1 of 39

「低收入劏房住戶」�住屋選擇和服務需要調查�

香港社會服務聯會

政策研究及倡議

4-7-2021

1

2 of 39

研究目的及對象

2

由50間社會服務單位接觸到居於「劏房」*的住戶；並
過去一個月的入息低於全港相同人數住戶入息中位數75%

了解「低收入劏房住戶」的住屋情況及需要

房屋相關政策(例如租金津貼政策、劏房租務管制、公營及過渡性房屋)
劏房社區服務隊

提出針對此社群的服務及政策建議

* 「劏房」包括七類單位：分間單位、板間房、床位、閣仔、天台建築物、臨屋、寮屋

3 of 39

問卷收集日期及樣本數目

問卷收集期為2020年6月1日至2021年1月29日。
收回來自全港50間服務單位共2108份有效問卷。

3

研究限制

是次研究對象為社會服務機構所接觸到低收入劏房住戶，研究未能反映中心未能接觸、或收入高於全港相同人數住戶入息中位數75%的住戶情況。

4 of 39

4

住戶背景年齡、種族住戶收入及就業情況婚姻、健康狀況輪候公屋情況自評生活滿意度住屋情況房屋間隔及設施租金及租約、過去租金變動居住劏房年期及原因自評住屋滿意度過去三年搬遷情況搬遷原因搬遷對住戶的影響	住屋選擇及自評住屋選擇對其他房屋的選擇對其他地區的劏房的選擇自評房屋選擇度

問卷內容

5 of 39

數據分析方法

5

第一部分　整體及選定兩類組群分析

整體及分以兩類選定組群-「有兒童住戶」及「一人住戶」，描述受訪者背景資料、房屋貧窮、住屋及搬遷情況等。

第二部分找出影響劏房租金的因素

多元迴歸分析

6 of 39

整體低收入劏房住戶�(N=2108)

6

7 of 39

按地區劃分，劏房住戶百份比分佈

7

8 of 39

單位特徵�

8

單位內設施

租務相關設施

9 of 39

住戶特徵�

9

10 of 39

按住戶組群劃分，住戶數目的百分比分佈

10

11 of 39

按住戶組群劃分，受訪住戶每月租金水平分佈

11

租金中位數: $5200

租金中位數: $3600

租金中位數: $5000

租收比中位數: 39%

租收比中位數: 43%

12 of 39

劏房搬遷

12

i) 搬遷減輕租金負擔

ii) 透過搬遷改善住屋環境

iii)透過搬遷較就近工作地點/上學地點

iv)透過搬遷改善鄰舍關係

i) 未能跟業主續租

ii)業主加租至不能負擔

iii)透過搬遷避免與業主衝突

(iv)單位重建或清拆

13 of 39

整體分析小結

［房屋貧窮］28%受訪住戶租金佔入息比率達五成或以上，反映他們的租金負擔沉重
［住戶特徵］受訪基層劏房戶中較多為有兒童的住戶，佔69%；其次較多的為一人住戶(17%)，其他住戶則佔12%
［單位特徵］約九成受訪住戶單位內設有基本設施(窗、冷氣、獨立廁所)；租務相關配套（例如書面租約、獨立水電錶）則較不齊全，只有6至8成單位有提供；屋外設施例如電梯及獨立信箱最不齊全，只有2至3成單位有設立
［劏房搬遷］近四成受訪住戶過去三年曾經歷劏房搬遷，當中43%為非自願搬遷

13

14 of 39

有兒童的住戶(N=1314)

14

15 of 39

當初搬出來租住劏房的原因 (可選多項)

15

16 of 39

住戶特徵

16

17 of 39

單位設施

17

18 of 39

對劏房生活不滿或非常不滿的比率、住屋選擇

18

19 of 39

過去三年曾搬遷住戶的搬遷原因

19

20 of 39

劏房搬遷影響

20

21 of 39

一人住戶(N=321)

21

22 of 39

當初搬出來租住劏房的原因(可選多項)

22

23 of 39

住戶特徵

23

24 of 39

單位特徵

24

25 of 39

對劏房生活不滿意或非常不滿意的比率、住屋選擇

25

「不滿」或「非常不滿」的比率

沒有任何劏房租盤選擇的比率

26 of 39

26

過去三年曾搬遷住戶的搬遷原因

27 of 39

劏房搬遷的影響

27

28 of 39

有兒童被訪住戶分析小結

28

主要描述	數據項
為了結婚、養育小孩及方便就業就學，這些住戶住在劏房	方便家人就業或就學(45%) 養育小孩(27%) 結婚(15%)
他們大都已申請輪候公屋，上樓前只能在私樓市場上負擔到租住劏房單位	貧窮率(72%) 公屋申請率(84%)
他們對劏房生活大都表示非常不滿意或不滿意	有較高比例非常不滿意或不滿意 -整體劏房居住生活(68%) -居所設施(49%) -居所私隱情況(40%)
他們的租金水平較其他住戶為高。他們表示以現時負擔能力，仍有一些劏房租盤選擇	租金中位數較高 29%表示完全無任何租盤選擇
除了非自願搬遷因素外，住戶主要為改善住屋環境而搬遷劏房	34% 於三年內曾經歷劏房搬遷主要原因為改善住屋環境(55%) 較高比例以便利家人就學或就業搬遷(11%)
搬遷劏房雖然為住戶帶來稍佳住屋環境，但換來更沉重租金負擔搬遷劏房為住戶帶來經濟及情緒上較大負面影響	有較高比例搬後換來較好環境(67%)及增加住屋面積(58%)、有較高比例搬後換來較高租金(69%) 有較高比例因應付搬遷開支而幾乎耗盡積蓄(74%)、處理搬遷而情緒低落(59%)、負擔不到搬遷開支而借貸(37%)、處理搬遷而跟同住家人爭拗(19%)
當中有特殊需要社群，與其貧窮問題互為因果	30%單親 63%有新來港住戶成員 16%有長期病患住戶成員

29 of 39

一人被訪住戶分析小結

29

主要描述	數據項
由於離婚、或跟原生家庭無法一起生活下去，這些住戶獨自租住劏房	離婚或分居(26%) 與家人關係不佳(12%) 想要過獨立生活 (9%)
他們超過一半已申請輪候公屋，上樓前只能在私樓市場上負擔到租住劏房單位	59%申請公屋貧窮率(18%) 租收比達5成或以上佔43%
一人收入有限，他們住屋負擔沉重，表示在劏房沒有任何租盤選擇	表示完全無任何租盤選擇(46%)
他們租住的劏房，設施環境都較差	有較高比例屬板間房(14%) 有較高比例沒有獨立水錶(46%) 有較高比例沒有獨立廁所(27%) 有較高比例沒有窗(13%) 有較高比例沒有冷氣(8%)
除了非自願搬遷因素外，住戶主要為改善住屋環境而搬遷劏房	32% 於三年內曾經歷劏房搬遷主要原因以改善住屋環境(37%)，其次為減輕租金負擔(17%)
搬遷劏房未能為一人住戶帶來住屋環境改善，另外有52%搬後租金增加	有較低比例搬後租金增加(52%) 有較高比例搬後居住面積減少(35%) 有較高比例搬後換來較差環境(23%)

30 of 39

30

貧窮令劏房住戶住屋選擇少，有限的住屋選擇也造成劏房住戶的貧窮處境。
被訪的有兒童劏房住戶主要為了家庭的因素（如基於結婚、養育孩子、就近工作及上學等），租住劏房及搬遷。他們大多住戶活於貧窮線下，其實負擔房屋開支的能力有限，但為了孩子、家人提供稍好的居住環境，仍要在有限空間內透過搬遷劏房改善家人生活。這些住戶在劏房市場彷彿正積極地進行選擇，但他們「對住在劏房的生活」更為不滿。生活在貧窮線下，他們表示「沒有任何／很少租盤選擇」，實在不容易提供真正理想居住環境予孩子或家人。	被訪的劏房一人住戶較多並非為貧窮線界定的貧窮人口，同時無須考慮家人的因素，租住空間較小、住屋境較差的單位以節省租金，最為化算。但這些條件未有改善生活處境。市場上適合他們的細小單位有限，以致近半的住戶租金佔入息比率達5成或以上，結果房屋開支負擔令他們過著與貧窮戶無異的生活。因此，他們都覺得自己「沒有任何劏房租盤選擇」。

31 of 39

31

支援策略
有兒童的劏房住戶協助他們在劏房市場選擇居所時提供市場資訊，包括合理租金水平及樓宇設施／環境等協助處理因房屋貧窮、搬遷時的財務或家庭危機（例如爭拗、情緒低落、借貸）提供社區支援服務，支援家庭及家人的不同需要，提升生活質素	單身劏房住戶協助他們在劏房市場選擇居所時提供市場資訊，包括合理租金水平及適合單身人士的租盤開創更多專為單身人士而設的「另類房屋」可能性

32 of 39

第二部分�影響劏房租金的因素

32

33 of 39

33

影響劏房租金因素的多元迴歸分析

(N=1746)

Adjusted R square =0.52

因素		對租金的影響
常數 (以位於深水埗區、沒有任何設施及間隔、位於地下的一人住戶分間單位為參考)		$2691
地區	港島	+697***
	油尖旺及九龍城	+112
	觀塘及黃大仙	+666***
	荃灣及葵青	+587***
	新界(不包括荃灣及葵青)	+220*
住戶人數	每多一位住戶人數	+435***
劏房內設施	有獨立廁所	+918***
	有獨立或共用廚房	+158**
	有窗戶	+473***
	有獨立或共用客廳	+575***
	兩房或以上	+1131***
單位分間情況	單位每分間多一間劏房 (不適用於床位寓所)	-145***
樓宇設施	有升降機且每高一層樓層	+31***
樓宇設施	沒有升降機且每高一層樓層	-86***
住屋種類	屬於木製板房	-92
	屬於寮屋	-620*
	其他種類住所(如閣仔，床位，天台建築物)	-786***

計算方法如下:

以「常數= $2691」開始計算，再選出「六大因素」中符合住戶的情況，按表列加或減出相應租值。

計算「估算租金」

34 of 39

34

根據是次多元迴歸分析，約能估算52%的租金差異，其餘個案的實際租值或高於／低於「估算租金」。

例如，有15.8% (N=244) （綠點示)

住戶的實際租金（Ｙ軸示)，高於「估算租金」（Ｘ軸示) 兩成的水平。

35 of 39

建議

35

36 of 39

建議: 調控劏房租務市場

［劏房市場租金］- 政府應設立劏房租務資訊平台，收集相關房屋供求、市場價格、住房質素等數據，並定期公佈數據，讓市民掌握租務市場資訊。另外，利用數據，制定一個能平衡業主和租戶利益的參考租金水平

［租金津貼］- 應為低收入劏房住戶提供現金津貼，受惠範圍可參考關愛基金Ｎ無津貼發放

［提高劏房租賃穩定性］ –除非某些特定理由，例如租客欠租或違約、業主自用或重建等，否則在6年內，若租客有意按加租幅度的規定續租，業主必須同意續訂租約，令輪候公屋的住戶能在較穩定的居所環境等候編配

36

37 of 39

建議：加強對劏房戶的支援

［設立「地區劏房服務隊」］由社福機構於劏房密集的小社區提供劏房支援服務，服務重點包括：

(1) 提升劏房居民面對租務的解難能力、
(2)公眾教育提升劏房居民的安全、衛生和治安意識、
(3)支援劏房戶房屋貧窮及其可能引致的家庭問題、
(4)組織居民投入社區生活

［設立劏房搬遷緊急基金］政府應於地區劏房服務隊設立緊急基金，審批予有需要的劏房戶以助其應付因搬遷帶來突如其來的開支

38 of 39

觀塘一劏二的劏房

三樓，沒有電梯

住戶劏房為沒有間隔只有一房、有獨立廁所、窗

估算租金： 5360

因素		對租金的影響
常數 (以位於深水埗區的一劏二劏房單位、劏房沒有任何設施及間隔、位於地下的一人住戶參考)		$2691	2691
地區	港島	+697***
	油尖旺及九龍城	+112
	觀塘及黃大仙	+666***	+666
	荃灣及葵青	+587***
	新界(不包括荃灣及葵青)	+220*
住戶人數	每多一位住戶人數	+435***	(435 X 2) = +870
劏房內設施	有獨立廁所	+918***	+918
	有獨立或共用廚房	+158**
	有窗戶	+473***	+473
	有獨立或共用客廳	+575***
	兩房或以上	+1131***
單位分間情況	單位每分間多一間劏房 (不適用於床位寓所)	-145***
樓宇設施	有升降機且每高一層樓層	+31***
樓宇設施	沒有升降機且每高一層樓層	-86***	(-86 X 3 ) = -258
住屋種類	屬於木製板房	-92
	屬於寮屋	-620*
	其他種類住所(如閣仔，床位，天台建築物)	-786***
估算租金			5360

個案Ａ

39 of 39

大角咀一劏四天台屋

五樓無電梯

天台屋沒有間隔、有獨立廁所、沒有廚房、有窗

估算租金：3558

因素		對租金的影響	估算租金
常數 (以位於深水埗區的一劏二劏房單位、劏房沒有任何設施及間隔、位於地下的一人住戶參考)		$2691	2691
地區	港島	+697***
	油尖旺及九龍城	+112	+112
	觀塘及黃大仙	+666***
	荃灣及葵青	+587***
	新界(不包括荃灣及葵青)	+220*
住戶人數	每多一位住戶人數	+435***	(435 X 2) = +870
劏房內設施	有獨立廁所	+918***	+918
	有獨立或共用廚房	+158**
	有窗戶	+473***	+473
	有獨立或共用客廳	+575***
	兩房或以上	+1131***
單位分間情況	單位每分間多一間劏房 (不適用於床位寓所)	-145***	(-145 X 2) = -290
樓宇設施	有升降機且每高一層樓層	+31***
樓宇設施	沒有升降機且每高一層樓層	-86***	-86 X 5 = -430
住屋種類	屬於木製板房	-92
	屬於寮屋	-620*
	其他種類住所(如閣仔，床位，天台建築物)	-786***	-786
估算租金			3558

個案Ｂ