1 of 17

Ликвидность объекта коммерческой недвижимости A B C

2 of 17

АКТУАЛЬНОСТЬ

По данным аналитиков на рынке коммерческой недвижимости России около 75% объектов изначально выставляются с сильно завышенной ценой.

Главная причина долгой экспозиции объекта - завышенная цена на старте продаж и отсутствие работы с ценой со стороны R.

Умеем работать с ценой - быстро продаем объект!

3 of 17

ЛИКВИДНОСТЬ

4 of 17

СРОКИ ОКУПАЕМОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ, КАТЕГОРИИ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТОВ

7 лет и менее - быстрая окупаемость (А)

8 - 9 лет - среднерыночная окупаемость (B)

10 - 11 лет - долгая окупаемость (С)

более 12 лет - неликвид (D)

Срок окупаемости готового бизнеса (кроме арендного) - 3 года

5 of 17

КАК СЧИТАТЬ?

Сначала рассчитывается доход от пользования объектом в текущей рыночной ситуации.
Определяется сумма издержек от эксплуатации и обслуживания объекта, амортизационные отчислений и т. д. и вычитаются из прогнозируемого дохода.
Затем определяется величина чистого дохода от предполагаемой продажи здания в конце прогнозного периода.
В итоге, исходя из получившихся сумм, специалистом рассчитывается общая выгода от покупки объекта.

6 of 17

ПРИМЕР

7 of 17

ПРИМЕР

30 000 х 12 = 360 000 (ЧП за год)

2) 3 500 000 / 360 000 = 9,72 ~ 10 лет

3) Ликвидность С

8 of 17

ЦЕНА ОБЪЕКТА = ВЫРУЧКА X 12 Х СРОК ОКУПАЕМОСТИ

1 632 000 = 17 000 X 12 X 8

Цена объекта арендная ставка срок окупаемости

9 of 17

ЗАДАЧА №1

Условия:

Магазин “Красное Белое” арендует у собственника объект на основании долгосрочного договора аренды на 7 лет. Ежемесячная оплата составляет 80 тысяч рублей. Коммунальные платежи не включены, их оплачивает собственник самостоятельно. Сумма 10 000 рублей. Стоимость объекта 6 млн рублей.

Вопрос: рассчитайте срок окупаемости объекта. Результат округлить до года.

10 of 17

РЕШЕНИЕ

80 000 - 10 000 = 70 000 - чистая прибыль собственника в месяц
70 000 x 12 = 840 000 - чистая прибыль в год
6 000 000 / 840 000 = 7,1 ~ 7 лет окупаемость

11 of 17

ЗАДАЧА №2

Условия:

К Вам обратился собственник офиса в БЦ. Просит проконсультировать по цене своего объекта (планирует продать). На текущий момент офис снимает туристическая компания “Солнечный Тур Ол Инклюзив”. Арендная ставка 15 000 в месяц чистыми.

Вопрос: рассчитайте стоимость объекта, если срок окупаемости этого офиса равен 13 лет.

12 of 17

РЕШЕНИЕ

15 000 x 12 = 180 000 - чистая прибыль в год
180 000 х 13 = 2 340 000 стоимость объекта

13 of 17

КАК УЗНАТЬ СТОИМОСТЬ АРЕНДНОЙ СТАВКИ ПО ОБЪЕКТУ (ЕСЛИ НЕТ ДАННЫХ)

Информация в РИЭС: Класс “Коммерческая” -> Операция “Аренда” -> Статус “Активные” + “Сданные с нами” + “Сданные без нас”. Смотрим среднерыночную стоимость арендной ставки по определенному дому, району, улице с учетом ремонта, линии, количества квадратных метров.

14 of 17