KONSEP DAN TEORI DASAR PROPERTI �DAN PENILAIAN PROPERTI

1

PENGERTIAN PROPERTI

• Pengertian Properti Secara Umum : “Segala benda yang dapat dimiliki (anything which is owned)”

​

​

​

​

​

​

​

• Standar Penilaian Indonesia (SPI) atau Standar Penilaian Internasional memberikan pengertian sebagai konsep hukum yang meliputi seluruh kepentingan, hak dan keuntungan dari suatu kepemilikan.
• Pengertian tersebut perlu dibedakan antara penguasaan secara fisik atas tanah dan atau bangunan yang disebut real estat dan kepemilikan sebagai konsep hukum (penguasaan yuridis yang dilandasi hak atas tanah) yang disebut real property atau suatu konsep non fisik.

​

2

• Tangible Property

Real estate and other valuableswhich can be seen and touched, tanah, bangunan, mesin dan peralatan, fixture & furniture, kendaraan, operasional equipment.

• Intangible property

Non phisical valuables (can not be seen and touched): patents, franchise, trade mark, copy right.

… PENGERTIAN PROPERTI

• Properti sering juga dikenal sebagai real property atau asset
• Pengertian Real Property adalah hak perorangan atau badan untuk memiliki, dalam artian menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah berikut pengembangan yang melekat padanya.
• Properti lain yang bukan Real Estate disebut “benda bergerak” atau personal property.
• Istilah properti jika digunakan tanpa keterangan lebih lanjut, tanpa kualifikasi “tak bergerak” atau bergerak dapat berarti sebagai apa yang dimaksud dengan “real estate”, “personality” atau kombinasi.
• Di Indonesia pada saat ini pengertian properti lebih diartikan sebagai real estat atau bangunan komersial seperti gedung perkantoran, apartemen / kondominium, gedung pusat perbelanjaan (retail), bangunan hotel, kawasan industri.

​

3

4

SKEMA PENGGOLONGAN PROPERTI ATAU HARTA KEKAYAAN SESUAI SIFATNYA

​

Tangible Asset

​

Real Property

(Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap)

Personal Property

Machine Equipment Fixture & Furniture, Moviable, Kendaraan Bermotor, Jewelry/Antique Art

​

Hak Paten

Franchises

Merk Dagang (Trade Mark)

Hak Cipta (Copy Right)

​

​

Saham

Investasi

Deposito

​

​

Intangible Asset

​

​

Surat Berharga

​

​

PROPERTY

​

5

KLASIFIKASI PROPERTI �BERDASARKAN JENISNYA

​

Real Property

​

• Tanah
• Bangunan
• Sarana Pelengkap

• Mesin dan Peralatan
• Fixture & Furniture
• Jewel & Antique
• Kendaraan Bermotor
• Surat Berharga

​

“Kegiatan di bidang Komersial, Industri, Jasa, atau Investasi (Aktivitas Ekonomi)”

​

​

Instrumen Investasi yang dijamin aset-aset Real Estat

​

​

Personal Preoperty

​

​

Business

​

​

Financial Interest

​

​

PROPERTY

​

6

Real Property secara umum merupakan penguasaan secara hukum atas tanah mencakup semua hak, semua kepentingan dan keuntungan yang berkaitan dengan kepemilikan real estate. Real Property biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan yang terpisah dari penguasaan atas Real Estate. Real Estate lebih merupakan segala sesuatu yang berbentuk fisik meliputi tanah bersama-sama segala sesuatu yang didirikan atau yang ada di atas maupun di bawah tanah.

​

Personal Property, merunjuk kepada hak kepemilikan atas suatu benda bergerak di dalam bagian-bagian benda selain dari Real Estate (tanah bangunan secara fisik). Benda-benda tersebut dapat berwujud (tangible), misalnya hata bergerak atau tidak bergerak (intangible), misalnya utang-piutang, dan hak paten.

​

Personal Property yang berwujud mewakili kepemilikan dari benda-benda yang tidak melekat secara permanen pada tanah dan bangunan atau yang pada umumnya bersifat dapat dipindah-pindahkan ke tempat lain (moveability).

7

Kegiatan Usaha (business) adalah setiap kegiatan di bidang komersial industri jasa atau investasi yang menyelenggarakan aktivitas ekonomi.

Bisnis pada umumnya dijalankan oleh badan usaha yang mencari untung yang kegiatan usahanya untuk memberikan produk barang dan atau jasa kepada konsumen.

Terkait erat dengan konsep kegiatan badan usaha adalah istilah-istilah kegiatan usaha perusahaan (operating company), yakni suatu kegiatan usaha (bisnis) yang menjalankan suatu aktivitas ekonomi dengan membuat, menjual, atau memperdagangkan suatu produk barang dan tau jasa, dan perusahaan yang masih menjalankan kegiatan usahanya (going concern), yakni suatu badan usaha yang biasanya dipandang sebagai pengoperasian usahanya berkelanjutan di masa depan yang dapat diramalkan tanpa ada maksud dan tanpa perlu adanya likuidasi atau pengurangan secara material skala pengoperasiannya.

​

Hak Kepemilikna secara Finansial (Financial Interest) di dalam properti berasal dari pembagian hukum atas hak kepemilikan saham dalam kegiatan bisnis dan hak atas penguasaan tanah dan bangunan (Real Property) (misalnya, maatschap/partnership, sindikasi, Perseroan Terbatas, penyewaan bersama, joint venture), dari perjanjian pemberian atas suatu hak opsi untuk membeli atau menjual properti (misalnya tanah hak dan bangunan, saham, atau instrumen-instrumen finansial lainnya) dengan harga yang disebutkan di dalam jangka waktu yang telah ditentukan, atau dari penciptaan instrumen investasi yang dijamin oleh sekelompok (pooled) aset-aset Real Estate.

​

8

Financial interest yang berupa aktiva tak berwujud mencakup :.

• Hak-hak yang melekat pada kepemilikan suatu kegiatan bisnis atau pada tanah hak dan bangunan (properti), misalnya, untuk menggunakan, menempati, menjual, menyewakan, atau mengelola;
• Hak-hak yang melekat dalam sebuah perjanjian (kontrak) yang memberikan suatu opsi untuk membeli, atau sewa-menyewa yang memuat opsi untuk membeli, misalnya, untuk melaksanakan atau tidak melaksanakan; atau
• Hak-hak yang melekat pada kepemilikan atas suatu penerbitan surat berharga (misalnya, untuk mempertahankan atau untuk melepaskannya)

PENGERTIAN ASET

• ASET dapat diartikan sebagai suatu sumber daya yang dikuasai atau dikendalikan oleh pemiliknya sebagai akibat dari peristiwa masa lalu dan dari mana manfaat ekonomi diharapkan dapat diperoleh oleh pemiliknya.
• Kepemilikan ata aset itu sendiri sebenarnya bersifat berwujud, namun aset yang dimiliki dapat bersifat berwujud (tangible assets) atau tidak berwujud (intangible assets)
• Suatau aset dapat diakui di neraca keuangan apabila aset tersebut memberikan kemungkinan keuntungan di masa akan datang kepada pemiliknya dan aset tersebut adalah biaya atau nilai yang dapat diukur secara andal.
• Standar akuntasi untuk laporan keuangan membagi aset atas berwujud dan tidak berwujud.
• Konsep ini diterjemahkan sebagai aktiva lancar (current assets).
• Aktiva tidak lancar terdiri dari dua kategori; yakni Aktiva Tetap (PSAK No. 16) atau Property, Plant and Equipment dalam pemahaman yang sama seperti yang tertera di International Accounting Standard No. 16 (IAS – 16)
• Kategori kedua disebut Aktiva Kain-lain (Other Non-Current Asset)

9

• Seluruh istilah aktiva tidak lancar yang tergolong kepada aktiva berwujud dalam terminologi Internasional (International Accounting Standards/IAS atau International Public Sector Accounting Standards / IPSAS) menggunakan istilah Property, Plant and Equipment.
• Definisi menurut PSAK No. 16 (draft edisi revisi), Aktiva Tetap adalah :

10

• aktiva berwujud (a), yang dimiliki untuk digunakan dalam produk atau menyediakan barang dan jasa, untuk disewakan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif; dan
• (b), diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.

• Atribut yang melekat terhadap tanah

​

​

​

​

• Segi Kegunaan Tanah

​

​

​

• Yang mempengaruhi penggunaan tanah

11

• Setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi komposisi fisik maupun lokasi (unique)
• Tanah secara fisik tidak dapat dipindahkan (Immobile)
• Tanah merupakan benda yang tahan lama (durable)
• Persediaan tanah terbatas (finite)
• Tanah berguna untuk manusia (useful)

​

• Pertanian
• Industri
• Komersial
• Suaka
• Rekreasi

​

• Iklim
• Topografi
• Distribusi SDA, Penduduk dan Industri
• Kecenderungan perubahan dalam sektor ekonomi, penduduk, teknologi dan budaya

​

​

KONSEP TANAH

PENGERTIAN PENILAIAN

• The Dictionary of Real Estate mendefinisikan Penilaian : “The act or Process of Estimating Value” atau Proses menghitung/mengestimasi Nilai Suatu Barang/Benda/Properti”.
• Kepemilikan ata aset itu sendiri sebenarnya bersifat berwujud, namun aset yang dimiliki dapat bersifat berwujud (tangible assets) atau tidak berwujud (intangible assets)
• Menurut Kamus Webster “an estimated value set upon property”
• Menurut FIRREA “a written statement used in conection with federally related transaction that is independently and impartially prepared by licensed or certified appraiser setting forth an opinion of defined value an adequately described property as of specific date, supported by presentation and analysis of relevan market information”.

​

12

• Menurut USPAP “the act or process of estimating value, an estimate of value of, or pertaining to appraising and related function”  appraisal practice – appraisal services.
• Appraisal diartikan penilaian dan penaksiran. Begitu juga Valuation
• Istilah “Appraisal dan Appraiser” dipakai di Amerika, sedangkan “Valuation dan Valuer” di negara Inggris dan Negara Persemakmuran.
• Dari pengertian diatas hal yang tidak dapat dipisahkan, yaitu pengertian “Valuation (Penilaian) – Valuer (Penilai) – Value (Nilai)”.
• Hal yang perlu digaris bawahi :

13

• Penilaian sebuah opini (bukan judgment)

• Penilaian suatu estimasi nilai

• Dilakukan pada hari yang ditentukan

• Hasil analisis atas data pasar yang relevan

SEJARAH PERKEMBANGAN PENILAIAN �DI EROPA

• Perumahan
• Pertokoan
• Perkantoran

14

• Kebutuhan Tuan Tanah
• Berkembangnya paham kapitalistik  Hasil Revolusi Industri dan Pertanian
• Immigrasi  Urbanisasi ke Kota
• Kebutuhan Permukiman

• Urban Management  “Terspesialisasi”

• Agen / Broker
• Penilai
• Manajemen Properti
• Penasehat / Konseling Properti

SEJARAH PERKEMBANGAN PENILAIAN �DI INDONESIA

• Jaman Kolonial

​

​

15

• Klasiran : klastanah  tanah pertanian
• Juru Ukur dan Land Surveyor

• Jaman Kemerdekaan

​

​

• Ipeda  Perpajakan
• Pegadaian

• 1980-an dengan berdiri Pasar Modal

​

​

• PBB
• Pegadaian
• Lelang
• Perbankan
• Pasar Modal

LINGKUP KERJA PENILAI

 Pajak  Revaluasi Aset

 Jual Beli  Sewa

 Waris  Akuisisi dan Kompensasi

 Asuransi  Lelang

 Investasi  dll.

16

Penilaian merupakan profesi yang melibatkan multi-disiplin ilmu :

• Ekonomi
• Teknik
• Hukum
• dll.

17

Level of Information

Tinggi

Pakaian

Banyak Tersedia

Tidak Perlu Penila

Real estat

Jarang / mahal

Penilai Perlu

Bunga Matahari

Tidak tersedia

Hanya sebagai tebakan

Rendah

PENGERTIAN DAN KONSEP PENILAIAN PROPERTI / ASSET

• Penilaian (appraisal/naluation) adalah suatu proses pekerjaan yang dilakukan seorang Penilai (appraiser) dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat (opini) tentang nilai ekonomi suatu properti, baik berwujud maupun tidak berwujud berdasarkan analisis terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode tertentu, serta mengacu pada prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.
• Penilai adalah orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan penilaian (Kep. Menkeu RI No. 57 Tahun 1996 tentang Jasa Penilai)
• Sedangkan menurut terminologi yang berkembang di komunitas Profesi Penilai Indonesia pengertian penilai adalah:

“orang yang dalam kegiatan sehari-harinya melakukan penilaian atas harta baik yang berwujud maupun tidak berwujud, membuat penilaian kelayakan usaha (studi kelayakan), melakukan pengelolaan properti, peralatan properti dan memberikan konsultasi properti yang dalam melakukan pekerjaannya dilandasi keahlian dan integritas yang dimiliki serta berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)”

​

18

• Dalam SPI pengertian Penilai dinyatakan:

“perseorangan yang memiliki keahlian secara profesional dalam penilaian yang merupakan anggota Asosiasi Penilai di Indonesia yang diakui oleh Pemerintah dan telah mendapatkan Ijin atau Lisensi yang berlaku dari Menteri Keuangan untuk menjalankan kegiatan Penilai dan kegiatan lainnya lainnya yang terkait dengan berdasarkan SPI”

​

• Dari pengertian diatas terlihat bahwa praktek profesi penilaiharus berdasarkan pada “keahlian”, berarti harus ada suatu kriteria dan standar untuk berprofesi sebagai penilai profesioanl yang berintegritas. Di Indonesia kondisi tersebut termuat dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)

​

​

19

PRINSIP NILAI

• Pengertian Nilai : adalah nilai ekonomis yang dikaitkan dengan daya guna dan manfaat (benefit) yang dapat dinikmati oleh pemiliknya baik manfaat finansial maupun manfaat non finansial.
• Investasi Properti : “keuntungan”

- Income (Pendapatan)

- Appreciation (Kenaikan Nilai)

- Added Value (Penambahan Nilai)

• Tipe Nilai terbagi menjadi 2 (dua)

1. Nilai Pasar

2. Nilai Selain Nilai Pasar

• Definisi Market Value secara universal

“The most probable price, as of a specified date, in cash, or in terms equivalent to cash, or in other precicely revealed terms, for which the specified property rights sould sell after reasonable exposure in a competitive market under all conditions requisite to a fair sale, with the buyer and seller each acting prudently, knowledgeably, and for selft interest, and assuming that neither undue duress”

​

20

• Definisi Market Value Menurut International Standards (International Valuation Standards Committee / IVSC)

“Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a welling seller in arm’s – lenght transaction after proper marketing where in the parties had each acted knowedgeably, prudently, and without compulsion”.

• Nilai Pasar menurut SPI didefinisikan sebagai:

“Perkiraan jumlah uang pada tanggal Penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual – beli atau hasil penukaran suatu asset, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dan kedua pihal masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.”

• Prinsip Utamanya adalah: Asset dapat � Ditransfer/dipindah-tangankan/diperjual-� belikan dalam pasar terbuka.
• Mempunyai Daya Guna

21

22

​

NILAI

SELAIAN NILAI PASAR

​

NILAI PASAR

• Turunan dari Nilai Pasar yang sering dipakai adalah:
1. Nilai Pasar untuk Dipindahkan (Market Value for Removal) umumnya dengan prinsip utama berdasarkan pemindahan dari properti ke lokasi lain.
2. Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada (Market Value for Existing Use)
• Kelanjutan dari Penggunaan yang ada
• Mengabaikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari asset, peruntukan dan penggunaan apa adanya
3. Nilai Realisasi Bersih (Net Realisable Value)
• Nilai Pasar dikurangi biaya Penjualan dan biaya Penyelesaian
• Sebelum Pembayaran pajak pengalihan asset
• Waktu transaksi uang cukup

23

• Nilai Realisasi Bersih Terbatas (Net Restricted Realisable Value)
• Waktu Penawaran terbatas dengan mempertimbangkan sifat properti dan kondisi pasar
• Nilai Jual Paksa (Forced Sale Value) atau Nilai Likuidasi (Liquidation Value)
• Jangka waktu penawaran pendek
• Ada kondisi yang memaksa melakukan transaksi jual-beli
• Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value)

“Perkiraan jumlah uang sewa yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu properti pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan penyewa yang berminat menyewa dalam transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan”

7. Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value)

Istilah yang digunakan bila perjanjian / persyaratan sewa menyewa diketahui, dinyatakan atau diasumsikan, dan persyaratan tersebut berbeda dengan persyaratan yang diasumsikan dalam definisi Nilai Sewa Pasar”

24

- Bilamana sebuah properti di kuasai atas dasar sewa atau disewakan, nilai sewa harus ditentukan berdasarkan syarat sewa menyewa tersebut tanpa penyesuaian apapun

• Nilai selain Nilai Pasar adalah:
1. Estimasi Biaya Pengganti Terdepresiasi, yang didapat dengan dasar Depreciated Replacement Cost (Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi)
• Properti khusus, jarang/tidak pernah dijual secara terbuka di pasar
• Asset Publik yang tidak mempunyai arus keuangan dan tidak diperjual-belikan
2. Nilai Asuransi (Insurable Value)
3. Nilai Buku (Book Value)
4. Nilai Kena Pajak (Assesed, Rateable, Taxable Value)
5. Nilai Khusus (Special Value)

​

25

26

Properti Tidak Khusus

Nilai Pasar

Saya akan tawar gedung ini Rp. 30 miliar

Gedung ini dijual dengan harga 40 miliar

27

Properti Khusus

Nilai Selaian Nilai Pasar (DRC ?)

�BISA NGGAK YA DIJUAL ?

�BERAPA YA NILAINYA ?

28

Matrik Penilaian berpedoman kepada pemahaman SPI 2002

29

KONSEP NILAI – BIAYA - HARGA

• Definisi Biaya : sejumlah uang yang dikeluarkan dalam pembuatan atau pembangunan suatu properti

Biaya = biaya material + perijinan + upah pekerja + biaya tidak langsung

Jika sudah didasarkan, biaya menjadi fakta historis.

• Definisi Harga : sejumlah uang yang disepakati dari (karena) suatu transakasi atau penukaran suatu barang yang terjadi dalam pasar, dimana penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan yang layak mengenai fakta-fakta yang relevan dan lepas sama sekali dari paksaan

Harga = Biaya + Keuntungan yang ditetapkan oleh pembuat dan pasar

Harga merupakan harta historis, baik diumumkan secara terbuka maupun dirahasiakan

Harta biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan/atau penjual tertentu, dalam kondisi tertentu pula.

Harga yang dibayarkan untuk sutau barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya.

30

 Definisi Nilai : harga yang ada dari semua hak atas semua harapan keuntungan yang akan datang, baik berwujud maupun yang tidak berwujud yang timbul karena pemilikan suatu properti.

Nilai suatu properti adalah subyektif dan berlainan bagi seseorang, sebagaimana kehendak manusia yang berbeda-beda dari waktu ke waktu.

Suatu properti akan mempunyai nilai bila properti tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.

Nilai bukan merupakan fakta, merupakan perkiraan manfaat ekonomis atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu.

Konsep ekonomi dari Nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang akan diperoleh oleh orang yang memiliki barang/jasa tersebut.

 Konsep Nilai Tanah :

• Keuntungan atas penggunaan yang intensif (intensive Margin)  Jarak tertentu mengalahkan yang lain.
• Keuntungan atas ekstensifikasi penggunaan tanah (Ekstensifikasi Margin)  jarak diluar tidak menguntungkan
• Grafik Gadai Sewa (Bid Rent Curve)

 Konsep Nilai adalah “Peranan Lokasi” atau kedekatan dengan Pusat Kota

31

FAKTOR-FAKTOR PENENTU NILAI

• Ada yang berpendapat nilai properti dipengaruhi oleh faktor manfaat, kelangkaan, keinginan dan daya beli.
• Model umum pembentukan nilai properti dalam bentuk fungsi adalah :

V = F (D, V, S, T)

dimana

V = Value (Nilai Pasar)

D = Demand (permintaan)

V = Utility (manfaat)

S = Scancity (kelangkaan)

T = Transtenability (kemudahan peralihan hak)

32

KARAKTERISTIK PASAR REAL ESTAT

• Pembeli dan Penjual terbatas (Few buyer and sellers)
• Informasi tidak lengkap (lack of full information)

- tidak ada data resmi

- tidak ada pasar resmi

- pengetahuan pasar rendah

• Berbiaya tinggi (Costly transactions)

- butuh dukungan dana yang besar dan kompleks

• Produk beragam (Heterogeneous products)
• Tidak dapat dipindah-pindahkan (Inunobility)
• Reaksi terhadap permintaan rendah (slow reaction of supply)
• Pasar Properti Yang Mantap

- Putaran Dana Yang Besar  Investasi Properti yang Tinggi

- Lembaga Penunjang berkembang dengan baik

- Tersedia Data Yang Dapat Dipercaya  Informasi transaksi

jual – beli.

33

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI

• Pada prinsipnya nilai suatu properti dapat dibentuk, dipelihara, diubah atau dirusak oleh beberapa faktor yang ada atau oleh beberapa kekuatan yang ada dalam masyarakat.

​

• Faktor mempengaruhi nilai

• Pengaruh dalam dan kemampuan alam lainnya (fisik & lingkungan)
• Standar kehidupan sosial
• Politik dan peraturan pemerintah
• Ekonomi dan perubahannya

​

​

34

EKSTERNALITAS DAN NILAI

• Nilai Pasar dipastikan mendapat pengaruh dari luar ataupun bahkan pengaruh dari luar batas lingkungannya.

​

• Eksternalitas negatif terjadi saat pihak ketiga harus menanggung kerugian yang bukan disebabkan olehnya, seperti polusi udara pada hunian, lingkungan dilalui sungai yang tercemar limbah atau kasus teluk buyat.

​

• Eksternalitas positif terjadi saat suatu mendapat kenyamanan bukan atas biaya yang dikeluarkan ecara personil.

35

PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN

“Prinsip penilaian adalah prinsip ekonomi dan hukum yang berlaku dalam penilaian”

Beberapa Prinsip Penilaian yang perlu di perhatikan :

1. Prinsip Penggunaan yang Semaksimal Mungkin (Principle of Highest and Best Use)

• Legally Permissable (memenuhi syarat fisik)
• Physically Feasible (memenuhi permintaan pasar  menghasilkan positif return).
• Maximally Productive (memenuhi hasil maksimal)

2. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle of Supply and Demand)
3. Prinsip Pengganti (Principle of Subtitution)
4. Prinsip Keuntungan Yang Diharapkan Properti (Principle of Anticipation)
5. Prinsip Adanya Perubahan – Perubahan (Principle of Change)
6. Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity)
7. Prinsip Persaingan (Principle of Competition)
8. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Principle of Increasing and Decreasing Return)
9. Prinsip Kontribusi (Principle of Contribution)
10. Prinsip Keseimbangan (Principle of Balance)

​

36

KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

(The Highest and The Best Use)

1. Legally Permissable
2. Physically Possible
3. Financially Feasible
4. Maximally Productive

Kegunaan Yang Terbaik dan Tertinggi

• Kekuatan pasar menciptakan nilai, karenanya interaksi antara kekuatan pasar dengan kegunaan terbaik dan tertinggi sangat penting.
• Dalam Penilaian, untuk mengestimasi nilai, analisis HBU mengidentifikasi keungtungan yang paling mungkin dengan kegunaan yang paling kompetitif bagi property yang dinilai.
• Karena alasan diatas maka HBU didefinisikan sebagai “The reasonably probable and legal use of vacant land or improved property, which is physically possible, appropriately supported, financially feasible and that results in the highest value”

37

Perbandingan HBU dengan kajian lainnya

• Analisis Pasar

 Mengidentifikasi permintaan (demand) untuk berbagai alternatif penggunaan.

 Juga melakukan analisis Demand dan Supply property untuk mem-forecast tingkat absorpsi dan kemungkinan sewa.

• Highest And Best Use (HBU) :

• Untuk menentukan urutan nilai berdasarkan criteria variable, seperti rate of return, residual value, dll.
• Menghitung NOI/cash flow dan pemilihan kapitalisasi / tingkat diskon yang layak untuk menentukan nilai property.

• Feaslibility Analisis

Analisis keuangan yang menghasilkan nilai tertinggi Analisis keuangan khusus, waktu dan partisipan pasar

38

Dalam menganalisis HBU, harus dibedakan antara

• HBU tanah kosong (land though vacant), dan

HBU yang terbangu (as improved)

1. Apabila tanah kosong, yang harus dianalisis adalah :

 Digunakan untuk apa tanah tersebut ?

 Harus dipertimbangkan hubungan antara kegunaan saat itu dengan kegunaan-kegunaan potensialnya

 Dua alasan untuk mengidentifikasi HBU tanah kosong dalam penilaian :

• Untuk mengestimasi nilai sebagian tanah
• Untuk mengidentifikasi perbandingan harga atas tanah kosong tersebut.

2. Apabila Tanah yang telah dibangun; yang harus dianalisis adalah :

 Kegunaan yang memaksimalkan nilai sebuah investasi properti, konsisten dengan rate of return harus dikalkulasikan bagi kedua jenis penggunaan tadi, dengan mempertimbangkan seluruh investasi dan capital expenditurnya.

39

Dua alasan untuk menggunakan analisis HBU atas tanah yang telah dibangun

1. Zoning
2. Jenis bangunan / konstruksi
3. Lingkungan
4. Dll.

1. Legally Permissable; kegunaan apa yang diijinkan menurut peraturan :

• Untuk mengidentifikasi kegunaan properti yang diharapkan akan menghasilkan overall rate of return yang tertinggi atas modal yang diinvestasikannya.
• Untuk membantu mengidentifikasi properti pembanding.

1. Menurut ukuran
2. Permukaan
3. Kontur
4. Kesuburan
5. Irigasi
6. Akesibilitas
7. Risiko bencana alam, yang memungkinkan membatasi kegunaan potensialnya

2. Physically Possible; kegunaan apa yang mungkin untuk dibangun diatas tanah tersebut :

40

Tentukan kegunaan yang mana yang akan menghasilkan income, atau return, sama atau lebih besar dibanding dengan pengeluaran dan kewajiban finansial serta amortisasi modal.

3. Financially Feasible; kegunaan apa yang secara finansial layak.

Kegunaan yang menghasilkan nilai sisa tanah tertinggi konsisten dengan rate of return yang dijaminkan oleh pasar. Bagi kegunaan properti.

4. Maximally Productive; kegunaan apa yang menghasilkan / memproduksi paling tinggi.

41

KEDUDUKAN PENILAI

DALAM PENILAIAN

• Kualifikasi Penilai

• Penilai Berizin : adalah penilai bersertifikat yang memiliki izin penilai yang berlaku dari pemerintah sesuai dengan keputusan menteri dari departemen terkait. Hanya penilai berizin yang berhak menanda tangani laporan penilaian.
• Penilai Bersertifikat : penilai terdaftar yang memiliki sertifikat penilai dari asosiasi profesi penilai yang diakui Pemerintah untuk melaksanakan penilaian sesuai keahliannya.
• Penilai Terdaftar : penilai yang menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui Pemerintah.
• Penilai Asing : penilai bukan anggota asosiasi penilai Indonesia, mempunyai izin praktek dari negaranya, serta menjadi anggota asosiasi penilai yang menjadi anggota dari Komite Standar Penilaian Internasional.

42

• Sifat Profesi Penilai

• Penilai Independen : penilai eksternal yang bebas ikatan, tidak memiliki kepentingan finansial tidak berkepentingan dan mempunyai hubungan atau kaitan dengan obyek penilaian selain dari pemberi jasa penilaian.
• Penilai Eksternal : penilai yang bukan berasal dari perusahaan pemberi tugas atau tidak mempunyai kepentingan finansial yang signifikan di dalamnya, sebaliknya pemberi tugas tidak memiliki kepentingan finansial pada perusahaan penilaian, baik langsung maupun tidak langsung.
• Penilai Internal : penilai yang memiliki kepentingan finansial secara signifikan terhadap perusahaan.

43

BIDANG KEAHLIAN PENILAI DI INDONESIA

​

• Penilaian Properti (Asset)
• Penilaian Usaha (Business/Saham)
• Penilaian Kelayakan Usaha (Feasibility Study)
• Penilaian Progress Pelaksanaan Proyek
• Penilaian Pengembangan Investasi Properti

​