高齢者のための�安心不動産セミナー

2024年8月22日

主催: VIVI不動産株式会社

～賢い売却・賃貸・有効活用のポイント～

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概要

高齢者が直面する不動産に関する様々な課題や選択肢について、専門家がわかりやすく解説します。相続、売却、リバースモーゲージなど、具体的な事例を交えて説明し、安心してセカンドライフを迎えるための知識を提供します。

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目次

1. 不動産とシニアライフ
2. リバースモーゲージ：活用方法とリスク
3. 不動産を活用した相続対策
4. リフォームとバリアフリー化
5. 賃貸活用と収益物件の運用
6. 不動産の売却と税金
7. 選んではいけない不動産会社とは？
8. 高齢者向け住宅の選び方

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不動産とシニアライフ

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不動産とシニアライフ

• シニアライフにおける不動産の重要性
1. 経済的安定
2. 住環境の最適地
3. 心理的安定
4. 相続対策
5. リバースモーゲージの利用

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リバースモーゲージ�活用方法とリスク

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リバースモーゲージとは？

• リバースモーゲージとは、自宅を担保に生活資金を借入れし、自らの持ち家に継続して住み続け、借入人が死亡したときに担保となっていた不動産を処分し、借入金を返済する仕組みです。いわば、高齢者向けの貸付制度といえるでしょう。

• 直訳すると「リバース＝逆」「モーゲージ＝抵当・抵当権」という意味です。住宅ローンは、一括で受け取った融資額を月々返済していき、最終的に借入残高がなくなるのが一般的です。しかし、リバースモーゲージは毎月、あるいは一括で借入れた分の残高を最後にまとめて返済する仕組みです。そうしたことから、「リバース＝逆」という名称がつけられています。

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利用する際のメリット・デメリット

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リバースモーゲージの活用方法

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関から融資を受ける仕組みで、主に以下のような方法で活用されています。

• 生活資金の確保
• 医療費の支払い
• 住宅リフォーム費用
• 趣味や旅行資金
• 建替資金
• 不動産購入資金

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成功事例①

• Aさんの事例：生活の質向上

Aさんはリバースモーゲージを利用して、自宅のバリアフリーリフォームを行いました。これにより、日常生活の利便性が大幅に向上し、介護の負担も軽減されました。また、残った資金で趣味の旅行を楽しむことができ、充実した老後を過ごしています。

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成功事例②

• Bさんの事例：医療費の確保
• Bさんは重病の治療費が高額となり、リバースモーゲージを利用して医療費を捻出しました。これにより、必要な治療を受けることができ、健康を取り戻すことができました。

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失敗事例

• Cさんの事例：長寿による資金不足
• Cさんはリバースモーゲージで得た資金を長期間にわたって生活費として使っていましたが、想定以上に長生きしたため、最終的に融資額が枯渇し、生活費が不足する事態に陥りました。この結果、自宅を手放すこととなり、精神的にも大きな負担となりました。

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リバースモーゲージの注意点

• 長期的な資金計画

長生きするリスクや金利上昇のリスクを考慮し、資金計画を慎重に立てる。

• 融資額

不動産担保評価額の50～60％程度となるので、売却した方が

手元にお金が残る場合が多い。

• 契約内容の確認

融資条件や返済方法、担保物件の評価方法などを詳しく確認し、不明点は専門家に相談する。

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結論

リバースモーゲージは、シニア層にとって有用な資金調達手段ですが、適切に活用するためには慎重な計画と専門家のアドバイスが必要です。成功事例と失敗事例を参考にしながら、自身の状況に合った最適な方法を検討することが重要です。

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不動産を活用した�相続対策

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生前贈与①

• 生前贈与は、相続発生前に財産を配偶者や子供、孫に贈与する方法です。不動産を生前贈与することで、相続税の課税対象となる財産を減少させることができます。
• 年間110万円の非課税枠を活用

贈与税の基礎控除として年間110万円まで非課税で贈与可能です。

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生前贈与②

• 配偶者特別控除を活用

配偶者が居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、最高2,000万円まで控除（配偶者控除）できるという特例。

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住宅取得資金の贈与

特定の条件を満たす場合、住宅取得資金として大きな額を非課税で贈与できる制度があります。

• 令和8年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得または増改築等（以下「新築等」といいます。）の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」といいます。）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります。
• 非課税限度額　贈与を受けた人ごとに省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税となります。

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リフォームと�バリアフリー化

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リフォームとバリアフリー化

• バリアフリーリフォームは、高齢者が安全かつ快適に生活を続けるために重要な対策です。

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安全性の向上

高齢者は転倒や事故のリスクが高くなります。バリアフリーリフォームにより、以下のような安全対策を講じることができます。

• 段差の解消

室内や玄関の段差をなくし、転倒のリスクを減少させます。

• 滑りにくい床材

滑りにくい素材の床に変更することで、

転倒事故を防止します。

• 手すりの設置

トイレや浴室、廊下などに手すりを設置し、

移動のサポートをします。

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自立生活の支援

バリアフリーリフォームは、高齢者が自立した生活を維持するために必要です。

• 広い出入口と廊下

車椅子や歩行器を利用する場合、広い出入口や廊下が必要です。

• バリアフリー浴室

浴槽への出入りを容易にするための手すりや、滑りにくい床材、シャワーチェアなどを設置します。

• バリアフリーキッチン

車椅子でも使いやすい高さのシンクや作業台を設置し、調理の負担を軽減します。

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快適な生活環境の提供

バリアフリーリフォームにより、高齢者が快適に生活できる環境を整えることができます。

• 温度調節のしやすい設備

床暖房やエアコンを設置し、室内の温度管理を容易にします。特に冬場の寒さ対策が重要です。

• 視覚的な工夫

高齢者の視力低下に対応するため、明るい照明や色分けされた表示を行い、見やすい環境を作ります。

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介護負担の軽減

家族や介護者の負担を軽減するためにも、バリアフリーリフォームは重要です。

• 介護用スペースの確保

ベッド周りやトイレなど、介護がしやすいスペースを確保します。

• 介護機器の導入

昇降機や電動ベッドなど、

介護者の負担を軽減するための

機器を導入します。

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精神的な安心感

高齢者が自宅で安心して生活できることは、精神的な健康にも寄与します。

• 自分のペースで生活

バリアフリーリフォームにより、自宅で自分のペースで生活できる環境が整い、精神的な安心感が得られます。

• 独立した生活の維持

自立した生活を維持することで、自己肯定感や生活の質が向上します。

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富山市の補助金

• 住宅のバリアフリー改修に伴う固定資産税の減額について

既存の家屋に一定のバリアフリー改修が行われた場合、翌年度分の固定資産税が3分の1減額（100平方メートル分までが限度）されます。

• ねたきり防止等住宅整備費補助金

既存の住宅に手すりの設置、段差の解消など高齢者向けに改造するために必要な工事費を補助します。

• 65歳以上の高齢者又は同居の親族で

　市町村民税非課税世帯の方

• 助成対象となる工事費の3分の2の額とし、

　50万円を限度とします。

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国の補助金

• 富山市介護保険居宅介護（介護予防）　　住宅改修費

介護保険の認定（要介護または要支援）を受けている方が、在宅でより安全な生活を送れるように住宅を改修した場合、利用限度額の範囲内でかかった費用の9割から7割が支給されます。（新築、増築の場合は支給対象にはなりません）

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賃貸活用と収益物件の運用

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その他

• 賃貸運用：賃貸物件として活用し収益を得る
• 売却としての活用
• 駐車場としての活用
• 0円空家リフォーム

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自宅を賃貸に出す際のポイント

• リフォームしなければ貸せないことがほとんど。
• マンションは空き室期間も管理費修繕積立金の負担がある
• 平均の入居期間は２～３年　次の人が決まるまでには平均数か月かかる
• 退去するごとに補修が必要
• 退去時に賃借人の方にほとんど直してもらえなくなった。
• ペット2匹飼育していた人が特約で臭いがついたところは全て張り替えるという約束をしていたにもかかわらず、支払いを拒否。

裁判の結果家主さんは敗訴。

80万円もの張替え費用を負担することに

なった事例も！

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不動産の売却と�その手続き

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不動産の売却とその手続き

査定

不動産会社選び（42Ｐ）

媒介契約

売却活動

売買契約

お引渡し・残金受託

確定申告

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不動産の売却とその手続き

不動産売却で利益が出ると税金が！

• 住民税・復興特別所得税

不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として住民税(地方税)・所得税(国税)が課せられます。平成23年から25年間は東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的とした復興特別所得税も加わりました。

• 譲渡所得税

譲渡所得税も不動産を譲渡して利益が出た場合に課せられる税金の1つです。住民税、復興特別所得税と合わせてこれら譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得と分離して計算することから、「分離課税」と呼ばれています。

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譲渡所得の計算方法と注意点

• 譲渡所得は、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いた額です。
• 譲渡所得＝譲渡価格－(取得費＋売却費用)
• 課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除

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注意点：不動産の所有期間によって税率が変わる

押さえておきたいポイントは2つ、5年を境に税率が変わること、譲渡した年の1月1日で計算することです。

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譲渡所得の計算方法と注意点

不動産を譲渡した際の譲渡所得税・住民税は、譲渡するタイミングでの、その土地・建物の所有期間によって、5年越なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく異なります。

長期譲渡所得である方が税率も低くなりますが、5年越という所有期間の計算が独特なので注意が必要です。

譲渡所得の計算のための不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ではありません。譲渡した年の1月1日までです。

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譲渡所得の計算方法と注意点

下の図のように、令和元年５月に購入した不動産を令和６年の６月に売却した場合、令和６年の1月1日は所有期間は4年となり、5年越の長期譲渡所得とは認められません。

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譲渡所得の計算方法と注意点

令和7年1月1日になってようやく5年越の長期譲渡所得となります。これを勘違いしてしまうと無駄に高い税金を納めることになりますから、不動産を売却する予定のある方は慎重に確認しておきましょう。

※上記、所得税の税率には、復興特別所得税(所得税×2.1%)が上乗せされています

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売却に伴う節税のポイント�（譲渡所得税、住民税など）

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自宅を賃貸や売却に出す際に選んでは�いけない�不動産会社とは？

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自宅を賃貸や売却に出す際に�選んではいけない不動産会社とは？

1.信頼性の低さ

• 知識が少ない、何を聞いても答えられない。
• 言葉遣いが悪い
• 口コミと評判が悪い: ネット上や知人からの評判が悪い。

2. ITリテラシーの低さ

• ネット広告をしない: 物件のネット広告をしてくれない。
• ITに弱い: 物件のバーチャルツアーや360度カメラの使用に対応していない。

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自宅を賃貸や売却に出す際に�選んではいけない不動産会社とは？

3. 誠実さの欠如

• 査定額が不自然に高い: 物件の査定額が他社に比べて異常に高く設定されている。
• 囲い込みをする: 他の不動産会社と情報を共有せず、自社だけで物件を売ろうとする。
• 顧客の利益を考えない: 顧客の利益よりも自社の利益を優先する提案が多い。

4. プロフェッショナリズムの欠如

• 同業者に嫌われている: 他の不動産会社からの評判が悪く、業界内で信頼されていない。
• 各種契約書の説明が不十分: 契約内容についての説明が不十分で、不明点が多い。

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自宅を賃貸や売却に出す際に�選んではいけない不動産会社とは？

5. サービスの質の低さ

• 対応が遅い: 問い合わせに対する返信が遅い、または適切な対応ができない。　土日が休み。
• 親切でない対応: スタッフの対応が親切でなく、顧客に対するサービスが悪い。電話対応は重要

6. 費用に関する不透明さ

• 費用の説明が不明確: 手数料やその他の費用についての説明が不明確で、隠れた費用がある。
• アフターサービスがない: 契約後のサポートや保証が充実していない。

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高齢者向け住宅の�選び方

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マンションと戸建どっちが良いの？

一番のオススメは「平屋」

• 平面だけで暮らせる
• 自由度が高い

但し

• 大きな土地(最低60坪以上)が必要
• 建築費が割高
• 中古ではほとんど売り物が無い

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マンションと戸建どっちが良いの？

二番目のオススメは「マンション」

• 平屋のように暮らせる
• 夏は涼しく、冬は暖かい
• 雪かきや町内会の面倒ごとから解放される
• 1階だと専用庭付き住戸もある

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