Que deberías saber, a la hora de vender un proyecto de pozo

Captación y Venta

QUÉ TENEMOS QUE SABER

• 1) Conocer la trayectoria de la empresa desarrolladora

​

• 2) Figura legal de venta (fideicomiso o boleto de S.A.)

• 3) Documentación del lote donde van a construir

​

• 4) Imágenes del producto terminado (renders) y memoria descriptiva

​

• 5) Planos de plantas y de unidades

1) Trayectoria de la empresa desarrolladora

• Quiénes son
• Hace cuánto que están construyendo desarrollos
• Qué edificios hicieron
• Tipo de construcción que manejan (baja, media, alta)
• Analizar si siempre cumplieron y cómo lo hicieron

2) Figura legal de venta

• Fideicomiso
• Boleto de S.A.
• Diferencias
• Cuál es más segura

CONDOMINIO

Si un desarrollador compra un terreno para construir un edificio, puede hacerlo de dos formas:

CONDOMINIO: El inversor encara la construcción solo o bajo una sociedad, y vende un proyecto que aún no comenzó (prehorizontalidad) y otorga una ESCRITURA DE LA PARTE INDIVISA. 

�Cada comprador recibe una escritura por el porcentaje de su departamento respecto del total. Cuando termine la obra, tenga el plano aprobado (FINAL DE OBRA) y se otorgue el reglamento de copropiedad, ahí recién se puede escriturar cada unidad.

CONDOMINIO

Si un desarrollador compra un terreno para construir un edificio, puede hacerlo de dos formas:

• Recién cuando se apruebe el plano, se hacen escrituras a cada propietario por su unidad funcional.
• Van a poder escriturar en ese momento, siempre que no haya inhibiciones (“libres de anotaciones personales”.
• Si el adquirente tenía boleto de compraventa, se hace la escritura de su unidad funcional.
• Si el adquirente tenía escritura de la parte indivisa, se hace la escritura de su unidad funcional.
• VENTAJA: Es más económico, por ende, más rentable para el desarrollador.
• DESVENTAJA: No da demasiadas garantías jurídicas.

CONDOMINIO

AL VENDER

AL COMPRAR

Sólo se puede hacer

la escritura por la parte indivisa�

Sólo se podrá obtener una escritura  por la parte invidisa. 

Quedará pendiente la escritura de adjudicación de la unidad funcional

FIDEICOMISO

FIDEICOMISO: Es un contrato por escritura pública por el cual una persona (fiduciante) transmite la propiedad a otra persona (fiduciario), para que ésta realice las obras y transmita los bienes terminados a los beneficiarios.

• El propietario del terreno le transmite la propiedad al “fiduciario” a título de administrador
• El fiduciario se obliga a:
• Administrar los bienes
• Transmitir el bien terminado a los beneficiarios
• Los beneficiarios pueden ser personas que contribuyeron a la obra en especie o con servicios (empresas de ascensores, hormigonera, electricistas) o terceros adquirentes.
• Los 3ros. adquirentes lo son mediante cesión de derechos fiduciarios.

FIDEICOMISO

Terminada la obra, obtenida la aprobación de las autoridades, se realiza el reglamento de copropiedad y se otorgan las escrituras de cada unidad funcional.

DESVENTAJAS: 

Requiere una administración.

Incrementa el costo de la obra.

VENTAJAS: Otorga garantías jurídicas. El proyecto no puede verse afectado por ningún reclamo ni del fiduciante (el titular originario del inmueble) ni del fiduciario (quien administra el proyecto).

FIDEICOMISO

AL VENDER

AL COMPRAR

Se realiza una CESIÓN DE DERECHOS FIDUCIARIOS

Hay menos posibilidades de tener inconvenientes al momento de escriturar. Se firma una CESIÓN DE DERECHOS FIDUCIARIOS, y luego la ESCRITURA DE ADJUDICACION.�

3) Documentación del lote

• Escritura del lote (a nombre del fideicomiso o de la sociedad anónima)
• Estatuto de la sociedad.
• Designación de autoridades

4) Imágenes y memoria descriptiva

• Qué son los Renders
• Qué es la Memoria Descriptiva

5) Planos

• Los planos varían según el piso.
• Hay que poder identificar la entrada, los ascensores, escaleras, living, cocina, baño, dormitorios, patios, terrazas, balcones, etc.

A QUÉ MERCADO APUNTO

• 1) Inversores: son los más arriesgados.
• Compran antes de iniciar la obra o más adelante.
• Cuanto menos avanzada esté la obra, mayor ganancia obtienen.
• Prelanzamiento: aún no se demolió la casa.
• Tener toda la información. Estar seguros de lo que estamos ofreciendo.

​

• 2) Consumidor final: pueden comprar cash o con anticipo más cuotas. Boleto 30-40 % y resto en hasta 36 cuotas en pesos actualizados por el índice CAC.

QUE ES EL CAC

• El CAC es el índice que elabora la Cámara Argentina de la Construcción.

​

• Al hacer el plan de pagos, se determina la cuota base y el índice CAC base. Y sobre esos valores se ajusta las siguientes cuotas.

​

• El CAC es el índice más utilizado y el más confiable para la gente. Mide cómo están los materiales y la mano de obra, si suben o bajan.

• Se actualiza cada 3 meses.

DESCUENTOS

• De lista, en este momento, suelen ofrecer un 10% de descuento.

​

• Comprando de pozo, un 25% menos del precio final.

​

PRECIOS

• A medida que avanza la obra, los precios van aumentando.
• Antes aumentaban todos los meses, ahora aproximadamente cada 3 meses.
• Algunas desarrolladoras dan la posesión al boleto y seguís pagando cuotas, viviendo en el edificio. Y cuando terminás las cuotas, se escritura.

CÓMO CAPTAR UN EMPRENDIMIENTO

• 1) Seleccionar la obra que queremos captar.
• 2) Levantarse temprano y abordar al arquitecto. Si no está, preguntar cuándo va generalmente y volver y esperar.
• 3) Preguntarle si tiene quién comercialice la obra. Escuchar y presentarse. “Yo soy de Century 21, soy XXXX XXXX, la verdad me gustaría comercializar tu obra, me gusta el tipo de construcción que estás manejando.”
• 4) Hacer seguimiento. Si vamos una sola vez, esa persona se olvida de nosotros. Generar un vínculo.

QUÉ EMPRENDIMIENTO NO CAPTAR

Si recién empiezan, los que hacen sus primeros desarrollos, aunque sean conocidos o amigos.

​

¿CUÁNTO PAGAN DE COMISIÓN LAS CONSTRUCTORAS?

• El 2%, el 1%, 0% y algunas hasta piden retorno.
• Si tomamos un emprendimiento sin comisión (al 0), si compartimos la operación con otra oficina de C21, puede quedarnos solamente el 1.5%. (4% comprador cobramos, pero tenemos que repartir la mitad del 5%.
• Es decir, de ese 4%, compartimos 2,5%, nos queda 1.5%).

¿EXCLUSIVA O NO EXCLUSIVA?

• Para poder pedir la exclusiva, hay que ponerse en el lugar de la constructora que vende todo eso, y si no le mostramos resultado, no podemos pedir exclusiva.
• Primero mostrar resultados y después pelear la exclusiva.
• Es difícil la exclusiva del desarrollo. Pero no es imposible.

¿DÓNDE Y CÓMO PROMOCIONAR

UN EMPRENDIMIENTO?

• Carteles grandes
• Portales Superdestacados
• Portales Superdestacados de Emprendimientos
• Círculo de contactos
• Asesores de otras oficinas de C21
• Estados de whatsapp
• Bases de datos (emailing)
• Campañas en redes sociales (En IG con renders y formularios para leads)

¿CÓMO MOSTRAR UN EMPRENDIMIENTO?

• Reuniones virtuales por Zoom
• Reuniones presenciales en la oficina

¿CÓMO LO VENDEMOS?

• Primero VENDERNOS NOSOTROS
• Después, VENDER EL PRODUCTO

RENDERS

RENDERS

RENDERS

CORTE EDIFICIO

PLANO LOCAL

PLANO COCHERAS

RENDERS

PLANO TIPOLOGIA 1A-2A

PLANO TIPOLOGIA 1B-2B

PLANO TIPOLOGIA 1C

PLANO TIPOLOGIA 2C

PLANO TIPOLOGIA 2D

PLANO TIPOLOGIA 3A

PLANO TIPOLOGIA 3B-4B-5B

PLANO TIPOLOGIA 3C

PLANO TIPOLOGIA 4A-5A

PLANO TIPOLOGIA 4C-5C

PLANO TIPOLOGIA 6A-7B

PLANO TIPOLOGIA 7A Duplex

PLANO TIPOLOGIA 8A

EJEMPLO DE COMPRA

1 ambiente 38 m2 cubiertos y 44 m2 totales

Totales u$s 87.029.-

​

Pagaderos de la siguiente forma:

Valor de la tierra: 40% al boleto: u$s 34.811.-

60% u$s 52.218 pasado a pesos (blue) tipo de cambio comprador.- en 20 cuotas en pesos ajustadas x CAC

​

Jerónimo Salguero 2142, Piso 8

contacto@c21szlit.com.ar

CENTURY 21 SZLIT