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不動産金融演習�２：標準的な資本構成

2026-27 DBJ金融アカデミー

​

ペンシルベニア州立大学　パスクワレラ教授

東京大学大学院経済学研究科　特任教授

吉田二郎

jiro@psu.edu

1

2 of 8

レバレッジの指標

2

V

D

E

ローン・トゥー・バリュー(LTV): �= D / V

​

レバレッジ比 (LR)�= V / E

​

負債・エクイティ比 (DE)�= D / E

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3

LTV

LR

DE

V

E

V

D

E

V

D

E

V

D

E

V

D

E

0

1

0

0.5

2

1

0.7

3.3

2.3

0.9

10

9

0.98

50

49

4 of 8

加重平均資本費用（WACC）と�エクイティ資本費用（ECC）

4

 

 

5 of 8

5

LTV

LR

 

V

E

V

D

E

V

D

E

V

D

E

V

D

E

0

1

10%

0.5

2

15%

​

0.7

3.3

21.5%

0.9

10

55%

0.98

50

255%

 

6 of 8

エクイティの収益率（＝割引率）

6

期待

総合

収益率

1

2.5

レバレッジ比率

​

=物件価値/エクイティ

​

=　エクイティの

リスクの大きさ

13%

10%

8%

リスク

プレミアム

リスク

プレミアム

2%

5%

8%

レバレッジ後の

エクイティ

60% LTV

不動産

物件そのもの

0

 

 

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住宅購入の例

  • ５０００万円の家をLTV=0.8で買ったとします。
    • 住宅のNCF利回りを4％、
    • NCFの長期的な成長を1％、
    • 住宅ローン金利を1%として
  • 住宅保有のエクイティ投資のリスクプレミアムは何%ですか？

​

7

8 of 8

エクイティDCFについて

8

At time 0

LTV = 0.8

LR = 5

 

At time 5

LTV = 0.5

(物件価格変化)

(債務弁済)

LR = 2

 

エクイティ割引率は30%から15%まで変化