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ASPECTOS LEGALES BÁSICOS

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¿QUÉ DOCUMENTACIÓN NECESITO PARA DAR DE ALTA UNA PROPIEDAD?

PERSONAS FÍSICAS

LA AUTORIZACIÓN DEBE ESTAR FIRMADA POR TODOS LOS PROPIETARIOS!!

  • Autorización firmada por el o los propietarios
  • Escritura
  • Reglamento de Propiedad Horizontal en caso de edificios (importante si es apto crédito)
  • Plano en caso de que la propiedad sea Apto Crédito
  • Fotocopia de las últimas Expensas y de ABL
  • En caso de una sucesión, se necesita sí o sí la DECLARATORIA DE HEREDEROS y la ESCRITURA ANTECEDENTE.

DOCUMENTACIÓN OBLIGATORIA (chequear que tenga los originales)!

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¿QUÉ ES UNA AUTORIZACIÓN DE VENTA?

LA AUTORIZACIÓN DEBE ESTAR FIRMADA POR TODOS LOS PROPIETARIOS!!

Es un contrato que:

  • Debe ser firmado por la totalidad de las partes contratantes
  • Es un documento indispensable para habilitar al corredor inmobiliario a cobrar la comisión
  • Es donde se detallan los datos necesarios para desarrollar la operación

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ASENTIMIENTO CONYUGAL

LA AUTORIZACIÓN DEBE SER FIRMADA POR AMBOS CÓNYUGES CUANDO SEA NECESARIO EL ASENTIMIENTO.

  • Se necesita sí o sí el Asentimiento (aprobación) del Cónyuge cuando:
      • AUNQUE SEA UN BIEN PROPIO, es una Vivienda Familiar (sede del hogar conyugal y/o habitan menores o incapaces), sin importar la titularidad del bien sino que se encuentren casados viviendo en el mismo (artículo 456 del CCC). También se aplica para convivientes no casados.
      • Se trate de un Bien Ganancial, es decir que haya sido adquirido luego de celebrado el matrimonio (artículo 470 del CCC).
  • Se puede otorgar mediante un Poder a favor de un tercero, el cual debe ser específico para ese fin. Esto no aplica para el caso de Vivienda Familiar.

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ASENTIMIENTO CONYUGAL: firma abajo aceptando la venta de la propiedad.

LA AUTORIZACIÓN DEBE SER FIRMADA POR AMBOS CÓNYUGES CUANDO SEA NECESARIO EL ASENTIMIENTO.

PERSONAS CASADAS. Distintos supuestos.

      • BIEN PROPIO adquirido antes del matrimonio. Vivienda conyugal.
      • Inmueble adquirido durante el matrimonio, pero de DINERO PROPIO.
      • Reinversión del dinero obtenido por la venta de un bien propio.

PERSONAS SOLTERAS. Distintos supuestos.

      • No conviven: no tienen que dar el asentimiento.
      • Conviven: el cónyuge no propietario tiene que dar el asentimiento.

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¿QUÉ DOCUMENTACIÓN NECESITO PARA DAR DE ALTA UNA PROPIEDAD?

PERSONAS JURÍDICAS

SIN ESTA DOCUMENTACIÓN NO SE ACTIVARÁ LA PROPIEDAD!

  • Estatuto
  • Acta de designación de Autoridades

Se pide la misma documentación que para el caso de una Persona Física, con los siguientes adicionales:

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¿QUIÉN DEBE FIRMAR LA AUTORIZACIÓN?

EL ÚNICO DOCUMENTO QUE PODRÍA FIRMAR UN ASESOR ES EL “RECIBO DE ASESOR”.

  • PROPIETARIO/S
  • EL CORREDOR INMOBILIARIO

Solicitar MODELOS DE AUTORIZACIÓN.

¡¡EL ASESOR NO FIRMA NINGUNA DOCUMENTACIÓN!!

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TIPOS DE PODERES

PRESTAR ATENCIÓN SI EL PODER ES GENERAL O PERMANENTE.

  • DE ADMINISTRACIÓN: permiten que puedan alquilar una propiedad

​

  • DE DISPOSICIÓN: permiten que se pueda vender una propiedad

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PODERES

PRESTAR ATENCIÓN SI EL PODER ES GENERAL O PERMANENTE.

  • Alguna de las partes puede estar representada por un Tercero, mediante un Poder.

​

  • Más allá de que el poder sea General o Específico, para poder vender el mismo le tiene que dar al Tercero la facultad de DISPONER.
  • Extinción:
      • Muerte de quien otorga el poder o del apoderado
      • Revocación o renuncia
      • Pérdida de capacidad de quien otorga el poder o del apoderado
      • Se lleve a cabo el acto para el cual fue creado

​

  • Si fuera irrevocable, deberá estar determinado para un negocio puntual, limitado a un cierto tiempo y un interés legítimo.

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DONACIÓN

EN CASO DE UNA DONACIÓN REVISAR CON EL CORREDOR INMOBILIARIO.

  • Hay donaciones de padres a hijos y donaciones a terceros (por ej. abuelos a nietos, tíos solteros a sobrinos, de una persona a otra por vínculos afectivos, etc.)

​

  • El 16/12/2020 se publicó la ley 27.587 que modifica algunos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación, relacionados con las donaciones de padres a hijos.

​

  • ANTES los inmuebles donados (todos) quedaban en una situación “OBSERVABLE”, ya que luego podían ser reclamados por herederos dentro de una sucesión, y perdían valor comercial o dejaban de ser aptos como garantía bancaria.

​

  • ANTES quedaban observables durante 10 años desde la donación o 5 años desde la muerte del donante. El bien quedaba indisponible y nadie quería comprarlo.

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DONACIÓN

EN CASO DE UNA DONACIÓN CONSULTAR CON EL CORREDOR INMOBILIARIO.

  • AHORA si se vende un bien recibido en donación de padres a hijos, no afecta al que lo compra.

​

  • Opciones de donación gratuita de inmuebles (“adelantos de herencia”):
      • Donar un bien a todos los hijos por partes iguales en condominio
      • Donar un inmueble a cada hijo en diferentes momentos
      • Donar sólo la “nuda propiedad”, reservándose el derecho real de USUFRUCTO vitalicio (uso y goce: si hay que vivir, vivo yo, si hay que alquilar, lo alquilo y cobro yo). Si renuncia en vida o fallece el usufructario (el dueño del inmueble que lo donó), no entra el inmueble en sucesión.

​

  • AHORA las donaciones a terceros quedan igual que antes, observables.

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¿QUÉ DEBO HACER CON LA DOCUMENTACIÓN?

SUBIR LA ESCRITURA EN ORDEN AL SISTEMA, POR FAVOR!!

  • Armar un archivo personal o legajo de cada propiedad.
  • Subir la documentación en el 21 OnLine, especialmente la AUTORIZACIÓN y la ESCRITURA.

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¿CUÁLES SON LOS PASOS EN DETALLE, EN LA VENTA DE UNA PROPIEDAD?

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RESERVA

Rechazo de reserva y contra-propuesta

NUEVA RESERVA

ACEPTACION DE RESERVA

NOTIFICACIÓN DE LA ACEPTACIÓN

Pedir informes de dominio e inhibición

REFUERZO

NOTIFICACÓNDEL REFUERZO

PONER EN CONTACTO AL VENDEDOR CON EL ESCRIBANO

BOLETO + ESCRITURA O SÓLO ESCRITURA

Estos pasos pueden no ser necesarios

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¿QUÉ DEBE PONERSE EN LA RESERVA?

  • Datos del ofertante
  • Suma de dinero que entrega como reserva (generalmente u$s 1000 a 3000)
  • Mencionar que es ad referéndum de la aprobación del propietario
  • Poner con exactitud el inmueble sobre que recae la reserva
  • El precio ofrecido y la forma de pago. Ejemplo: 100% en la escritura traslativa de dominio. Otra opción: 30% al boleto y 70% en la escritura.
  • Plazo de vigencia de la reserva: 1 semana para que el propietario acepte o no.
  • Fecha aproximada de celebración del boleto o escritura, fecha máxima o plazo de 45-60 días.
  • Quién elige al escribano (por usos y costumbres: el comprador)
  • Quién elige el lugar de escrituración (por usos y costumbres: el vendedor)
  • Poner si va a ser en CABA
  • Comisión del corredor inmobiliario
  • Aclarar si quedan los aires acondicionados (u otros muebles y elementos decorativos), poniendo la cantidad

NUNCA PONER LA PALABRA “SEÑA”

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RESERVAS CONDICIONADAS

Las reservas pueden estar condicionadas a distintos supuestos, que se deben cumplir, para avanzar en el proceso de la venta:

  • A la aprobación de un crédito hipotecario
  • A reubicación: que el vendedor compre un inmueble
  • Alguna cláusula específica de un arreglo a realizar o que observe la propiedad una persona de confianza y apruebe la compra.

​

Siempre se tiene que poner el plazo de tiempo que se espera para que se cumpla esta condición y qué sucede si la condición no se cumple:

​

  • Se devuelve el dinero entregado al reservante o
  • Se acuerda entre las partes un nuevo plazo

​

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RESERVAS

EL ASESOR NUNCA DEBE FIRMAR UNA RESERVA!!!

  • Idealmente tomarlas en la oficina, ya que las mismas llevan la firma del Corredor Inmobiliario.
  • Primer paso: Reserva
  • Segundo paso: Negociación
  • Tercer paso: Aceptación
  • Cuarto paso: Notificación

SI NO ESTÁN TODAS LAS FIRMAS, NO TENEMOS NADA!!

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REFUERZOS

ENTREGAR EN LA OFICINA EL DINERO Y COPIAS DE LAS RESERVAS Y LOS REFUERZOS.

  • ¡Sólo se toman una vez que tengamos los INFORMES DE DOMINIO E INHIBICIÓN!
  • Deben tomarse en la oficina, ya que los montos suelen ser importantes y se necesita la firma de la Corredora Inmobiliaria.

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¿QUÉ SUCEDE SI ALGUIEN SE ARREPIENTE?

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CERTIFICADOS DE REGISTRO DE LA PROPIEDAD

​

Informe de dominio: Cuando lo pide la inmobiliaria. No bloquea embargos ni inhibe a la persona

para vender la propiedad a otro. Es una “foto” del momento.

Certificado de dominio: Cuando lo pide el escribano. Bloquea embargos y también inhibe a la persona para vender la propiedad a otro (por 15 días). TRABA MATRÍCULA. FOLIO REAL (FR o FRE). Generalmente, después de la nomenclatura catastral. FR/0 (reglamento). / es unidad funcional.

INFORMES DE DOMINIO E INFORME DE ANOTACIONES PERSONALES

  • URGENTE: 2 a 4 días
  • NORMAL: 1 semana

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UNA ESCRITURA

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ESTUDIOS DE TITULOS

Es un análisis de 20 años para atrás, donde se ve que todo esté perfecto en la escritura.

LIQUIDACIÓN DE RETENCIONES Y PAGOS LIBERACIONES CABA

El escribano cobra un monto de honorarios por retener el impuesto de Sellos.

VENDEDOR - COSTOS DE ESCRITURACIÓN A PAGAR EN ESCRIBANÍA AL HACER ESCRITURA

CONFECCIÓN Y DILIGENCIAMIENTO DE CERTIFICADOS

El monto por “Certificados del Registro de la Propiedad” varía según la cantidad de certificados necesarios: si son varios propietarios, si la propiedad tiene unidades complementarias con escritura independiente, etc.

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VENDEDOR – TRÁMITES CON COSTO ADICIONAL

​

    • Cancelación de usufructo (por fallecimiento de la persona o revocación)
    • Cancelación de hipoteca
    • Embargos caducos que no se habían levantado

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IMPUESTOS

SI EL VENDEDOR TIENE MÁS DE UNA PROPIEDAD, SEGURAMENTE DEBA PAGAR ESTOS IMPUESTOS.

Impuesto a las Ganancias

    • Lo paga el Vendedor.
    • Es igual al 15% de la diferencia entre el valor de escrituración al vender y el valor de escrituración al comprar.
    • Alcanza a aquellas propiedades escrituradas a partir del 1 de Enero de 2018.
    • En caso de tratarse de reemplazo de vivienda, puede tramitarse la exención (sólo si vende su única vivienda o terreno para adquirir o construir (dentro del término de un año) una propiedad destinada a casa-habitación propia).
    • Si tiene más propiedades, siempre paga Impuesto a las Ganancias.
    • No se retiene en la escritura. Lo paga el vendedor más adelante.

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IMPUESTOS

CUANTO PAGA CADA PARTE DEL IMPUESTO PUEDE SER UN TEMA DE NEGOCIACIÓN.

Impuesto a los Sellos

​

    • Es igual al 3,50% del valor de escrituración.
    • Por Usos y Costumbres, pagan 1,75% cada parte.
    • Si la propiedad es a estrenar (primera escritura), el comprador paga todo el impuesto, el 3,5%.
    • Si el comprador no cuenta con otra propiedad, el impuesto tiene una exención de hasta $205.332.000. Es para vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
    • En Provincia de Buenos Aires no hay ningún tipo de exención.

​

Ejemplo sin otra propiedad

​

                  • Valor de escrituración= $210.000.000
                  • Exención= $205.332.000
                  • Base Imponible= 210.000.000-205332.000= $4.668.000
                  • Total Impuesto= $4.668.000 x 3.5% = $163.380

​

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HONORARIOS MÍNIMOS

CUALQUIER BAJA EN LAS COMISIONES MÍNIMAS, SON ABSORBIDAS POR EL ASESOR!!

​

    • Vendedor ideal: 3%
    • Vendedor mínimo: 2%
    • Vendedor mínimo desarrollos: 1%
    • Comprador mínimo: 4%
    • Alquiler CABA (paga sólo el propietario): 4,15% del total del contrato
    • Alquiler CABA temporario (pagan inquilino y propietario): Entre el 10% y el 20% el inquilino. Y entre el 4% y el 10% el propietario. Ejemplos: 20-5 / 20-4 / 15-10 / 10-10.
    • Alquiler GBA (inquilino): 5% del total del contrato
    • Alquiler GBA (propietario): ideal 1 mes, mínimo ½ mes

​

RESIDENCIAL

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HONORARIOS MÍNIMOS

CUALQUIER BAJA EN LAS COMISIONES MÍNIMAS, SON ABSORBIDAS POR EL ASESOR!!

​

    • Vendedor ideal: 3%
    • Vendedor mínimo: 2%
    • Comprador ideal: 5%
    • Comprador mínimo: 4%
    • Alquiler (inquilino): 5% del total del contrato
    • Alquiler (propietario): ideal 1 mes, mínimo ½ mes

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COMERCIAL

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BOLETO

PARA QUE EL BOLETO PUEDA SER UTILIZADO JUDICIALMENTE, MÍNIMAMENTE TIENE QUE TENER FECHA CIERTA.

¿Es necesaria la participación de un escribano en el boleto?

  • No, pero recomendable.

¿Qué validez legal tiene el boleto?

El boleto de compraventa es un instrumento privado, que tiene lugar sólo entre las partes del contrato, sin intervención del Estado. Es un compromiso de las partes a transmitir el bien en determinadas condiciones, pero no hace a la transmisión misma. No asegura que el comprador adquiera finalmente la propiedad. Innumerables son los juicios por incumplimientos en boletos de compraventa, que muchas veces culminan con la imposibilidad de escriturar, ya sea porque quien firmó el boleto no era en verdad el dueño o porque no se encontraba en condiciones de transmitir el inmueble, tanto por inconvenientes respecto de su persona como de sus bienes.

​

¿Dónde se realiza?

    • Si es con firma certificada, en la escribanía.
    • Si es con firma sin certificar, en la oficina (o en un banco).

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EXPOSICIÓN EN LAS REDES SOCIALES

RECORDAR QUE QUIEN COMERCIALIZA ES EL CORREDOR, NO EL ASESOR!!

  • Siempre hacer referencia al Corredor responsable de la Oficina.
  • Es aconsejable incluir en forma automática la leyenda que dice que todas las operaciones son realizadas a través de un Corredor matriculado.
  • NO hay que hacer afirmaciones a titulo personal como: TASO, VENDO,ETC.

HABLAR SIEMPRE EN PLURAL

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Enmiendas de documentos.

  • No debemos tachar y seguir escribiendo como si nada sucediera. Siempre que tachamos, o arreglamos un documento ( autorización, reserva, etc.) hay que enmendarlo.

​

Testar: es tachar. En el caso práctico, significa que se consignó en el documento algo de más que debe ser eliminado.

​

Por ende, la forma de proceder es testar o tachar y luego al finalizar el documento se debe poner

​

“Testado: (lo que haya sido testado) NO VALE y se firma

​

Por ejemplo:

Intervengo en un documento como firmante, mi nombre correcto es

Maria Veronica Pagola y en el mismo se puso Maria Veronica Veronica Pagola

Y al finalizar el documento se pone: Testado “Veronica” no vale

​

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Enmiendas de documentos.

​

​

Enmendar: significa corregir. Aca se borra la palabra o frase mal escrita y se sobreescribe, y se consigna al final del

documento, Enmendado “la palabra o frase bien escrita” vale y se firman

 

En el mismo ejemplo anterior se puso Mara Veronica Pagola, se borra Mara y se pone encima Maria.

Al final se indica; Enmendado. “Maria” Vale y se firman

 

Interlinear: significa en la práctica que hemos omitido algo que debemos incorporar en el documento y no hay espacio

para agregarlo en la misma linea.

O sea que ahi se debe poner una barra invertida en el lugar de la palabra faltante y agregarlo por encima del renglon.

Al final del documento se pone: Interlineado: (la palabra agregada) Vale y se firma

 

En el ejemplo Se omitió Veronica y se puso Maria Pagola, aca en el medio de Maria y pagola se pone una barra

invertida y se agrega Veronica. Al final se pone Interlineado: “Veronica” Vale y se firma

 

 

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Enmiendas de documentos.

​

También se pueden utilizar combinadas. Por ej: testamos DÓLARES y entrelineas agregamos /PESOS/.

​

Al final del documento vamos a poner:

Lo testado “DÓLARES” no vale. Interlineado “PESOS” vale. Y se firma al costado.

 

 

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