Что такое договор?

  • Договором признается соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
  • Гражданским кодексом РФ предусмотрено более 25 видов договоров, при этом многие из них включают в себя несколько подвидов (например, договор купли-продажи бывает в виде поставки, розничной продажи, энергоснабжения, контрактации и пр.).

Кто и зачем должен составлять договоры?

Договором оформляются определенные экономические отношения, которым договор придает юридическую силу и защиту.

Закон в некоторых случаях стимулирует заключать договоры в письменном виде под страхом:

    • невозможности ссылаться на свидетельские показания (для сделок между юрлицами и с гражданами, на сумму свыше 10 тыс. руб. между гражданами)
    • признания сделки незаключенной (когда не согласованы или нет возможности доказать, что согласованы все существенные условия для такой сделки условия)

Виды сделок

  • устные и письменные
  • простые и нотариальные
  • подлежащие обязательной государственной регистрации, с момента совершения которой договор считается заключенным

Когда нужно обращаться за госрегистрацией именно договоров в отношении недвижимости?

  • право собственности на недвижимость (их возникновение), переход к другому лицу, в том числе других вещных прав:
    • хозяйственное ведение;
    • оперативное управление;
    • постоянное (бессрочное) пользование земельным участком;
    • сервитут (также регистрируется как ограничение, обременение);
  • ограничение прав, обременение имущества;
  • прекращение прав (ограничений и обременений);

Регистрация перехода права,
а не регистрация договоров

С 1 марта 2013 г. осуществляется регистрация перехода права, а не договоров следующих типов:

  • купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ);
  • купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);
  • дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ);
  • об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).

Что надо изменить в договорах
об отчуждении недвижимости

Пункты договоров подобные следующим, должны быть убраны из договоров:

  • Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.
  • В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к Покупателю подлежит государственной регистрации.
  • В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Теперь нужно писать (или не писать ничего):

  • Настоящий договор вступает в силу в соответствии с действующим законодательством.
  • Переход права по настоящему договору подлежит регистрации в соответствии с действующим законодательством.

Государственная регистрация договоров осталась в отношении

  • договора аренды недвижимости (в т.ч. найма жилого помещения), ссуды (безвозмездного пользования) недвижимости, аренды предприятия, заключенных на срок более 1 года;
    • договора водопользования (ч. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ);
    • договора участия в долевом строительстве;
  • договора финансовой аренды (лизинга) в отношении недвижимости на срок более 1 года.

Цель госрегистрации
и нотариального удостоверения сделок

  • проверка соблюдения существенных условий;
  • проверка полномочий и дееспособности участников сделки;
  • регулирование наиболее существенных имущественных вопросов (переход прав на недвижимость, долей в ООО и др.);
  • придание регистрации «эффекта публичности» - создать для третьих лиц презумпцию знания о факте совершения сделки и ее содержании (эффект публичности зарегистрированной сделки);

Сделка без государственной регистрации

С 2014 г. изменилась судебная практика по незарегистрированным сделкам, которые требуют такой госрегистрации:

  • сделки больше не являются недействительными\незаключенными для её сторон;
  • незарегистрированная сделка не имеет юридических последствий для третьих лиц, но не для её участников, которые обязаны её исполнять «внутренние договоренности»;

Сторона уклоняется от регистрации перехода права

  • предлагаем в письменном виде выйти в определенный день на госрегистрацию сделки (не требуется по нотариальным сделкам и договора аренды);
  • в случае отказа обращаемся в суд с иском о государственной регистрацией перехода права собственности

Обязательное
нотариальное удостоверение 1\2

    • Д. залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 3 ст. 339 ГК);
    • Д. ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК);
    • Д. уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК);
    • Д. перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 4 ст. 391 ГК);
    • соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452ГК);
    • предварительный Д., если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК);

Обязательное
нотариальное удостоверение 2\2

    • соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;
    • брачный договор (ст. 41 СК);
    • соглашение об уплате алиментов (ст. 100 СК);
    • завещание (в виде исключения в чрезвычайных обстоятельствах допускается составление завещания собственноручно в простой письменной форме в присутствии двух свидетелей);
    • доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о госрегистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в госреестрах правами (п. 1 ст. 185.1 ГК);
    • доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК);
    • заявление на выходе из состава участников ООО.

«Бонус» при нотариальном
удостоверении сделки с недвижимостью

    • Если хотите сдать на госрегистрацию в Росреестр договор на отчуждение недвижимости или установление обременения единолично, то удостоверьте такой договор у нотариуса.
    • Договор аренды в любом случае может сдать на регистрацию единолично любая его сторона.

Договоры аренды недвижимости, заключенные на срок менее 1 года, не подлежат регистрации даже при желании сторон договора.

Что такое договорная работа?

Бизнес-процесс по оформлению договоренностей (предложений) и их исполнению, который состоит из таких этапов как:

  • подготовка к заключению договора (проверка контрагента, заключение предварительного договора, согласования существенных условий)
  • заключение договора (оформление)
  • исполнение договора (оплата, учет и контроль за ходом исполнения)

Заключение договора

  • преддоговорные переговоры
  • запрос документов у контрагента
  • проверка контрагента
  • проверка платежеспособности контрагента
  • составление и согласование договора
  • принятие решения о заключении сделки и подписание договора
  • обмен экземплярами договора

Преддоговорные переговоры

С 1 июня 2015 г. устанавливается запрет на недобросовестные практики ведения переговоров. Стороны не должны злоупотреблять своим правом свободного ведения и выбора приемов и тактики переговоров (п. 2 ст. 434.1 ГК РФ).

Недобросовестными действиями предполагаются:

  • предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;
  • внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Последствия: возмещение убытков.

Регламентация договорной работы

Оформляется локальным нормативным актом работодателя (положение, регламент, инструкция и др.), с которым знакомят в обязательном порядке всех работников, участвующих в договорной работе (ДР), в особенности те, кто осуществляет визирование договоров, контроль за их исполнением и подготовку технических заданий к ним.

Излишняя зарегулированность = «мертвый» бизнес-процесс договорной работы.

Примерная структура договора

  • название договора
  • дата оформления договора;
  • ФИО участников или организаций составляющих договор;
  • предмет – предоставляемые услуги, объект продажи и т.п.;
  • обязанности сторон;
  • права сторон;
  • гарантии;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • ответственность сторон;
  • подсудность, применимое право;
  • реквизиты участников

Основные «стили» в договорной работе

  • Отсутствие «договорной работы» как бизнес-процесса
  • Выполнение «договорной работы» неюристами (кадровик, бухгалтер, офис-менеджер, сейлз-менеджер и т.п.)
  • Использование типовых форм договоров, скачанных из Интернета или оставшихся от прежнего сотрудника
  • Работа «под честное слово»

Основные ошибки
в договорной работе у «неюристов» 1\2

  • отсутствие существенных условий - договор считается незаключенным;
  • попытка составить сейчас «рамочный договор» без конкретных условий в приложении к нему или оставление предмета договора на «потом»;
  • несоблюдение письменной формы сделки или отсутствие государственной регистрации, учета регистрации уведомления о залоге движимого имущества;
  • прямое противоречие закону условий договора;
  • использование факсимиле без заключения соглашения об этом.

Примеры отсутствия
существенных условий

  • договор купли-продажи недвижимости – о стоимости;
  • договор аренды – объекта аренды, к примеру, земельного участка или иной недвижимости без указания кадастрового номера;
  • договоре оказания услуг – предмета оказания услуги (что, как и где делать, какой результат выполнения);
  • договоре подряда – содержание, виды и объем подлежащих выполнению работ, срок начала и окончания работ, объект работ, результат, к которому должны привести подрядные работы;

Примеры прямых противоречий закону

  • «Заказчик отказывается от права на обращение в суд в течение действия настоящего договора….»
  • заключение договора купли-продажи, поставки или аренды государственным или муниципальным заказчиком, который не имеет право это делать без торгов;
  • право на изменение арендной платы чаще 1 раза в год;
  • изменение подсудности и плата (штраф) за односторонний отказ потребителя в договорах с потребителем;

Основные ошибки
в договорной работе у «неюристов» 2\2

  • игнорирование налоговых последствий и требований валютного законодательства
  • игнорирование проверки контрагентов
  • приоритет «формы» над содержанием
  • противоречивость, двусмысленность формулировок, использование неустоявшихся терминов;
  • не определен порядок расчетов (кто, когда или после чего платит).

Несогласованность сроков оплаты

Ситуация с отказом оплачивать по договору одна из самых распространённых в связи с чем могут быть использованы 2 способа решения проблемы:

  • принцип эстоппель (п. 3 ст. 432 ГК РФ), когда сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности;
  • законный срок исполнения обязательства в течение 7 дней с момента предъявления требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ)

Типичные ошибки в тексте договоров

  • опечатки – часто допущенные по ошибке и не носят существенный характер, т.к. по смыслe текст договора может быть правильно интерпретирован;
  • не из договора, ни из приложений не ясен порядок определения цены;
  • цифры (чаще всего - стоимость) и число прописью написаны по-разному;
  • отсылка к пунктам, которых нет в договоре, или к другим документам, которые не подписаны или называются иначе;

+Плюсы+ типовых форм договоров
от конструкторов документов

  • высокое качество составления договоров;
  • универсальность;
  • проработки условий и различных ситуаций;
  • сокращение времени согласования конкретных договоров.

turbocontract.ru

www.freshdoc.ru

“FreshDoc. Конструктор документов” – это ПО, предназначенное для автоматизации работы с документами.

Ключевой особенностью является его вариативность. Пользователь отвечает на вопросы опросного листа, а “FreshDoc.Конструктор документов” формирует уникальный документ, максимально подходящий под конкретные условия.

  • В сервисе представлено более 1400 различных типов документов для бизнеса и персональных нужд;
  • Все документы на 100% соответствуют законодательству РФ как заявляет сам сервис;
  • Каждый документ содержит ссылки на нормативно-правовую базу: всегда можно понять, на какой закон опирается этот пункт документа;
  • Конструктор помогает работать быстро и без ошибок;
  • Ваш личный робот-юрист не требует зарплаты, не уходит в отпуск и на больничный. Затраты на порядок меньше!

Преимущества для пользователей

  • сервис для конструирования и использования своих шаблонов документов, т.е. тех, которые для вас сделали профессиональные юристы;
  • многопользовательская работа с разграничение доступа;
  • возможность создание договоров по реестрам контрагентов;
  • «автоматический» протокол разногласий.

Система предназначена для тех, у кого много (поток) договоров или имущества, которое постоянно сдается в аренду или продается по каталогам.

-Минусы- типовых форм договоров

  • возможность недобросовестного изменения договора сотрудником;
  • отсутствие гибкости при работе с контрагентами, поскольку разработаны строго определенные договоры;
  • риск устаревания договоров ввиду изменений законодательства (не актуально для конструкторов договоров);

Проверка контрагентов

Перед подписанием документов следует обратить внимание на следующее

  • не является ли заключаемая сделка для вашего контрагента крупной;
  • дееспособность гос. и муниципальных организаций, НКО на такие сделки, так как им разрешено лишь те виды деятельности, которые указаны в уставе;
  • не истек ли срок полномочий представителя контрагента по доверенности или руководителя по уставу;
  • не ограничены ли уставом полномочия руководителя по заключению сделок, сумма которых превышает определенное значение.

Проверка «на внимательность»

  • факт регистрации контрагента за несколько дней до заключения сделки, отсутствие процедуры банкротства или ликвидации;
  • учреждение одними и те же ми учредителями двух и более компаний с одинаковым названием;
  • наличие у тех же участников компаний, которые были исключены как недействующие;
  • наличие фирм у тех же учредителей, которые были ранее ликвидированы после реорганизации и «переезда» в другой регион («слив компании»);
  • «массовые» учредители и руководители, в особенности при регистрации компаний в разных регионах страны;

Что проверить
при составлении договора? 1\3

  • на «добросовестность» в частности для получения возмещения по НДС.
  • проверка полномочий подписанта – решения о назначении руководителя, доверенности на представителя, а также по ЕГРЮЛ\ЕГРИП на egrul.nalog.ru
  • факт неликвидации юрлица или ИП на egrul.nalog.ru, а для иностранных юрлиц на сайтах органов и организаций, ведущих аналогичные реестры;
  • проверка паспортов подписантов на недействительность - сервисы.гувм.мвд.рф

Что проверить
при составлении договора? 2\3

  • проверка контрагента на сайте Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц fedresurs.ru
  • проверить по реестру недобросовестных поставщиков ФАС rnp.fas.gov.ru
  • проверка на kad.arbitr.ru на нахождение в процедуре банкротства и наличия большого количества исков к потенциальному контрагенту;

Картотека арбитражных дел

Картотека арбитражных дел

Что проверить
при составлении договора? 3\3

  • годовой бухгалтерский баланс любой организации, если он сдавался на gks.ru/accounting_report
  • Банк данных исполнительных производств http://fssprus.ru/iss/ip/
  • членство в ТПП и иных объединениях предпринимателей;
  • выдавалась ли лицензия потенциальному контрагенту, можно на сайтах лицензирующих органов

Проверка при исполнении договора

проверка полномочий при исполнении договоров ВСЕМИ сотрудниками фирмы (доверенностей у получателей товара и полного указания ФИО и должности такого лица)

Интернет-сервисы для проверки договоров залога и полномочий

Проверка залогов движимого имущества

1 июля 2014 г. начала работа Реестр залогов движимого имущества – это означает:

  • все имущество, которое было заложено ранее, должно быть внесено в этот реестр до 1 февраля 2015 г., т.к. в противном случае «залог будет существовать только между сторонами»;
  • реестр ведут нотариусы, которые взимают плату за внесение сведений в него;

Адрес сервиса: https://www.reestr-zalogov.ru/search/index

Проверка нотариальных доверенностей

  • Получить от контрагента доверенность в форме электронного документа, подписанного УКЭП нотариуса – проверить УКЭП нотариуса на действительность
  • По копии доверенности можно выяснить: была ли она выдана и кем, каким нотариусом удостоверена и была ли отменена - на сайте Федеральной нотариальной палаты http://reestr-dover.ru/

Информационные сервисы ряда стран СНГ

Нюансы договорной работы

Нюансы договорной работы 1\4

  • Номер договора – существует только для учета в рамках делопроизводства;
  • Вид (название) договора – служит так же для удобства правовой и налоговой экспертизы;
  • Место заключения – имеет значение для внешнеторговых договоров и определения применимого права того или иного государства, и в случае отсутствия в договоре цены, которая должна быть определена по месту заключения такого договора;
  • Цитирование законов – особенность типовых договоров, которые на 80% состоят из цитирования ГК РФ так называемых «норм по умолчанию», от неиспользования которых договор не пострадает.

Нюансы договорной работы 2\4

  • Номер и дата выдача свидетельства о регистрации ИП – не является необходимым элементом договора. Более того, он не может быть оперативно верифицирован в отличии от ИНН и ОГРНИП.
  • ИП может не иметь печати.
  • ПБОЮЛ – больше не используется
  • ИП – это не фирма и названия у него нет.
  • Если договор подписан неустановленным лицом – это больше не означает его незаключённость и возможность отказаться от него
  • «Регистрация» для иностранцев, которые подписывают договор, важна только нотариусу, но не сторонам договора

Нюансы договорной работы 3\4

  • Делайте двуязычные договоры с иностранцами, но и подписанные на русском языке представителем, который не владеет русским, не приводит к автоматической недействительности договора
  • Если контрагент сменил название, то договор с ним не теряет силы
  • Подписи перепутаны местами – не приводит к недействительности договора
  • Договор считается заключенным не в дату, указанную в его «шапке», а тогда, когда его фактически подписал ваш контрагент.

Нюансы договорной работы 4\4

  • название сторон в договоре может быть любым
  • арбитражные и третейские оговорки (выбор суда для обращения с иском) – имеет смысл указывать только существующие государственные и третейские суды. Оговорка не должна быть дискриминационной.
  • отзывайте доверенности бывших работников
  • разные подписанты в преамбуле и в конце договора – главное, чтобы тот, кто подписал имел полномочие на это.

Подписи на договорах 1\2

  • подписывайте договор в присутствии всех подписантов
  • не позволяйте одним людям расписываться за других
  • подписывайте все страницы договора даже если это не предусмотрено его текстом
  • не подписывайте пустые листы и страницы договора, в которых ваши подписи оформлены на отдельном листе. Либо меняйте шрифт, интервалы, распечатывайте с двух сторон либо сшейте договор и др.

Подписи на договорах 2\2

  • не ставьте печать на подпись – это усложнит или сделаем невозможной экспертизу подписи
  • не подписывайте гелевой ручкой, если не хотите усложнить установление срока давности проставления подписи
  • подписывайтесь всегда длинной рукописной подписью с большим количеством букв – помогает провести почерковедческую экспертизу
  • не соглашайтесь на использование факсимиле, если это прямо не оговорено в соглашении, которое вы заранее подписали с этим контрагентом

Правильный механизм
подписания документов 1\2

  • проверяйте все экземпляры договоров на идентичность – случается, что вариант, который останется у вас может не соответствовать тому, что вы читали и который остался у партнёра;
  • подписывайте договор постранично и глядя на каждый лист целиком – весьма часто стороны торопятся и подписывают листы не глядя на их верхнюю и среднюю, часть, которая скрывается, а она может отличаться от того, о чём вы договаривались;

Правильный механизм
подписания документов 2\2

  • «испорченные листы» с подписью забирайте себе или уничтожайте;
  • не торопитесь при обмене документами и их подписании;
  • оставляйте всегда себе экземпляр договора;
  • не передавайте первым документ, подписанный вами, если не уверены, что в случае неподписания вам его вернут и он не может быть использован против вас

Общие советы по оформлению договоров

  • абсолютное большинство договоров не подлежат нотариальному удостоверению
  • проверяйте незнакомых контрагентов вплоть до паспортов. Ничто не вселяет доверие как реальный документ.
  • не доверяйте копиям документов о полномочиях.
  • наличие печати и приказа на директора не означает, что он действующий руководитель
  • проверяйте устав на предмет наличия у руководителя (сейчас их может быть несколько) полномочия на подписания подобного рода документов, сопоставляйте с ЕГРЮЛ и смотрите устав организации.

Рекомендации по составлению договоров 1\4

  • сроки указывайте таким образом, чтобы события или действия лиц с которыми они связаны можно было достоверно установить, что они наступили;
  • счета не обязательны, можно платить прямо по договору;
  • соблюдайте паритет – не позволяйте одной из сторон иметь только права, а другой обязанности. Вносите в договор по возможности равноправные формулировки – по срокам, ответственности и др.

Рекомендации по составлению договоров 2\4

  • вносите условие о 50% предоплате, которая отражает интересы обоих сторон;
  • не повторяйтесь и используйте отсылки к пунктам, как делают это юристы;
  • с иностранцами указывайте как применимое право той страны, в котором вы или ваши юристы разбираются,
  • указывайте третейский суд, что облегчит взыскание с иностранца в случае спора;

Рекомендации по составлению договоров 3\4

  • чётко прописывайте предмет договора, чтобы было понятно, какую услугу вы оказываете и каким образом или какой товар продаете или изготавливаете, идентифицируйте его или результат вашей работы.
  • составляйте протокол разногласий, если получили договор в той редакции, в которой не согласовывали. Протоколы разногласий можно составлять «друг на друга».
  • не предусматривайте сложный и\или долгий досудебный порядок
  • контрагент из другого региона, а вы слабая сторона (высок риск проблем) – указывайте арбитражный суд своего региона или хотя бы по месту нахождения истца

Рекомендации по составлению договоров 4\4

  • работаете с отсрочкой – предусматривайте коммерческий кредит, его суд не снизит, как и проценты за пользование чужими денежными средствами. Неустойку напротив суд часто уменьшает.
  • пишите в договоре про заявки, письма – пишите, вручайте и имейте подтверждение получения.
  • если вы подписываете договор «задним числом», то пишите текущую дату, но используйте оговорку о том, что договор распространяется на отношения с «такой-то даты».
  • если договор, который вам надо предъявить кому-либо, был утрачен, но ваш контрагент согласен на восстановление, то укажите на таком «новом» договоре, что это дубликат. Это снимет подозрения в подделке.

Приложения к договору

  • если в тексте договора есть отсылка к неким приложениям (при наступлении определенных условий - предусматривает заключение дополнительных соглашений), то они непременно должны быть;
  • в самих допсоглашениях нужно четко указать, к какому именно договору они относятся. Например: «Приложение  к договору … (наименование, номер (если есть), дата)»;
  • приложения к договору так же должны быть подписаны как и основной договор, содержать дату и месту их составления.

Срок окончания договора

Бессрочный договор или договор, который сам возобновляется на новый срок весьма удобен, но и это имеет как свои плюсы, так и минусы.

+ нет необходимости перезаключить договор каждый раз

- ужесточить условия (повысить цену, изменить порядок оплаты и т.п.) можно лишь с согласия другой стороны.

Положения о расторжении договора

По общему правилу отказ от исполнения договора не допустим. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только

  • при существенном нарушении д. другой стороной
  • в иных случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законами:
    • такое условие предусмотрено самим договором
    • отказ от исполнения д. может быть связан с существенным изменением обстоятельств

Обеспечение исполнения обязательств

Способ "застраховать" риск невозврата долга, т.е. при невозврате долга кредитор может в счет исполнения обязательства должника (погашения долга):

  • получить задаток;
  • получить имущество должника или иных лиц (залог);
  • взыскать долг с третьего лица (поручительство);
  • получить исполнение от банка или фактора (независимая гарантия, факторинг);
  • возложить на должника определенные санкции (неустойка);
  • удержать имущество, подлежащее передаче должнику (удержание);
  • получить исполнение от страховой компании (страхование).

Рекомендации по конкретным видам договоров 2\2

  • Поручительство – указывайте срок поручительства, в противном случае оно действует всего 1 год. Указывайте за что конкретно поручаются и в каком объеме.
  • Договоры, в рамках которых создаются объекты интеллектуальной собственности (ОИС) – указывайте, кому переходит исключительное право на ОИС, после его отчуждения заказчику может и в каких формах подрядчик его использовать.
  • Договоры оказания услуг – вводите конкретные измерители вашей работы (результат), стоимость каждого этапа работы на случай расторжения договора заказчиком до окончания оказания услуги

Договор аренды недвижимости

Памятка арендатору 1\3

  • арендатор не является плательщиком земельного налога ни в отношении арендуемого земельного участка, ни в отношении участка, на котором стоит арендуемое здание.
  • арендатор не уплачивает налог на имущество.
  • арендодатель не обязан давать согласие на сдачу в субаренду и понудить его к этому нельзя.

НО: после заключения такого договора субаренды отзыв согласия считается несостоявшимся.

Памятка арендатору 2\3

  • Смена собственника недвижимости не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это означает, что никакие условия не подлежат изменению, если это не предусмотрено самим договором, обеспечительный платёж повторно не уплачивается.
  • Арендатор обязан платить «арендную плату», если договор закончился, хотя он не выехал из помещения.
  • Договор на обслуживание с УК или на вывоз мусора со специализированной организацией заключать не требуется, если это сделал собственник.

Памятка арендатору 3\3

  • срок указывайте “включительно”, когда формулируете срок исполнения какой-либо обязанности по договору (аренды, уведомления о чём-либо). К примеру, если вы напишите до 25 декабря, то в случае спора это может быть истолковано, и как до 25 включительно, так и ограничиваясь 24 декабря.
  • включайте в договор «арендные каникулы», если планируете ремонтировать перед тем, как по назначению использовать недвижимость

Чего лишается арендатор,
если договор не зарегистрирован

  • следование аренды за вещью при смене собственника (ст. 617 ГК РФ)
  • преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ),
  • защита владения арендатора против третьих лиц, вытекающая из ст. 305 ГК РФ

Типичные ошибки в договоре аренды 1\2

  • отсутствие предмета аренды – графического плана части арендуемого помещения;
  • отсутствие срока аренды означает, что договор заключен на неопределенный срок, и может быть расторгнуть по требованию арендодателя за 3 месяца до предполагаемой даты выселения;
  • недвижимость в залоге (аренде), а арендатор не пытается проверить ЕГРН и посмотреть договор залога (аренды) на предмет необходимо ли согласие на (суб)аренду;

Типичные ошибки в договоре аренды 2\2

  • жилое помещение в аренду по коммерческие цели, к примеру, производство, кафе, спортклуб;
  • приёмка «сложного» помещения неспециалистом;
  • арендная плата после истечения договора и до момента возврата объекта не может уплачиваться в двукратном размере;
  • арендодатель согласен на размещение рекламы и прочих вывесок на фасаде здания;

Изменения в договорной работе
с 1 июня 2015 года 1\2

  • введено понятие «законных процентов» (ст. 317.1 ГК РФ), рассчитываемых по ключевой ставке ЦБ РФ;
  • при расчете процентов по ст. 395 ГК РФ нужно учитывать так же ключевую ставку ЦБ РФ;
  • вводят такие виды договоров как рамочный, опционный и абонентский
  • в предварительный договор необходимо включать не все существенные условия основного договора, а только: условие о его предмете и условия, по которым при заключении предварительного договора по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Изменения в договорной работе
с 1 июня 2015 года 2\2

  • возникшие при заключении договора разногласия, которые не были переданы на рассмотрение суда в течение 6 месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке. Ранее подобный срок не был предусмотрен.
  • если лицо, занимающееся предпринимательством, нарушает обязательство, то снижение неустойки возможно только по заявлению должника. В отношении остальных лиц суд может уменьшить неустойку по собственной инициативе. До поправок для уменьшения неустойки всегда требовалось заявление ответчика.
  • закреплено право установить плату за односторонний отказ от предпринимательских договоров.

Новшества, которые можно предусмотреть
в договоре с 1 июня 2015 г. 1\2

  • можно предусмотреть соглашением обязанность одной стороны возместить другой стороне определенные имущественные потери, которые не связаны с нарушением обязательства его стороной. К таковым относятся, например, потери, вызванные невозможностью исполнения обязательства, предъявлением требований третьими лицами (органами госвласти) к стороне или третьему лицу. В рассматриваемом соглашении должно содержаться указание на размер возмещения этих потерь или порядок его определения. По общему правилу суд не вправе уменьшить размер данного возмещения. Исключением будут являться случаи, когда доказано, что сторона умышленно содействовала увеличению размера потерь.

Новшества, которые можно предусмотреть
в договоре с 1 июня 2015 г. 2\2

  • введено понятие «обеспечительного платежа» к существующим или будущим обязательствам
  • право на получение денежных сумм на случай неисполнения судебного акта по исполнению обязательства в натуре (астрент);
  • в предпринимательских договорах можно предусматривать сложные проценты;
  • легализована плата за отказ от договора, где это не запрещено законом;

Заключение договоров через интернет

Проблемы заключения договоров через Интернет

Популярный способ, который пришел на смену «факсу», однако этот способ имеет массу существенных недостатков:

  • Проблема с идентификацией другой стороны – в договоре желательно указать факсы, email, с которых вы планируете обмениваться подписанными копиями договора
  • Высокий риск получить «договор-конструктор» с отсканированной с оригинального договора печатью и подписью реального директора
  • Суды плохо принимают подобные договоры как доказательства
  • Переписка как элемент преддоговорной стадии и исполнения договора, совершенная по электронной почте, находится в еще более ущемленном состоянии

Не забывайте после обменяться по почте подписанными документами!

Способы заключения
договоров в письменном виде

  • составление единственного документа, составление сторонами;
  • посредством обмена документами;
  • электронного документа (ЭД), передаваемый по каналам связи.

ЗА и ПРОТИВ
заключения договора по email

ЗА

  • очевидные свидетельства настоящих переговоров по email с согласование с существенных условий будущих отношений;
  • наличие реальных отношений, подтверждаемых систематическим документооборот в электронной форме;
  • указание в договоре на применяемые email, созданные в домене контрагентов, их реальное использование;
  • пересылка скана договора с email руководителя организации с указанием в его подписи ФИО, должности, наименование организации

ПРОТИВ

  • отсутствие электронной переписки, опосредующей обмен сообщениями по электронной почте;
  • отсутствие ясности относительно полномочий лица, ведущего переговоры;
  • использование электронной почты публичных почтовых сервисов;

Случаи, когда договор, подписанный через интернет может быть признан заключенным

  • конклюдентные действия: оферта + акцепт. Типичная проблема - отсутствие оферты.
  • взаимное исполнение;
  • последующее одобрение.

Электронные аналоги
собственноручной подписи

Простая ЭП

    • позволяет определить подписавшее лицо

Усиленная НЭП

    • определить лицо;
    • обнаружить факт изменения документа

УКЭП

    • определить лицо;
    • обнаружить факт изменения документа
    • сертификат выдан аттестованным центром

Признание равнозначности документов, подписанных ПЭП

«Стороны осуществляют обмен информацией в электронной форме, в частности, посредством обмена электронными документами, подписанными простой электронной подписью (ПЭП). Стороны признают электронные документы, подписанные ПЭП, равнозначными документами на бумажных носителях, подписанные собственноручной подписью».

Вводиться понятие электронного документа

Под электронным документом понимается сообщение в формате электронной почты, содержащее непосредственно в этом сообщении или в качестве приложения к нему электронный (созданный в результате сканирования графический файл либо в результате сохранения документа в формате PDF) образ оригинального документа, содержащего подпись уполномоченного представителя Стороны и печать Стороны.

Правила определения стороны,
подписавшей электронный документ

  • Электронный документ считается подписанный ПЭП Стороной 1, если он направлен с адреса электронной почты partner1@gelios.ru на адрес partner2@estors.su
  • Каждая Сторона обязуется обеспечить доступ лиц, уполномоченных на подписание электронных документов от её имени, к ПЭП (адресам электронной почты), указанной в п. ___ Договора, исключительно с использованием кодов и (или) паролей. При этом Стороны обязуются соблюдать конфиденциальность указанных кодов и (или) паролей.

dir@seplegal.ru

facebook.com/JurisLLC

Составляем договоры правильно 17.11.17 - Google Slides