CARA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH�BAB VIII dan BAB IX

BEBERAPA HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN UNTUK MENENTUKAN TATA CARA PEROLEHAN TANAH

1. Proyeknya:

​

apa yang dikembangkan/dibangun di atas tanah yang diperoleh.

a. untuk keperluan pribadi

b. untuk kegiatan bisnis

c. untuk keperluan khusus

�

2. Lokasinya:

​

Berpedoman pada Rencana Tata Ruang Wilayah.

​

untuk keperluan bisnis, perlu dimohon Ijin Prinsip dan Ijin Lokasi (Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No 2 Tahun 1999 tentang Ijin Lokasi).�

​

�

3. Status tanah yang tersedia

a. segi fisik:

letak, batas-batasnya dan luas

b. segi yuridis:

jenis hak, pemegang haknya, hak-hak pihak

ke tiga

​

4. Kesediaan pemegang hak melepaskan hak atas tanah

5. Status hukum calon pemegang hak atas tanah

Jenis jenis Perolehan Tanah

1. Primer, yang dimaksud dengan hak-hak atas tanah yang Primer yaitu hak-hak atas tanah yang diberikan oleh Negara dan bersumber langsung pada Hak Bangsa Indonesia atas tanah. Contoh : Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai, Hak Pengelolaan

1. Pembukaan hutan

2. Pemberian hak baru oleh negara

2. Sekunder, yaitu hak-hak atas tanah yang diberikan oleh pemilik tanah dan bersumber secara tidak langsung pada Hak Bangsa Indonesia atas tanah. Hak atas tanah yang sekunder disebut pula hak baru yang diberikan di atas tanah Hak Milik dan selalu diperjanjikan antara pemilik tanah dan pemegang hak baru dan akan berlangsung selama jangka waktu tertentu. Contoh: Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Gadai, Hak Menumpang

1. Pewarisan

2. Pemindahan hak

3. Pemberian hak baru oleh pemilik tanah

​

�

c. Hapusnya hak:

1. Berakhirnya jangka waktu

2. Pelepasan/pembebasan hak

3. Pembatalan hak

4. Pencabutan Hak

​

d. Konversi hak-hak atas tanah yang lama, contoh tanah eigendom

Izin Lokasi

Izin Lokasi:

izin yang diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak, dan untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan penanaman modalnya

​

�

Jangka waktu izin lokasi:

a. luas tanah 25 ha 🡺 1 tahun

b. luas tanah > 25 ha s/d 50 ha 🡺 2 tahun

c. luas tanah > 50 ha 🡺 3 tahun

​

Dapat diperpanjang 1 tahun dengan syarat tanah yang sudah diperoleh mencapai lebih dari 50% dari luas tanah yang ditunjuk dalam izin lokasi

Status Tanah dari Perolehan Hak

Cara perolehan tanah yang diperlukan didasarkan atas status tanah yang tersedia:

1. Tanah Negara

2. Tanah Hak

3. Tanah Hak Pengelolaan

​

Tanah Hak

a. Pemegang hak atas tanah bersedia menyerahkan atau memindahkan hak atas tanah

b. Jika pemegang hak bersedia menyerahkan haknya, apakah pihak yang memerlukan tanah:

1. memenuhi syarat sebagai pemegang

hak atas tanahnya

2. tidak memenuhi syarat untuk menjadi

pemegang hak atas tanahnya

c. Pemegang hak atas tanahnya tidak bersedia menyerahkan atau memindahkan hak atas tanahnya

​

KONVERSI

• Hak Eigendom menjadi Hak Milik jika pemiliknya pada tanggal 24 September 1960 WNI tunggal.
• Jika syarat tersebut tidak dipenuhi, dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan
• Hak Eigendom kepunyaan pemerintah negara asing digunakan untuk kediaman duta besar atau gedung kedutaan
• dikonversi menjadi hak pakai yang akan berlangsung selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tersebut.

​

�

• Hak milik adat dikonversi menjadi Hak Milik jika pemiliknya pada tanggal 24 September 1960 berkewarganegaraan Indonesia tunggal
• Jika syarat tersebut tidak dipenuhi dikonversi menjadi HGB jika tanah untuk bangunan atau dikonversi menjadi HGU untuk tanah pertanian dengan jangka waktu 20 tahun

�

• Hak Erfpacht untuk perkebunan besar menjadi Hak Guna Usaha yang berlangsung selama sisa jangka waktunya tetapi selama-lamanya 20 tahun

�

• Hak Erfpacht untuk perumahan dan Hak Opstal menjadi Hak Guna Bangunan, yang berlangsung selama sisa waktunya, tetapi selama-lamanya 20 tahun
• Hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana hak pakai dikonversi menjadi Hak Pakai

�

Tata Cara Memperoleh Tanah:

1. Tanah Negara 🡪 PERMOHONAN HAK
2. Tanah Hak 🡪 1. Perjanjian dengan

pemilik tanah

2. Pemindahan Hak

3. Pembebasan Hak

4. Pencabutan Hak

PERMOHONAN HAK

Pemohon mengajukan permohonan hak

​

Diajukan kepada pejabat yang berwenang:

1. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
2. Kepala Kanwil BPN Provinsi
3. Kepala BPN

�

Dasar Hukum:

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara

�

HAK MILIK

• Tanah pertanian:

s/d 2 ha -> Ka Kan Pertanahan

> 2 ha -> Ka Kanwil BPN Provinsi

​

HAK GUNA USAHA

• Tanah Non Pertanian:

s/d 200 ha -> Ka Kanwil BPN

�

• HAK GUNA BANGUNAN

tanah non pertanian

s/d 2.000 m2 --🡪 Ka Kan Pertanahan

s/d 15 ha 🡪 Ka Kanwil BPN

• HAK PAKAI

tanah pertanian 🡪

s/d 2 ha 🡪 Ka Kan Pertanahan

> 2 ha 🡪 Ka Kanwil BPN

�

HAK PAKAI

tanah non pertanian:

s.d 2.000 m2 🡪 Ka Kan Pertanahan

> 2.000 m2 -🡪 Ka Kanwil BPN

DASAR HUKUM

Peraturan Kepala BPN No 1 Tahun 2011:

​

Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah Dan Kegiatan Pendaftaran Tanah Tertentu

�

Kepala Kantor Pertanahan:

​

HAK MILIK:

- pertanian luas tidak lebih dari 20.000 m2

- non pertanian luas tidak lebih dari 2.000m2

�

Hak Milik untuk:

- transmigrasi

- redistribusi tanah

- konsolidasi tanah

- pendaftaran tanah yang bersifat strategis, massal dan program lainnya

�

Kepala Kantor Pertanahan:

memberikan HGB

- perseorangan tidak lebih dari 1.000 m2

​

- badan hukum luas tidak lebih dari 5.000 m2

​

Semua HGB atas tanah Hak Pengelolaan

�

Kepala Kantor Pertanahan memberikan Hak Pakai:

​

untuk perseorangan:

tanah pertanian tidak lebih dari 20.000 m2

tanah non pertanian tidak lebih dari 2.000 m2

�

untuk badan hukum:

- pertanian luas tidak lebih dari 20.000 m2

- non pertanian tidak lebih dari 2.000 m2

​

Pemberian Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan

Ka Kanwil BPN

memberikan Hak Milik:

• pertanian:

a. perorangan luas lebih dari 20.000 m2

b. badan hukum luas lebih dari 20.000 m2

• Non pertanian:

lebih dari 2.000 m2 tidak lebih dari 5.000 m2

�

Hak Guna Bangunan:

perorangan: lebih dari 1.000 m2 tapi tidak lebih dari 5.000 m2

​

Badan hukum lebih dari 5.000 tapi tidak lebih dari 75.000 m2

�

Hak Guna Usaha:

​

Tidak lebih dari 1.000.000 m2

�

Hak Pakai

a. pertanian:

- perorangan luas lebih dari 20.000 m2

- badan hukum lebih dari 20.000 m2

b. Non pertanian”

- perorangan lebih dari 2.000 m2 tapi tidak lebih dari 5.000 m2

- badan hukum lebih dari 2.000m2 tapi tidak lebih dari 25.000 m2

�

Kepala Kantor Pertanahan memeriksa permohonan dibantu Panitia Pemeriksaan Tanah (Panitia A atau Panitia B)

​

Dibuat Berita Acara Pemeriksaan Tanah

�

jika dikabulkan 🡪 Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH)

​

Jika ditolak 🡪 Surat Penolakan

�

Jika sudah menerima SKPH (Surat Keputusan Pemberian Hak), kewajibannya:

a. Membayar Bea Perolehan Hak Atas tanah dan bangunan

b. Membayar Uang Pemasukan

c. Mendaftarkan hak yang bersangkutan

�

Apabila penerima hak tidak memenuhi kewajibannya maka Kepala BPN dapat membatalkan.

�

Kapan lahirnya hak yang diperoleh melalui permohonan hak/pemberian hak?

Pada saat dibuatkan buku tanah hak yang bersangkutan

Pengertian Hak Milik

• Pengertian hak milik dalam Undang – undang Pokok Agraria seperti yang dirumuskan dalam pasal 20 UUPA yang disebutkan dalam ayat 1, Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.

Subjek Hak Milik

• Hanya Warga Negara Indonesia yang mempunyai hak milik. yang dapat memiliki tanah atas hak milik menurut UUPA dan badan- badan hukum yang ditunjuk.

​

Cara Memperoleh Hak Milik

• Hak milik atas tanah dapat terjadi atas tiga cara sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 22 UUPA, yaitu:

1. hak milik atas tanah yang terjadi atas hukum adat

2. hak milik atas tanah terjadi karena penetapan pemerintah

3. hak milik atas tanah terjadi karena ketentuan Undang- undang

• Hak milik atas tanah juga dapat terjadi melalui 2 cara, yaitu:

1. Secara Originair

Terjadinya Hak Milik atas tanah untuk pertama kalinya menurut hukum adat, penetapan pemerintah, dan karena undang – undang.

2. Secara Derivatif

Subjek hukum memperoleh tanah dari subjek hukum lain yang semula sudah berstatus tanah Hak Milik, misalnya jual beli, tukar – menukar, hibah, pewarisan.

Hapusnya Hak Milik

• Pasal 27 UUPA menetapkan faktor – faktor penyebab hapusnya Hak Milik atas tanah dan tanahnya jatuh kepada Negara, yaitu:

a. Karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18;

b. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;

c. Karena diterlantarkan;

d. Karena subjek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik atas tanah;

e. Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik atas tanah.

​

• Hak Milik atas tanah juga dapat hapus karena tanahnya musnah, misalnya karena adanya bencana alam.

Pengertian Hak Guna Usaha

• Menurut Pasal 28 ayat (1) UUPA yang di maksud dengan Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang di kuasai oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29, guna perusaan pertanian, perikanan, atau perternakan.

​

Subjek Hak Guna usaha

• Yang mempunyai subjek hukum Hak Guna Usaha menurut Pasal 30 UUPA adalah:

1. Warga Negara Indonesia

2. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia\badan hukum Indonesia.

Cara mendapatkan Hak Guna Usaha

• Hak Guna Usaha terjadi dengan penetapan pemerintah. Hak Guna Usaha ini terjadi melalui permohonan pemberian Hak Guna Usaha oleh pemohon kepada Badan Pertanahan Nasional. Apabila semua persyaratan yang ditentukan dalam permohonan tersebut dipenuhi, maka Badan Pertanahan Nasional menerbitkan surat keputusan pemberian hak atau SKPH. SKPH ini wajib didaftarkan ke Kantor pertanahan kabupaten atau kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti Pendaftaran SKPH tersebut menandai lahirnya HGU Pasal 31 UUPA.

​

Jangka waktu Hak Guna Usaha

• Hak guna usaha mempunyai jangka waktu untuk pertama kalinya paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka paling lama 25 tahun Pasal 29 UUPA. Persyaratannya:

· Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut

· Syarat- syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.

· Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

​

Hapusnya Hak Guna Usaha

• Berdasarkan Pasal 34 UUPA, Hak Guna Usaha hapus, karena:

a) Jangka waktunya berakhir

b) Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi

c) Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir

d) Dicabut untuk kepentingan umum

e) Ditelantarkan

f) Tanahnya musnah