENDAPATAN SEWA DAN ADA DIPASARAN SECARA UMUM

3 of 9

COMMERCIAL PROPERTY

(INCOME PRODUCING PROPERTY)

PROPERTY YANG RUANG (SPACE) NYA DAPAT MENGHASILKAN PENDAPATAN SEWA ATAU DIUKUR DENGAN PENDAPATAN SEWA DAN ADA DIPASARAN SECARA UMUM

SEPERTI :

OFFICE SPACE SPORT CENTRE

RITEL SPACE CONVENTION HALL

HOTEL GOLF COURSE

APARTMENT TERMINAL BUILDING

TOWN HOUSES TERMINAL PETIKEMAS

​

4 of 9

KELEBIHAN & KELEMAHAN PENDEKATAN PENDAPATAN DALAM PENILAIAN PROPERTY

  • Dapat dijadikan alternatif pendekatan jika tidak didapatkan data pembanding
  • Mampu mengikuti dinamika pasar
  • Sangat sesuai (tepat dan fair) untuk penilaian Income Producing Property
  • Sulitnya melaksanakan proyeksi dengan tepat
  • Sarat dengan resiko terjadinya perubahan (adanya unsur ketidakpastian)

KELEBIHAN

KELEMAHAN

5 of 9

METODE ANALISA DALAM PENDEKATAN PENDAPATAN PADA PENILAIAN PROPERTY

  • GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM)

​

  • INCOME CAPITALIZATION

​

  • DISCOUNTED CASH FLOW

​

​

  • RESIDUAL TECHNIQUE

6 of 9

GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM)

Adalah suatu metode yang sangat sederhana dalam estimasi nilai pasar dengan pendekatan pendapatan. Metode ini dianalogikan dengan metode “payback period” dalam analisa investasi “ how many periods of specified gross income, until the total cost of the investment or value is recovered”

Value = GIM x Gross Income

Value

GIM =

Gross Income

7 of 9

CONTOH

Berapakah Nilai suatu Ruang Perkantoran per M2 disekitar lokasi survey, jika diketahui rental rate Rp 120.000,- /M2/Bulan ?

Gross Income = Rp 120.000 x 12

= Rp 1.440.000

Value = GIM x Gross Income

= 6,16 x Rp 1.440.000

= Rp 8.874.266/m2

8 of 9

INCOME CAPITALISATION METHOD

Nilai Properti adalah Net Operating Income Tahunan yang dihasilkan oleh property tersebut di konversi dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu

NOI

Value =

i

Net Operating Income adalah Gross Income dikurangi dengan biaya operasional. Gross Income adalah potensi income yang dapat dihasilkan oleh property tersebut dikurangi dengan kemungkinan kekosongan.

Capitalization Rate, persentase yang mencerminkan tingkat balikan (rate of return) dari modal investasi (i = NOI / Value).

Dimana :

NOI = Net Operating Income Tahunan

i = Capitalization Rate

9 of 9

CONTOH

Suatu gedung perkantoran memiliki leasable area 2.000 M2, rental rate �Rp 60.000/M2/bulan, service charge Rp 20.000 /M2/bulan, tingkat kekosongan 10%, biaya operasional sebesar Rp 15.000 /M2/bulan. Berapakah nilai pasar gedung perkantoran tersebut jika tingkat balikan investasinya sebesar 9%.

Leasable area 2.000 M2

Vacancy Loss (10% x 2.000 M2) 200 M2

Rented Area 1.800 M2

Gross Income (1.800 x 60.000 x 12) + (1.800 x 20.000 x 12) = Rp 1.728.000.000

Operational Expenses (2.000 x 15.000 x 12) = Rp 360.000.000

Net Operating Income = Rp 1.368.000.000

Value = NOI / i = (1.368.000.000 / 9%) = Rp 15.200.000.000,-