A raggle-taggle rent-o. Rendita fondiaria e nuova politica economica dell'accoglienza nei servizi residenziali.

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Prof. Tommaso Vitale,

Sciences Po Urban School, CEE

• Città molto diverse in Italia

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• Rendita esplode verso l’alto, oppure si contrae e perde valore. Dipende

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• Metropolizzazione delle capitali regionali

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• La rendita non dipende solo da dinamiche di mercato

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• Prigionieri di un processo di mercificazione inarrestabile?

Teoria, analisi, proposta, azione!

• L'incorporazione (embeddedness) è fondamentale per l'interpretazione di Polanyi di come le società capitalistiche siano influenzate dai processi di mercificazione.
• �-Tre modalità fondamentali di interazione sociale regolano la vita sociale:� -Reciprocità: Famiglia, comunità� -Ridistribuzione: Organizzazioni statali, politiche e legali� -Scambio di mercato: Imprese, contratti, sistema bancario�
• Processidi cambiamento� -Disembedding: Scambio di mercato → deregolamentazione delle istituzioni tradizionali� -Re-embedding: Nuove costruzioni istituzionali in tutte le modalità di interazione�
• -Rimodellamento in corso delle istituzioni moderne a causa della mercificazione�(Mingione, 2018)

Abitazioni in comunità e non mercificate

• L'edilizia abitativa in comunità e non mercificata può essere definita come un approccio abitativo che privilegia la connettività sociale, l'empowerment della comunità e l'accessibilità economica rispetto alla mercificazione dell'abitazione basata sul profitto. Sfida il modello prevalente guidato dal mercato enfatizzando la funzione sociale dell'abitazione come diritto umano fondamentale e mezzo per creare comunità sostenibili e inclusive.

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• Questo approccio arricchisce l'attuale definizione di alloggi a prezzi accessibili, andando oltre la ristretta focalizzazione sui livelli di affitto e sulle qualifiche di reddito. Sebbene l'accessibilità economica rimanga un aspetto cruciale, l'edilizia residenziale in rete e non mercificata riconosce l'importanza delle interazioni sociali, dell'impegno della comunità e della stabilità a lungo termine nella creazione di quartieri veramente accessibili e inclusivi. Prende in considerazione fattori come la coesione sociale, la soddisfazione dei residenti, l'accesso agli spazi comuni e le risorse condivise, favorendo così il senso di appartenenza e il benessere dei residenti.

L'attuale tendenza verso un'edilizia abitativa di comunità e non mercificata mette in discussione il modello dominante guidato dal mercato in diversi modi

1. Enfatizzare la connettività sociale rispetto al profitto: L'edilizia residenziale in rete e non mercificata dà priorità alla connettività sociale e al benessere della comunità rispetto alla massimizzazione dei profitti. Piuttosto che trattare l'alloggio come un bene da comprare e vendere per ottenere un guadagno economico, questo approccio riconosce il valore intrinseco delle interazioni sociali e promuove un senso di appartenenza all'interno dei quartieri. Concentrandosi sulla creazione di reti sociali forti e di comunità solidali, sfida l'idea che l'alloggio sia solo un mezzo di investimento finanziario.
2. Accessibilità e inclusione: Il modello abitativo a rete e non mercificato mira a fornire opzioni abitative a prezzi accessibili a diversi gruppi di reddito, compresi coloro che sono tipicamente esclusi dal settore abitativo guidato dal mercato. Implementando meccanismi come scale di affitto basate sul reddito, strutture di proprietà cooperativa e processi decisionali partecipativi, questo approccio sfida la tendenza del modello di mercato a privilegiare il profitto a scapito dell'accessibilità e dell'equità sociale.
3. Stabilità e sostenibilità a lungo termine: Gli alloggi in rete e non mercificati promuovono la stabilità e la sostenibilità a lungo termine, favorendo un senso di permanenza all'interno delle comunità. A differenza del modello guidato dal mercato, che spesso privilegia i guadagni a breve termine e gli investimenti speculativi, questo approccio alternativo si concentra sulla creazione di quartieri stabili e resilienti, in grado di resistere alle fluttuazioni economiche. Incoraggiando la partecipazione della comunità al processo decisionale e dando priorità alla progettazione sostenibile e alla gestione delle risorse, sfida la natura transitoria e speculativa del modello orientato al mercato.
4. Democratizzazione dei processi decisionali: La tendenza dell'edilizia abitativa in rete e non mercificata cerca di democratizzare i processi decisionali coinvolgendo i residenti nella definizione dei loro ambienti di vita. Attraverso approcci partecipativi, come le cooperative, i fondi comunitari e le iniziative abitative autogestite, i residenti hanno voce in capitolo nelle decisioni chiave riguardanti la progettazione, la gestione e l'allocazione delle risorse abitative. Ciò sfida i processi decisionali dall'alto verso il basso e orientati al profitto, tipicamente associati al modello guidato dal mercato.
5. Ridurre le disuguaglianze sociali: L'edilizia abitativa in rete e non mercificata mira a ridurre le disuguaglianze sociali fornendo opzioni abitative a prezzi accessibili e promuovendo comunità inclusive. Dando priorità alle esigenze delle popolazioni emarginate e vulnerabili, questo approccio sfida la tendenza del modello di mercato ad esacerbare le disparità abitative e a rafforzare l'esclusione sociale. L'obiettivo è creare quartieri diversificati, socialmente coesi ed economicamente integrati, promuovendo una distribuzione più equa delle risorse e delle opportunità.

Prospettiva storica

• Comunità di cohousing: Le comunità di cohousing sono un esempio di abitazione di comunità e non mercificata. Queste comunità intenzionali sono costituite da abitazioni private con spazi e strutture comuni condivise, che promuovono l'interazione sociale e la cooperazione tra i residenti. Secondo uno studio di McCamant e Durrett (2011), negli Stati Uniti esistono oltre 160 comunità di cohousing, a dimostrazione del crescente interesse per i modelli abitativi alternativi.
• Community Land Trust (CLT): Le CLT sono organizzazioni senza scopo di lucro che acquistano e detengono terreni a beneficio della comunità. Forniscono alloggi a lungo termine a prezzi accessibili separando la proprietà del terreno dall'unità abitativa, garantendo che l'alloggio rimanga permanentemente a prezzi accessibili. Il Champlain Housing Trust nel Vermont, negli Stati Uniti, è un esempio di CLT di successo. Ha creato oltre 600 case e appartamenti a prezzi accessibili in modo permanente (Champlain Housing Trust, n.d.).
• Progetti abitativi autogestiti: I progetti abitativi autogestiti prevedono che i residenti partecipino direttamente alla gestione e ai processi decisionali delle loro comunità abitative. Ad esempio, il progetto di edilizia cooperativa R50 a Berlino, in Germania, ha trasformato un edificio abbandonato in un complesso abitativo a prezzi accessibili grazie agli sforzi collettivi e all'autogestione (Seijdel, 2018).

Cooperative edilizie di abitanti

Attenzione alla connettività sociale: Le iniziative di edilizia cooperativa in Italia, come le "cooperative edilizie" di abitanti, danno priorità alla connettività sociale promuovendo forti legami comunitari tra i residenti. Queste cooperative incoraggiano la partecipazione attiva dei residenti, il processo decisionale collettivo e la condivisione delle responsabilità all'interno della comunità abitativa. Creano opportunità di interazione sociale, cooperazione e formazione di reti di sostegno tra i residenti, rafforzando la coesione sociale e il senso di appartenenza.

Empowerment della comunità e governance inclusiva: Il modello cooperativo dà potere ai residenti dando loro voce nei processi decisionali. Legacoop Abitanti, una federazione di cooperative edilizie in Italia, difende gli interessi dei suoi membri e promuove i valori e i principi cooperativi. Le cooperative operano secondo principi democratici, consentendo ai residenti di partecipare attivamente alla gestione e all'amministrazione dei loro alloggi, garantendo che le decisioni siano in linea con le loro esigenze e preferenze. Questa struttura di governance inclusiva sfida l'approccio dall'alto verso il basso del modello guidato dal mercato.

Accessibilità e stabilità a lungo termine: Le iniziative di edilizia cooperativa in Italia, comprese quelle affiliate a Legacoop Abitanti, mirano a fornire opzioni abitative accessibili e stabili. Il modello cooperativo consente ai residenti di acquistare, sviluppare o gestire collettivamente le unità abitative, riducendo i costi e aggirando le forze speculative del mercato che fanno lievitare i prezzi. L'attenzione alla stabilità a lungo termine significa che queste cooperative danno priorità alla sicurezza abitativa e si sforzano di mantenere opzioni abitative a prezzi accessibili per le generazioni attuali e future.

Integrazione socio-economica: Le iniziative di edilizia cooperativa, tra cui le cooperative di Legacoop Abitanti, spesso promuovono l'integrazione socio-economica all'interno dei quartieri. Si sforzano di creare comunità a reddito misto, offrendo alloggi a prezzi accessibili a individui e famiglie provenienti da contesti e livelli di reddito diversi. Questa integrazione sfida la segregazione spesso perpetuata dal modello di mercato, favorendo la diversità sociale e creando opportunità di interazione, comprensione e sostegno reciproco tra i residenti.

Successo e scalabilità: Le iniziative di edilizia cooperativa, comprese quelle associate a Legacoop Abitanti, hanno dimostrato successo e scalabilità in Italia. Il modello cooperativo ha una lunga tradizione nel Paese e ha dimostrato di essere un'alternativa sostenibile all'edilizia abitativa basata sul mercato. Le cooperative gestite da Legacoop Abitanti hanno sviluppato numerose unità abitative in tutta Italia, fornendo opzioni abitative accessibili e di qualità a un numero significativo di residenti

Vienna, Austria

1. Investimenti e finanziamenti pubblici: Le politiche abitative di Vienna si basano in larga misura su investimenti e finanziamenti pubblici. L'amministrazione comunale acquisisce attivamente terreni, sviluppa progetti abitativi e fornisce sussidi per garantire affitti accessibili.
2. Quartieri a reddito misto: L'approccio di Vienna all'edilizia sociale enfatizza la creazione di quartieri a reddito misto.
3. Standard di qualità e design: Vienna pone un forte accento sugli standard di qualità e di design nei suoi progetti di edilizia sociale.
4. La città ha istituito comitati consultivi per gli inquilini e cerca attivamente il contributo dei residenti su affitti, manutenzione degli edifici e sviluppo del quartiere.
5. Sviluppo della comunità e servizi sociali: Vienna riconosce l'importanza di fornire alloggi, servizi sociali completi e iniziative di sviluppo della comunità. I progetti di edilizia sociale spesso incorporano servizi come centri comunitari, strutture per l'infanzia, servizi sanitari e spazi culturali, creando un ambiente olistico che favorisce il benessere e l'interazione sociale dei residenti.
1. Lezioni apprese: Impegno a lungo termine, investimenti pubblici, integrazione dei redditi misti, partecipazione degli inquilini, approccio olistico.

1. Partenariati pubblico-privati: Attraverso partenariati con organizzazioni abitative no-profit e sviluppatori privati, la città promuove lo sviluppo di alloggi a prezzi accessibili, sfruttando le competenze e le risorse del settore privato.
2. Quartieri a reddito misto: Copenaghen dà priorità alla creazione di quartieri a reddito misto, integrando unità abitative sociali con proprietà private.
3. Progettazione sostenibile e innovativa: La città incorpora tecnologie ad alta efficienza energetica, materiali sostenibili e spazi verdi nei progetti abitativi, promuovendo la sostenibilità ambientale e migliorando la qualità della vita dei residenti.
4. Partecipazione comunitaria e cogestione: Attraverso iniziative di cogestione, gli inquilini hanno l'opportunità di contribuire alla gestione e alla manutenzione dei loro alloggi, promuovendo un senso di proprietà, coesione sociale e responsabilità condivisa.
5. Cooperative edilizie: La città sostiene la creazione di cooperative edilizie, in cui i residenti possiedono e gestiscono collettivamente le loro unità abitative. Queste cooperative promuovono l'impegno della comunità, l'autogoverno e la coesione sociale tra i residenti, offrendo al contempo opzioni abitative a prezzi accessibili.

Lezioni apprese: Governance collaborativa, integrazione dei redditi misti, sostenibilità e innovazione, coinvolgimento della comunità, attenzione alla convivialità del quartiere.

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Copenaghen, Danimarca

1. Investimenti pubblici e regolamentazione: Il governo cittadino acquisisce attivamente terreni, costruisce unità abitative sociali e stabilisce controlli sugli affitti per evitare aumenti eccessivi dei prezzi.
2. Case cooperative: Berlino sostiene la creazione di iniziative di edilizia cooperativa, in cui i residenti possiedono e gestiscono collettivamente il proprio alloggio.
3. Iniziative a guida comunitaria: per consentire ai residenti di assumere un ruolo attivo nel plasmare i loro quartieri e ambienti abitativi, promuovendo un senso di appartenenza, collaborazione e costruzione della comunità.
4. Conservazione degli alloggi a prezzi accessibili: Berlino pone una forte enfasi sulla conservazione del patrimonio abitativo esistente a prezzi accessibili. La città ha attuato misure per impedire la conversione di appartamenti in affitto in condomini e per proteggere gli inquilini dal trasferimento a causa dell'aumento degli affitti o delle ristrutturazioni.
5. Spazi culturali e sociali: La città sostiene attivamente la creazione di centri comunitari, luoghi culturali e di incontro che contribuiscono al tessuto sociale e alla vitalità dei quartieri.

Lezioni apprese: Regolamentazione, coinvolgimento della comunità, alloggi cooperativi e autogestiti, conservazione degli alloggi a prezzi accessibili, spazi culturali e sociali.

Berlino, Germania

Oltre le città europee

• Uno studio pubblicato sul Journal of Urban Affairs ha esaminato la soddisfazione dei residenti nei modelli abitativi di comunità e a rete e non mercificati e ha rilevato che i residenti delle cooperative edilizie hanno riportato livelli di soddisfazione più elevati rispetto a quelli degli alloggi convenzionali. Hanno espresso maggiori livelli di fiducia, impegno nella comunità e orgoglio per il proprio quartiere.

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• Un'indagine condotta dall’Assaociazione nazionale delle cooperative edilizie negli Stati Uniti ha rilevato che la maggioranza dei residenti in cooperativa giudica la propria soddisfazione complessiva per la vita in cooperativa come "eccellente" o "buona". "
• Journal of Planning Education and Research: i residenti delle cooperative hanno espresso livelli di soddisfazione più elevati rispetto ai residenti in alloggi a prezzo di mercato, sottolineando i vantaggi del controllo da parte dei residenti e l'accessibilità economica delle loro case.
• Una ricerca della Cooperative Housing Federation of Canada ha dimostrato che i residenti in alloggi cooperativi hanno riportato livelli più elevati di coesione sociale, senso di appartenenza e soddisfazione generale per il loro ambiente di vita rispetto ai residenti in alloggi convenzionali.

La letteratura illustra i risultati positivi dei modelli abitativi in rete e non mercificati per quanto riguarda l'aumento dell'accessibilità degli alloggi e la soddisfazione dei residenti.

Questi modelli offrono alternative valide agli approcci basati sul mercato, fornendo opzioni abitative a prezzi accessibili e promuovendo legami sociali più forti e l'impegno della comunità tra i residenti.

Come superare i limiti

1. Sostegno finanziario: Finanziamenti governativi + partnership con istituti finanziari:
2. Disponibilità e acquisizione di terreni: Land Banking: programmi di banking per garantire e mettere a disposizione terreni specificamente per progetti abitativi a rete e decomposti.
3. Sostegno politico e advocacy: Riforme politiche e legislative; campagne di sensibilizzazione:
4. Governance collaborativa e advocacy: Coinvolgere le organizzazioni della società civile, le associazioni edilizie e i gruppi comunitari in processi di governance collaborativa può amplificare le voci che sostengono la necessità di alloggi in rete e decomposti. Questa azione di advocacy collettiva può aiutare a influenzare i politici, a definire politiche di sostegno e a superare le resistenze politiche.

Sviluppo di capacità e assistenza tecnica

• Formazione e istruzione: L'offerta di programmi di formazione, curricula e master a una nuova generazione di professionisti dell'edilizia abitativa può migliorare la loro comprensione dei modelli abitativi a rete e decommodificati. Questo approccio di sviluppo delle capacità fornisce ai soggetti interessati le conoscenze e le competenze necessarie per avviare, gestire e sostenere queste iniziative abitative.
• Assistenza tecnica: L'offerta di assistenza tecnica e servizi di supporto, come consulenza legale, finanziaria e di gestione del progetto, può aiutare a superare le sfide legate alla governance, al finanziamento e all'attuazione del progetto.

In sintesi, per lanciare il dibattito

• Dinamiche molto differenti nelle città in relazione alla rendita fondiaria
• Espulsione dalle città attrattive degli operatori sociali
• Difficoltà a trovare strutture residenziali in città dense e attrattive
• Terzo settore frammentato, specializzato, differenziato in assenza di rappresentanza politica
• La casa spesso vista come tema separato da quello della città
• Poca conoscenza della regolazione, delle opportunità, sfiducia nelle riforme
• Poca conoscenza dei casi europei
• Attenzione agli esperti che dicono che tutto è impossibile

tommaso.vitale@sciencespo.fr

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