Доклад

адвокат и Учредитель Адвокатского Бюро

«Московский Поверенный»

«Правовое регулирование в сфере малоэтажного модульного строительства, направления и современные требования его развития».

​

Эксперт Комитета АМЖС по юридическим вопросам и противодействию недобросовестного поведения потребителей

​

Лямичев Игорь Валерьевич

Правовое регулирование в сфере малоэтажного модульного строительства, направления и современные требования его развития

«Необходимо наращивать этот (ИЖС) сегмент жилья … особое внимание следует обратить на создание надежных механизмов для того, чтобы граждане могли вкладывать свои средства в ИЖС»

Выступление Президента Российской Федерации В.В. Путина на заседании Госсовета «О развитии инфраструктуры для жизни».

1. Тезис

​

Технология модульного строительства является всего лишь одной из технологий строительства.

Из Письма Министерства Строительства и Жилищно-коммунального хозяйства РФ от 23 января 2025 г. N 3236-СМ/08 следует, что:

• в адрес Министерства поступают обращения о предоставлении информации о нормативно-правовом регулировании применения модульных зданий и сооружений при строительстве социально значимых объектов в части их возведения, получения заключения государственной экспертизы и ввода в эксплуатацию;
• модульное строительство является технологией строительства и не связано с отнесением объектов, созданных с использованием данных технологий, к объектам капитального строительства или некапитальным строениям, сооружениям.
• проектная документация для объектов капитального строительства, которая включает использование заводских изделий (модулей), должна содержать проектные решения с их обоснованием и описанием. Эти решения должны соответствовать требованиям технических регламентов и других нормативных документов.

Таким образом, технология модульного строительства является одной из технологий строительства, не исключающей необходимость проведения в отношении строящегося объекта предусмотренных градостроительным законодательством процедур, однако это требование касается только объектов капитального строительства.

В основе технологии модульного строительства лежат следующие принципы:

• Экологичность и надежность конструктивна и используемых материалов. Например, в модульных домах BOXABL-RUS (Российский производитель) силовой элемент выполнен из термопрофиля 150 на 300 мм, изготовленный из оцинкованной перфорированной (теплой) стали, что позволяет выполнять конструкции высотой до 5 этажей, а наружные стеновые панели выполнены с бесшовным фасадом 3 на 9 метров, что является 100% защитой от продувания конструкции;
• 100% заводская готовность модуля, в том числе внутренней и внешней отделки, что позволяет добиться значительного сокращения сроков монтажа и ввода в эксплуатацию объектов, т.е. быстровозводимости объектов;

• отсутствие необходимости тяжелой техники для окончательного монтажа, который может производиться как силами производителя, так и иными подрядными организациями;
• доставка конструкции любым видом транспорта, в том числе в виде обычного (стандартного) прицепа;
• использование любых видов фундаментов;
• круглогодичное строительство;
• конструкции жилого помещения обладают высоким сопротивлением теплопередачи, не подвержены биопроцессам, соответствует требованиям пожаробезопасности и звукоизоляции, что подтверждено не только Техническим сертификатом Госстроя России, но и апробированы сроком их эксплуатации на Чукотке при температурном режиме - 60 градусов Сº и ветровой нагрузке 60 м/с. Там же по этим технологиям введены в эксплуатацию объекты инфраструктуры – детские сады, школы, гостиницы и т.п.

Стандарты

«Зеленые» стандарты Зеленое» ИЖС (методика оценки и критерии проектирования, строительства и эксплуатации) соответствует комфортным и экологически безопасным условиям проживания классу энергетической эффективности ИЖС А+ (высочайший).

​

​

Технологии модульных домов BOXABL-RUS в соответствии с Сертификатом (системы добровольной сертификации), выданный на основании ГОСТ Р

Стоимость

​

Стоимость кв. метра готовых к эксплуатации площадей, в том числе жилого назначения, конкурентоспособна (дешевле) по сравнению со стоимостью кирпичного, железобетонного и иного строительства.

​

​

​

Технологии

Следует обратить особое внимание на остроту проблемы нехватки доступного и качественного индивидуального и малоэтажного жилья, а также, необходимости ускорения сроков строительства и ввода в эксплуатацию такого жилья и инфраструктурных объектов, без которых невозможно обеспечить выполнение задачи, поставленной Президентом РФ и направленной на создание надежных механизмов для того, чтобы граждане могли вкладывать свои средства в ИЖС.

Учитывая изложенное выше, представляется необходимым преодолеть стереотип о "временности" модульных зданий и подчеркнуть, что технологии модульного строительства требуют такого же серьезного правового и технического подхода, как и традиционные методы. Это требование современного этапа развития страны и строительной отрасли. Отдавать на «откуп» рынку и вверять «отбор» качества и надежности конкретного объекта ИЖС частному Заказчику и потребителю неправильно во всех отношениях, а особенно со стороны безопасности объекта при его эксплуатации.

С этой целью представляться необходимым заняться не столько разъяснениями на уровне регулятора строительной отрасли в виде Писем Министерства Строительства и Жилищно-коммунального хозяйства РФ, о применении градостроительного законодательства только к объектам капитального строительства или объектам строительства в рамках государственных контрактов, сколько считаю более необходимым предпринять конкретные действия, в том числе на уровне законодательных актов РФ и нормативных документов профильных Министерств, таких как Министерства Строительства и Жилищно-коммунального хозяйства РФ, в результате которых объекты модульного строительства их конструктивные характеристики, качественные характеристики элементов инженерных сетей, будут соответствовать, для граждан, комфортным и экологически безопасным условиям проживания классу энергетической эффективности ИЖС А+ (высочайший), т.е. на уровне с Объектами капитального строительства. При этом иметь свои дополнительные преимущества, который были указаны выше. Вот тогда кредитные и страховые организации «обратят свое внимание» на инвестиционную привлекательность совместных проектов с производителями модульных объектов, а конкретные граждане как инвесторы или просто Покупатели будут «стремиться вкладывать свои средства в ИЖС».

​

Вывод следует один Модульное строительство – это не упрощенная процедура, а современная, высокотехнологичная отрасль, требующая четкого, адаптированного под ее специфику правового поля для устранения правовых рисков и привлечения инвестиций.

2. Тезис

​

Актуальность и технико-экономическая обоснованность применения современных технологий модульного строительства на современном рынке ИЖС, малоэтажного жилищного строительства РФ.

​

1. Цифры и сравнения с объектами капитального строительства:

​

• Срок возведения модульного дома 'под ключ' — от 1.5 до 2 месяцев с момента утверждения проекта Заказчиком до момента ввода его в эксплуатацию, что в 2-3 раза быстрее традиционных технологий".
• Себестоимость квадратного метра ниже на 30-40% за счет заводского производства, сокращения отходов на площадке и меньшей зависимости от погодных условий.
• Экология: Использование перерабатываемых материалов (ЛСТК, CLT-панели), снижение углеродного следа на 40% за счет оптимизации логистики и производства.

​

2. Кроме того, модульное строительство способно стать драйвером для развития отечественного машиностроения (производство оборудования для заводов) и новых материалов, а также собственной производственной базы и снижению зависимости от импорта строительных материалов и технологий.

​

3. Хотел бы отдельно уделить внимание расширению горизонта применения технологий модульного строительства, а именно применению этих технологий на воде и в природоохранных зонах, в том числе и расположенных непосредственно у воды. Следует отметить достаточно быстрое развитие в последние 3-4 года такого направления как:

​

• проектирования, строительства, продажи водных объектов жилого и коммерческого назначения, осуществляющих самоходное движение и/или стационарное расположение, в режиме Река-река или Река-Море (Океан). Их название – Хаусботы (Дом на воде);

• коммерческой строительной деятельности в акватории водопользований, особенно там, где есть хотя бы небольшая инфраструктура и инженерные сети в виде электричества и летней воды.

​

В отличие от яхт и маломерных судов, которые эксплуатируются только в теплое время года, т.е. с мая до сентября, Хаусботы являются объектами круглогодичной эксплуатации.

Инженерные системы Хаусботов, расположенные в металлическом корпусе Хаусбота, практически в автономном режиме способны обеспечивать жизнедеятельность Дома на воде, включая канализирование, водоподготовку и водоотведеиние, электроснабжение и отопление. Современные Хаус – боты используют системы выработки солнечной энергии и ее накопления, очистки заборной воды до состояния технической и даже питьевой, используют теплоемкость воды даже в зимний период применяя тепловой насос, осуществляют очистку стоков системами по аналогии системы Топаз. Это при том, что сама инфраструктура Марин – Яхт-клубов, поселков Хаусботов фактически отсутствует в настоящее время.

19.07.2011 был принят Федеральный закон от N 246-ФЗ (ред. от 25.12.2023) "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который регулирует отношения, связанные с созданием на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, искусственных земельных участков для целей строительства на них зданий, сооружений и (или) их комплексного освоения в целях строительства. Кто из присутствующих может сказать, что он видел такой Искусственный земельный участок, созданный на водном объекте и построенные на нем объекты капитального строительства? Или хотя бы слышал о таком Проекте? Я нашел в интернете только упоминание, что для города Сочи разработан проект намывного острова «Федерация». Также нашел ПРОЕКТ РАЗРЕШЕНИЕ на создание искусственного земельного участка на территории акватории Авачинской бухты (Авачинский залив) Тихого океана, Петропавловской губы, находящейся в федеральной собственности.

​

Таким образом, можно сделать вывод, что со времен Петра I и примера города на воде, какого-либо серьезного сдвига в направлении создания ИЗУ и строительства на них не произошло. Принятие Закона также сильно эту ситуацию не изменило.

Такое положение дел во многом сложилось из-за инертного состояния правового регулирования водной сферы. Под предлогом водоохранных ограничений, которые не столько помогают беречь природу, сколько являются «ширмой» (которая много десятилетий назад принята и не учитывает современные технологии строительства), которая используется для того, чтобы не пускать граждан и профессиональных строителей к освоению воды и прибрежных зон под надуманными предлогами. В результате и природа, и граждане страдают, инфраструктура этих территорий отстает от современной на десятки лет, даже в черте Москвы, Питера, Нижнего Новгорода и других крупных городов.

К примеру: если посмотреть на Клязьминское, Истринское, Икшинское и другие водохранилища и Москва-реку в ближайшем Подмосковье. Берега этих водоемов застроены в основном некрасивыми сооружениями жилого и иного назначения, без применения современных, в том числе «чистых» технологий. Многие земельные участки, являющиеся Береговой полосой, 20 метровой ширины от воды находятся в частной собственности, контроль за которыми ограничен со стороны профильных министерств. Стоки в реку также контролируются формально. На бумаге, в Законах, Водном кодексе установлены ограничения по использованию водоохранной зоны до 200 метров от уреза воды. Современных Марин в акватории Москва-реки, Волги и Оки практически нет. Максимум чем обеспечены Яхт-клубы – это электричеством и летней водой, т.е. полноценная инфраструктура на них отсутствует, они построены без применения современных инфраструктурных технологий, о которых я сказал выше, и которые применяются в Хаусботах. Такое положение дел, основанное на запретах, тормозит применение современных модульных строительных технологий на воде.

Учитывая высокую ликвидность и востребованность на рынке таких объектов, как:

​

• Хаусботы – самоходный и на стояночной базе;
• инфраструктурных объектов типа Марины с полной инфраструктурой круглогодичного управления и обслуживания водных объектов жилого и коммерческого назначения;
• созданных искусственных земельных участках (ИЗУ), имеющих общую границу с водными ресурсами рек, внутренних водоемов, морей и строительства на их территории объектов малоэтажного жилищного строительства;

​

считаю направление по развитию горизонта малоэтажного жилищного строительства, в том числе с использованием технологий модульного строительства крайне перспективными требующими развития правового регулирования этой сферы с учетом достижений современных чистых технологий и опыта их применения.

Таким образом, следует признать, что:

​

• модульные технологии строительства являются не просто некоторой «Нишей» для отдельных инвесторов и Заказчиков, а стали перспективным направлением для применения их как в МЖС, строительстве инфраструктурных объектов и иных объектов на земле так и на воде от судостроения (например, для строительства и эксплуатации Хаусботов), так и для освоения прибрежных территорий, развития внутреннего туризма (курорты, глэмпинги);
• модульное строительство — это не просто "дешево и быстро". Это ответ на ключевые вызовы времени: необходимость ускоренного обеспечения жильем, энергоэффективность, экологичность и развитие новых рынков.

3. Тезис

​

Правовое обеспечение модульного строительства – один из инструментов продвижения технологий модульного строительства на строительный рынок РФ, в том числе на рынок МЖС.

​

Без соблюдения указанных ниже принципов невозможно достичь целей правового регулирования любой сферы, в том числе строительной, это:

• Эффективная судебная защита. Это не только принятие судебного акта, вступившего в законную силу в короткие сроки, но и его реализация – исполнение также в короткие сроки).

​

Этот принцип требует профессионального и ответственного применения всего инструментария законодательства РФ. Особенно (для строительного сектора) норм Арбитражно - процессуального и Градостроительного законодательства, привлечения специалистов-экспертов со строительно-техническими компетенциями. Следует признать, что в настоящее время, существующая система Арбитражных судов и Исполнительная системы показывает часто примеры инертности, долгосрочности и малой эффективности.

​

Предложение:

​

Организовать и внедрить специализированные арбитражные (третейские) суды при отраслевых Ассоциациях с возможность привлечения специалистов-экспертов с строительно-техническими компетенциями. Члены Ассоциаций смогут показать пример в применении таких судебных актов в своей хозяйственной деятельности, что создаст положительную практику и альтернативу системе арбитражных рассмотрений строительных споров.

​

​

• Стабильные и четкие правила конкуренции (отсутствие лоббизма со стороны крупных застройщиков) и наличии протекционизма со стороны государства, четко определенного в государственной политике по поддержке МЖС.

​

В настоящее время существует проблема Лоббизма традиционных застройщиков, блокирующих новые технологии.

Предложения:

​

• Ввести "регуляторную гильотину" для устаревших СНиПов, мешающих инновациям. Создать государственные программы льготного кредитования именно для проектов, использующих модульные технологии;

​

• Разработать в Ассоциации проект Программы кадровой политики в строительной отрасли, начиная с подготовки кадров (начального, среднего и высшего звена) до их лицензирования, т.е. государственного признания компетенций конкретного специалиста в соответствии с его уровнем и квалификацией и предпринять все, предусмотренные Уставом Ассоциации меры, для его продвижения и принятия на уровне профильных министерств РФ.

​

• Разработать отраслевой профессиональный стандарт "Специалист по модульному строительству". Внести соответствующие изменения в программы ВУЗов и колледжей.

​

• Создать систему частных инспекционных компаний, аккредитованных государством, которые будут проверять качество на всех этапах: от Проектно-конструкторских решений до ввода объекта в эксплуатацию. Это повысит доверие потребителей, страховых компаний и банков.

Вывод:

​

Без целенаправленного создания "правил игры" технология не сможет масштабироваться. Правовое регулирование — это инструмент рынка, который снижает риски и привлекает капитал.

Идеально – это создание Системы, в основе которой каждый шаг лицензируется, каждый участник процесса лично отвечает за свои действия, а обход системы настолько рискован, что просто не имеет смысла. Лицензия - это личная ответственность. Каждый — будь то электрик, сантехник, инженер, инспектор, подрядчик — имеет персональную лицензию, выданную государством или от имени уполномоченного органа. Её можно проверить онлайн по имени или номеру. Эта лицензия — не просто бумажка. Это ключ к профессии

​

• Нарушил код — лишился лицензии.
• Лгал в отчёте — больше не получишь разрешение permit.
• Подделал документы — уголовное дело.

​

Это и есть основа системы: ответственность не на «фирме», а на человеке. Жёсткие и прозрачные процессы. Каждое действие в строительстве зафиксировано:

​

• Запрос на разрешение (permit)
• Фото и видеофиксация этапов
• Обязательная инспекция
• Подписи ответственных

Процесс отрегулирован на уровне города и региона. Попробуй начать заливку фундамента без разрешения — и к тебе приедет не полиция, но Инспектор, который просто заморозит проект. А в случае повторного нарушения могут быть штрафы и отзыв лицензии.

​

Все заявки подаются через официальные порталы. Если люди пытаются «ускорить» инспекцию, предлагая деньги - это заканчивается судимостью. Инспекторы боятся потерять свою работу сильнее, чем хотят взять взятку.

Страховки, суды и финансовые риски. В строительстве должно быть всё застраховано:

​

• Страховка компании
• Страховка исполнителя
• Страховка клиента

​

Если строитель сделал ошибку — клиент может подать в специализированный Третейский суд, который вынесет профессиональное решение в кратчайшие сроки. Деньги взыщут либо со страховой компании, либо с самого виновника. Поэтому компании будут работать по коду, а не «как быстрее». Работа без разрешения или отклонение от проекта может закончиться судебным иском. Система делает честную работу выгоднее и безопаснее, чем любую «схему». Как это отличается от настоящего положения дел в строительстве.

Коррупция не исчезает из-за морали. Она исчезает там, где система делает её бессмысленной:

​

1. Личная лицензия - личная угроза потери работы и дохода.
2. Каждый шаг прозрачен и зафиксирован.
3. Страх судов и страховок сильнее, чем желание «сэкономить».
4. Отсутствие «решал» и «протекций»: никто не может «позвонить и порешать».
5. Рынок сам отвергает мутных игроков: если ты не соблюдаешь код — тебя просто не нанимают.

​

Таким образом, необходимо создавать систему, в которой:

​

• Легче и дешевле работать честно, чем пытаться «схитрить».
• Система сама себя проверяет, без участия человека.
• Ответственность персональная и реальная, а не «распределённая».
• Рынок регулируется законами, а не договорённостями.

​

Систему, при которой ты знаешь, что всё пройдёт по правилам — и это нормально.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) является важной частью рынка недвижимости в России. Однако в настоящее время контроль над качеством строительства и соблюдением строительных норм в секторе ИЖС недостаточен. Это приводит к возникновению проблем, таких как низкое качество жилья, нарушение экологических стандартов и угроза безопасности жителей. Для решения этих проблем предлагается внедрение системы инспекций.

​

Возможности и преимущества внедрения инспекций в ИЖС в России

​

Повышение качества строительстве:

​

Регулярные инспекции позволят выявлять недостатки на ранних стадиях строительства, что снизит затраты на исправление ошибок и повысит общий уровень качества жилья.

​

Обеспечение безопасности:

​

Проверка соответствия зданий строительным нормам и стандартам обеспечит дополнительную защиту от аварий и катастроф.

​

Экологическая устойчивость:

​

Контроль за использованием экологически чистых материалов и технологий позволит снизить негативное воздействие на окружающую среду.

​

Поддержка развития отрасли:

​

Создание инфраструктуры для проведения инспекций создаст новые рабочие места и поддержит развитие строительной индустрии.

Несмотря на очевидные преимущества, внедрение системы инспекций в ИЖС в России сталкивается с рядом трудностей:

- Недостаточная инфраструктура: Отсутствие квалифицированных инспекторов и специализированных служб затрудняет реализацию проекта.

- Финансовые затраты: Организация регулярных проверок потребует значительных финансовых вложений, что может негативно сказаться на стоимости строительства.

- Административные барьеры: Необходимость согласования множества документов и прохождение многочисленных процедур может замедлить процесс строительства и вызвать недовольство застройщиков.

​

Заключение

​

Внедрение системы инспекций в ИЖС в России имеет большие перспективы и способно значительно повысить качество жилищного строительства. Однако для успешной реализации этой инициативы необходимы значительные усилия государства и частного сектора, направленные на создание необходимой инфраструктуры и обеспечение прозрачности процесса. Важно также учитывать опыт зарубежных стран, таких как США, и адаптировать лучшие практики к российским условиям.

4. Тезис

​

Предложения по вопросу Правового обеспечения МЖС, в том числе модульного строительства, в том числе с учетом возможностей и потенциала Ассоциации:

В целях выполнения задачи создания «надежных механизмов для того, чтобы граждане могли вкладывать свои средства в ИЖС», поставленной Президентом В.В. Путиным в выступлении на заседании Госсовета «О развитии инфраструктуры для жизни» и соответственно для продвижения ИЖС и технологий модульного строительства предлагаю:

​

А. Силами Ассоциации МЖС разработать:

​

"Дорожную карту" действий Ассоциации по направлению инициирования создания Свода Правил по модульному строительству или Стандарта организации (СТО), который будет де-факто обязательным для всех участников рынка. Это станет основой для будущего национального стандарта, в которую обязательно войдет:

• система Инспекторского негосударственного надзора и контроля производства в ИЖС и модульном строительстве, с перечнем необходимых нормативных документов, которые необходимо разработать и принять на уровне органов власти РФ;
• Реестр правовых документов (нормативного и не нормативного характера), в том числе по получению дополнительных преференций и поддержки страховых и финансовых организаций при страховании и кредитовании потенциальных Покупателей;

• Публичный реестр участников рынка МЖС от производителей и подрядчиков до участников, заинтересованных в таком статусе, которые соответствуют СТО и имеют положительную историю, разработанный и утвержденный Ассоциацией;

​

• Руководство выполнением данной работы поручить Комитету по юридическим услугам и противодействию недобросовестному поведению потребителей Ассоциации МЖС.

​

Б. Силами Ассоциации МЖС проработать «дорожную карту» и Концепцию создания системы специализированных арбитражных (третейских) судов при отраслевых Ассоциациях с привлечением к их работе экспертов, в том числе в модульном строительстве.

Руководство выполнением данной работы поручить Комитету по юридическим услугам и противодействию недобросовестному поведению потребителей Ассоциации МЖС.

• В. Предложить Ассоциации МЖС выступить с инициативой:

​

• распространить программы "Зеленая ипотека" (с льготной ставкой) на сертифицированные энергоэффективные модульные дома. Это мощный стимул, как для производителя, так и для потребителя рынка.
• создать при Ассоциации публичный реестр производителей и подрядчиков, которые соответствуют СТО и имеют положительную историю. Это защитит рынок от недобросовестных игроков.
• стать куратором Проекта по расширению горизонта МЖС и применению технологий модульного строительства на воде, в природоохранных зонах, на территориях ИЗУ в виде Хаусботов, Марин с круглогодичной полной инфраструктурой управления и обслуживания объектов жилого и коммерческого назначения в черте Москвы и Подмосковья.
• стать куратором «пилотного» Проекта по применению технологий модульного строительства при возведении объектов реновации до строительства социальных объектов (школ, фельдшерских пунктов) в по новым стандартам. Успешная реализация станет лучшим доказательством эффективности работы и реализации задач создания Ассоциации МЖС.

5. Заключение:

​

Модульное строительство — это стратегическая возможность для РФ решить жилищную проблему и создать новую конкурентоспособную отрасль промышленности. Для этого необходимо целенаправленное правовое и институциональное сопровождение.

Ассоциация�МЖС�

ЮРИДИЧЕСКИЕ ПАРТНЕРЫ

Комитет по юридическим вопросам и противодействию недобросовестному поведению потребителей Ассоциации МЖС

​

Мы можем помочь

https://ассоциация-мжс.рф/protivpotreb

8 (495) 925-8825

caesar70@mail.ru

Контактные данные