Volet « Identité et organisation du groupe »

Intervenant : Pierre LEVY – plevy@regain-hg.org - www.regain-hg.org

Les toits liés, Pontcharra, Isère

UN HABITAT PARTICIPATIF SENIOR A SAINT-ETIENNE-DE-SERRE

Accompagnement Regain

Saint-Etienne-de-Serre, Lundi 27/02/2023

Compléments au rapport intermédiaire suite à la réunion du conseil municipal du 10/02

Montage en Coopérative d’habitants (SAS coop) ?

Intérêt : produire du logement social en propriété collective

2 montage financiers sont envisageables :

1. Montage en prêt locatif social (PLS) :

Nécessite :

• Un agrément préfecture (difficile à obtenir en zone peu tendue) et une garantie d’emprunt de la collectivité,
• entre 20% et 40% de fonds propres apportés par les sociétaires (les habitants) soit entre 260 000€ et 520 000€

Implique :

Uniquement des logement locatifs réservés aux personnes éligibles au locatif social… tout en étant moins social qu’avec un bailleur social et plus difficile à financer.

Montage en Coopérative d’habitants (SAS coop) ?

2 montage financiers envisageables :

2. Montage « en se passant des banques » (cf. Ecoravie à Dieulefit):
1. Implique une levée de fonds citoyenne sur la totalité du coût du projet (1,38 M€) auprès de personnes acceptant de bloquer leur épargne sur une longue durée avec un très faible taux d’intérêt.
2. Les habitants sont nécessairement locataires (mais ne répondent pas forcément aux critères de ressources car pas d’agrément)
3. Un portage très fort par les habitants pour développer le projet (recherche de financement, montage juridique, capacité financière…)

Conclusion : Montage en PLS peu approprié pour Saint-Etienne-de-Serre et moins efficient que le scénario 1. Montage ‘’Ecoravie’’ peu réaliste au regard des ressources à mobiliser (humaines et financières) pour 6 logements.

Le scénario en coopérative d’habitants est à écarter.

Une Société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) ?

Un montage juridique peu adapté à un projet de logements

La SCIC est une société commerciale (SAS ou SA) qui implique une activité économique de production (hors location) : laquelle ?

La SCIC est une coopérative en multi sociétariat qui développe des logiques partenariales fortes sur un territoire autour d’un enjeu d’utilité sociale.

Elle comporte au moins 3 collèges, dont deux obligatoires, celui des bénéficiaires (= ici, ce serait les habitants) et celui des salariés / producteurs : qui ? . Le 3^ème collège peut être dédié aux collectivités.

La SCIC doit être mise en place par un collectif de porteurs du projet fort : qui ?

Une Société coopérative d’intérêt collectif ?

Un montage financier qui ne résout pas l’équation économique

Le montage juridique (la SCIC) détermine la forme d’administration de la structure, il est différent du montage financier qui permet de financer le projet.

Le montage financier se ferait :

• soit comme en coopérative d’habitants (mais scénario peu adapté),
• soit en intégrant dans le sociétariat un bailleur social, ce qui revient au scénario 1, en plus complexe et sans justification spécifique pour ce projet de 6 logements.
• Ce montage juridique et financier implique uniquement de la location => pas de mixité sociale.

Le montage juridique et les différents montages financiers envisageables semblant peu adaptés, le scénario de la SCIC est à écarter.

Préconisations :

Le choix fondamental à faire par le conseil municipal réside entre le scénario 1 (partenariat avec un bailleur social) et le scénario 2 (maitrise d’ouvrage par les habitants organisés en SCIA).

​

Le scénario 3 (intégration d’un à deux logements locatifs dans la SCIA) n’est qu’une déclinaison du scénario 2, si on arrive à le financer.

Préconisations :

Avant de faire un choix (à reporter au prochain CM), approfondir la faisabilité de chaque scénario :

Scénario 1 : Rencontrer les 3 opérateurs sociaux pressentis (foncière Chênelet, Ardèche Habitat et Habitat Dauphinois), connaître leurs conditions de faisabilité (pour la résidence seniors seulement ou pour les 2 résidences prévues dans le PLU) et financières (quel niveau de cofinancement requis ?), leurs potentiels et leurs limites au regard du projet senior, leurs délais d’intervention...

Scénario 2 : Bien identifier le niveau d’engagement de l’association PEPS et aussi la limite de ses capacités financières sur le projet. Concernant le volet mixité (scénario 3) : évaluer la capacité du territoire à mobiliser des investisseurs citoyens (430.000€ pour deux logements) pour un investissement bloqué sur le long terme et ayant un rendement faible.

Pour les 2 scénarios : Evaluer les subventions envisageables pour financer les espaces partagés.

​

​

Préconisations :

Décisions à prendre lors du conseil municipal du 27 février :

• Décider du montant de la cession du terrain pour les deux scénarios afin de faciliter les simulations financières à venir.
• Valider (ou non) le projet de permanence médicale communal : à intégrer au programme ou non ?
• Engager ou non une participation financière de la commune pour faciliter l’intégration de logements locatifs ; en situer approximativement le montant.

​

Décision à prendre lors de la réunion suivante du conseil :

• Choix ferme entre le scénario 1 ou 2
• Choix du porteur de projet : quel bailleur social (si scénario 1) ou quelle association d’habitants (si scénario 2) ?