e-PLUS

Permutas Lucrativas de Usos del Suelo

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Una aproximación lúdica a la comprensión de los fundamentos de la economía urbana

Martim O. Smolka

Mayra Hidalgo

Giovanni Pérez Macías

Fernando Smolka

Pedro Sorrentino

Luis Felipe Quintanilla Tamez

Diego Lomelli Trejo

Colaboración :

La ciudad

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‘Uso del Suelo

Lago

(Inundable)

Estación de Metro

Equipamiento publico

Brownfield

Avenida

Floresta a proteger

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‘Jugando e-PLUS’

• Considere que Clase media 36 ocupante del lote E1 (M36-E1) tenga mayor interés en estar cerca de VIAS (F5) y por eso propone una permuta con el Pobre 41 en el lote F4 (P41-F4).
• P41-F4 considera sin embargo que la posición E1 no le resulta tan interesante y por eso condiciona la permuta a una compensación monetaria de $800.
• Para (M36-E1) – pagar $800 es demasiado para justificar la permuta - pero por $300 ya le seria ventajoso.
• Las partes negocian y aceptan finalmente la permuta por $500.
• Ambos consideran que el intercambio generó una ganancia que lo justifica.

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En e-PLUS - todo cambio de uso resulta de una negociación entre distintos usuarios de suelo. Negociaciones pueden involucrar mas de dos partes en sus respectivos lotes ocupados.

$600

Presupuesto de los agentes

• Cada (sub)grupo social dispone de un ingreso inicial único/exclusivo
• El ingreso disponible en cada periodo depende:
• Del saldo de las compra/ventas que realiza
• De pagos por periodo en
• Transporte
• Impuesto Predial, contribución de mejoras, derechos de edificabilidad
• Adicionales incurridos por consumo de agua en la ocurrencia de una sequia
• Recuperación de sus propiedades en la ocurrencia de una inundación
• Contribuciones individuales o cotizaciones, con otros agentes, eventuales con vistas a algún interes común que viabilice una inversión publica negociada con el gobierno
• El ingreso inicial es neto de ‘otros gastos no asociados a la estructura urbana como sean de consumo personal, etc.
• Al final del juego, el Saldo positivo de ingreso disponible no cuenta puntos. Sin embargo un saldo negativo (deuda) descalifica al agente.

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Agentes: el ocupante individual de un lote – miembro de cualquiera grupo social - que transacciona en el mercado con vistas a una cambio de uso del suelo

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Usuario de suelo (US): propietario u ocupante de una celda, y que pertenece a su vez a un grupo o subgrupo social. Por ejemplo, usuarios en el lote B4 pertenecen al grupo social RICOS, subgrupo social 22.

Subgrupo social: subdivisión de un grupo social. En el juego esto se refiere a distintos equipos de jugadores

Glosario 1

Jugadores: las personas o estudiantes que juegan una partida.

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Equipo: el jugador, o grupo de jugadores (hasta tres), que asume un rol específico en el juego

Vocero: el jugador encargado de hablar en nombre del equipo y de comunicar sus decisiones

Ricos, Clase media, Pobres, Comercio, Especuladores .

Grupo Social: Los usuarios de suelo de la ciudad:

Ciudadanos: miembros de los grupos sociales o subgrupos sociales. Son los votantes y usuarios del sistema de transporte

Especuladores 11,12; Ricos 21 y 22; Comercio 51,52; Clase Media 31,32,35 y 36; Pobre 41,42,45 y 46

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Glosario 2

Centro financiero de la ciudad (CBD): Definido por el lote #F6 – donde los ciudadanos se trasladan diariamente al trabajo.

Centroide Es el centro geométrico o la celda núcleo que es la referencia para un grupo de celdas.

Periferia: Zona de expansión de la ciudad representada por todos lotes en el área K5:L12

• Los ciudadanos viajan periódicamente al CBD incurriendo en costos de transporte;
• La distancia de cada lote al CBD está definida por el número de lotes colineales necesarios de transitar para alcanzar el lote F6;
• Los números en tabla de la derecha representa la distancia de cada lote al centro;
• El costo de transporte por unidad de distancia (tarifa de transporte) es distinto por el grupo social a quienes el ciudadano usuario del suelo pertenece. Ver tabla a la derecha;
• Cada estación de adicionada al Metro operativo (mínimo de 2 estaciones en 2 distintos cuadrantes de la ciudad), la tarifa de transporte, es reducida en 25%. Así, con 3 estaciones operativas la tarifa es reducida a la mitad.

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Tarifas

Tabla 02: Tarifas de transporte

Tabla 01: distancia al CBD

Transporte-Accesibilidad

Densificación:�Derecho de edificación

• En un en área contigua (3x3) a una estación y solamente ahí, es posible densificar;
• Solo usuarios de la clase media y del comercio pueden densificar;

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• Por ‘default’ la densidad máxima permitida en esta área es de un FOT 2
• ‘Suelo creado’ (SC) es el suelo adicional que corresponde al aumento del FOT =1 (que prevalece en toda la ciudad) hacia un FOT=2
• El ‘Suelo Creado’ es patrimonio publico (o sea un suelo vacante de su propiedad)
• El Gobierno dispone de hasta 8 ‘lotes creados’ potenciales en cada estación de metro operativa o por ser construida, en lote designado ya en manos del gobierno;
• Para generar los recursos necesarios a invertir en el Metro el Gobierno puede vender los derechos de ocupación (o sea los lotes creados) de cada estación;
• Para eso debe demostrar su compromiso adquiriendo previamente el lote donde se instalara la estación de Metro - que recibe el identificador de 73 cambiando-se a 72 cuando efectivamente finaliza (pagando por) su construcción.

Venta de suelo creado por el gobierno

• El gobierno puede arbitrar 3 sistemas posible de como vender su estoque de suelo creado:
• Negociación directa como en cualquiera transacción de compra & venta en el mercado;
• Venta del suelo creado de acuerdo a un 60% del valor fiscal (o sea, el usado para el cobro del Predial) del suelo en el área;
• Subasta publica de los derechos de edificar especifica para los lotes en la vecindad de cada estación de Metro;
• Los recursos generados por la subasta deben de ser destinados a la recuperación de los costos de la expropiación y construcción de la estación del metro;
• Si y solamente si, hay recursos remanentes - de los ingresados por la subasta - puede el Gobierno destina-los a otros gastos;
• El gobierno puede subastar un máximo de 8 certificados por vecindad de estación;

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Subastas de derechos de edificar

• El Gobierno puede arbitrar que modalidad de subasta utilizar: Publica (Inglesa o Holandesa) o Cerrada (Vickery)

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La subasta de Vickery

• Las ofertas en la subasta son enviadas al gobierno en privado (e-mail) – con el valor por y el numero de ‘Suelos (Lotes) Creados’ el ofertante desea comprar;
• Los ‘Suelos (Lotes) Creados disponibles son asignados entre ofertantes segundo el mayor al menor valor ofertado hasta agotar los lotes ofertados;
• En la subasta de Vickery la oferta vencedora – solo paga el valor ofertado por el ofertante inmediatamente inferior. (Eso estimula a uno hacer ofertas con mas ‘audacia’- … generosas.

Como resultado de la subasta el vencedor Especulador logra los 4 lotes deseados por los cuales oferto $270 - peo solo debe de pagar $260 ofertado por el segundo lugar de la subasta la CM31

El comercio C51 con su oferta de $250 (3º lugar) logra solamente un lote (pues que 7 de los 8 lotes ya fueran asignados por S11 y CM31) - pagando solo $200 (ofertado por el R21 que no logra alcanzar ningún lote)

El Gobierno logra generar $1990 con los 8 lotes subastados.

Registro de ‘Suelo Creado’ subastados

En la contabilidad Gobierno tiene un ingreso de $1040, Especulador 11 un gasto de $1040 y logo un ingreso de $350 al paso que CM 32/34 un pago de $350.

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Registro de adquisición en subasta de 4 lotes (suelos creados) a $260 cada uno por el Especulador 11

Registro de la venta de un lote (suelo creado) por el Especulador 11 a un Clase Media 32 que ocupaba originalmente el lote H2 y ahora lo ocupara en dos pisos (FOT 2) adoptando por ende ahora la identidad 34.

OJO: el lote H2 en la transacción se reporta en celda del vendedor - como si lo Especulador 11 ocupara originalmente este lote (creado) en H2.

Inversión ‘privada’ en derechos de edificación

• Cualquiera agente (usuario de suelo) puede participar de la subasta invirtiendo (comprando) Lotes Creados, independente de se vas/puede ocuparlos;
• Para que un agente de la Clase Media o Comercio pueda efectivamente ocupar un en mayor densidad (FOT=2) un lote de la vecindad de un Metro debe:
• Disponer del lote con FOT=1 en el área – o sea el lote que será densificado,
• Disponer del certificado que corresponde a un lote creado en el área - sea por que lo compro directamente en la subasta publica o por que lo adquirió de terceros que a la ves lo adquirió en dicha subasta.
• O sea, hay un mercado secundario para esos derechos.
• Así un Rico (R21) puede arrematar un certificado (que corresponde al derecho por un lote creado) en la subasta por un valor de $170 y luego negocia-lo con CM32 por $240 …
• Ahora bien si al final del juego no logra vender tal certificado por falta de comprador (clase media) - pierde todo el valor de la inversión!
• Por otro lado, una ves que la demanda por un lote en estas áreas puede ser alta, su valorización debe ser alta también.

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Gobierno y Políticas Urbanas

• Impuesto Predial
• Al valor del suelo – 5%
• Tasa diferencial al suelo vacante – (8%)

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• Contribución de Mejoras
• Por el costo de la obra - fijo $70
• Beneficio – N% de la valorización
• Venta de derechos de edificabilidad en lotes contiguos a estaciones de metro
• Subasta
• Venta directa

• Inversiones (costos/unidad)
• Parques ($500)
• Equipamientos sociales ($700)
• Estación de Metro ($1,500)
• Vías urbanas ($500)
• Limpieza del ‘brownfield’ ($1,000)
• Adquisiciones
• Suelo vacante para instalaciones asociadas a las inversiones
• Expropiaciones
• Valores históricos, corrientes o de mayor y mejor uso

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Ingresos (*)

Gastos

Las cuentas del Gobierno (ingresos y gastos) son publicas

(*) Parámetros poden ser cambiados por el gobierno)

OBS un aumento al suelo vacante aumenta igual el de predios ocupados en 50% de la tasa adicionada al suelo vacante)

Expropiaciones

• Solo justificado por interés social
• Inversión publica
• Parques, Equipamientos, Vías, Metro
• Derecho del usuario desalojado
• Lote en el área urbanizada
• (En la periferia solo si esta ya esta urbanizada…)
• Valor de expropiación
• Criterio inicial - Mayor y Mejor Uso
• Mayor valor de lote en la ‘vecindad’
• Política:
• Por el valor histórico ($100)
• Por el valor corriente (ultima transición)

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Cambio de reglas/políticas

• El gobierno puede manipular sus instrumentos como sean
• Tasa de impuesto predial
• Contribución de mejoras de valor fijo a variable con la valorización
• Venta de derechos de edificabilidad
• Priorizar inversión en Parks, Metros, Equipamientos, Vías etc.
• Valor base de expropiación
• Los ciudadanos sin embargo pueden:
• Promover cambio de tales políticas sometiendo a un referéndum popular la propuesta de cambio
• Para ser sometida a referéndum una propuesta debe sin embargo, de ser subscripta por al menos 3 distintos subgrupos sociales
• En la votación p.d. solo participan los ciudadanos con ponderación correspondiente al numero de lotes que comandan.

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Ocupación de suelo fiscal

• El área de protección ambiental - todavía en manos del gobierno (Lotes #65) - pueden ser ocupadas por pobres siempre que el subgrupo nos dispone de ingreso para pagar por el impuesto predial y/o costos de transportes - o sea no tenga alternativa.
• Para eso el, lote original del ocupante debe de ser vendido a terceros (inclusive el propio gobierno)
• Sin embargo la ocupación del lote fiscal no necesita de ‘autorización’ del gobierno!
• Para desalojar un pobre ocupante de lote de protección el gobierno debe ofrecerle un lote ‘no informal’ como alternativa

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Periferia

• Pobres sin embargo pueden ocupar la periferia en subdivisiones informales o ‘loteos piratas’
• En este caso deben de pagar a los especuladores anualmente una ‘tasa’ que varia inversamente con la accesibilidad del lote. Lotes peores (mas baja calidad/accesibilidad) pagan menos.
• Así, un ocupante informal del lote K6 paga $65 al loteador 12 en tanto que el ocupante de L10 paga anualmente $40 al Especulador 11

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• La periferia (área solamente puede ser ocupada ‘formalmente’ cuando tiene acceso por la vía (#71) al resto de la ciudad
• El acceso a la ciudad se hace cuando el sistema viario existente de forma continua toca a algún de los lotes de la periferia

Asentamientos informales

• Un pobre en una vecindad con 3 o mas pobres contiguos y sin un equipamiento social contiguo denota la existencia de un asentamiento informal;
• La existencia de asentamientos informales (AI) pesa negativamente en el puntaje del gobierno.

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P46 en D5 es ‘informal’,

En L1, P46 NO es ‘informal’,

P46 en K3 es ‘informal’,

Área deteriorada - ‘brownfield’

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• Las nueve celdas (3X3) afectadas por las externalidades negativas de una celda (H6/#92) contaminada
• Antes de ser remediada no genera ningún punto a los ocupantes
• Descontaminación de la celda contaminada (H6/#92) tienen un costo de $700, - pagados a un contratista externo.
• Si remediada la H6 solo podrá ser ocupada por infraestructura pública (Parque, equipamiento, estación de metro o Avenida.
• La descontaminación de H6 es hecha por la vía del gobierno;
• El encargo de la descontaminación puede ser definida por:
• Cotización entre los ocupantes internos directamente interesados
• Ídem por usuarios potenciales de afuera del área.
• El gobierno
• Instrumentos posibles:
• Reajuste de Suelo
• Asociación publico privada
• Emisión publica de bonus de desarrollo

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Riesgo ambiental

• Área verde (E12-F12 - i.e. #81) debe de ser protegida
• La protección = ocupación de todos los 6 lotes contiguos con Parques - D11-G11 + D12 y G12

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• Crisis ambiental: inundación o sequia
• Exceso de lluvia inunda los lotes en la vecindad expandida del lago (#91) – implicando en pierda total del valor corriente de los lotes en el área (A1:E5) ;
• Sequia resulta en racionamiento del agua - implicando en un pago de todos ciudadanos y comerciantes por un % de sus ingresos originales

• Reducción del riesgo de una crisis ambiental
• Riesgo medido por la diferencia (D) entre un numero aleatorio (de 1 a 6) y el numero de parques (P) que se logra ocupar en el entorno inmediato de los lotes #81.
• Si D-R es positivo y par ocurre una inundación si es impar es una sequia.

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Momentos de aprendizado

• AL largo del juego el/los tutor/es pueden interromper el juego para discutir con todos algo de relevante que este ocurriendo en ‘la ciudad’ (el tablero) y que se presta a interpretación a la luz de la teoría
• Los participantes deben entender que mas allá de estar se divirtiendo y jugando para ‘ganar’, que el juego es antes de todo un instrumento pedagógico.

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Puntaje

• Tal como en ‘la vida real’ distintos agentes tienen distintos objetivos que pretenden lograr por la vía del mercado inmobiliario;
• Esos objetivos tienen de ver con:
• No indiferencia con su vecindad
• Acceso a equipamientos públicos urbanos
• Resultado monetario de sus transacciones

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Muchas Gracias

Muchas Gracias

Pagos que salen del juego

• Transacciones inmobiliarias - permutas;
• Impuestos, contribuciones, indemnizaciones, venta de derechos de construir;
• Adquisiciones publicas de terrenos

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Pagos circulantes – cambian de manos

• Los gastos del gobierno en sus inversiones (Parques, equipamientos, Metro, Vias etc.);
• Pago por la descontaminación del ‘brownfield’
• Los gastos de reparación de inmuebles afectados por inundaciones;
• Las tarifas de agua incidentes cuando ocurre una sequia;

Acomodar crecimiento y inversión publica

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Como se percibe no hay como absorber la demanda sin densificar en al menos dos estaciones… (re: 53 x 42!)