Art. 1.2.2.3 y 6.2 C.U.
ZONIFICACIONES CÓDIGO URBANÍSTICO
ZONIFICACIONES CÓDIGO URBANÍSTICO
Art. 6.2 C.U.
Anexo 0: Texto general
Anexo I: Catálogo de inmuebles APH
Anexo II: Áreas especiales
Anexo III: Atlas
Anexo IV: Plano de Edificabilidad y Usos
CÓDIGO URBANÍSTICO
falta Texto Ordenado
Anexo II: Áreas especiales
EN ESTOS DISTRITOS LAS CONDICIONES SON = o ~ CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO:
FOT/Tangentes (no se abona Plusvalía si no cambiaron las condiciones, ej. enrases o U20 Z3-4-5)
Salvo:
NO HAY 3% DE TOLERANCIAS
USOS: CUADRO
Art. 3.3 C.U. y Anexo II (ver por distrito)
ver Cuadro de asimilación de Usos Decr. 87/19
Industrias ver Resolución No 67/APRA/21
USOS: CONSIDERACIONES
Limitaciones de uso
∙ VIVIENDA SIN LIMITACIONES (cuadro 3.3 CU)
máx.30% de la superficie total del edificio si el uso posee restricción de superficie
∙ TERRENOS PASANTES (Art. 3.1 CU)
se permite la localización en forma indiscriminada
pero con acceso desde la zona permitida
∙ INDUSTRIA (Art. 3.11 CU), DEPÓSITO frente activo sobre L.O. con local u oficina (Art. 3.13.1.1 CU) Y COMERCIO MAYORISTA con DEPÓSITO según Res.67/APRA/21:
EVALUACIÓN de IMPACTO AMBIENTAL
∙ DEPÓSITOS COMPLEMENTARIOS:
Cuando no excedan el 60% de la superficie de la unidad (Art. 3.13.5 CU)
SE PERMITEN EN TODOS LOS DISTRITOS SIN RESTRICCIONES
Estudios, consultorios
y oficinas profesionales:
∙ SUBSUELOS: A PARTIR DE 3º SS SÓLO SE PERMITE ESTACIONAMIENTO Y DEPÓSITO (Art. 3.10.4 CU)
∙ COEXISTENCIA ENTRE USOS: Actividad menos restringida
Delimitar espacios si no hay incompatibilidad 🡪 define DGIUR (Art. 3.8 CU)
Título 3 C.U.
Número que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la superficie edificable. El F.O.T. sólo resultará aplicable en aquellas áreas específicas en que se indique, a saber: Equipamientos Especiales, Áreas de Protección Histórica y Urbanizaciones Determinadas.
F.O.T.: DEFINICIÓN
Art. 1.4.3 C.U.
(Caja de escalera, antecámara, palier protegido, etc.*)
Art. 1.4.3 C.U.
F.O.T.: DEFINICIÓN
Superficies deducibles en Urbanizaciones Determinadas
* + MEDIOS DE SALIDA SEGÚN LIBRE INTERPRETACIÓN
RESUMEN DISTRITOS SEGÚN C.U.
Art. 6.2.1 y 6.2.2. C.U.
PB + 12p +
2 retiros hab.
PB + 10p +
2 retiros hab.
SE PUEDE AUTORIZAR (con consulta) A HUNDIR LA PB en los primeros 8 m EN PARCELAS NO UBICADAS EN SECTORES DE RIESGO HÍDRICO
RESUMEN DISTRITOS SEGÚN C.U.
Art. 6.2.3 y 6.2.4 C.U.
PB + 7p +
2 retiros hab.
PB + 5p +
2 retiros hab.
SE PUEDE AUTORIZAR (con consulta) A HUNDIR LA PB en los primeros 8 m EN PARCELAS NO UBICADAS EN SECTORES DE RIESGO HÍDRICO
RESUMEN DISTRITOS SEGÚN C.U.
Art. 6.2.5 y 6.2.6 C.U.
PB + 3p +
1 retiro hab.
PB + 2p
SE PUEDE AUTORIZAR (con consulta) A HUNDIR LA PB en los primeros 8 m EN PARCELAS NO UBICADAS EN SECTORES DE RIESGO HÍDRICO
ALTURAS PERMITIDAS SOBRE PLANO LÍMITE
Art. 6.3.1 C.U.
PERMITIDO SOBRE PLANO LÍMITE:
3,25 m EN CORREDORES Y USAA
2,50 m EN USAM y USAB2
2,50 m EN USAB1 (SÓLO CON TECHOS INCLINADOS NO HABITABLES)
2,50m
2,50m
3,25m
Art. 6.3.1.1 C.U.
C.A./C.M./U.S.A.A./U.S.A.M. 🡪 6,40 m
U.S.A.B.2/U.S.A.B.1 🡪 4,20 m
CUANDO LA CUBIERTA O TECHO VERDE EXCEDE
EL 50% DE LA SUPERFICIE DE LA AZOTEA
Se permite superar plano límite
(agrupados en un volumen ~circulación vert.)
Parada, rellano y sala de máquinas ascensor
Tanque de agua
Caja de escaleras
Presurización de escalera si posee
ALTURAS PERMITIDAS SOBRE PLANO LÍMITE
Art. 5.2 Anexo II
ALTURA MÁXIMA 9 m 🡪 NO SE PERMITE RETIRO
ALTURA MÁXIMA 16,50 m 🡪 1 RETIRO de 3 m
ALTURA MÁXIMA > 16,50 m 🡪 2 RETIROS ~ Art. 6.3.1.1
CUANDO NO ESTÁ ESTABLECIDO PLANO LÍMITE EN EL DISTRITO
ALTURAS PERMITIDAS SOBRE PLANO LÍMITE
EDIFICABILIDAD: TERRENOS DE ESQUINA
Art. 6.4.6 C.U.
Cuando las calles concurrentes autoricen distintas alturas, el perfil edificable sobre la calle mayor se puede volcar sobre la otra calle sólo en la franja que le corresponde por trazado de LFI. Cuando ésta no rige se toma el ancho de la calle menor desde la L.O.E.
se respetan los retiros como si fuera contrafrente
Volumetría según distrito
EDIFICABILIDAD: TERRENOS DE ESQUINA
Art. 6.4.6 y 6.4.7 C.U.
Art. 6.4.2 y 6.4.3 C.U.
y Art. 1.2.1, 1.3.3, 3.2.1, 3.3.3, 5.3.1 y 5.2 del Anexo II
En U.S.A.B.: LIB
En C.A. y C.M.: Basamento h.6m
En todos los distritos: Ssuelo. hasta LIB (Art. 6.4.3.3)
Retiro de frente (L.E.) Art. 6.4.1.2
sólo en APH, UD, AdeD y U.S.A.B. (optativo)
Resto: OBLIGATORIO sobre L.O. salvo que
el lindero consolidado esté retirado >1m
GARANTIZAR SUPERFICIE ABSORBENTE
EN CENTRO LIBRE DE MANZANA
(Art. 6.4.3.1 y 7.2.2. C.U.)
Para edific. destinadas a Uso Residencial:
30%: NO ABSORBENTE (p.e. piscinas)
si no se encuentra en Área de Prevención de Riesgo Hídrico
ver Plano No 7.2.8.3 en Anexo III
O SI SE AUTORIZA POR ART. 6.6 CON SUBSUELOS
FOS: Trazado LFI/LIB
CENTRO LIBRE
DE MANZANA
Art. 6.4.2 y 6.4.3 C.U.
y Art. 1.2.1, 1.3.3, 3.2.1, 3.3.3, 5.3.1 y 5.4.3 del Anexo II
FOS: Trazado LFI/LIB
FOS: Trazado LFI/LIB
Art. 6.4.2 y 6.4.2.3.d) C.U.
NOTA: 16m mínimo edificable garantizado (Art. 6.4)
VER CASO EDIFICIOS CONSOLIDADOS
Art. 6.4.2.3.c)
LAS TRONERAS NO ESTÁN PREVISTAS
EN LAS URBANIZACIONES DETERMINADAS
Edificio cuya altura de fachada sea igual o mayor al 75% de la altura máxima establecida para su Unidad de Edificabilidad o Área Especial Individualizada, o se trate de un edificio catalogado. En caso de techos inclinados la semisuma de las alturas máxima y mínima de la cubierta no debe sobrepasar la altura máxima indicada
EDIFICIO CONSOLIDADO
FOS: TERRENOS PRÓXIMOS A ESQUINA
Art. 6.4.2.3.d) C.U.
Si
TRAZAR TRONERAS
Art. 6.4.2.3.c) C.U.
FOS: TERRENOS PRÓXIMOS A ESQUINA
FOS: TERRENOS PRÓXIMOS A ESQUINA
Si
NO GENERAR MEDIANERAS 🡪 separarse 3 m y dejar d´al fondo (salvo parcelas<22m)
Art. 6.4.2.3.c) C.U.
BANDA EDIFICABLE GARANTIZADA 16m
FOS: TERRENOS PRÓXIMOS A ESQUINA
Art. 6.4.2.2
Compensación de áreas cuando la línea es oblicua (sólo para LFI, no para LIB). No se pueden generar medianeras expuestas
Art. 6.4.2.2 C.U.
Anexo II: no aclara
FOS: Trazado LFI/LIB en CASOS ESPECIALES
Art. 6.4.2.2
Compensación de áreas: No se pueden generar medianeras expuestas
Art. 6.4.3.4
NO SE PERMITE COMPENSACIÓN DE LIB
Art. 6.4.2.2.b)
Compensación LFI con edificio consolidado que sobrepasa la LFI
La dist. d)=1/3 del ancho (3m para lotes <10m). Los 2/3 máx. 13 m.
Esa superficie debe cumplir
con cubierta o terraza verde
Art. 6.4.2.2 C.U.
Anexo II: no aclara
FOS: Trazado LFI/LIB en CASOS ESPECIALES
FOS: Trazado LFI/LIB en CASOS ESPECIALES
Art. 6.4.2.1 Y 6.4.3.2 C.U. y Anexo II
http://ssplan.buenosaires.gob.ar/man_atipicas/MZA_ATIPICAS_list.php
FOS: MANZANAS ATÍPICAS
SE DEBE SOLICITAR TRAZADO PARA CADA MANZANA
EN CONSTRUCCIÓN
Art. 6.4.2.3. y Anexo II
Cuando la L.F.I. afecta parcialmente
FOS: PARCELAS ALCANZADAS PARCIALMENTE POR LA L.F.I.
Cuando la L.F.I. está a menos de 3 m o coincide con el fondo
Cuando la L.F.I. coincide parcialmente
SI LA L.F.I. PASA A <2m SE CONSIDERA VINCULADA A EU
FOS: PARCELAS ALCANZADAS PARCIALMENTE POR LA L.F.I.
Art. 6.4.2.4 y 6.4.3.5 C.U.
UNIDAD DE SUSTENTABILIDAD ALTURA BAJA
CORREDOR MEDIO
CORREDOR ALTO
4m de fondo
6m de fondo + 1 retiro
FOS: PARCELAS NO ALCANZADAS POR LA L.F.I.
UNIDAD DE SUSTENTABILIDAD ALTURA MEDIA
UNIDAD DE SUSTENTABILIDAD ALTURA ALTA
8m de fondo + 1 retiro
Para generar Espacio Urbano se debe dejar:
NOTA: los 16m mínimos edificables garantizados según Art. 6.4 NO APLICAN en este caso
SEGUNDO RETIRO TAMBIÉN
EN CONTRAFRENTE
NO SE PERMITEN SALIENTES EN ESE ESPACIO
¿EN PARCELAS DE ESQUINA? 8 x 8 / 6 x 6 / 4 x 4
FOS: PARCELAS NO ALCANZADAS POR LA L.F.I.
Art. 1.2.e), 3.2.e) y 5.3.m) Anexo II
SÓLO EN CASO DE NECESITAR CONFORMAR ESPACIO URBANO
FOS: PARCELAS NO ALCANZADAS POR LA L.F.I.
RESTRICCIONES AL DOMINIO
Retiros de frente por ensanche (Art. 5.4. y 5.5. C.U.)
Fijación de línea
Retiros próximos a ferrocarriles (Art. 4.3.2. C.U.)
AE26 Pasajes (Anexo II)
Art. 4.3.1. (PB y 1oP) y 5.5 C.U.
RESTRICCIONES AL DOMINIO: RETIROS x ENSANCHE
Ver certificado de Medidas Perimetrales
RESTRICCIONES AL DOMINIO: FIJACIÓN DE LÍNEA
Art. 4.3.2. C.U.
RESTRICCIONES AL DOMINIO: RETIRO x APERTURA DE CALLES
Anexo II: AE26
RESTRICCIONES AL DOMINIO: PASAJES
CÁLCULO DE PLUSVALÍA
Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable
A1 = SUPERFICIE TOTAL SOBRE RASANTE (-BALCONES)– 20%
A2 = FOT de DISTRITO SEGÚN CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO
A = A1 – A2
VALOR DE INCIDENCIA DEL SUELO: SURGE DE LA TARIFARIA 2021
UVA: SACAR DE LA PÁGINA DEL BANCO CENTRAL (cambia todos los días)
ALÍCUOTA: SURGE DE LOS POLÍGONOS ESTABLECIDOS EN LA LEY 6062
B = VALOR DE INCIDENCIA DEL SUELO x UVA
BASE IMPONIBLE = A x B
PLUSVALÍA = BASE IMPONIBLE x ALÍCUOTA
Si es manzana atípica chequear listado: http://www.ssplan.buenosaires.gov.ar/_manzanas_atipicas/manzanas_atipicas_man_atipicas_list.php.
Con el ancho de calle obtener también la altura sobre fachada según distrito en los casos en que la altura dependa del ancho de calle (o para el cálculo de la plusvalía en los distritos que eran R2)
7. Chequear si lleva consulta según Ley 3056 o posee algún tipo de catalogación, tanto del predio analizado como de los linderos: http://ssplan.buenosaires.gov.ar/_aphweb/baseaph_list.php
8. Chequear la altura, patios y grado de conservación de los linderos en el Streetview de Google: https://www.google.com.ar/maps/
9. Calcular la capacidad constructiva real, teniendo en cuenta la forma de iluminar y ventilar
10.Calcular la plusvalía con la Ley 6062 y Tarifaria 2021
GUÍA PARA HACER UN INFORME
GUÍA PARA HACER UN INFORME
GUÍA PARA HACER UN INFORME
2. Bajar la plancheta catastral: http://www.ssplan.buenosaires.gov.ar/croquis_parcela/CROQUIS_PARCELA_list.php
Superficie: 107,10 m2
GUÍA PARA HACER UN INFORME
3. Ver zonificación del terreno según Código Urbanístico para saber qué tipología se admite. Ver si tiene superpuesto un AE (Arquitectura Especial).
GUÍA PARA HACER UN INFORME
Chequear zonificación del resto de la manzana
GUÍA PARA HACER UN INFORME
Art. 6.4.6 C.U.
4. Determinar el FOT de acuerdo a la superficie del terreno, chequeando con medidas. Si es esquina incluir la superficie de ochava para el FOT. Chequear si se puede agotar el FOT. Si no tiene FOT, chequear sólo para el cálculo de la plusvalía
GUÍA PARA HACER UN INFORME
A2 = FOT SEGÚN CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO
A2 = 1,6 x 107,10m2 = 171,36m2
5. Bajar certificado de medidas de manzana: http://ssplan.buenosaires.gob.ar/peri_man/PERI_MAN_list.php
GUÍA PARA HACER UN INFORME
Chequear calles con retiros obligatorios (Art. 5.5 del CU), o cualquier otra información que nos brinde.
6. Trazar LFI y LIB de acuerdo a la zonificación teniendo en cuenta la zonificación del resto de la manzana.
GUÍA PARA HACER UN INFORME
7. Chequear si lleva consulta según Ley 3056 o posee algún tipo de catalogación, tanto del predio analizado como de los linderos: http://ssplan.buenosaires.gov.ar/_aphweb/baseaph_list.php
GUÍA PARA HACER UN INFORME
8. Chequear la altura, patios y grado de conservación de los linderos en el Streetview de Google: https://www.google.com.ar/maps/
GUÍA PARA HACER UN INFORME
9. Calcular la capacidad constructiva real, teniendo en cuenta la forma de iluminar y ventilar
GUÍA PARA HACER UN INFORME
9. Calcular la capacidad constructiva real, teniendo en cuenta la forma de iluminar y ventilar
GUÍA PARA HACER UN INFORME
10. Calcular la plusvalía
A1 = SUPERFICIE TOTAL SOBRE RASANTE (- BALCONES) – 20%
SUPERFICIE DEL TERRENO: 107,10m2
PB a 10º piso: 107,10m2 x 11 PISOS = 1178,10m2
1º RETIRO C.M.: 107,10m2 - (2m x 3m): 101,10m2
2º RETIRO C.M.: 107,10m2 - (4m x 3m): 95,10m2
SUPERFICIE AFECTADA A C.A.: 7,50 m X 10,20 m = 76,50m2
1º RETIRO C.A.: 76,50m2 - (2m x 7,50m): 61,50m2
2º RETIRO C.A.: 76,50m2 - (4m x 7,50m): 46,50m2
TOTAL: 1482,30m2 🡪 para venta descontar núcleo y sumar balcones
1482,30m2 – 20% = 1185,84m2 = A1
GUÍA PARA HACER UN INFORME
EN USAB Y USAM NO SE COMPUTA LA PB
A = A1 – A2
A = 1185,84m2 - 171,36m2
A = 1014,48m2
GUÍA PARA HACER UN INFORME
VALOR DE INCIDENCIA DEL SUELO: SURGE DE LA LEY TARIFARIA 2022
GUÍA PARA HACER UN INFORME
UVA: SACAR DE LA PÁGINA DEL BANCO CENTRAL: 112,48 al 20/04/22
http://ssplan.buenosaires.gob.ar/webfiles/mobilemap/mapa_incidencia_uva/index.html
ALÍCUOTA: Ver polígonos LEY 6062: 35%
GUÍA PARA HACER UN INFORME
B = VALOR DE INCIDENCIA DEL SUELO x UVA
B = 670 x 112,48 = 75.361,60 /m2
BASE IMPONIBLE = A x B
BASE IMPONIBLE = 1014,48m2 x 75.361,60
BASE IMPONIBLE = $ 76.452.835,29
PLUSVALÍA = BASE IMPONIBLE x ALÍCUOTA
PLUSVALÍA = $ 76.452.835,29 x 35%
PLUSVALÍA = $ 26.758.491
~U$S 140.096,81
GUÍA PARA HACER UN INFORME
http://www.arete-pi.com.ar/admin/kcfinder/upload/files/novedades/Como%20calcular%20PLUSVALIA%202022.pdf