��XXIII ЗИМСКA ШКОЛA ЕВРОПСКОГ ПРАВА �� UDRUŽENJE ZA EVROPSKO PRAVO – CENTAR ZA PRAVO EU XXIII ZIMSKA ŠKOLA EVROPSKOG PRAVA��„AKTUELNA PITANJA U POSLOVANJU RUGIP-a“ �- aktuelna pitanja iz Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske ( građenje na tuđem zemljištu; pravo građenja) -���Zlatibor, 03. mart 2023. godine�Prof.dr.sc. Enes Hašić, redovni profesor,�

1

TEMA

​

Aktuelna pitanja iz Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske�

1. Sticanje prava svojine građenjem na tuđem zemljištu
2. Pravo građenja s osvrtom na uspostavljanje prava građenja na izgrađenim objektima
3. Pretvaranje izvedenih prava po ZSP RS
4. Sudska praksa

2

Uvodne napomene

• Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske - ("Službeni glasnik Republike Srpske", br. 124/2008, 3/2009 - ispr., 58/2009, 95/2011, 60/2015, 18/2016 - odluka Ustavnog Suda i 107/2019)
• U završnim odredbama propisano je da ZSP stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u Službenom glasniku Republike Srpske, a njegova primjena je bila odložena do 1. jula 2009. godine, te je kasnije primjena ZSP prolongirana do 1. januara 2010. godine;
• ZSP je predstavljao prvu potpunu kodifikaciju stvarnog prava na području Republike Srpske, i drugo, ovo je reformski zakon, kome je cilj bio da okončati pretvorbu društvene (državne) svojine, što je posebno došlo do izražaja u brojnim prelaznim i završnim odredbama, a i kasnijim izmjenama i dopunama.
• Sam Zakon na području stvarnog prava nije bio radikalno nov, jer je on u suštini označio vraćanje pravnoj tradiciji koja je ranije postojala na našem prostoru.ZSO je u nizu rješenja bio pod velikim utjecajem hrvatskog stvarnog prava, koje je slijedilo u velikoj mjeri odredbe OGZ-a kojima je regulirano stvarno pravo;
• Nije sporno da je ZSP kao sistemski zakon u naš pravni sistem donio veći broj novih pravnih rješenja, te da je svojinska reforma koja je izvršena ovim zakonom omogućila reguliranje stvarnopravnih odnosa (svih subjekata i na svim objektima) na isti način čime je definitivno ukinut poseban režim društvenog/državnogvlasništva. ::::::::::::::::

​

​

::::::::::::

• Neka nova rješenja koja je donio ZSP RS
• nova stvarna prava (pravo građenja, stvarni tereti, lične službenosti)
• jednovrsnost prava vlasništva
• uređena materija stvari, kao objekata stvarnih prava
• uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine i načela superficies solo cedit;
• novo određenje nekretnina
• prava stranih lica
• novine kod stjecanja vlasništva
• cjelovito uređeno založno pravo
• Ono po čemu je ZSP u vrijeme donošenja bio reformski je na prvom mjestu činjenica da je Zakon definitivno ukinuo poseban režim društvenog/državnogvlasništva (v. čl. 3/1 koji govori o jednovrsnosti vlasništva i čl. 22. koji govori o vlasništvu pravnih lica javnog prava).

4

::::::::::::

Član 3

(1) Svako fizičko i pravno lice može biti nosilac prava svojine i drugih stvarnih prava.

(2) Samo je jedna vrsta prava svojine, bez obzira o kojem se nosiocu prava svojine radi.

Član 22

(1) Republika, jedinica lokalne samouprave, javno preduzeće, javna ustanova i druge javne službe koja su nosioci prava svojine javnog prava imaju kao vlasnici u pravnim odnosima isti položaj kao i drugi vlasnici, ako posebnim zakonom nije drugačije određeno.

(2) Nepokretnostima iz stava 1. ovog člana raspolaže, upravlja i koristi ih organ koji je za to nadležan na osnovu zakona.

​

5

�1. Sticanje prava svojine građenjem �na tuđem zemljištu�

• Građenje na tuđem zemljištu - originarni način sticanja prava svojine ;
• Slučaj vještačkog priraštaja nekretnine - postoji kad neko svojim materijalom i radom podigne građevinski objekt na tuđem zemljištu, a pri tome između njega i vlasnika zemljišta ne postoji ugovorni odnos;
• Pravila o građenju na tuđem zemljištu primjenjuju se i u slučaju građenja na zemljištu koje je u suvlasništvu odnosno zajedničkom vlasništvu graditelja i drugih lica;
• Odredbe prethodno važećeg ZOSPO-a iz 1980.godine u pogledu ovog instituta nisu se temeljile na načelu superficies solo cedit, bez obzira na to što su bile predviđene i situacije u kojima vlasnik zemljišta postaje i vlasnik zgrade. Ovaj zakon je u težište stavljao savjesnost lica, te vrijednost zemljišta i zgrada, a ne garanciju prava svojine.

6

1.1. Građenje na tuđem zemljištu prema ranijem ZOSPO iz 1980.

• ZOSPO (čl.24 do 26.) je u pogledu građenja na tuđem zemljištu regulisao tri hipotetičke situacije.
• Prva je bila ona kada je graditelj savjestan (ne zna i ne može da zna da gradi na tuđem zemljištu), a vlasnik zemljišta nesavjestan (znao za gradnju i nije se odmah usprotivio),
• Druga je bila obrnuta, kada je graditelj nesavjestan (znao da gradi na tuđem zemljištu), a vlasnik zemljišta savjestan (odmah se usprotivio izgradnji) i
• Treća kada su obje strane bile savjesne.
• Nije bilo regulisano šta će biti u situaciji kada su obje strane nesavjesne,pa su o tome postojala podijeljena mišljenja.
• Generalno opredjeljenje zakonodavca bilo je da jače zaštiti savjesnog graditelja, pa čak i u situaciji kada je vlasnik zemljišta bio savjestan.

7

1.2. Građenje na tuđem zemljištu prema ZSP Republike Srpske

• ZSP je bitno promijenio sadržaj odredaba o sticanju svojine u situaciji kada postoji građenje na tuđem zemljištu - vratio se tradicionalnim načelima iz OGZ-a – pravno jedinsto nekretnine i načelo superficies solo cedit ( slično i ZSP F BiH, dok u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Brčko Distrikta BiH ne postoji ovaj institut);
• ZSP (kao ni ZOSPO) nije posebno regulisao šta se smatra izgrađenom zgradom (od tada nastupaju pravni učinci izgradnje), pa se u pogledu toga ukazuje na značaj sudske prakse ili rješenja iz uporednog prava (npr. Čl. 152.st.5. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima RH određuje da se zgrada smatra izgrađenom kada je dovedena u takvo stanje da ju je moguće koristiti za svrhu za koju takve zgrade redovno služe, a kada je to slučaj uvijek je faktičko pitanje).
• Za pojam zgrade nije od uticaja da li je ona podignuta iznad ili ispod površine zemlje, od kojeg materijala je sagrađena, kao i u koju svrhu je namijenjena. Važno je da je to građevinski objekt koji je trajno povezan sa zemljištem.

​

8

::::::::::::::::

• Osnovno pravilo je da ZSP primarno štiti vlasnika zemljišta i da zgrada koju neko sagradi na tuđem zemljištu pripada vlasniku zemljišta

Član 59

(1) Zgrada koju neko sagradi na tuđem zemljištu pripada vlasniku zemljišta.

(2) Vlasnik zemljišta ima pravo da zahtijeva da mu se preda u državinu njegovo zemljište sa zgradom, a graditelj će moći od vlasnika tražiti naknadu, po pravilima obligacionog prava.

(3) Vlasnik zemljišta može zahtijevati da nesavjestan graditelj uspostavi prijašnje stanje ili da otkupi zauzeto zemljište po tržišnoj cijeni; i u jednom i drugom slučaju vlasnik zemljišta ima pravo na naknadu štete po opštim pravilima obligacionog prava. :::::::::::

​

​

9

::::::::::::::

• NESAVJESTAN GRADITELJ, ZA RAZLIKU OD RANIJEG ZAKONA, NIKAKO NE MOŽE POSTATI VLASNIK ZGRADE
• Samo izuzetno graditelju (kada je graditelj savjestan, a vlasnik zemljišta nesavjestan) pripada zgrada sa zemljištem koje je potrebno za njenu redovnu upotrebu
• Savjesnost graditelja treba cijeniti veoma restriktivno. Savjestan graditelj je onaj koji ne zna niti može znati da gradi na tuđem zemljištu i koji opravdano vjeruje da je zemljište njegovo. Veoma je mali broj situacija u kojima ova savjesnost može postojati. Legalno građenje za koje postoji odobrenje podrazumijeva građevinsku dozvolu, a ona se ne može dobiti ako nisu riješeni imovinskopravni odnosi.

Član 59

(4) Ako je vlasnik zemljišta znao za građenje, a nije se bez odgađanja usprotivio daljoj gradnji, savjesnom graditelju pripada zgrada sa zemljištem koje je potrebno za njenu redovnu upotrebu, a prijašnji vlasnik zemljišta ima pravo da zahtijeva samo naknadu u visini tržišne vrijednosti zemljišta, koja se određuje prema stanju zemljišta prije građenja, prema cijenama u vrijeme donošenja odluke suda. :::::::::::

10

:::::::::::::::

• Nesavjestan graditelj, za razliku od ranijeg zakona, nikako ne može postati vlasnik zgrade
• U situaciji kada su i graditelj i vlasnik zemljišta nesavjesni propisano je da zgrada pripada vlasniku zemljišta, a da on nema pravo da zahtijeva uspostavljanje prijašnjeg stanja.

Član 59

• (5) Ako graditelj nije bio savjestan, zgrada pripada vlasniku zemljišta i kada se nije bez odgađanja usprotivio gradnji iako je znao za građenje, ali tada vlasnik zemljišta nema pravo da zahtijeva uspostavljanje prijašnjeg stanja.
• Sankcija za nesavjesnog vlasnika zemljišta je u tome što on nema pravo da traži uspostavljanje stanja koje je postojalo prije takve izgradnje i to bi za njega trebalo da bude dovoljna kazna.
• Odredbama ZSP-a nisu predviđeni rokovi u kojima bi vlasnik zemljišta ili graditelj morali ostvariti svoja prava.

​

11

�1.3. Dogradnja, nadziđavanje, preuređenje i ulaganje�

• Dogradnjom i nadogradnjom povećava se supstanca objekta. Preuređenje (adaptacija) je prilagođavanje objekta za izmijenjenu ili novu funkciju i time se ne mijenja supstanca tog objekta.
• Dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem (adaptacijom) zgrada, odnosno prostorija u suvlasničkim, zajedničkim ili tuđim zgradama, kao i njihovom pregradnjom, ugradnjom ili ulaganjem u njih NE MOŽE SE STEĆI SVOJINA, AKO VLASNIK (SUVLASNICI, ZAJEDNIČARI) DOGRAĐENE, NADOGRAĐENE, ODNOSNO PREGRAĐENE NEPOKRETNOSTI NIJE DRUGAČIJE ODREDIO.
• Na 43.zajedničkoj sjednici Saveznog suda, vrhovnih sudova republika i autonomnih pokrajina i Vrhovnog vojnog suda, održanoj 23.10.1990. godine u Subotici, zauzet je načelni stav 1/90 prema kome se dogradnjom, nadziđavanjem ili adaptacijom tuđeg ili suvlasničkog građevinskog objekta ne stiče pravo svojine, osim ako zakonom ili ugovorom nije drukčije određeno. Izuzetno, zaključeno je da dogradnjom i nadziđavanjem posebnog dijela zgrade savjestan graditelj stiče pravo svojine na poseban dio zgrade samo ako je vlasnik zgrade znao za gradnju i nije se tome protivio (shodno članu 24 st. 1 ZOSPO-a). :::::

:::::::::::Član 61 ZSP RS

1. Dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem (adaptacijom) zgrada, odnosno prostorija u suvlasničkim, zajedničkim ili tuđim zgradama, kao i njihovom pregradnjom, ugradnjom ili ulaganjem u njih, ne može se steći svojina, ako vlasnik (suvlasnici, zajedničari) dograđene, nadograđene, odnosno pregrađene nepokretnosti nije drugačije odredio.
2. Lice koje je dogradilo, nadogradilo ili preuredilo zgradu, odnosno prostoriju iz stava 1. ovog člana, ili je ulagalo ili nešto ugradilo u takvu zgradu ili prostoriju ima pravo na naknadu po pravilima obligacionog prava.

Pitanje : da li u situaciji iz st.2 treba primijeniti pravila o sticanju bez osnove, naknadi štete ili poslovodstvu bez naloga. Smatramo da bi tu naknadu trebalo odrediti primjenjujući institut sticanja bez osnove (neosnovanog obogaćenja) - najprimjereniji situaciji nastaloj u ovakvim slučajevima.

​

1.4. Prekoračenje međe građenjem

• Ukoliko je građenjem zgrade prekoračena međa, odnosno ako je građenjem zahvaćen i dio susjednog zemljišta uz među koje predstavlja tuđu svojinu, a između graditelja i vlasnika zemljišta ne postoji ugovorni odnos koji uređuje građenje preko međe.
• Odredbe o prekoračenju međe građenjem primjenjuju se samo u slučaju kada se manji dio zgrade (najčešće neznatni) nalazi na susjednom zemljištu. Glavni (važniji i veći) dio zgrade mora se nalaziti na zemljištu graditelja kao glavnom zemljištu.
• U ovakvoj situaciji nije moguće primijeniti (sva) pravila o građenju na tuđem zemljištu. Sudska praksa treba da se izjasni kada se radi o slučajevima prekoračenja međe građenjem i gdje to prekoračenje prestaje. Pojam zemljišta podrazumijeva i površinu ispod, kao i vazdušni prostor iznad zemljišta.
• Razumljivo je da dijelovi zgrade ne mogu imati različit pravni status, jer se radi o jedinstvenom objektu. Dio zgrade koji je zahvatio susjedovo zemljište nije samostalna stvar koja bi prirasla tom zemljištu. :::::::::::::::::::::::::

14

�ZSP je propisao rješenja za dva moguća slučaja�

1. Kada je došlo do prekoračenja međe od strane savjesnog graditelja. Tada je predviđeno da on stiče pravo svojine na zahvaćenom zemljištu uz obavezu isplate vlasniku zemljišta tržišne vrijednosti njegovog zemljišta. Ovdje bi dolazila u obzir isplata prema cijenama u vrijeme donošenja odluke suda. (čl.62.st.1. ZSP).
2. Kada je graditelj bio nesavjestan ili ako se vlasnik zahvaćenog zemljišta bez odgađanja usprotivio gradnji, zakonodavac štiti vlasnika zemljišta, koji tada može zahtijevati uspostavu prijašnjeg stanja (to može značiti i rušenje zgrade) i naknadu štete ili ustupanje zemljišta graditelju uz isplatu tržišne vrijednosti zemljišta (čl.62.st.2.ZSP). U ovoj situaciji nema mogućnosti da zgrada pripadne vlasniku zemljišta, jer je zgradom zahvaćen samo mali dio njegovog zemljišta.

​

​

2. Pravo građenja

• Pravo građenja je institut koji je uveden u naš pravni sistem donošenjem ZSP, iako je već i Zakon o zemljišnim knjigama RS  ("Službeni glasnik Republike Srpske", br. 74/02, 67/03, 46/04, 109/05 i 119/08), u čl.29.st.1.tč.1. bio predvidio postojanje prava građenja nazivajući ga pravo korištenja:

„zemljište može biti opterećeno na taj način da onome, u čiju korist se vrši opterećenje, pripada pravo da na ili ispod površine zemljišta ima građevinu,a to pravo se može naslijediti (pravo korištenja)“

• Iako, Zakon o zemljišnim knjigama umjesto termina pravo građenja koristi termin pravo korištenja, ipak je nesporno da se radilo o pravu građenja, u onom sadržaju i sa onim ovlaštenjima kakva su tom stvarnom pravu data u Zakonu o stvarnim pravima
• Definiranje ovog stvarnog prava u Zakonu o zemljišnim knjigama je ostalo bez značajnijih efekata, odnosno bez praktične primjene odredbe čl.29. Zakona o zemljišnim knjigama.

​

16

................

• Prije svega,u vrijeme donošenja Zakona o zemljišnim knjigama očekivalo se i istovremeno donošenje Zakona o stvarnim pravima (a što se nije desilo),tako da regulisanje prava korištenja ( građenja ) u Zakonu o zemljišnim knjigama nije bilo od uticaja na praksu, jer je nedostajao odgovarajući materijalni propis koji bi detaljnije definisao i odredio sadržaj prava građenja i uslove njegove primjene.
• S druge strane postojanje različitih vlasničkih oblika i ovlaštenja deriviranih iz prava društvenog,odnosno državnog vlasništva, te na temelju takvog svojinskog koncepta sistemska praksa nepoštovanja načela „superficies solo cedit“ (pravnog jedinstva nekretnine), uticalo je na marginaliziranje efekata i mogućnosti primjene instituta prava korištenja (prava građenja).
• Donošenjem Zakona o stvarnim pravima, a posebno nakon teorijskog i praktičnog spoznavanja svih pogodnosti prava građenja, moguće je očekivati punu afirmaciju i veliku praktičnu primjenu ovog instituta u našem pravu.
• Zadatak današnjeg seminara : da se osvrnemo na osnovne karakteristike prava građenja, dejstva ovog stvarnog prava, te da ukažemo na moguće pozitivne i negativne efekte uvođenja ovog instituta u naš pravni sistem

17

1. Šta je pravo građenja?

• Pravo građenja je stvarno pravo;
• Za vlasnika nekretnine (zemljišta) - pravo građenja je teret, te se kao drugi tereti (hipoteka, služnosti, zemljišni dug, stvarni tereti) upisuje u teretni list nekretnine na kojoj se osniva;
• Za nositelja prava građenja - pravo da na tuđem zemljištu i/ili ispod tuđeg zemljišta sagradi određenu građevinu i da, dok traje pravo građenja, bude njen vlasnik. Za uzvrat on vlasniku zemljišta periodično plaća određenu naknadu;
• Zakon tretira pravo građenja u pravnom prometu kao posebnu nekretninu. Pravo građenja se upisuje u poseban zemljišno-knjižni uložak;
• Pravo građenja sa zgradom predstavlja jednu nekretninu, a zemljište drugu i obje su, ako nije drugačije ugovoreno, u slobodnom prometu i tržišno iskoristive za svoje vlasnike; -
• Pravo građenja se može slobodno prenositi i opterećevati (npr. založiti).

18

1.1. Historijski nastanak prava građenja

• Pravo građenja ima svoje izvorište u rimskom pravu u ustanovi pod nazivom superficies.
• Superficies je bio otuđivo i nasljedivo pravo iskorištavanja zgrade podignute na tuđem zemljištu, uz plaćanje godišnje naknade.
• Superficies je nastao iz potrebe da se ublaže nepovoljne posljedice primjene načela „superficies solo cedit“( vlasnik zemljišta postaje vlasnik građevine), a koje je polazeći od principa pravnog jedinstva nepokretnosti predviđalo da je vlasnik zemljišta istovremeno i vlasnik svega što je na zemljištu izgrađeno.
• Savremeni pojam prava građenja javlja se početkom XX. stoljeća u zamahu industrijske revolucije i masovnog priliva stanovništva u gradove, intenziviranja gradnje dok je cijena zemljišta bila izrazito visoka.
• Situacija je danas poprilično slična jedino što umjesto industrijske revolucije imamo tehnološku visoko sofisticiranu revoluciju i pojam pod nazivom globalizacija.
• Zemljišta za građenje nikad dovoljno, a cijene su enormno visoke. Imamo dakle preuzimanje davno poznatog instituta superficijes u moderno pravno oblikovano rješenje prava građenja.

19

1.2. Pravo građenje u uporednom i našem pravu

• Historijski razlozi za nastanak instituta prava građenja u uporednom pravu objašnjavaju njegov cilj i ekonomski značaj.
• Ovo pravo je novi institut i kao takvo je nastalo u dvadesetom vijeku (npr. u Njemačkoj 1919, a u Austriji 1912).
• Građevinsko zemljište u gradovima i naseljima gradskog karaktera je postalo ograničen, a time i vrlo skup resurs. To je širokom broju stanovnika onemogućavalo rješavanja stambenog pitanja kupovinom zemljišta i izgradnjom kuća ili kupovinom izgrađenih stambenih jedinica, jer je u njihovu cijenu ulazila i cijena zemljišta. S druge strane vlasnici zemljišta, često subjekti javnog prava, nisu bili motivisani ili nisu bili u finansijskoj mogućnosti da grade, a niti voljni da zemljište prodaju.
• U Bosni i Hercegovini pravo građenja predstavlja novinu koja se pojavljuje u toku reforme pravnog sistema.
• Postoje određene sličnosti, ali i suštinske razlike, između instituta prava građenje i instituta prava korištenja građevinskog zemljišta, koji je u različitim modalitetima postojao u pravu Bosne i Hercegovine i bivše SFRJ.
• Osnovna sličnost ova dva instituta je u tome da je u oba slučaja postojala mogućnost različitih vlasničkih režima na zemljištu i zgradi

20

1.3. Pravo građenja i pravo korištenja radi građenja

• Pravo korištenja radi građenja građevinskog zemljišta u pravilu je imalo drugi osnov nastanaka i zasnivalo se isključivo na gradskom građevinskom zemljištu,koje je moglo biti jedino u društvenom,odnosno državnom vlasništvu, a imalo je i različit sadržaj.
• Pravo korištenja radi građenja – bilo je jedno od ovlaštenja koje je proizilazilo iz prava društvenog vlasništva, a ne posebno stvarno pravo na tuđoj stvari.
• Kada bi zgrada bila izgrađena prvenstveno pravo korištenja radi građenja, koje je do tada bilo privremeno i nije se moglo prenositi pravnim poslim inter vivos, pretvaralo se u pravo trajnog korištenja građevinskog zemljišta, koje se moglo prometovati zajedno sa izgrađenom zgradom.
• S druge strane pravo građenja je tipično stvarno pravo na tuđoj stvari, koje se zasniva ugovorom (u pravilu uz naknadu), koje se u pravilu ugovara na određen vremenski period i koje je prenosivo i nasljedivo.
• Uz određene sličnosti ova dva instituta ipak imaju suštinske razlike,tako da o institutu prava građenja možemo govoriti kao o potpuno novom institutu u našem pravu.

21

�1.4. Pravo građenja i građevinska dozvola �

Pravo građenja regulisano propisima stvarnog prava nije identično sa građevinskom dozvolom upravnog prava

• Prema Zakonu o uređenju prostora i građenju,(”Sl.glasnik RS”, br.40/2013, 2/2015-odluka US, 106/2015 i 3/2016-ispr.) građevinska dozola predstavlja pravo da se gradi u skladu s dozvolom nadležnog organa.

Član 124

(1) Građenju objekta može se pristupiti samo na osnovu rješenja kojim se izdaje građevinska dozvola, osim u slučajevima kada u skladu sa odredbama ovog zakona nije potrebno pribaviti građevinsku dozvolu.

(2) Građevinska dozvola izdaje se za građenje cijelog objekta ili dijela objekta koji čini tehničku, tehnološku ili funkcionalnu cjelinu.

(3) Objekat koji se gradi ili je izgrađen bez građevinske dozvole ne može biti priključen na instalacije komunalne i druge infrastrukture.

(4) Pripremni radovi se izvode na osnovu građevinske dozvole iz stava 1. ovog člana.

​

• Kako je pretpostavka donošenje rješenja o građevinskoj dozvoli rješavanje vlasničkih odnosa na zemljištu na kome se gradi, onda i pravo građenja može biti osnova za izdavanje građevinske dozvole i za stjecanje upravnopravnog odobrenja za građenje.

22

�1.5. Pravo građenja i pravo korištenja građevinskog zemljišta (privremeno ili trajno)�

• Postoje određene sličnosti, ali i suštinske razlike, između instituta prava građenje i instituta prava korištenja građevinskog zemljišta, koji je u različitim modalitetima postojao u pravu Bosne i Hercegovine i bivše SFRJ.
• Osnovna sličnost ova dva instituta je u tome da je u oba slučaja postojala mogućnost različitih vlasničkih režima na zemljištu i zgradi
• Pravo građenja vrši sličnu funkciju koju je u ranijim propisima vršilo pravo trajnog korištenja građevinskog zemljišta, ali na način primjeren tržišnoj privredi.
• Pravo građenja se osniva u pravilu prije gradnje zgrade, dok je pravo trajnog korištenja nastajalo tek sa završetkom gradnje.
• Pravo građenja je stvarno pravo i posebna nekretnina pa se može prenositi i zalagati, dok su pravo trajnog korištenja kao i pravo korištenja u svrhu izgradnje bila neprenosiva i nezaloživa prava.
• Prestankom zgrade prestajalo je i pravo trajnog korištenja, dok to sa pravom građenja nije slučaj.

23

1.6. Razlika prava građenja i koncesije

• Razlika je u tome što je koncesija način iskorištavanja opšteg ili javnog dobra, a pravo građenja se osniva na građevinskom zemljištu koje je dobro od opšteg interesa, ali nije javno dobro, te može biti u vlasništvu i na njemu se mogu osnovati stvarna prava.
• Član 7 ZSP

(4) Samostalne nepokretnosti su one zgrade, građevine ili naprave na opštem ili javnom dobru koje su od njega pravno odvojene koncesijom, te su svojina nosioca koncesije.

(5) Posebnim zakonom se uređuje korišćenje i upravljanje opštim i javnim dobrima

• Kod koncesija subjekt javnog prava nastupa kao vlast, a kod prava građenja kao učesnik u privatno-pravnom odnosu.
• Pravo građenja mogu zasnovati i drugi vlasnici građevinskog zemljišta, a ne samo subjekti javnog prava.

24

1.7. Današnja potreba za pravom građenja

• Veliki vlasnici građevinskog zemljišta (gradovi i općine), po pravilu ne raspolažu potrebnim investicijskim kapitalom,
• Građevinsko zemljište u gradovima i naseljima gradskog karaktera je postalo ograničen, a time i vrlo skup resurs. To je širokom broju stanovnika onemogućavalo rješavanja stambenog pitanja kupovinom zemljišta i izgradnjom kuća ili kupovinom izgrađenih stambenih jedinica, jer je u njihovu cijenu ulazila i cijena zemljišta. S druge strane vlasnici zemljišta, često subjekti javnog prava, nisu bili motivisani ili nisu bili u finansijskoj mogućnosti da grade, a niti voljni da zemljište prodaju. Kompromis između ta dva suprotstavljena interesa je pravo građenja
• Osnivanjem prava građenja općine i gradovi mogu da usmjere gradsku rentu u izgradnju socijalnih stanova, komunalnu infrastrukturu i sl., a po prestanku prava građenja stiču vlasništvo zgrade uz odgovarajuću naknadu.
• S druge strane, pravo građenja povećava konkurentsku sposobnost graditelja stanova za tržište jer umanjuje troškove izgradnje razmjerno vrijednosti građevinske čestice.
• Motiv i interes vlasnik zemljišta nalazi u periodičnoj naknadi za zemljište, a da pritom ne gubi pravo vlasništva na njemu. Ukoliko je pravo građenja terminirano na određeno vrijeme, vlasniku zemljišta će nakon isteka toga vremena, pripasti u vlasništvo i izgrađeni objekt. To su vrlo značajne mogućnosti koje vlasnik zemljišta ima. .............................

25

......................

• Historijski je pravo građenja nastalo kao modus rješavanja određenih socijalnih pitanja (jeftinija stambena izgradnja), a vremenom je postalo i forma javno-privatnog partnerstva, odnosno modalitet građenja industrijskih i privrednih objekata.
• Višestruka iskoristivost ovog instituta omogućava da se u uslovima skupog građevinskog zemljišta, izbjegavanjem kupovine zemljišta, potakne ulaganje u određenoj lokalnoj zajednici, a da se lokalnoj zajednici osiguraju dvije vrste prihoda: prihod po osnovu naknade za pravo građenja, i prihodi u vidu poreza i doprinosa vezanih za obavljanje određene djelatnosti.
• ZSP omogućava subjektima javnog prava da na dva načina raspolažu zemljištem u njihovom vlasništvu: prodajom i zasnivanjem prava građenja. U Brčko Distriktu BiH je to jedini način raspolaganja građevinskim zemljištem, jer je ono i dalje ostalo u vlasništvu Distrikta. U slučaju raspolaganja osnivanjem prava građenja subjekt javnog prava, odnosno općina ili grad, ostaju vlasnicima zemljišta i time zadržavaju ovaj važan ekonomski resurs.

26

1.8. Šta je povoljnije: prodaja zemljišta ili zasnivanje prava građenja

• Da li bi za grad/općinu bilo povoljnije da se zemljište proda i jednokratno naplati njegova puna tržišna vrijednost ili da se zadrži u vlasništvu grada/općine, optereti pravom građenja i ubire renta kroz duži vremenski period?

Prednosti prava građenja :

Grad/općina zadržava građevinsko zemljište kao vrijedan resurs i osnovu održivog razvoja;

Naknada (renta) se ubire ravnomjerno kroz duži vremenski period i ne može, nakon što je jednokratno naplaćena, biti i jednokratno potrošena;

Grad/općina može time doprinijeti jeftinijoj stambenoj izgradnji, rješavanju socijalnih potreba stanovništva;

Jeftinija gradnja je moguća i kod gospodarskih pogona, te određena jedinica lokalne samouprave postaje atraktivnija za investicije;

27

2. Pojam prava građenja u �Zakonu o stvarnim pravima Republike Srpske

• Odredbe Zakona o stvarnim pravima koje se odnose na pravo građenja, kao i zakon u cjelini, rađene su pod snažnim uticajem evropskog kontinentalnog prava, ali za naš pravni sistem institut prava građenja je značajna novost.
• Pravu građenja posvećene su odredbe čl.286. do čl.301. Zakona o stvarnim pravima
• Prema zakonskoj odrednici čl.286.(1) Zakona o stvarnim pravima „ „Pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje daje ovlašćenje svom nosiocu da na površini zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a vlasnik zemljišta dužan je to da trpi“.
• Nosilac prava građenja stiče određena prava kako na građevini, tako i na zemljištu.
• Prije svega on stječe pravo da na ili ispod površine tuđeg (ili svog) zemljišta izgradi građevinu koja će sa zemljištem biti trajno povezana. Na taj način ovaj institut omogućava sticanje prava vlasništva nad tom građevinom bez obzira na činjenicu da se radi o objektu koji je trajno povezan za zemljištem čiji je vlasnik u pravilu treće lice.
• Pored toga, osnivanjem prava građenja, njegov nosilac stiče određena ovlaštenja i na zemljištu ali i obaveze plodouživaoca

28

2.1. Priroda prava građenja

Pravo građenja savršeno odvaja zgradu i zemljište tako da zgrada postaje njegova pripadnost kao da je ono zemljište.

• Specifičnosti prava građenja proizlaze iz njegove dvostruke pravne prirode:
• ono je istovremeno ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu (tuđem ili vlastitom) i
• samostalna nekretnina u pravnom smislu.

Pravom građenja se omogućuje pravno razdvajanje zemljišta i zgrade, a da se ne narušava sistem koji se zasniva na pravnom jedinstvu nekretnine i da se ne izlažu opasnosti savjesna lica u pravnom prometu. To pravo je ograničeno, otuđivo i nasljedivo stvarno pravo na nečijem zemljištu koje daje ovlašćenje svom nosiocu da na površini zemljišta ili ispod njega ima vlastitu zgradu, a vlasnik zemljišta dužan je da to trpi. Dok ovo pravo postoji, zemljište i zgrada mogu imati različit stvarnopravni status.

​

29

............

• Pravo građenja je u pravnom smislu izjednačeno s nekretninom.
• Zgrada koja je izgrađena, ili koja bude izgrađena, na zemljištu koje je opterećeno pravom građenja pripadnost je toga prava, kao da je ono zemljište.
• Ko je nositelj prava građenja taj je i vlasnik zgrade koja je pripadnost toga njegova prava, a u pogledu zemljišta koje je opterećeno pravom građenja ima ovlasti dužnosti plodouživatelja; svaka tome suprotna odredba je ništava
• Titular prava građenja zgradu, pravno promatrano, gradi i ima ne na „površini zemljišta ili ispod nje“,već zgradu gradi na pravu građenja.
• Radi se zapravo o jednoj pravno fikciji da između zemljišta i zgrade postoji jedna nepropusna pregrada koja jasno odvaja zemljište i zgradu, omogućavajući na taj način da načelo „superficijes solo cedit“ bude dominantno, ali da se ipak omogući i gradnja na tuđem zemljištu uz naknadu

30

31

2.2. Položaj vlasnika zemljišta na kome postoji pravo građenja

• Osnovna prednost instituta prava građenja je u njegovoj povoljnosti za sve strane. Vlasnik zemljišta ostaje vlasnik,nosilac prava građenja može da izgradi građevinu i da bude vlasnik građevine, a istovremeno ne mora da plaća astronomsko visoke cijene za kupovinu zemljišta. U pravilu obavezaće se ugovorom da vlasniku zemljišta plati odgovarajuću naknadu, s tim da je visina te naknade i modaliteti plaćanja stvar samih stranaka i njihove dispozitivne volje.
• Vlasnik zemljišta trpi ograničenje svog prava vlasništva, zbog uspostave prava građenja, i za to ograničenje svog prava dobija određenu nadoknadu.
• Nosilac prava građenja fiktivno ne gradi na tom zemljištu,čime se štiti princip da je „vlasnik zemljišta i vlasnik građevine“.Graditelj zapravo gradi na fiktivnoj pregradi koju pravno nazivamo pravom građenja

32

�2.3. Sadržaj prava građenja�

Član 288.

(1) Lice koje je nosilac prava građenja je i vlasnik zgrade koja je pripadnost tog njegovog prava, a u pogledu zemljišta koje je opterećeno pravom građenja ima ovlašćenja i dužnosti plodouživoca. Svaka odredba ugovora i drugog akta suprotna ovoj odredbi je ništavna.

• Stav 1. određuje da je nosilac prava građenja silom zakona vlasnik zgrade izgrađene na tom pravu ili zgrade koja je zasnivanjem prava građenja postala sastavni dio prava građenja, a u pogledu zemljišta ima prava plodouživaoca. Zgrada izgrađena na zemljištu opterećenom pravom građenja je uvijek sastavni dio prava građenja, te se ne može pravno odvojiti od tog prava.
• Vlasništvo na zgradi koja čini pripadnost prava građenja uvijek ima nosilac prava građenja. Pravo vlasništva na zgradi omogućava njenom vlasniku da istu posjeduje, s njom upravlja, raspolaže i da je koristi na način kako on to želi, ukoliko to nije protivno tuđim pravima i zakonskim ograničenjima :::::::::::::::::

​

33

::::::::::::::::::

• U pogledu prava na zemljištu zakonodavac konstatuje da uspostavljeni pravni odnos između vlasnika zemljišta i nosioca prava građenja daje nosiocu prava građenja pravo, ali i obaveze plodouživaoca na tom zemljištu.
• Pravo plodouživanja (ususfructus) predstavlja ličnu službenost koja se sastoji iz ovlaštenja upotrebe i pribiranja plodova sa tuđe stvari, bez povrede njene suštine
• Mada već po samoj definiciji ovo pravo ne odgovara pravu koje sticatelj prava građenja uspostavom istog stiče, zakonodavac je prihvatio ovo stvarno pravo kao najsrodnije pravo koje bar djelimično može odgovoriti potrebama ovog instituta.
• Sticatelj prava građenja izgradnjom objekta upravo mijenja suštinu, odnosno supstancu zemljišta, te se upravo u tome ogleda osnovna razlika u odnosu ovlaštenja nosioca prava građenja i plodouživaoca (kada se pravo građenja zasniva na neizgrađenom zemljištu, nosilac prava građenja izgradnjom objekta prevazilazi zakonska ovlaštenja plodouživaoca ::::::::::::::::::.

34

::::::::::::::::::

• Polazeći od činjenice da je izgradnja objekta upravo cilj ugovornih stranaka, neophodno je naći kompromis na način da se omogući izgradnja sa principom što manjeg ograničenja vlasničkih prava.
• Adekvatno rješenje može biti proširenje ovlašćenja plodouživaoca sporazumom subjekata, na način da se izgradnja objekta na zemljištu smatra korištenjem u skladu sa namjenom.
• Dakle, u ugovoru se treba konstatovati da je osnovna namjena zemljišta da služi izgradnji, razvoju i upravljanju objektom, odnosno zgradom u skladu sa projektom koji je sastavni dio ugovora o zasnivanju prava građenja).

​

::::::::::::::::::

• Čl.288.st.2.

(2) Nosilac prava građenja dužan je da vlasniku zemljišta plaća mjesečnu naknadu za zemljište u iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište, ako zakonom nije drugačije određeno.

• Ovom odredbom zakonodavac je postavio imperativnu normu kojom je regulisao obavezu plaćanja mjesečne naknade za zemljište ukoliko zakonom nije drugačije određeno čime je odstupio od osnovnog načela građanskog prava (načelo dispozitivnosti) s obzirom da određivanje visine naknade u pravilu podliježe slobodnoj dispoziciji ugovornih stranaka.
• Ovom imperativnom odredbom zakonodavac je isključio ne samo autonomiju volje stranaka, tj. mogućnost stranaka da pitanje naknade riješe sporazumno, već i jedan društveni aspekt posmatranja koji bi u nekim situacijama podrazumijevao spremnost subjekata za osnivanje prava građenja bez plaćanja naknade (npr. slučaj kada bi općina bila spremna da se na zemljištu u njenom vlasništvu uspostavi pravo građenja radi izgradnje određenih sadržaja koji su općekorisne prirode kao što su izgradnja sportskih terena, igrališta i sl.) propisavši da je odstupanje od navedenog moguće samo ukoliko je to zakonom propisano ::::::::::::::::::::::::::

36

::::::::::::::::::

• Primjera radi prema važećem njemačkom zakonu, mjesečna renta ili neka druga forma naknade za korištenja zemljišta ne čini obavezni element akta o zasnivanju prava građenja, tako da pravo građenja može biti osnovano i bez ugovaranja plaćanja naknade. Činjenica je, međutim, da bez obzira na zakonske mogućnosti, osnivanje prava građenja u pravilu prati i obaveza plaćanja rente.
• Međutim, obaveza plaćanja naknade za korištenje zemljišta je prema članu 287. stav 2. ZSP RS trajnog i određena prema visini prosječne zakupnine.
• U Federaciji BiH je ta obaveza relativizirana na način da je zakonodavac propisao da postoji obaveza plaćanja naknada ukoliko nije drugačije ODREĐENO.
• Smatram da je neophodno izmjeniti ovu odredbu u smislu da pitanje obaveze plaćanja naknade za korištenje zemljišta bude pitanje koje svojom voljom uređuju subjekti ovog odnosa.

​

�2.4. Promjena sadržaja prava građenja�

Član 288.

(1) Promjena sadržaja prava građenja dopuštena je samo u sporazumu s vlasnikom opterećene nepokretnosti, a ako bi se time ometao dotadašnji način izvršavanja ostalih stvarnih prava na opterećenoj nepokretnosti, tada i u sporazumu s ovlašćenicima tih prava.

(2) Na preinačenje sadržaja primjenjuju se odredbe ovog zakona koje se odnose na osnivanje prava građenja na osnovu pravnoga posla

• Pravo građenja ima sadržaj s kojim je osnovano. Prema stavu 1. ovog člana promjene sadržaja prava građenja moguće su samo u sporazumu s vlasnikom opterećene nepokretnosti, s tim da esencijalni sadržaj prava građenja normiran članom 287. stav 1. ovog zakona ne podliježe promjenama, a određivanje daljeg sadržaja ili njegova promjena stvar je volje ugovornih strana, s tim da se odnos vlasnika zemljišta i nosioca prava građenja se može mijenjati isključivo na osnovu pravnog posla u zakonom propisanom obliku

​

��2.5. Nosioci i prometnost prava građenja��

Član 290

(1) Nosilac prava građenja je lice u čiju je korist to pravo osnovano ili je na njega preneseno.

(2) Vlasnik zemljišta može biti nosilac prava građenja na svome zemljištu.

• Nosioci prava građenja (kao i drugih stvarnih prava) mogu biti domaća i strana fizička i pravna lica u skladu sa ZSP, a na sticanje prava građenja se primjenjuju odredbe o sticanju prava svojine. 
• Pravo građenja se može zasnovati u korist više suvlasnika ili može postati predmetom zajedničke imovine. Pri tome se mora imati u vidu da se radi o nedjeljivom pravu, odnosno da suvlasnici, odnosno zajedničari isto ne mogu podijeliti bez sporazuma s vlasnikom (da bi se pravo građenja moglo fizički podijeliti potrebno je sljedeće: dioba zemljišta, izjava o podjeli nosioca prava građenja, saglasnost vlasnika zemljišta i upis u zemljišne knjige). Ovo pravo također može biti zasnovano u korist lica koje na zemljištu koje se tim pravom tereti ima neko drugo stvarno pravo, npr. pravo plodouživanja.

​

��

:::::::::::

• Odredbom člana 290. stav 2. konstatuje se mogućnost opterećenja zemljišta sa pravom građenja u korist vlasnika zemljišta. Osnivanjem prava građenja u sopstvenu korist (vlasničko pravo građenja), vlasnik zemljišta dobija dvojaku pravnu poziciju na svojoj nekretnini. Vlasništvo na zemljištu i pravo građenja egzistiraju pri tome, kao i u svakom normalnom slučaju, pravno odvojeno. Osnivanjem vlasničkog prava građenja nekretnina se dijeli i od jedne nastaju dvije pravne nekretnine u korist jednog te istog lica.
• Vlasnik zemljišta može isto od početka opteretiti pravom građenja u svoju korist, ili pak već osnovano pravo građenja u korist trećeg lica steći putem pravnog posla. Razlog osnivanja vlasničkog prava građenja od samog početka najčešće odražava interes vlasnika zemljišta da se koristi tim institutom već prije izgradnje, kako bi pravo građenja, a ne zemljište, moglo postati sredstvo osiguranja za finansiranje građevinskog objekta.

40

:::::::::::::

Član 291

(1) Pravo građenja je otuđivo i nasljedivo kao i pravo na nepokretnosti, ako zakonom nije drugačije određeno.

(2) Pravo građenja može se opteretiti službenostima, realnim teretima i založnim pravom i na svaki drugi način koji je u skladu sa zakonom i koji nije suprotan pravnoj prirodi tog prava.

(3) Zgrada i pravo građenja čine neraskidivo pravno jedinstvo, pa se zajedno prenose, nasljeđuju i opterećuju.

Na pravo građenja primjenjuje se načelo otuđivosti (prenosivosti ili prometljivost) kao i načelo nasljedivosti, ukoliko nije drugačije određeno. Otuđivost i nasljedivost čine obavezni zakonski sadržaj prava građenja

Međutim, prometljivost prava građenja se može ograničiti. Ograničenja vezana za otuđivost su u pravilu obligacionopravne prirode, s tim da njihovim upisom u zemljišne knjige, u vidu zabilježbe, ona djeluju i prema trećim (erga omnes) :::::::::::

​

41

::::::::::

Pravo građenja može u pravilu biti opterećeno sa svim pravima koja mogu opteretiti zemljište (pravo svojine).

Tako pravo građenja može biti opterećeno stvarnim pravima koja se upisuju u zemljišnu knjigu kao što su službenosti (stvarne i lične), založna prava, realni tereti, kao i obligacionim pravima kao što su pravo dugoročnog najma i zakupa, pravo preče kupovine i pravo otkupa.

Predmet opterećenja je pri tome uvijek pravo građenja, kao pravna nekretnina, a ne zemljište.

Pravo građenja kao predmet opterećenja mora biti upisano u zemljišnu knjigu, gdje predstavlja individualno određenu nekretninu u pravnom smislu, odnosno posebno zemljišnoknjižno tijelo u smislu ZZK. Stvarna, kao i obligaciona prava terete pravo građenja u cijelosti sa svim njegovim sastavnim dijelovima (zgradom)

​

42

� 2.6. Osnivanje prava građenja�

Član 293

(1) Pravo građenja osniva se na osnovu pravnog posla ili odluke suda.

(2) Pravni posao iz stava 1. ovog člana zaključuje se u obliku koji je propisan u posebnom zakonu.

Pravo građenja se u skladu sa ovom odredbom može osnovati na dva načina, pravnim poslom ili sudskom odlukom.

• Pravni posao se i u ovom slučaju definiše kao izjava volje koja proizvodi pravno djejstvo, s tim da je očitovanje volje u ovom slučaju vezano za osnivanje prava građenja.
• Ovisno od toga koliko lica izjavljuje volju, pravo građenja može nastati na osnovu jednostranog (izjava volje - vlasničko pravo građenja) ili dvostranog pravnog posla (ugovor o osnivanju prava građenja, koji uređuje pravni odnos između vlasnika zemljišta i nosioca prava građenja).
• U Republici Srpskoj obavezna forma pravnog posla je notarski obrađena isprava

43

2.6. Upis prava građenja

Član 294

(1) Pravo građenja stiče se dvostrukim upisom u javnu evidenciju, i to njegovim upisom kao tereta na zemljištu koje opterećuje, i njegovim upisom kao posebnog zemljišnoknjižnog tijela u za to novoosnovanom zemljišnoknjižnom ulošku.

(2) Upis prava građenja u javnu evidenciju moguć je samo na osnovu izjave volje vlasnika da time optereti svoje zemljište.

(3) Ako bi pravo građenja štetilo već upisanim ograničenim stvarnim pravima na zemljištu koje bi se opteretilo pravom građenja, ono se može upisati samo s pristankom ovlašćenika tih prava.

(4) Kada se na osnovu prava građenja izgradi zgrada ili postojeća zgrada odvoji od zemljišta pravom građenja, upisaće se pravo građenja.

(5) Kad zakonom nije drugačije određeno u pogledu načina osnivanja prava građenja, njegove promjene i prestanka, te u pogledu zaštite povjerenja u javne evidencije, na odgovarajući će se način primjenjivati odredbe ovog zakona koje se odnose na pravo svojine.

​

44

::::::::::

• Pored upisa prava građenja kao tereta zemljišta, po službenoj dužnosti se uspostavlja zemljišnoknjižni uložak prava građenja, gdje se u popisnom listu (A-list) dodaje naziv „Pravo građenja“.
• Pored naziva, u A-listu se opisuje opterećeno zemljište te predmetni sadržaj prava građenja. Pri tome se moraju naznačiti osnovne karakteristike, a umjesto prepisivanja ugovornog sadržaja prava građenja, dovoljno je pozivanje na sadržaj priložene saglasnosti.
• U vlasničkom (B-list) i teretnom (C-list) listu upisuju se nosilac prava građenja, kao i svi tereti prava građenja (npr. mjesečna renta, pravo preče kupovine vlasnika zemljišta i sl.). S obzirom da pravo građenja u pravnom smislu predstavlja nekretninu, moguće je da isto bude opterećeno hipotekama, služnostima, realnim teretima i ostalim pravima kojima se može opteretiti zemljište (izuzev prava građenja). Ti tereti se upisuju u teretni list zemljišnoknjižnog uloška prava građenja

​

45

UPIS PRAVA GRAĐENJA

46

46

�2.7. Prenos prava građenja�

Član 296 - Prenos prava građenja

Na prenos prava građenja primjenjuju se odredbe ovog zakona o sticanju prava svojine na nepokretnostima na osnovu pravnog posla, odluke nadležnog organa i nasljeđivanja, ako zakonom nije drugačije određeno niti proizlazi iz pravne prirode prava građenja

• Ova odredba se primjenjuje u slučaju kada je pravo građenja već zasnovano na način kako je to propisano ovim zakonom

Prenos prava građenja sa jednog subjekta (titular) na drugog, na osnovu pravnog posla (ugovor o kupoprodaji, poklonu, zamjeni i sl.) u praksi je najčešći instrument prometa prava građenja. Ugovor mora sadržavati sve bitne elemente ugovora o prometu nepokretnosti uzevši u obzir posebnost prava građenja. Kada je riječ o objektu prijenosa, ugovor o prijenosu prava građenja mora sadržavati precizne podatke o nepokretnosti koja je opterećena pravom građenja (podatke iz zemljišnoknjižnog uloška: broj katastarske parcele, kultura, površina zemljišta, broj zemljišnoknjižnog uloška, kao i ime vlasnika zemljišta) i sve podatke iz zemljišnoknjižnog uloška predmetnog prava građenja. Nadalje, broj notarske isprave kojim se pravo građenja zasnovalo i ime notara koji je obradio ugovor o zasnivanju prava građenja, visina mjesečne ili godišnje rente, kao i ugovoreni način korištenja nekretnine. Bitno je napomenuti da sticatelj prava građenja preuzima sva prava i obaveze ugovorene samim ugovorom ili izjavom o zasnivanju prava građenja.

​

47

�2.8. Načini prestanka prava građenja�

Član 298

1. Pravo građenja prestaje:
1. propašću opterećenog zemljišta,
2. sporazumom,
3. ovlašćenikovim odricanjem,
4. istekom ugovorenog roka i ispunjavanjem ugovorenog raskidnoga uslova,
5. rasterećenjem, te
6. ukidanjem.

(2) Pravo građenja upisano u javnoj evidenciji prestaje kad, zbog razloga iz stava (1) ovog člana, bude izbrisano kao teret na zemljištu opterećenom tim pravom i kao posebno zemljišnoknjižno tijelo.

​

​

​

48

2.9. Ukidanje prava građenja

Član 299

(1) Ako se na pravu građenja ne izgradi zgrada u roku od 10 godina od osnivanja toga prava, vlasnik opterećene nepokretnosti može zahtijevati da se ono ukine. Ako nije zakonom drugačije određeno, odluku o ukidanju donijeće sud na zahtjev vlasnika opterećene nepokretnosti, bez obzira na pravni osnov na kojem je pravo građenja bilo zasnovano.

(2) Pravo građenja na kojem je bila izgrađena zgrada, ali je srušena do te mjere da se ne može upotrebljavati za svrhu kojoj je bila namijenjena, prestaće ukidanjem kao da zgrada i nije bila izgrađena, ako nije u roku od šest godina ponovno sagrađena u mjeri koliko je najnužnije da služi svojoj prijašnjoj glavnoj namjeni.

(3) Rok iz stava 2. ovog člana počinje teći prvog dana u godini koja nastupa nakon godine kad je zgrada srušena, ali rok ne teče dok postoje okolnosti pod kojima zastaje rok održaja.

(4) Pravo građenja prestaće na osnovu odluke o ukidanju i brisanjem u javnoj evidenciji

​

49

2.10. Posljedice prestanka prava građenja

Član 300

(1) S prestankom prava građenja postaje pripadnost zemljišta ono što je pravom građenja bilo od zemljišta pravno odvojeno.

(2) Na odnos vlasnika zemljišta i lica kome je prestalo pravo građenja primjenjuju se pravila po kojima se prosuđuju odnosi nakon prestanka prava plodouživanja, ako nije zakonom drugačije određeno.

(3) Vlasnik je dužan licu kome je prestalo pravo građenja dati onoliku naknadu za zgradu koliko je njegova nepokretnost u prometu vrednija s tom zgradom, a ne bez nje.

• Prestankom prava građenja, svi njegovi sastavni dijelovi postaju sastavni dio zemljišta. Time se uspostavlja pravno jedinstvo zemljišta i svega onog što je sa ugašenim pravom građenja bilo odvojeno od zemljišta.
• Uložak prava građenja se zatvara, a zgrada koja je bila sastavni dio prava građenja ponovo postaje sastavni dio zemljišta.

50

:::::::::::::

• Prestankom prava građenja, nastaje obaveza vlasnika zemljišta da plati naknadu za zgradu i to onoliku za koliko je njegova nepokretnost u prometu vrednija s tom zgradom, a ne bez nje.
• Zakonodavac nije predvidio mogućnost isključenja naknade niti ugovaranja visine naknade (drugačije je u SR Njemačkoj, gdje je predviđeno da stranke mogu ugovoriti visinu naknade, način plaćanja kao i isključenje naknade.
• Visina naknade se dakle mjeri prema vrijednosti zemljišta prije i nakon izgradnje objekta.
• Plaćanje sa međutim može spriječiti ili odgoditi produženjem prava građenja. Zakonodavac nije izričito propisao mogućnost produženja prava građenja, međutim ukoliko su stranke saglasne, one mogu produžiti rok predviđen za prestanak prava građenja. Do produženja prava građenja međutim mora doći prije isteka predviđenog roka

​

​

51

2.11. Neka praktična pitanja i dileme oko prava građenja ?

• Visina naknade za pravo građenja
• Način i vrijeme plaćanja naknade
• Sankcije za neplaćanje mjesečne rate
• Kako osigurati da naknada bude adekvatna porastu cijena prema kojima je ona utvrđena
• Porezi i drugi troškovi
• Uticaj vlasnika zemljišta na buduću gradnju
• Saglasnost vlasnika zemljišta za građevinske intervencije
• Saglasnost vlasnika zemljišta za pravna raspolaganja pravom građenja
• Pravo preče kupovine, pravo otkupa
• Plaćanje naknade za objekt po prestanku prava građenja

​

​

52

�2.11.1. Visina naknade za pravo građenja�

​

Član 287.(2)

„Nosilac prava građenja dužan je vlasniku zemljišta plaćati mjesečnu naknadu za zemljište u iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište, ako zakonom nije drugačije određeno“

Ne postoje parametri za sigurnu procjenu visine vrijednosti prosječne zakupnine, kao ni pouzdane metode za utvrđivanje visine tržišne cijene;

• Ako pravo građenja zasniva grad/opština čak i da ovakva kalkulacija postoji, pitanje je da li krajnji finansijski efekt opravdava ovu vrstu transakcije. Npr., da li bi ukupna naknada za predviđeni broj godina trajanja zakupa u poređenju sa cijenom dobivenom na prodaji bila povoljnije rješenje?
• Pri kalkulaciji ne treba izgubiti iz vida da će u nekim slučajevima po prestanku prava građenja grad/opština biti obveznik naknade za onoliko koliko je zemljište vrednije sa građevinom nego bez nje (negativna strana), ali i da će zasnivanjem prava građenja efikasnije utjecati na korištenje i namjenu zemljišta što će generisati druge prihode (pozitivna strana). Negativni momenat je znatno ublažen činjenicom da, grad/općina u vlasništvo stiču izgrađen objekt; u mjeri u kojoj je on u boljem stanju i cijena veća, i vlasništvo grada/općine ima veću vrijednost

53

2.11.2. Način i vrijeme plaćanja naknade

• U ugovoru je nužno ugovoriti način plaćanja i dospijeće pojedinih rata;
• Iako je naknada utvrđena prema mjesečnim iznosima zakupnine to ne obavezuje nužno da se ugovori mjesečna dospjelost rata;
• Moguće je ugovoriti da rate dospijevaju tromjesečno ili polugodišnje;
• Obaveza plaćanja naknade u pravilu bi trebala početi teći od dana predaje zemljišta u posjed titulara prava građenja.

54

2.11.3. Sankcije za neplaćanje mjesečne rate

Osiguranje plaćanja se može postići :

• ugovaranjem pristajanja na prinudno izvršenje na plaćanje svake posebne rate,
• Ili i tako što će se neplaćanje određenog broja rata sankcionisati ukidanjem prava građenja.
• Neplaćanje određenog broja rata formulisati kao raskidni uslov sa mogućnošću otkaza prava građenja od strane vlasnika zemljišta.

55

�2.11.4. Kako osigurati da naknada bude adekvatna porastu cijena prema kojima je ona utvrđena�

• U slučaju da ne dođe do neplaniranih i posebno stresnih događaju na tržištu nekretnina, visina zakupnine, a time i naknada za pravo građenja, će u pravilu rasti.
• Nužno je osigurati da naknada za pravo građenja prati taj porast. To je moguće ugovaranjem indeksne klauzule u skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima; kako je visina naknade za građevinsko zemljište u neposrednoj ekonomskoj vezi sa visinom zakupnine, takva indeksna klauzula bi bila dopuštena, kao i vezivanje sa drugim indeksom koji je u neposrednoj vezi sa predmetom posla.
• Budući da se visina naknade upisuje u zemljišne knjige, nužno je osigurati da upis nove, povećane naknade ne zavisi od saglasnosti osoba koje su u zemljišnu knjigu upisale svoje pravo nakon prava građenja i pri tome se pouzdale u upisani iznos naknade.
• Iskustva njemačkog prava ovdje mogu biti korisna: uz indeksnu klauzulu predvidjeti upis zabilježbe u zemljišnoj knjizi da će se periodično i pod određenim uslovima upisana visina naknade mijenjati. Tada je takva ugovorna klauzula vidljiva u zemljišnoj knjizi, treća lica su o tome informisana, ne mogu se pozvati na svoju savjesnost i biće dužna da trpe upis povećanja naknade koji će biti u rangu prava građenja i prvobitne naknade, odnosno imati prednost pred njihovim upisanim pravima.

56

2.11.5. Porezi i drugi troškovi

• Riješiti pitanje ko snosi poreze i druge terete u vezi sa zemljištem;
• U pravilu bi trebalo obavezati titulara prava građenja da snosi sve poreze, troškove i druge rizike vezane za zemljište;
• A u cilju osiguranja te obaveze u ugovoru bi bilo dobro obavezati titulara prava građenja da osigura građevinu i drži je osiguranom dok pravo građenja traje ili da osigura i samo zemljište (zemljotres, klizište, poplava).

57

2.11.6. Uticaj vlasnika zemljišta na buduću gradnju

• Javnopravni propisi o građenju reguliraju pitanje urbanističke saglasnosti i dozvole za građenje, plansko-regulacioni dokumenti u pravilu veličinu i namjenu građevine. Ipak, ima smisla u precizirati u ugovoru kakav se objekt može podići (ako to dopušteno odstupa od prostorno-planske dokumentacije).
• Propisi o građenju ne propisuju rok za završetak gradnje, iako određuju rokove važenja urbanističke saglasnosti i građevinske dozvole; u slučajevima značajnijih objekata sa većim utjecajem na zajednicu, moguće je u građevinskoj dozvoli odrediti i krajnji rok gradnje.
• Vlasnik zemljišta i nosilac prava građenja mogu u ugovoru odrediti rok u kojem građevina mora biti podignuta. Zakon ovaj rok određuje na deset godina; ako se građevina ne izgradi u tom roku, pravo građenja prestaje. Odredba je dispozitivna i rok se ugovorom može skratiti, ali i ukinuti.

58

2.11.7. Saglasnost vlasnika zemljišta za građevinske intervencije

• U ugovoru o građenju moguće je predvidjeti potrebu da vlasnik da saglasnost na određene građevinske promjene i intervencije;
• Za sve slučajeve koji mogu nastupiti zavisno od vrste i namjene nekretnine, može se predvidjeti prethodna saglasnost vlasnika zemljišta;
• Npr. u ugovoru se može predvidjeti pravo vlasnika zemljišta da može obilaziti zemljište kako bi kontrolisao ispunjenje obaveza iz prava građenja.

59

2.11.8. Saglasnost za pravna raspolaganja pravom građenja

• Prijenos prava građenja može biti uslovljen prethodnom saglasnošću vlasnika zemljišta. Kako bi ova ograničenja djelovala prema trećima nužno je ovu činjenicu zabilježiti u zemljišnoj knjizi.
• Kod prijenosa prava građenja na drugo lice nužno je osigurati da će novi titular preuzeti sve obaveze iz prvobitnog ugovora o građenju. Ova obaveza titulara prava građenja treba biti utvrđena u ugovoru o pravu građenja.
• Također, opterećenje prava građenja može biti uslovljeno saglasnošću vlasnika. Pri tome treba voditi računa da visina opterećenja mora biti u korelaciji sa vrijednosti zgrade i kapitalizirane rente. Npr. ukoliko je vlasnik zemljišta zainteresovan da nakon plaćanja osiguranog kredita dođe do brisanja hipoteke, nužno je da se titular prava građenja obaveže da će izvršiti brisanje hipoteke, te zabilježiti zabranu raspolaganja neizbrisanom hipotekom i njenim rangom u zemljišnoj knjizi.

60

2.11.9.Pravo preče kupovine, pravo otkupa

• Ugovorom se može predvidjeti da u slučaju prijenosa zemljišta od strane vlasnika zemljišta ili u slučaju prenosa prava građenja, druga strana ima pravo preče kupovine.
• Za vlasnika zemljišta može biti značajno da se u ugovor unese i njegovo pravo otkupa. Odnosno, obaveza je titulara prava građenja da, protekom određenog roka, na zahtjev vlasnika na njega prenese pravo građenja, odnosno vlasništva na građevini, što bi dovelo do gašenja prava građenja. Da bi djelovala prema trećima, ovakva prava i ograničenja moraju biti zabilježena u zemljišnoj knjizi.

61

2.11.10. Plaćanje naknade za objekt po prestanku prava građenja

• Plaćanje naknade nakon prestanka prava građenja sigurno je osjetljivijo pitanje za grad/općinu.
• Član 312.(3) „Vlasnik je dužan osobi kojoj je prestalo pravo građenja dati onoliku naknadu za zgradu koliko je njena nekretnina u prometu vrijednija s tom zgradom nego bez nje“;
• Iako odredba zakona koja reguliše stvarno pravo upućuje na prvi pogled obavezu vlasnika zemljišta da u svakom slučaju plati naknadu, striktno jezičko tumačenje bi bilo pogrešno i dovelo bi do besmislenog rezultata da u nekim slučajevima vlasnik zemljišta plati više nego je dobio na ime naknade za građevinsko zemljište.
• Rješenja i iskustva iz uporednog prava (njemačko, austrijsko) idu u pravcu da je ova zakonska odredba dispozitivna i da se vlasnik zemljišta i titular prava građenja mogu dogovarati oko visine obeštećenja, načina plaćanja ili isključenju obaveze plaćanja. Ovakvo stajalište treba prihvatiti i za naše pravo .........

62

.............

• Budući da je u uporednom pravu plaćanje naknade dispozitivno, propisano je rješenje za situaciju da stranke ne isključe ovu obavezu.
• Tako je npr. u austrijskom pravu propisano da ako ništa drugo nije ugovoreno, vlasnik je dužan platiti četvrtinu trenutne vrijednosti građevine. U njemačkom pravu se obaveza naknade može isključiti, osim u slučajevima kada je pravo građenja osnovano za rješavanje stambenih potreba socijalno ugroženog stanovništva. U tom slučaju naknada iznosi obavezno dvije trećine vrijednosti građevine. Kada se imaju ova rješenja u vidu, trebalo bi se zalagati za izmjenu Zakona o stvarnim pravima. Ako u ugovoru bude predviđeno plaćanje naknade titularu prava građenja, moguće je ugovoriti plaćanje u ratama koje će trajati nekoliko godina.
• U ugovoru bi trebalo predvidjeti da odreknuće prava građenja za sobom povlači i gubitak prava na naknadu za građevinu.
• Nije moguća situacija da se titular prava građenja odrekne prava građenja, a ono je opterećeno hipotekom. Naime, pravo građenja je nekretnina, a vlasnik nekretnine se svog prava ne može odreći ako je nekretnina opterećena. U uporednom pravu je plaćanje naknade predviđeno samo ako je pravo građenja prestalo protekom vremena, a i onda kao dispozitivno pravilo.

63

Tema II

​

1. Pretvaranje izvedenih prava po ZSP RS – transformacija prava korištenja/raspolaganja i upravljanja u pravo svojine
2. Sudska praksa

64

1. Pretvaranje izvedenih prava po ZSP RS

• Po ZSP RS stvarno pravo je koncipirano na individualističkom modelu, nema nejednakosti pravnih subjekata i njihovih prava, uklonjen je nekadašnji dualizam pripadanja stvari i kolektivistički model svojine.
• Uspostavljena je jednovrsnost prava svojine, bez obzira na titulara .
• Došlo je i do izmjene pravnog statusa pravnih subjekata i pretvaranja tzv. društveno-svojinskih subjekata, koji su bili nosioci prava na društvenim sredstvima, u subjekte koji su sposobni biti nosioci prava svojine.
• Na taj način je uspostavljena i jednovrsnost pravnih subjekata.
• Svako fizičko i pravno lice može biti nosilac prava svojine i drugih stvarnih prava.

65

�1.1. Jednovrsnost prava svojine�

• Samo je jedna vrsta prava svojine, bez obzira o kojem se nosiocu prava svojine radi.

(ZNAČAJNO– DRŽAVA i NJENI ORGANI IMAJU ISTU POZICIJU KAO I SVAKI DRUGI VLASNIK) – NEMA DRŽAVNE SVOJINE ( može postojati SVOJINA DRŽAVE – svojina državnih organa i tijela )

• Nosioci svojine i drugih stvarnih prava mogu biti sva fizička i pravna lica (čl. 3. st.1.)
• Pravo svojine stječe se na temelju pravnog posla, zakona, odluke suda ili drugog nadležnog organa i nasljeđivanjem, uz ispunjenje pretpostavki propisanih zakonom – jednako za sve stjecatelje
• ::::::::::::::

​

�:::::: Posebno o svojini lica javnog prava �Član 22. ZSP RS�

(1) Republika, jedinica lokalne samouprave, javno preduzeće, javna ustanova i druge javne službe koja su nosioci prava svojine javnog prava imaju kao vlasnici u pravnim odnosima isti položaj kao i drugi vlasnici, ako posebnim zakonom nije drugačije određeno.

(2) Nepokretnostima u svojini lica javnog prava raspolaže, upravlja i koristi ih organ koji je za to nadležan na osnovu zakona.

Dakle, položaj javnopravnih vlasnika se razlikuje od položaja privatnih samo ako je to posebnim zakonom nedvosmisleno određeno.

Javna svojina po svom predmetu i sadržaju ne razlikuje se od svojine privatnopravnih subjekata. Sve stvari koje mogu biti objektom prava svojine mogu biti i u svojini pravnih lica javnog prava.

1.2. Prelazne odredbe u ZSP RS i pretvaranje izvedenih prava

• U ZSP poseban značaj imaju prelazne odredbe kojima se stvara pravni okvir za stvarnopravne odnose u uslovima tržišne privrede, te po svom značaju premašuju standardne okvire ovakvih odredbi.
• One sadrže odredbe o pretvaranju društvene svojine, uspostavljanju pravnog jedinstva nekretnine i izvršavanju ovlašćenja u pogledu cijele nepokretnosti u prelaznom periodu i njima se uspostavljaju i sprovode suštinska načela zakona.
• Pravni sistem bivše SFRJ zasnivao se na preferiranju društvene svojine u odnosu na tradicionalno pravo svojine. Društvena svojina je bila negacija svojine, jer nije imala titulara u pravom smislu te riječi.
• Opredjeljenje za koncept jednog oblika svojine je veoma važno za pravnu sigurnost, ali je ono donijelo i mnogo dilema u pogledu postupka transformacije.

​

​

​

​

::::::::::

• U prvom (osnovnom) tekstu ZSP prelazne odredbe regulisane su u petom dijelu zakona i to članovima 324. do 344. Sistemski ove odredbe su razvrstane u tri posebne cjeline pod naslovima :

„Pretvaranje društvenog vlasništva“ ( čl.324-330.), druga se odnosi na

„Uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine“ (čl. 331-336.), a treća cjelina se odnosi na

„ Izvršavanje ovlaštenja u pogledu cijele nepokretnosti u prelaznom periodu“ (čl. 337-344.)

​

• Izmjenama i dopunama neke odredbe su mijenjane, na šta ćemo ukazati

​

1.2.1. Pravo raspolagnja u ranijem sistemu

• Pravo raspolaganja je bilo osnovno imovinsko pravo na stvarima u društvenom vlasništvu - PRAVO DRUŠTVENO-PRAVNOG LICA DA U PRAVNOM PROMETU STIČE I OTUĐUJE NEKRETNINE - KUPOVINOM, PRODAJOM, ZAMJENOM I SLIČNO - ODNOSNO PRAVO DA NEKRETNINE STIČE I PO DRUGOM PRAVNOM OSNOVU. Ovo je podrazumijevalo da društveno-pravna lica prenose nekretnine između sebe, pribavljaju ih od nosilaca prava vlasništva, otuđuju nekretnine iz društvenog vlasništva, vrše zamjenu istih te raspolažu sa ovim nekretninama kao društvenim sredstvima.
• Pravo raspolaganja kao osnovno imovinsko pravo na stvarima u društvenom vlasništvu je imalo mnoštvo ograničenja, počev od ograničenja uspostavljenih za organe preduzeća pa do ograničenja utvrđenih prinudnim normamam javnog prava. Suština predmetnih ograničenja bila je u tendenciji zadržavanja ovog oblika vlasništva, a u određenim slučajevima mogućnost otuđenja društvenog vlasništva je bila u potpunosti isključena

1.2.2. Pravo korištenja u ranijem sistemu

• Pravo korištenja se odnosilo na :
• sredstva preduzeća,
• određena prirodna bogatstva, te
• gradsko građevinsko zemljište.
• Ovo pravo je u naš pravni sistem uvedeno Zakonom o poljoprivrednom zemljišnom fondu opštenarodne imovine i dodjeljivanju zemlje poljoprivrednim organizacijama, sa ciljem da odredi prava koja stiču poljoprivredna preduzeća na zemljištu koje im je dodijeljeno iz poljoprivrednog zemljišnog fonda.
• Pravo korištenja se dalje razrađuje i potpunije uobličava brojnim propisima ustavnog i zakonskog karaktera: Zakon o sredstvima privrednih organizacija („Službeni list FNRJ“, broj 54/57), Osnovni zakon o šumama („Službeni list FNRJ“, broj 16/59), Zakon o stambenim odnosima („Službeni list FNRJ“, broj 16/59), Zakon o poslovnim zgradama i prostorijama („Službeni list FNRJ“, broj 16/59), Ustav SFRJ iz 1963. godine, Ustavni amandmani iz 1971. godine, Ustav SFRJ iz 1974. godine, Zakon o udruženom radu („Službeni list SFRJ“, broj 53/76/, te brojnim republičkim propisima. ::::::::::::::::::::::::

​

1. 2.3. Pravo upravljanja u ranijem sistemu

• Pravo upravljanja se odnosilo na upravljanje državnim privrednim preduzećima, koja su na osnovu Osnovnog zakona o upravljanju državnim privrednim preduzećima i višim privrednim udruženjima od strane radnih kolektiva transformisana u društveno vlasništvo.
• U ranijem socijalističkom pravnom sistemu društvena svojina je bila afirmisana Ustavom kao najvišim pravnim aktom, te obimnim setom imovinskih zakona. Najčešće prinudnim mjerama, putem zadiranja u tuđe privatno vlasništvo stvaran je izuzetno vrijedan i značajan fond imovine u državnom vlasništvu.
• Na ovaj način akumulirano državno vlasništvo različitim reformama je transformisano u društveno, pa ponovo nakon toga društveno vlasništvo je procesom pretvorbe postajalo državno, da bi naposlijetku ponovo bio aktualan proces privatizacije, odnosno reprivatizacije.

1.3. Pretvaranje ranijih prava - st.1. čl.324.

• Odredbama stava 1.člana 324. ZSP RS prava upravljanja, korištenja i raspolaganja se pretvaraju u pravo vlasništva dosadašnjeg nosioca, odnosno njegovog pravnog sljednika.
• Osnovna intencija ove odredbe je ukidanje društvenog vlasništva i navedenih izvedenih prava, koja na istoj egzistiraju, te uspostava prava vlasništva sa tačno određenim titularom.
• Međutim, na praktične mogućnosti realizacije pomenute namjere uticaja svakako ima stanje egzistirajućih prava na određenoj nekretnini.Problem predstavlja činjenica da na nekim nekretninama u društvenoj svojini nije uspostavljena samo jedna vrsta izvedenog prava. U slučaju da egzistira samo jedna vrsta od pomenutih prava (upravljanja, korištenja i raspolaganja) u korist određenog titulara, predmetne odredbe uspješno rješavaju pretvaranje tog prava u pravo svojine i to u korist tutulara prava koje se pretvara

Uz st.3. i st.4. čl.324 ZSP RS

• (3) Nosilac prava upravljanja, korišćenja ili raspolaganja na nepokretnostima u društvenoj, odnosno državnoj svojini iz stava 1. ovog člana su Republika, jedinica lokalne samouprave, javna preduzeća, te javne ustanove i druge javne službe koje su formirale Republika ili jedinica lokalne samouprave, kao nosioci prava svojine javnog prava.
• (4) Pravo upravljanja, korišćenja ili raspolaganja na nepokretnostima u društvenoj, odnosno državnoj svojini, koje do stupanja na snagu ovog zakona nisu postale svojina drugog lica, pretvara se u pravo svojine jedinice lokalne samouprave na čijoj se teritoriji nalazi ta nepokretnost, ako je nosilac tog prava prestao da postoji i nema pravnog sljednika.

​

��2. Pretvaranje prava na gradskom građevinskom �zemljištu u pravo svojine �

Član 325

Privremeno pravo korišćenja do preuzimanja, pravo korišćenja radi građenja i trajno pravo korišćenja na gradskom građevinskom zemljištu u društvenoj, odnosno državnoj svojini, koje do stupanja na snagu ovog zakona nije postalo svojina drugog lica, pretvara se u pravo svojine njegovog dosadašnjeg nosioca, odnosno njegovog pravnog sljednika.

Član 325 a

Upis nosioca prava na nepokretnostima upisanim u javnim evidencijama kao društvena ili državna svojina iz člana 324. st. 1. i 4. i člana 325. Zakona, čiji su zahtjevi za pretvaranje tih prava u pravo svojine rješenjem nadležnog organa uprave pravosnažno odbijeni brisaće se, a upis društvene, odnosno državne i opštenarodne imovine pretvoriće se u pravo svojine Republike Srpske.

​

Uz čl.326

• Rješenje o pretvaranju u pravo svojine

(1) Organ uprave nadležan za imovinsko-pravne poslove sprovodi postupak i donosi rješenje o pretvaranju prava iz člana 324. st. 1. i 4. i člana 325. ovog zakona, po zahtjevu stranke ili po službenoj dužnosti.

(2) (brisano)

(3) Uknjižba se sprovodi po pravnim pravilima kojima je regulisan upis prava u javne evidencije o nepokretnostima i prava na njima.

​

�3. Uspostavljanje pravnog jedinstva nepokretnosti �

• Jedinstvenost nepokretnosti Član 330

(1) Ovim zakonom uspostavlja se pravno jedinstvo zemljišta i zgrade ako do stupanja na snagu ovog zakona nije uspostavljeno.

(2) Vlasnik zgrade koji je pribavio odobrenje za građenje ili odobrenje za upotrebu zgrade stiče pravo svojine na gradskom građevinskom zemljištu u društvenoj, odnosno državnoj svojini ili svojini nosilaca svojine javnog prava, koje služi za redovnu upotrebu te zgrade u skladu sa regulacionim planom ili planom parcelacije, koji je važio u trenutku izgradnje te zgrade.

​

�3. Uspostavljanje pravnog jedinstva nepokretnosti �

• Jedinstvenost nepokretnosti Član 330

(1) Ovim zakonom uspostavlja se pravno jedinstvo zemljišta i zgrade ako do stupanja na snagu ovog zakona nije uspostavljeno.

(2) Vlasnik zgrade koji je pribavio odobrenje za građenje ili odobrenje za upotrebu zgrade stiče pravo svojine na gradskom građevinskom zemljištu u društvenoj, odnosno državnoj svojini ili svojini nosilaca svojine javnog prava, koje služi za redovnu upotrebu te zgrade u skladu sa regulacionim planom ili planom parcelacije, koji je važio u trenutku izgradnje te zgrade.

​

SUDSKA PRAKSA- (Presuda Vrhovnog suda Republike Srpske, broj: 11 0 U 014403 15 Uvp od 26. 10. 2017. godine)

PRETVARANJE PRAVA KORIŠĆENJA U PRAVO SVOJINE - Član 325. Zakona o stvarnim pravima, odnosno član 3. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o stvarnim pravima

KADA JE U ZEMLJIŠNOJ KNJIZI PREDMETNO ZEMLJIŠTE OZNAČENO KAO DRUŠTVENA, ODNOSNO DRŽAVNA SVOJINA, NA KOJEM JE PODNOSILAC ZAHTJEVA UPISAN KAO SOPSTVENIK ZGRADE SA PRAVOM KORIŠĆENJA NA ZEMLJIŠTU ISPOD ZGRADE DOK SE NA PREDMETNOM ZEMLJIŠTU NALAZI ZGRADA, ONDA SU ISPUNJENI USLOVI DA SE IZVRŠI PRETVARANJE PRAVA KORIŠĆENJA U PRAVO SVOJINE NJEGOVOG DOSADAŠNJEG NOSIOCA, JER JE ODREDBOM ČLANA 325. ZAKONA O STVARNIM PRAVIMA, ODNOSNO ODREDBOM ČLANA 3. ZAKONA O IZMJENAMA I DOPUNAMA ZAKONA O STVARNIM PRAVIMA PROPISANO DA SE, PRIVREMENO PRAVO KORIŠĆENJA DO PREUZIMANJA, PRAVO KORIŠĆENJA RADI GRAĐENJA I TRAJNO PRAVO KORIŠĆENJA NA GRADSKOM GRAĐEVINSKOM ZEMLJIŠTU U DRUŠTVENOJ, ODNOSNO DRŽAVNOJ SVOJINI, KOJE DO STUPANJA NA SNAGU OVOG ZAKONA NIJE POSTALO SVOJINA DRUGOG LICA, PRETVARA U PRAVO SVOJINE NJEGOVOG DOSADAŠNJEG NOSIOCA, ODNOSNO NJEGOVOG PRAVNOG SLJEDNIKA.

​

79

Iz obrazloženja

„Presudom nižestepenog suda odbijena je tužba Pravobranilaštva RS protiv akta tužene, kojim je odbijena žalba tužioca izjavljena protiv rješenja Područne jedinice B. broj ……. od ….2013. godine. Tim rješenjem, stavom 1.pretvara se pravo korišćenja dosadašnjeg nosioca tog prava u pravo svojine na gradskom građevinskom zemljištu u društvenoj svojini označeno kao k.č. br. 4/54, kućište „gradilište“ i zk. tijelo 2 Odjevna kuća „S konfekcije“ na uglu ulica V.M. i M.P. u površini od 590 m2 ukpisanih u zk. ul. 12854 k.o. B kao društvena svojina sa 1/1 dijela, pravo svojine na zk. tijelu 2 u korist „D“ d.o.o. B. sa 1/1 dijela, te pravo korišćenja zemljišta pod zgradom i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade dok na tom zemljištu postoji zgrada, a što se po novom premjeru odnosi na k.č. 3704 „S konfekcija“, kuća i zgrada u površini od 590 m2 , upisana u p.l..2887 k.o. B. 7 na ime „D“ d.o.o. B. sa 1/1 dijela. Tačkom 2 dispozitiva odlučeno je da će se nakon prvnosnažnosti ovog rjepenja izvršiti navedena promjena u zemljišnoj knjizi, tako što će se nekretnine iz tačka 1. ovog rješenja upisati kao svojina „D“ d.o. B. sa 1/1 dijela uz istovremeno brisanje društvene svojine. ::::::::::::

​

80

::::::::::::

• Tačkom 2 dispozitiva odlučeno je da će se nakon prvnosnažnosti ovog rjepenja izvršiti navedena promjena u zemljišnoj knjizi, tako što će se nekretnine iz tačka 1. ovog rješenja upisati kao svojina „D“ d.o. B. sa 1/1 dijela uz istovremeno brisanje društvene svojine.
• Odbijanje tužbe je obrazloženo prihvatanjem razloga iz osporenog akta da su ispunjeni uslovi iz odredbe člana 325. Zakona o stvarnim pravima („Sl. glasnik RS“ broj 124/08, 58/09, 95/11 i 60/15, u daljem tekstu: ZSP) za pretvaranje prava korištenja u pravo svojine na zemljištu označenom kao k.č. 4/54 kućište „gradilište“ u površini od 590 m2 upisane u zk. ul. 12854 k.o. B. kao društvena svojina sa pravom korišćenja „D“ d.o.o. B. sa 1/1 dijela, jer je podnosilac zahtjeva za pretvaranje prava korišćenja upisan u zemljišnoj knjizi sa pravom svojine na objektu stojećem na parceli k.č. 4/54 i pravom korišćenja sa 1/1 dijela na zemljištu ispod objekta.
• Zahtjevom za vanredno preispitivanje te presude tužilac osporava njenu zakonitost zbog povrede ZUS, ZOUP i povrede materijalnog propisa.
• Vrhovni sud je zahtjev odbio kao neosnovan iz sljedećih razloga:

​

​

81

::::::::::::

• Zahtjevom za vanredno preispitivanje te presude tužilac osporava njenu zakonitost zbog povrede ZUS, ZOUP i povrede materijalnog propisa.
• Vrhovni sud je zahtjev odbio kao neosnovan iz sljedećih razloga:
• Iz podataka spisa proizlazi da je „D“ d.o.o. B. upisan sa pravom korišćenja na zemljištu označenom kao k.č. 4/54 kućište „gradilište“ u površini od 590 m2 upisane u zk. ul. 12854 k.o. B., da je prvostepenim rješenjem izvršeno pretvaranje prava korišćenja dosadašnjeg nosioca tog prava u pravo svojine na gradskom građevinskom zemljištu u društvenoj svojini označeno kao k.č. br. 4/54, kućište „gradilište“ i zk. tijelo 2 Odjevna kuća „S konfekcije“ na uglu ulica V. M. i M. P. u površini od 590 m2 upisano u zk. ul. 12854 k.o. B. kao društvena svojina sa 1/1 dijela, pravo svojine na zk. tijelu 2 u korist „D“ d.o.o. B. sa 1/1 dijela, te pravo korišćenja zemljišta pod zgradom dok na tom zemljištu postoji zgrada, a što se po novom premjeru odnosi na k.č. 3704 „S konfekcija“, kuća i zgrada u površini od 590 m2 , upisana u p.l. 2887 k.o. B. 7 na ime „D“ d.o.o. B. sa 1/1 dijela. Osporenim aktom je odbijena žalba, a pobijanom presudom je odbijena tužba i održan na snazi osporeni akt. .............................

​

82

::::::::::::

• Osporenim aktom je odbijena žalba, a pobijanom presudom je odbijena tužba i održan na snazi osporeni akt.
• Članom 3. Zakona o izmjenama i dopunama ZSP („Sl. glasnik RS, broj: 95/11) je izmijenjen član 325. osnovnog teksta Zakona o stvarnim pravima na način da je ovom odredbom propisano da se privremeno pravo korišćenja do preuzimanja, pravo korišćenja radi građenja i trajno pravo korišćenja na gradskom građevinskom zemljištu u društvenoj, odnosno državnoj svojini, koje do stupanja na snagu ovog zakona nije postalo svojina drugog lica, pretvara se u pravo svojine njegovog dosadašnjeg nosioca, odnosno njegovog pravnog sljednika.

83

::::::::::::

• U postupku koji je prethodio donošenju prvostepenog rješenja utvrđeno je da je je predmetno zemljište u zk. ul. označeno kao društvena, odnosno državna svojina, na predmetnim nekretninama je podnosilac zahtjeva upisan kao sopstvenik zgrade sa pravom korišćenja na zemljištu ispod zgrade dok se na predmetnom zemljištu nalazi zgrada, pa su ispunjeni uslovi da se izvrši pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine njegovog dosadašnjeg nosioca, jer je odredbom člana 325. ZSP, odnosno odredbom člana 3. Zakona o izmjenama i dopunama ZSP („Sl. glasnik RS“, broj 95/11, u daljem tekstu: Zakon o izmjenama) propisano da se, privremeno pravo korišćenja do preuzimanja, pravo korišćenja radi građenja i trajno pravo korišćenja na gradskom građevinskom zemljištu u društvenoj, odnosno državnoj svojini, koje do stupanja na snagu ovog zakona nije postalo svojina drugog lica, pretvara u pravo svojine njegovog dosadašnjeg nosioca, odnosno njegovog pravnog sljednika.

​

​

84

::::::::::::

S obzirom da je zainteresovano lice vlasnik izgrađenog objekta, onda je on po sili zakona nosilac prava korišćenja na zemljištu ispod objekta, iako je u dispozitivu prvostepenog rješenja navedeno da se utvrđuje i zemljište za redovnu upotrebu objekta, ali to nije od uticaja na rješenje ove upravne stvari, s obzirom da iz utvrđenog činjeničnog stanja, prije svega iz zk. ul. 12854 k.o. B. slijedi da predmetna parcela obuhvata samo zemljište ispod objekta, pa je pravilno od strane upravnih organa donijeto deklarativno rješenje kojim se vrši pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na predmetnoj parceli, a koje pretvaranje je izvršeno po sili zakona 4. 1. 2009. godine, danom stupanja na snagu ZSP.

Neosnovano je pozivanje tužioca na odredbu člana 5. ZSP, koja definiše pojam stvari i odredbu člana 6. istog zakona koja uređuje šta je predmet svojine, a odredbe člana 325. ZSP, odnosno člana 3. Zakona o izmjenama i dopunama definišu pretvaranje prava korišćenja na gradskom građevinskom zemljištu u društvenoj, odnosno državnoj svojini u pravo svojine njegovog dosadašnjeg nosioca, odnosno pravnog sljednika.

​

85

SUDSKA PRAKSA (Presuda Vrhovnog suda Republike Srpske, broj: 71 0 P 205058 18 Rev od 28. 1. 2019. godine)

STICANJE PRAVA SVOJINE GRAĐENJEM

• Član 24. stav 1. Zakona o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima („Službeni list SFRJ”, br. 6/80 i 36/90 i „Sl.glasnik RS“, broj 38/03)
• GRAĐENJEM SE PRAVO SVOJINE MOŽE STEĆI SAMO NA ZEMLJIŠTU I TRAJNOJ GRAĐEVINI KAO NEPOKRETNOSTIMA, A NE I NA POKRETNOJ STVARI KAKAV STATUS IMAJU OBJEKTI ZA KOJE NIJE SPORNO DA IH JE IZGRADILA TUŽITELJICA.
• Iz obrazloženja:

86

::::::::::::

• „Dakle, saglasnost je data za izgradnju privremenih montažno-demontažnih objekata i kao takvi imaju pravni status pokretne stvari (bez obzira od kakvog materijala ih je tužiteljica gradila), uz sve posljedice u pogledu sticanja prava svojine na takvoj stvari, koje propisuje Zakon o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima („Službeni list SFRJ broj: 6/80 i 36/90 i „Službeni glasnik Republike Srpske“ broj: 38/03 - u daljem tekstu: ZOSPO) koji je bio na snazi u vrijeme nastanka odnosne pravne situacije.
• Odredbom člana 24. stav 1. navedenog zakona propisano je da, ako lice koje može imati pravo svojine, izgradi zgradu ili drugu građevinu na zemljištu na koje drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine i na zemljištu na kojem je izgrađen građevinski objekat, kao i na zemljištu koje je neophodno za redovnu upotrebu tog objekta, ako nije znalo niti je moglo znati da gradi na tuđem zemljištu.

:::::::::::::::::

87

::::::::::::

• Ovo znači da se pravo svojine građenjem, kao pravnim osnovom sticanja prava svojine, može steći samo na zemljištu i trajnoj građevini, kao nepokretnostima, a ne i na pokretnoj stvari, kakav status imaju objekti za koje nije sporno da ih je izgradila tužiteljica.
• U konkretnoj situaciji, tužitelj je postavio tužbeni zahtjev za utvrđenje prava svojine na poslovnim objektima u privredi i zemljištu ispod tih objekata, kao na nepokretnim stvarima. Nije zahtjevao utvrđenje prava svojine na privremenim poslovnim objektima, kao pokretnim stvarima, pa o takvom zahtjevu, saglasno odredbi člana 2. stav 1. Zakona o parničnom postupku (“Službeni glasnik RS” br. 58/03, 85/03, 74/05, 63/07, 49/09 i -u daljem tekstu: ZPP), se i nije moglo odlučivati, što navode revizije, istaknute u ovom pravcu, čini irelevantnim za odlučivanje u ovoj pravnoj stvari. :::::::::::::::::::::::::

88

::::::::::::::

• Bez ikakvog značaja za odluku suda u ovom postupku je tvrdnja revidentice da objekte koristi dugi niz godina i da nadležni opštinski organi nisu tražili njihovo uklanjanje. Naime, protek vremena nema nikakvog uticaja na legalizaciju, ukoliko objekat nema potrebne dozvole nadležnih organa.
• Iz istog razloga, pravo svojine tužiteljice na opisanim poslovnim prostorima i zemljištu na kojem su izgrađeni, se ne može temeljiti na sadržaju rješenja Komisije za izlaganje na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima broj: 21.26/951-115-1745/14 od 29. 10. 2014. godine (koje ima privremeni karakter), jer je i u tom rješenju jasno navedeno da se radi o objektima izgrađenim sa privremenim odobrenjem za građenje, što takođe upućuje na zaključak da se radi o privremenim objektima, sa pravnim statusom pokretne stvari, pa se na njima ne može utvrđivati pravo svojine kao na nepokretnosti.“

​

89