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PLUS

Permutas Lucrativas de Usos del Suelo

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Una aproximación lúdica a la comprensión de los fundamentos de la economía urbana

Martim O. Smolka

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Versiones

  • Simplificada
    • 4 grupos sociales (Ricos, C Media, Pobres y Comercio)
    • Equipamientos es dada: Parques, Infra, Subway, Avenida
    • Lago y floresta
  • Regular
    • Incluye además Gobierno y Especuladores) suelo vacante
    • Numero de los equipos a se instalar (8) igual a # de suelos vacantes
  • Avanzada
    • Considera crecimiento de 25% (2 piezas por grupo = 8)
    • Lotes para absorber crecimiento - por venta ( inclusive, subasta CEPAC) de derecho de edificabilidad en torno del metro que sustituye el ‘brownfield’.
  • Sofisticada

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La ciudad

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‘Uso del Suelo

Lago

(Inundable)

Tierras fiscales

Equipamiento publico

Brownfield

Avenida

Floresta a proteger

Parque

Periferia

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Tableu del juego

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Usuarios de lotes en el tablero A representados en fichas de color (ref Tablero B) sobrepuestas en el tablero C (Distancias/accesibilidad) generando el tablero D

A

B

C

D

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‘Jugando PLUS’

  • Considere que Clase Media ocupante del lote B1 tenga mayor interés en estar cerca de la avenida en D4 y por eso propone una permuta con el Rico que ocupa el lote C4.
  • El Rico sin embargo considera que la posición B1 esta en área con mayor riesgo ambiental (ref. pasible de inundación del lago si ocurre una tormenta de lluvia) que su lote original en C4; y por eso condiciona la permuta a una compensación monetaria de $350.
  • Para CM en B1 – los $350 es demasiado para justificar la permuta - pero por $200 ya le seria ventajoso.
  • Las partes negocian y aceptan finalmente la permuta por $250.
  • Ambos consideran que el intercambio generó una ganancia que lo justifica.

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En e-PLUS - todo cambio de uso resulta de una negociación entre distintos usuarios de suelo.

Cambio de posición y de valor

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Permutas

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  • Las permutas de lotes pueden ser neutrales o con compensación ‘monetaria’
    • Neutral - ocurre cuando la negociación resulta tan suelo una trueca de posiciones que les implica en una asignación ventajosa a ambas las partes;
    • Con compensación - cuando la concretización de la negociación resulta de una compensación de una de las partes por la otra una - como en el ejemplo mas arriba en que la Clase Media compensa el Rico en $250.

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Valores

  • Las permutas de lotes pueden ser neutrales o con compensación ‘monetaria’
    • Neutral - ocurre cuando la negociación resulta tan suelo una trueca de posiciones que les implica en una asignación ventajosa a ambas las partes;
    • Con compensación - cuando la concretización de la negociación resulta de una compensación de una de las partes por la otra una - como en el ejemplo mas arriba en que la Clase Media compensa el Rico en $250.

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Como resultado de una permuta con compensación en la ficha correspondiente al usuario del lote que ‘se valorizo’, se escribe el nuevo valor del lote - Así, en el ejemplo en tela el lote C4 ahora aparece en el tablero como

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Puntuación (# piezas de las 8)

  • Ricos (segregaren-se a baja densidad)
    • Cada Rico colindar con otro Rico Y con un Parque
  • Clase Media (acceso a mercado/consumo)
    • Contiguo a Avenida y a Comercio, O
    • Contiguo a Estación de Metro
  • Pobres (Inclusión y acceso a servicios)
    • Contiguo a Equipamiento Y
    • No mas de 2 pobres contiguos
  • Comercio
    • Colindar con otro comercio Y avenida, O
    • Colindar con Estación de Metro
  • Especuladores – (valorizar lotes vendidos)
    • Ingreso al final del juego > que promedio del gasto de todos 4 otros grupos
    • Gasto de cada grupo = (Ingreso original – saldo sobrante al final del juego)

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El puntaje de cada grupo al final se hace sencillamente sumando cuantas de sus 8 (o cuando hay crecimiento, 10) piezas cada grupo logro se atender al criterio de puntaje.

Especuladores vencen al final si

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Presupuesto de los agentes

  • Cada (sub)grupo social dispone de un ingreso inicial único/exclusivo
  • El ingreso disponible en cada periodo depende:
    • Del saldo de las compra/ventas que realiza
    • De pagos por periodo en
      • Transporte
      • Impuesto Predial, contribución de mejoras, derechos de edificabilidad
      • Adicionales incurridos por consumo de agua en la ocurrencia de una sequia
      • Recuperación de sus propiedades en la ocurrencia de una inundación
      • Contribuciones individuales o cotizaciones, con otros agentes, eventuales con vistas a algún interes común que viabilice una inversión publica negociada con el gobierno
  • El ingreso inicial es neto de ‘otros gastos no asociados a la estructura urbana como sean de consumo personal, etc.
  • Al final del juego, el Saldo positivo de ingreso disponible no cuenta puntos. Sin embargo un saldo negativo (deuda) descalifica al agente.

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Pagos asociados a transacciones

Además de la compensación para concretar una transacción/permuta de lotes otros pagos pueden estar a ellas asociado

  • Mandatorios
    • Costo de transporte
    • Impuesto Predial
    • Contribución de Mejora
      • cuando el lote adquirido es contiguo a la via
    • Gastos consecuentes de un daño/accidente climático
      • Cota extra de agua por sequia
      • Reparo de danos por inundación
  • Opcionales
    • Adquisición de derecho de edificar

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  • Los ciudadanos viajan periódicamente al Distrito Central de Negocios (DCN) - lote D4 - i.e local donde todos trabajan
  • El costo de transporte corresponde a la distancia de cada - definida por el número de lotes colineales necesarios de transitar para alcanzar el lote D4;
  • Los números en tabla de la derecha representa la distancia de cada lote al centro;
  • El costo de transporte por unidad de distancia (tarifa de transporte) es de $10 por unidad de distancia;

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Tarifas

Tabla 01: distancia al CBD

Transporte-Accesibilidad

  • La ciudad puede recibir una línea de Metro con una estación de referencia ubicada en cualquiera lote. SI se logra instalar el Metro la tarifa de transporte, es reducida hacia a $5 por unidad de distancia.

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Pagos asociados a transacciones

  • Impuesto Predial
    • La Clase Media intercambio el lote B1 con el Rico en C4 - compensando-lo en $250
    • Una ves que el valor de mercado del lote C4 aumento - debe pagar un impuesto adicional de 10% - como sea $25
  • Contribución de Mejoras (ocupación de lotes contiguos a la vía)
    • El lote C4 además es contiguo a (es beneficiado por!) una via el que le obliga al ocupante (Clase Media) a pagar por la Contribución de Mejora deferida (*) un valor correspondiente al costo de la obra (de la via) correspondiente a $70 por cada lote beneficiado.

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* El diferimiento de la Contribución de Mejoras resulta de que cuando la vía fue construida el ocupante original no realizo todavía el valor de mercado del beneficio de la vía. De ahí que se cobra cuando esta valorización es realizada en parte en el mercado

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Intervenciones del Gobierno

  • Impuesto Predial
    • Al valor del suelo – 5%
    • Tasa diferencial al suelo vacante – (8%)

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  • Contribución de Mejoras
    • Por el costo de la obra - fijo $70
    • Beneficio – N% de la valorización
  • Venta de derechos de edificabilidad en lotes contiguos a estaciones de metro
    • Subasta
    • Venta directa
  • Inversiones (costos/unidad)
    • Parques ($500)
    • Equipamientos sociales ($700)
    • Estación de Metro ($1,500)
    • Vías urbanas ($500)
    • Limpieza del ‘brownfield’ ($1,000)
  • Adquisiciones
    • Suelo vacante para instalaciones asociadas a las inversiones
  • Expropiaciones
    • Valores históricos, corrientes o de mayor y mejor uso

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Ingresos (*)

Gastos

Las cuentas del Gobierno (ingresos y gastos) son publicas

(*) Parámetros poden ser cambiados por el gobierno)

OBS un aumento al suelo vacante aumenta igual el de predios ocupados en 50% de la tasa adicionada al suelo vacante)

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Pagos asociados a transacciones

  • Impuesto Predial
    • Se cobra el impuesto por una ves cuando un lote cambia de valor. O sea seria como el anticipo del impuesto por todo el tiempo a futuro;
    • O sea, el cambio de valor de un lote en consecuencia de una transacción estará sujeto a un pago por el adquiriente del impuesto a la propiedad que es de N% sobre la diferencia de valor del lote antes y después de la transacción.
    • En el caso del especulador cuyo ingreso único es obtenido por la venta de sus lotes el cobro, coherentemente, se hace sobre su ingreso. Ahora bien si el Especulador propietario del lote F6, realiza una permuta con por ejemplo el lote G2 de propiedad de un Rico – compensándolo en $200 - o sea el G2 ahora es del Especulador con un valor de $200

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    • El Impuesto predial es la única

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El uso del suelo se identifica por el color de la ficha

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Muchas Gracias

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