1 of 35

PENDAFTARAN TANAH

2 of 35

Jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan memerlukan :

  1. tersedianya perangkat hukum tertulis, yang lengkap dan jelas serta dilaksanakan secara konsisten;
  2. penyelenggaraan pendaftaran tanah yang efektif.

3 of 35

PENDAFTARAN TANAH

  1. PENDAFTARAN TANAH SEBAGAI LEGAL CADASTRE (RECHTSKADASTER)

ADALAH PENDAFTARAN TANAH DALAM RANGKA MEMBERIKAN JAMINAN KEPASTIAN HUKUM.

  1. PENDAFTARAN TANAH SEBAGAI FISCAL CADASTRE

ADALAH PENDAFTARAN TANAH DALAM RANGKA KEPERLUAN PEMUNGUTAN PAJAK.

4 of 35

�PENDAFTARAN TANAH �SEBAGAI FISCAL CADASTRE�

Sampai tahun 1961 :

1. untuk tanah-tanah hak barat: Verponding Eropa

2. untuk tanah-tanah hak milik adat di dalam kota: Verponding Indonesia

3. untuk tanah-tanah hak milik adat di luar kota: Landrente/Pajak Bumi

​

  • Dasar Penentuan obyek : STATUS TANAH
  • Wajib pajak : PEMEGANG HAK atau PEMILIK

5 of 35

�UU No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan�

Pasal 4 ayat (1)

“Subyek pajak adalah orang/badan hukum yang secara nyata mempunyai hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.”

Penjelasan Pasal 4 ayat (1)

“Tanda pembayaran/pelunasan pajak bukan merupakan bukti pemilikan hak”

6 of 35

�DASAR HUKUM�

  1. PASAL 19 UUPA;
  2. PP NO. 24 TAHUN 1997 pengganti PP NO. 10 TAHUN 1961 tentang PENDAFTARAN TANAH;
  3. PMNA/KABPN NO. 3 TAHUN 1997 tentang KETENTUAN PELAKSANAAN PP NO. 24 TAHUN 1997 tentang PENDAFTARAN TANAH.

7 of 35

PENDAFTARAN TANAH

Adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti hak-haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

(Pasal 1 PP No. 24 Tahun 1997)

8 of 35

�TUJUAN PENDAFTARAN TANAH�

  1. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
  2. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan suatu perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
  3. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

(Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997)

9 of 35

OBYEK PENDAFTARAN TANAH

  1. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai;
  2. tanah hak pengelolaan;
  3. tanah wakaf;
  4. hak milik atas satuan rumah susun;
  5. hak tanggungan;
  6. tanah Negara.

(Pasal 9 PP No 24 Tahun 1997)

10 of 35

�ASAS PENDAFTARAN TANAH�

  1. sederhana;
  2. aman;
  3. terjangkau;
  4. mutakhir;
  5. terbuka.

​

(Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997)

11 of 35

�FUNGSI PENDAFTARAN TANAH�

A. DALAM RANGKA PERMOHONAN HAK DAN PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN

  1. Sebagai syarat konstitutif lahirnya hak / lahirnya hak tanggungan;
  2. Untuk keperluan pembuktian;

​

B. DALAM RANGKA JUAL BELI TANAH

  1. Untuk memperkuat pembuktian;
  2. Untuk memperluas pembuktian.

12 of 35

�PENYELENGGARA DAN PELAKSANA PENDAFTARAN TANAH�

A. PENYELENGGARA PENDAFTARAN TANAH

Badan Pertanahan Nasional

​

B. PELAKSANA PENDAFTARAN TANAH

a. Kepala Kantor Pertanahan

b. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut PP No. 24 Tahun 1997

13 of 35

SATUAN WILAYAH TATA USAHA PENDAFTARAN TANAH

  1. untuk hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, tanah wakaf dan hak milik atas satuan rumah susun adalah desa/kelurahan;
  2. untuk hak guna usaha, hak pengelolaan, hak tanggungan dan tanah Negara adalah kabupaten/Kotamadya

14 of 35

PELAKSANAAN �PENDAFTARAN TANAH

  1. PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI

(Initial Registration)

​

  1. PEMELIHARAAN DATA

PENDAFTARAN TANAH

(Maintenance)

15 of 35

PENDAFTARAN TANAH �UNTUK PERTAMA KALI

Pengertian

Kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar menurut PP No. 10 Tahun 1961 dan PP No. 24 Tahun 1997.

​

Cara

  1. Pendaftaran tanah secara sistematik;
  2. Pendaftaran tanah secara sporadik.

16 of 35

Pendaftaran tanah �secara sistematik

​

adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/Kelurahan.

​

​

17 of 35

Pendaftaran tanah �secara sporadik

adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.

18 of 35

Kegiatan pendaftaran tanah pertama kali meliputi:

  1. pengumpulan dan pengolahan data fisik;
  2. pengumpulan dan pengolahan data yuridis serta pembukuannya;
  3. penerbitan sertipikat;
  4. penyajian data fisik dan data yuridis;
  5. penyimpanan dalam daftar umum dan dokumen.

19 of 35

�PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH�

Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur dan buku tanah dan sertipikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.

20 of 35

�PEMELIHARAAN DATA �

A. Pembukuan perubahan yang terjadi :

1. Perubahan haknya

a. Pembebanan Hak Tanggungan

b. Pembebanan Hak Guna Bangunan/Hak pakai diatas Hak Milik

2. Perubahan Subyeknya

a. Karena terjadi pemindahan hak : jual beli tanah, hibah, inbreng, tukar menukar dll.

b. Pemindahan hak karena lelang

c. Pewarisan karena hukum

3. Perubahan Tanahnya, karena:

- Pemecahan, pemisahan dan penggabungan

​

B. Peralihan hak karena penggabungan, konsolidasi

​

C. Hapusnya hak yang membebani hak atas tanah

​

D. Perubahan data karena putusan hakim

21 of 35

SISTEM PENDAFTARAN TANAH

Ada 2 macam sistem pendaftaran tanah:

  1. Sistem Pendaftaran Akta (Registration of deeds)
  2. Sistem Pendaftaran hak (Registration of titles)

​

Sumber data :

Baik untuk pemberian hak, pemindahan hak dan pembebanan hak sumber data yuridis yang dipergunakan adalah AKTA baik untuk ROD atau ROT karena di dalam akta tersebut tercantum dengan jelas mengenai perbuatan hukum yang dilakukan, hak dan penerima haknya.

22 of 35

SISTEM PENDAFTARAN TANAH

AKTA

​

  • Akta yang didaftar

​

​

​

​

​

  • Pejabat pertanahan bersikap pasif

​

  • Tanda bukti : Akta

HAK

​

  • Penciptaan hak baru dan perbuatan-perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian (Yang harus dibuktikan dengan akta)
  • Pejabat pertanahan bersikap aktif

​

  • Tanda bukti : Buku Tanah dan sertipikat

23 of 35

lanjutan

AKTA

​

  • Setiap kali terjadi perubahan wajib dibuatkan akta sebagai buktinya dan cacat hukum pada suatu akta bisa mengakibatkan tidak sahnya perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta yang dibuat kemudian

HAK

​

  • Setiap kali terjadi perubahan, tidak dibuatkan buku tanah baru melainkan dilakukan pencatatannya pada ruang mutasi yang disediakan pada buku tanah yang bersangkutan

24 of 35

Sistem Pendaftaran Tanah yang dipergunakan oleh Indonesia adalah

SISTEM PENDAFTARAN HAK

​

Dasar Hukum :

Pasal 29 dan Pasal 31 PP No. 24/1997

​

Adanya :

a. Buku Tanah dan Surat Ukur

b. Sertipikat sebagai tanda bukti hak

25 of 35

SISTEM PUBLIKASI

YANG DIPERMASALAHKAN ADALAH :

​

  1. SEJAUH MANA ORANG BOLEH MEMPERCAYAI KEBENARAN DATA YANG DISAJIKAN ?

​

  • SEJAUH MANA HUKUM MELINDUNGI KEPENTINGAN ORANG YANG MELAKUKAN PERBUATAN HUKUM MENGENAI TANAH YANG HAKNYA SUDAH DIDAFTAR, BERDASARKAN DATA YANG DISAJIKAN DI KANTOR PERTANAHAN ATAU YANG TERCANTUM DALAM SURAT TANDA BUKTI HAK YANG DITERBITKAN ATAU DIDAFTAR OLEH PEJABAT PERTANAHAN, JIKA KEMUDIAN TERNYATA DATA TERSEBUT TIDAK BENAR?

26 of 35

SISTEM PUBLIKASI

POSITIF

​

  • Pendaftaran atau pencatatan nama seseorang dalam buku tanah sebagai pemegang haklah yang membuat seseorang menjadi pemegang hak yang bersangkutan, bukan perbuatan pemindahan hak yang dilakukan

​

(Title by registration, The register is everything)

NEGATIF

​

  • Sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak kepada pembeli

27 of 35

lanjutan

POSITIF

​

  • Dengan didaftarkannya namanya sebagi pemegang hak dalam buku tanah maka orang yang namanya terdaftar tersebut mempunyai hak yang tidak dapat diganggu gugat (indefeasible title) walaupun jika kemudian terbukti bahwa yang terdaftar sebagai pemegang hak tersebut bukan pemegang hak yang bersangkutan

NEGATIF

​

  • Pendaftaran tidak membuat seseorang yang memperoleh tanah dari pihak yang tidak berhak menjadi pemegang hak yang baru

Berlaku asas nemo plus juris: orang tidak dapat menyerahkan atau memindahkan hak melebihi apa yang dia sendiri punyai

28 of 35

lanjutan

POSITIF

​

  • Negara menjamin data yang disajikan, karena data yang disajikan dapat dipercaya kebenarannya dan daya mempunyai daya pembuktian yang mutlak

​

  • Selalu menggunakan sistem pendaftaran hak

NEGATIF

​

  • Negara tidak menjamin data yang disajikan karena data yang disajikan dalam pendaftaran tidak boleh begitu saja dipercaya kebenarannya

​

  • kalau digunakan sistem pendaftaran akta sistem publikasinya selalu negatif

29 of 35

lanjutan

POSITIF

​

KELEMAHAN:

​

Dgn selesai dilakukan pendaftaran atas nama penerima hak, pemegang hak yang sebenarnya menjadi kehilangan haknya karena tidak dapat menuntut pembatalan perbuatan hukum tersebut (dlm keadaan tertentu hanya bisa menuntut ganti kerugian kpd Negara)

NEGATIF

​

KELEMAHAN:

​

Biarpun sudah melakukan pendaftaran, pembeli selalu mengahdapi kemungkinan gugatan dari orang yang dapat membuktikan bahwa dialah pemegang hak yang sebenarnya.

30 of 35

SISTEM PUBLIKASI

Sistem publikasi yang digunakan :

Sistem negatif yang mengandung unsur positif

​

Alasan :

Karena menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

​

Dasar Hukum :

Pasal 19 ayat (2) huruf c, pasal 23 ayat (2), pasal 32 ayat (2), pasal 38 ayat (2).

31 of 35

RECHTSVERWERKING

  • KETENTUAN HUKUM YANG SUDAH ADA DALAM HUKUM ADAT (tidak menciptakan ketentuan hukum yang baru - penjelasan pasal 32 ayat 2 PP No. 24 Th. 1997- )

​

  • DIKUATKAN DENGAN YURISPRUDENSI MAHKAMAH AGUNG:

1. Putusan tgl. 10-1-1957 no. 210/K/sip/1955

2. Putusan tgl. 24-9-1958 no. 329/K/Sip/1957

3. Putusan tgl. 26-11-1958 no. 361/K/Sip/1958

4. Putusan tgl. 7-3-1959 no. 7/K/Sip/1959

32 of 35

RECHTSVERWERKING

Adalah lampaunya waktu sebagai sebab kehilangan hak atas tanah, kalau hak atas tanah yang bersangkutan selama waktu yang lama tidak diusahakan oleh pemegang haknya dan dikuasai oleh pihak lain melalui perolehan hak dengan itikad baik

33 of 35

�PASAL 32 PP NO. 24 TH. 1997�

(1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang mengenai data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

34 of 35

�PASAL 32 PP NO. 24 TH. 1997�

(2) Dalam hal suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.

35 of 35

Dalam PP 24/1997 ada beberapa hal substantif yang dapat dipahami sebagai tendensi untuk menuju sistem pendaftaran tanah positif :

​

  1. Itikad baik yang melatarbelakangi kepemilikan hak atas tanah
  2. Pemberlakukan azas kontradiktur delimitasi ; untuk mendapatkan kepastian obyek hak atas tanah
  3. Pemberlakuan lembaga pengumuman ; untuk menjamin kebenaran subyek dan obyek hak atas tanah yang terdaftar
  4. Pemberlakuan jaminan untuk tidak dapat diganggu gugat oleh pihak lain setelah 5 tahun sertipikat diterbitkan (Rechtsverwerking)