TALLER LEGALES
ANALISIS
LEY DE ALQUILERES 27.551
VIGENCIA
AMBOS SON UTILIZADOS NORMALMENTE COMO MEDIOS PARA ADQUIRIR OTRO DERECHO REAL
CONDOMINIO
FIDEICOMISO
PROPIEDAD HORIZONTAL
DIFERENCIAR DERECHOS
DERECHO REAL | DERECHO PERSONAL |
PODER JURIDICO QUE EJERCE UNA PERSONA SOBRE UNA COSA | VINCULO ENTRE DOS PARTES POR MEDIO DEL CUAL UNO (ACREEDOR) PUEDE PEDIR AL OTRO (DEUDOR) EL CUMPLIMIENTO DE UNA OBLIGACION (QUE PUEDE SER DE DAR, HACER O NO HACER) |
ES OPONIBLE A TODOS. SIGNIFICA QUE NADIE PUEDE ALEGAR DESCONCERLO POR NO HABER PARCIPADO. ATRIBUYE AL TITULAR FACULTAD DE PERSEGUIR Y DE HACER VALER SU PREFERENCIA RESPECTO DE OTRO | EN PRINCIPIO ES SOLO OPONIBLE A LOS INTERVINIENTES |
SON LIMITADOS (SOLO LOS QUE ESTABLECE LA LEY) | SON ILIMITADOS MIENTRAS SU OBJETO SEA LICITO Y POSIBLE |
CONCEPTOS
CONDOMINIO
FIDEICOMISO
DEFINICION: DCHO REAL DE PROPIEDAD SOBRE UNA COSA QUE PERTENECE EN COMUN A VARIAS PERSONAS Y QUE CADA UNO TIENE UNA PARTE INDIVISA
DEFINICION: HAY CONTRATO DE FIDEICOMISO CUANDO UNA PARTE (FIDUCIANTE) TRANSMITE LA PROPIEDAD A OTRA PERSONA (FIDUCIARIA) PARA QUE ESTA REALICE LAS OBRAS Y LAS TRANSMITA LOS BIENES TERMINADOS A LOS BENEFICIARIOS
PROPIEDAD HORIZONTAL
DEFINICION: DERECHO REAL SOBRE UN INMUEBLE PROPIO QUE OTORGA A SU TITULAR FACULTADES DE USO GOCE Y DISPOSICION MATERIAL Y JURIDICA SOBRE LAS PARTES PRIVATIVAS Y SOBRE COMUNES. AMBAS FACULTADES SON INTERDEPENDIENTES Y CONFORMAN UN TODO INESCINDIBLE
CONDOMINIO
COMO MEDIO PARA LLEGAR A LA CONSTITUCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
EL DESARROLLADOR PUEDE SER TANTO UNA PERSONA FISICA COMO JURIDICA
LUEGO EMPIEZA A COMERCIALIZARSE EL PROYECTO, Y PARA ESO SE VENDEN UNIDADES FUNCIONALES FUTURAS
SE CONFECCIONAN BOLETOS DE COMPRAVENTA Y EN ULTIMA INSTANCIA SE PODRIA REALIZAR LA ESCRITURA DE LA PARTE INDIVISA (DERECHO REAL DE CONDOMINIO)
COMIENZA CON LA ADQUISICION DEL TERRENO Y LA ELABORACIÓN DEL PROYECTO
CONDOMINIO
UNA VEZ CULMINADO TOTALMENTE EL PROYECTO EL DESARROLLADOR DEBE GESTIONAR LA APROBACION POR PARTE DE LAS AUTORIDADES LOCALES = OBTENER EL FINAL DE OBRA
ES DECIR SI EL ADQUIRENTE TENIA SOLO BOLETO DE COMPRAVENTA SE HACE UNA SOLA ESCRITURA DE CONSTITUCION DEL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL CORRESPONDIENTE A SU UNIDAD FUNCIONAL
OBTENIDO EL MISMO, SE DEBE CONFECCIONAR EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y SE COMIENZA A ADJUDICAR A CADA CONDOMINO SU UNIDAD FUNCIONAL
SI TENIA ESCRITURA DE LA PARTE INDIVISA, SE HACEN LAS ESCRITURAS DE ADJUDICACION DE LA UNIDAD FUNCIONAL, QUIENES ADQUIEREN EL DCHO REAL DE PROP HORIZONTAL
PROPIEDAD HORIZONTAL
VENTAJAS VS DESVENTAJAS
ES MAS ECONOMICO = RENTABLE PARA EL DESARROLLADOR | NO SUELE SER EXPUESTO COMO UNA VENTAJA ECONOMICA |
NO REQUIERE MUCHA FORMALIDAD, EXCEPTO LA ADQUISICION Y LA POSTERIOR COMERCIALIZACION | NO DA DEMASIADAS GARANTIAS JURIDICAS |
POSIBLES DESVENTAJAS
YA SEA EL DESARROLLADOR UNA PERSONA FISICA COMO JURIDICA, TIENE UN SOLO PATRIMONIO, EL CUAL PODRÍA VERSE COMPROMETIDO POR DEUDAS, YA SEA PERSONALES COMO PROPIAS DEL PROYECTO
DICHO EN OTROS TERMINOS, EL PROYECTO AL NO ESTAR SEPARADO DE SU PATRIMONIO, PUEDE SER OBJETO DE MEDIDAS QUE OBSTACULICEN Y/O IMPIDAN LA TERMINACION DEL MISMO
FIDEICOMISO
COMO MEDIO PARA LLEGAR A LA CONSTITUCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
EL FIDUCIARIO TIENE DOS OBLIGACIONES PRINCIPALES
COMIENZA CON LA ADQUISICION DEL TERRENO, EN DONDE EL TITULAR REGISTRAL LE TRANSMITE LA PROPIEDAD AL ”FIDUCIARIO” A TITULO DE ADMINISTRADOR
1.- OBLIGACION DE HACER: ADMINISTRAR LOS BIENES COMO UN BUEN HOMBRE DE NEGOCIOS
2.- OBLIGACION DE DAR: TRANSMITIR EL BIEN CULMINADO A LOS BENEFICIARIOS
FIDEICOMISO
EL FIDUCIARIO REALIZA TODOS LOS ACTOS PARA QUE LA OBRA SE REALICE, CONTRATA AL PERSONAL EFECTUA COMPRAS, DEBE RENDIR CUENTAS, COBRA HONORARIOS POR TAL GESTION
LOS TERCEROS ADQUIRENTES ADQUIEREN ESE DERECHO MEDIANTE LA CESION DE DERECHOS FIDUCIARIOS
LOS BENEFICIARIOS PUEDEN SER PERSONAS QUE HAN CONTRIBUIDO A LA OBRA EN ESPECIE (EMPRESA DE ASCENSORES, HORMIGONERA) O TERCEROS ADQUIRENTES
CULMINADA LA OBRA Y OBTENIDA LA APROBACION POR PARTE DE LAS AUTORIDADES SE CONFECCIONA EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y LUEGO SE OTORGAN LAS ESCRITURAS DE CADA UNIDAD FUNCIONAL A LOS RESPECTIVOS BENEFICIARIOS, QUIENES ADQUIEREN EL DCHO REAL DE PROP HORIZONTAL
PROPIEDAD HORIZONTAL
VENTAJAS VS DESVENTAJAS
OTORGA GARANTIAS JURIDICAS | REQUIERE UNA ADMINISTRACION |
| INCREMENTA EL COSTO DE LA OBRA |
VENTAJAS
AL SER UN PATRIMONIO DE AFECTACION, EL PROYECTO NO PUEDE VERSE AFECTADO POR NINGUN RECLAMO NI DEL FIDUCIANTE (EL TITULAR ORIGINARIO DEL INMUEBLE) NI DEL FIDUCIARIO (QUIEN ADMINISTRA EL PROYECTO)
SI EL FIDEICOMISO ES AL COSTO, SIGNIFICA QUE NO TIENE UN LUCRO PARA EL DESARROLLADOR POR LO TANTO NO ESTARÍA AFECTADO A IMPUESTOS EN FORMA ESPECIFICA, NI GANANCIAS, NI ITI (DADO QUE LA ADJUDICACION SERIA EN CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION ORIGINAL)
SI NO ES AL COSTO, ESTA GRAVADO CON EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS (35%) ITI, IIBB, SELLOS.
Si es un condominio (sin PH aprobado) sólo se podrá hacer la escritura por la parte indivisa
Al momento de vender
Si es un fideicomiso se podrá hacer una cesión de derechos fiduciarios
Si es un condominio se podrá obtener sólo una escritura de la parte indivisa, y quedará pendiente la escritura de adjudicación de la unidad funcional
Al momento de comprar
Si es un fideicomiso hay menos posibilidades de tener inconvenientes al momento de escriturar, se firma una cesion de derechos fiduciarios y luego la escritura de adjudicación
ACCIONES
ANALIZANDO UN MODELO
GRACIAS !!