Pareto 22
הוספיטלט, ברצלונה
פרויקט בגיוס: בניין למימוש זכויות בניה ומכירה
היזם
מנהלים
אסף קרמאייר ויובל כובש, שותפים בהנהלת החברות:
Accommodation King Barcelona (AK-BCN S,L)
חברה המתמחה בניהול נכסים, מכירות ושירותי נדל"ן.
Sosa Investments group
חברת מסחר והשקעות נדל"ן המתמחה ביזמות, עם 20 שנות נסיון ופרויקטים רבים שהסתיימו בהצלחה.
היזם
פרויקטים
2020 פובלה סק, ברצלונה
השבחת בניין, 4 דירות.
2021 בלמס, ברצלונה
בניה חדשה, 2 בתים צמודי קרקע בסנט ג'וסט.
2022 מונטניה, קמפ דל ארפה, ברצלונה
השבחת בניין, 3 דירות, שינוי ייעוד, מכירה.
2023 סנט אנטוני אבאט, ברצלונה
השבחת בניין, 10 דירות במודל קו-ליבינג, פרויקט בביצוע.
הפרויקט
מיקום
הוספיטלט היא עיר שכנה לברצלונה המקושרת אליה היטב באמצעות מטרו וקווי תחבורה רבים. בשנים האחרונות ראתה העיר צמיחה מסיבית והגירה של רבים מתושבי ברצלונה, בעיקר סטודנטים וצעירים, המחפשים דיור נגיש יותר מברצלונה המתייקרת.
שוק סנטה אולאליה בהוספיטלט הוא אחד המרכזים המסחריים והתרבותיים החשובים באזור. אחת השכונות המבוססות בהוספיטלט, עם ביקושים גבוהים וללא סיכון בהשקעה.
הבנין בפארטו 22, הממוקם בפינת השוק היה ספרייה עירונית ששימשה את התושבים. הרחובות ללא תנועת כלי רכב, מיועדים להולכי רגל.
�תחבורה ציבורית:
Pareto 22
Plaza Catalunya
Plaza España
Camp Nou
הפרויקט
תיאור
שינוי ייעוד קומה ראשונה ושניה ל 4 דירות מגורים, השארת קומת קרקע לייעוד מסחרי.
שלבי העסקה:
* התמונות הן להמחשה בלבד, יתכנו שינויים בתכנית הסופית.
הפרויקט
שלבי הפרויקט
שלב 1
ספט' 2023
שלב 2
ספט' - אוק' 2023
שלב 4
יוני - ספט' 2025
שלב 3
יוני - ספט' 2024
הפרויקט – שלב 1
שלבי הפרויקט
Purchase (deed) price |
| 400,000.00 € |
Agent fees | | 75,000.00 € |
Vat agent | | 15,750.00 € |
Vat purchase | 0% |
|
AJD (Purchase tax) | 2.5% | 10,000.00 € |
Lawyer & Notary public dead | 1.50% | 6,000.00 € |
Building division costs | 2.25% | 9,000.00 € |
Rental Contract drafting | | 750.00 € |
Renders first phase | | 1,000.00 € |
Additional costs | | 19, 500 € |
Total Excluding works |
| 538,000.00 € |
גיוס הסכום הנדרש למימון רכישת הבניין + עלויות רישום ועלויות נוספות להתנעת הפרויקט.
סיום סבב הגיוס: 15.9.23
שלב 1
ספט' 2023
ספט' - אוק' 2023
הפרויקט – שלב 2
שלבי הפרויקט
שלב 2
ספט' - אוק' 2023
יוני - ספט' 2024
הפרויקט – שלב 3
שלבי הפרויקט
Works apartments + building | | 380,000.00 € |
Promotion costs | 3.0% | 11,436.00 € |
Insurance | 0.8% | 3,049.60 € |
OCT | 1.0% | 3,812.00 € |
Architect project | 8.0% | 30,000.00 € |
License and tax | 5.5% | 20,900.00 € |
Notary register, divisions, new build, etc | 5.0% | 19,060.00 € |
Project Management (Sosa Investments) | 10.0% | 38,000.00 € |
Unpredictable | 5.0% | 25,875.00 € |
Extra retranqueo (low chance case) | 20,000.00 € |
|
Vat works / Passive Vat 0% constructor | 0.0% |
|
Vat technic | 21.0% | 14,280.00 € |
Direct costs, Bills, Alarm, Accountant, Security 24 months | | 12,000.00 € |
Total Build Project | | 558,412.60 € |
שלב 3
יוני - ספט' 2024
יוני - ספט' 2025
הפרויקט
תכניות הפרויקט – שלב 3
ROOF
FIRST FLOOR
SECOND FLOOR
GROUND FLOOR
הפרויקט – שלב 4
שלבי הפרויקט
| Build M2 | Terrace/Roof | B.R | Bath | M2 w, price | Total works | Sale price for M2 | Total sale | Lowest Price Sale |
Retail floor | 164 |
|
|
| 160.00 € | 26,240.00 € | 2,900.00 € | 535,000.00 € | 481,500.00 € |
1º-1ª | 66 | 17 | 2 | 2 | 1,170.00 € | 77,220.00 € | 4,100.00 € | 305,450.00 € | 274,905.00 € |
1º-2ª | 54 | 43 | 1 | 1 | 1,170.00 € | 63,180.00 € | 4,000.00 € | 302,000.00 € | 271,800.00 € |
2º-1ª | 54 | 21 | 2 | 2 | 1,320.00 € | 71,280.00 € | 4,100.00 € | 250,100.00 € | 225,090.00 € |
2ª-2ª | 54 | 43 | 1 | 1 | 1,320.00 € | 71,280.00 € | 4,000.00 € | 273,333.33 € | 246,000.00 € |
Communal spaces | 40 |
|
|
| 1,800.00 € | 72,000.00 € |
|
| 0.00 € |
Total | 432 | 43 |
|
|
| 381,200.00 € |
| 1,665,883.33 € | 1,499,295.00 € |
Agent Cost (4.48%) | | | | | | | | 74,631.57 | 67,168.42 |
Total After Agent Cost |
|
|
|
|
|
|
| 1,591,251.76 € | 1,499,294.96 € |
Net Profit project |
|
|
|
|
|
|
| 515,339.16 € | 423,382.36 € |
Yield Project |
|
|
|
|
|
|
| 47.9% | 39.4% |
Net Profit on cash |
|
|
|
|
|
|
| 1,053,501.76 € | 961,544.96 € |
Yield on cash |
|
|
|
|
|
|
| 97.92% | 79% |
תשואה על ההון שגויס
79% - 97.92%
תשואה על עלות הפרויקט
39.4% - 47.9%
שלב 4
יוני - ספט' 2025
538,000€
(היזם משקיע 40,000 €)
79% - 97.92%
נתוני הפרויקט
סיכום
1,075,912€
(עלות הבניין + בניה)
סה"כ הפרויקט
517,500 €
עלות רכישת הבנין
בין 0 – 50,000 €
(תלוי בהתפתחות הפרויקט)
525,000€
מימון באמצעות מכירת הקומה המסחרית
סבב גיוס שני
סבב גיוס ראשוני
558,412€
עלות הבניה
מפל רווחים
מודל השקעה
39.4% - 47.9%
תשואה על ההון שגויס
תשואה על עלות הפרויקט
סקר שוק – דירות למכירה באזור שוק סנטה אולאליה, הוספיטלט
Aprestadora 81
בניה חדשה
מ"ר: 73 בנוי (62 דירה)
מחיר: 305,000€
מחיר למ"ר: : 4122€
מרפסת: יש, קטנה
חדרי שינה: 2
מקלחת: 1
Link: https://www.idealista.com/inmueble/101990246/
Aprestadora 81
בניה חדשה
מ"ר: 74 בנוי
מחיר: € 224,000
מחיר למ"ר: : 3270€
מרפסת: אין
חדרי שינה: 1
מקלחת: 1
Link: https://www.idealista.com/obra-nueva-inmueble/97321469/inmueble/93250244/
Aprestador 90
בניה חדשה
מ"ר: 82 בנוי
מחיר: 365,000 €
מחיר למ"ר: : 4451€
מרפסת: יש, גדולה
חדרי שינה: 3
מקלחת: 2
Link:
https://www.idealista.com/obra-nueva-inmueble/93041940/inmueble/91639812/
Narceis Monturiol 96
בניה חדשה
מ"ר: 102 בנוי
מחיר: 428,000 €
מחיר למ"ר: : 4196€
מרפסת: יש, גדולה
חדרי שינה: 3
מקלחת: 2
Link:
https://www.idealista.com/obra-nueva/98477154/inmueble/100504065/
AV santa Eulalia 129
בניה חדשה
מ"ר: 86 בנוי
מחיר: 355,000 €
מחיר למ"ר: : 4128€
מרפסת: אין (יש בלקון)
חדרי שינה: 3
מקלחת: 2
Link:
https://www.idealista.com/obra-nueva/97497773/inmueble/97518035/
Aprestadora 81
בניה חדשה
מ"ר: 71 בנוי
מחיר: 360,000€
מחיר למ"ר: : 5070€
מרפסת: יש, גדולה
חדרי שינה: 2
מקלחת: 2
2 מקומות חניה
Link: https://www.idealista.com/inmueble/97321469/
גורמי הצלחה – מכירת הדירות
העיר
מיקום
פיתוח
מכירה
איכות
Pareto 22
גורמי הצלחה – השכרת ומכירת הקומה המסחרית
מיקום
עיצוב
ביקוש
תשואה
איכות
Pareto 22
Pareto
חנות להשכרה
מ"ר: 220
מחיר: 4,900€ לחודש
מחיר למ"ר: : 22.27€
חזית: 5 מ"ר
שירותים: 2
Link: https://www.idealista.com/inmueble/99331189/
סיכונים וניהול סיכונים
אין מכירה של הקומה המסחרית
לא סביר, במקרה שהקומה המסחרית לא מושכרת, או מושכרת אך לא נמכרת – באחריות היזם להגיש בקשה למשכנתא שתכסה את עלויות הפרויקט או לעשות סבב גיוס נוסף.
עיכוב/קשיים במכירת הקומה המסחרית
מכירת הקומה המסחרית בפחות מ 525,000 אירו תדרוש גיוס נוסף של כספים או בקשת משכנתא למימון יתרת הפרויקט – באחריות היזם.
חריגה בלוחות הזמנים
12 חודשים לקבלת אישורים - פרק זמן שמרני. המשקיעים מוגנים באמצעות מודל ההשקעה מפל רווחים.
חריגה בהוצאות הפרויקט
באחריות היזם – גיוס נוסף של כספים, או הזרמה מצד היזם.
דרישה מצד העירייה לתקן את פינת הבנין
יגרור הוצאות נוספות של 20,000 אירו. נלקחו בחשבון בתכנון ההוצאות.
עיכוב/קושי במכירת הדירות
לא סביר, המחיר בתכנית העסקית הוא 10% מתחת למחיר השוק.
Contact information
Avenida Mistral 2, entresuelo 2, CP 08015, Barcelona
+34 93 186 73 56 (ext 2)
Yuval Kovesh +34 62 760 86 68
Asaf Kirmayer +34 64 601 74 22
inmo@ak-bcn.com